Что можно построить на крыше многоэтажного дома
«РГ» выяснила, есть ли законные способы превратить крышу в место отдыха
У жителя подмосковного Красногорска, соорудившего на крыше многоквартирного дома сад с бассейном, нашлись последователи. Не так давно областная Госжилинспекция выдала предписание на снос еще одного шедевра строительной мысли — на сей раз в Химках, где гражданин соорудил на крыше застекленную террасу с личным выходом из квартиры.
И хотя свою постройку он снес по первому требованию, штрафа за самовольную перепланировку это не отменило. «Тяга к прекрасному за счет соседей, по сути, является самозахватом общего имущества собственников. И это не только ущемляет интересы остальных жильцов, но и приводит к разрушению конструкций дома», — объяснил превентивные меры главный государственный жилищный инспектор Подмосковья Вадим Соков.
Китайские коттеджи на крыше: почувствуй себя фермером в центре города. Фото: REUTERS
«РГ» задалась вопросом: а есть ли законные способы превратить крышу в место отдыха для себя и соседей?
Вспомнить всех поименно
Есть, утверждают в Госжилинспекции. При желании на кровле многоквартирного дома можно разбить цветник, построить тот же бассейн, поставить возле него шезлонги, чтобы можно было позагорать, создать тренажерный зал и даже открыть кафе. Только крышу надо сначала перевести в разряд эксплуатируемых, то есть законодательно оговорить разрешение подниматься наверх всем жильцам. Пока этого не сделано, право выхода на крышу по постановлению Госстроя имеют только сотрудники обслуживающих жилищный фонд контор и организаций, чье имущество установлено наверху. Поэтому все выходы закрыты на замки, ключи от которых розданы официальным лицам. Кому именно — обычно написано на люке, который ведет на кровлю.
Для легализации крыши нужно созвать общее собрание жильцов по вопросу ее перевода в собственность дома и последующей реконструкции. Проголосовать «за» обязательно должны все собственники квартир — правило двух третей голосов, необходимых для положительного решения, здесь не действует. С протоколом, в котором отражено абсолютное согласие всех соседей, можно идти в Росреестр, где крышу признают собственностью дома, и в институт жилищного проектирования, где подготовят проект реконструкции. Затем готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и местной властью того муниципалитета, на чьей территории расположен ваш дом. И только после этого можно приступать к реконструкции, будучи уверенным в том, что твой садик с бассейном, террасу или поле для гольфа на крыше никто не снесет.
«Венеция» над торговым центром в Лондоне: отдых между покупками. Фото: AP
Настроение нестроения
Процедура вроде несложная, но почему-то законных примеров нетривиального использования крыш многоквартирных домов в Московском регионе журналистам «РГ» найти не удалось. В Подмосковье, как утверждают в Госжилинспекции, их в принципе нет. В Москве насчитывается несколько уже действующих на крышах кафе, и есть проекты по освоению крышного пространства, находящиеся в стадии реализации. Но все они не имеют никакого отношения к жилью. Кафе расположены на кровлях нежилых зданий, а например, зону отдыха с зелеными насаждениями, лавочками и пешеходными дорожками создают на крыше строящейся станции метро «ЦСКА».
Три года назад был еще проект девелоперов, строящих престижный жилой комплекс на Карамышевской набережной. Они объявили о том, что на крыше новостроек будет разбит настоящий сад с лавочками, кафе и детской площадкой. Для этого в проекте строительства предполагалось «нарастить» между квартирами на последних этажах и садом еще один почти полноценный этаж, состоящий из гидроизоляции, геотекстиля, гравия и грунта. Тысяча квадратов зеленых насаждений по тем ценам обходились застройщику в 15 млн рублей. Но потом грянул очередной кризис, и строителям стало не до садов на крыше — сдать бы квартиры! Проект до сих пор не реализован, хотя прошел все согласования и даже получил премию на одном из престижных архитектурных конкурсов.
Но если говорить не о проектах, а о возможной реконструкции крыш уже существующих домов, то проблемы у энтузиастов начинаются еще на первом собрании собственников. «Против обычно выступают жильцы верхних этажей, которые боятся, что кровля в ходе работ на ней может потечь. Аналогичную позицию займут и представители управляющих организаций, ответственные за ремонт и антитеррористическую защищенность дома», — уверен Вадим Соков. Управляющие компании понять можно, для них чем меньше людей ходит на крышу, тем лучше — меньше придется ремонтировать. И хотя формально слово УК в протоколе собрания, где голосуют только собственники, не учитывается, разъяснительную работу среди жильцов управленцы, уж будьте уверены, проведут.
Футбольное поле на крыше небоскреба в Токио открыто круглосуточно. Фото: Wikipedia.org
За чей счет банкет?
Глава подмосковной Госжилинспекции и сам не большой сторонник кровельных бассейнов, не предусмотренных в изначальном проекте строительства дома. «Как строитель по образованию, могу сказать, что перевод крыши в разряд эксплуатируемой может нарушить технические характеристики перекрытий», — утверждает Соков. Впрочем, при реконструкции все можно будет укрепить и даже переложить заново — были бы деньги! Но деньги — это второй большой тормоз в освоении крыш многоквартирных домов.
В 2013 году один квадратный метр эксплуатируемой крыши на этапе строительства дома стоил в среднем 20 тыс. руб., рассказали «РГ» в компании, планировавшей разбить сад на Карамышевской набережной. А процесс реконструкции, когда всю новую инфраструктуру придется встраивать в имеющиеся конструкции, поднимал цену почти вдвое. Сейчас, по словам экспертов, на этот ценник можно смело накинуть процентов 15. Крыша при таком раскладе получается золотой. А ведь еще все потом надо и содержать — то есть регулярно оплачивать расходы по уходу за газоном, бассейном, полем для мини-гольфа и прочим созданным на кровле имуществом.
Но закон не запрещает модернизировать не всю крышу целиком, а лишь несколько квадратных метров, необходимых, например, для небольшой террасы с зимним садом. Содержать которую потом будут не все жильцы, а конкретный человек, решивший, что без террасы с цветами ему жизнь не мила. Впрочем, готовность конкретного собственника платить за проект, реконструкцию и содержание даже двух квадратных метров крыши над своей квартирой не отменяет получения согласия на это всех без исключения жильцов.
А как у них?
А вот за рубежом крыши зданий давно научились использовать на радость людям.
- В Сингапуре на кровле одного из отелей разбит большой сад, в котором пальмовая роща переходит в бассейн у самого края двухсотметрового обрыва.
- В Лондоне владельцы крупного торгового центра опоясали крышу сетью каналов, по которым передвигаются лодочки, рассчитанные на двух человек. Можно совместить приятное с полезным — и за покупками сходить и на город с высоты птичьего полета полюбоваться.
- В китайском городе Чжучжоу на крыше торгового центра построили коттеджи с небольшими приусадебными участками. Такое жилье, правда, доступно лишь местным олигархам. В Китае дорого ценится возможность жить вроде и в центре города, но при своем огороде и с видами из окон, не выходящими на соседний небоскреб.
- В центре Токио построили на крыше футбольное поле, которое работает круглосуточно и принимает всех желающих.
- Музей Метрополитен в Нью-Йорке соорудил на крыше многоэтажную инсталляцию сложной формы, внутри которой может прогуляться любой посетитель музея.
- На крыше небоскреба в Лас-Вегасе существует парк аттракционов для людей, которые не боятся высоты. Все аттракционы в нем кружатся на высоте 250 метров над уровнем земли.
- В киевской Оболони на крыше одной из многоэтажек выросла православная церковь. Местные церковнослужители с гордостью говорят, что этот храм находится гораздо ближе к Богу.
Кстати
Если хотя бы одно звено в цепочке легализации крыши нарушено, собственника обяжут любую постройку снести. За собственный счет. Если же жильца призвать к ответственности не удалось — например, по причине его продолжительного отсутствия в квартире, «бульдозером» поработает управляющая компания, которая потом через суд взыщет все затраты с виновника. А собственника еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу, неизбежную в процессе строительства чего бы то ни было.
Источник
А что, так можно было? Как жильцы делают бассейн на крыше и гараж в доме
Большинство из нас живут в стандартных квартирах многоэтажных домов. Однако некоторые жильцы решили, что стандарты для них не помеха.
Как только не улучшают своё жильё предприимчивые граждане. На крышах разбивают сады, ставят дачные домики и бассейны, захватывают чердаки, подвалы и землю на общей территории. С балконами вообще полная вакханалия — некоторые из них превратились в дополнительные комнаты. «АиФ» собрал примеры переделок и выяснил, насколько они законны.
Не балкон, а ещё одна комната
Если захватить чердак, крышу или подвал многоэтажки рискнёт далеко не каждый, то с балконами многие творят что хотят.
Но одно дело — застеклить и благоустроить балкон. Совсем другое — превратить его в дополнительную комнату, увеличив балконную плиту на несколько метров и соорудив самодельные подпорки, разрушающие дом. В Махачкале это явление стало массовым. Кто-то на 3-м или 4-м этаже обычной хрущёвки на месте балкона соорудил себе ещё одну квартирку. А есть дома, в которых квартира на первом этаже прихватила несколько квадратных метров общедомовой земли и сделала пристройку (а под землёй ещё вырыла погреб), над ней надстроились владельцы квартиры на 2-м этаже — и так до самого верха. Последние несколько лет Управление муниципального жилконтроля Махачкалы ведёт борьбу с «расширением балконов и устройством дополнительных помещений к дому». Выявлено несколько тысяч нарушений, вынесены судебные решения о сносе и приведении помещений в первоначальный вид. Но самовольных нагромождений по-прежнему много.
Махачкала. Фото: пресс-служда администрации Махачкалы
В других городах тоже немало балконных нарушений. Где-то местная власть закрывает на них глаза, а где-то начинает бороться. В Санкт-Петербурге 10 января 2020 г. вступили в силу поправки в ст. 18 закона «Об административных нарушениях…», по которым собственникам жилья теперь могут предъявить претензии «за самовольное изменение фасада, включая дополнительное остекление и установку козырьков». Сначала в зону риска попадали даже те, кто без согласования застеклил балкон 10 или 20 лет назад. Штраф для граждан — от 1 до 5, для юрлиц — от 20 до 100 тыс. руб. Позже наказания оставили только для новых несогласованных переделок и тех, которые портят исторический облик города.
На крыше — сад с бассейном
Квадрокоптер одного из блогеров снял в подмосковном Красногорске такую картину: на крыше многоэтажки разместилась зона отдыха с бассейном и шезлонгами.
Попадал хозяин на мини-дачу прямо из своей квартиры на последнем этаже — прорубил дверь на крышу. Впрочем, как только история стала известна, Госжилинспекция и УК заставили его всё вернуть в прежнее состояние. И выставили штраф в несколько сотен тысяч рублей. Говорят, хорошо, ещё шезлонги не улетели с крыши и никто не пострадал.
В прошлом году похожая история произошла в Екатеринбурге: управляющая компания ликвидировала сад на крыше дома 82-летнего пенсионера. «У моего отца до сегодняшнего утра был сад на крыше. Настоящий, — написала его дочь у себя на страничке в соцсети. — Родители живут на последнем этаже 9-этажного дома на Сурикова, 31, и вот уже почти 20 лет папа тихой сапой таскал туда землю, колотил кадки, садил цветы, деревья, сделал теплицу, в которой раскинулся дикий виноград, пахла душица, краснели от жары помидорки. На углу дома выросла пушистая ёлка, которая в зимней темноте удивляла с крыши своими фонариками прохожих. Когда было тепло, папа там даже спал иногда летом».
В 2019 г. сказка закончилась. УК подала в суд на пенсионера за то, что тот уничтожил кровлю. Как считает дочь садовника, УК таким образом отомстила её отцу. Пенсионер заставил компанию сделать перерасчёт жильцам и вернуть им 2 млн руб.
А можно ли законно соорудить зону отдыха на крыше многоэтажки? Как ответили в Госжилинспекции, можно, но для этого надо выполнить несколько условий: принять решение 100% собственников дома, перевести крышу в разряд эксплуатируемых, провести её реконструкцию и т. д. Только всё это хлопотно и требует огромных финансовых затрат.
Квартира за счёт чердака
Может ли жилец «прихватить» чердак дома, увеличив свою квартиру? Оказывается, да. Одна татарская поэтесса именно так и сделала.
Дом 9 по ул. Жуковского в центре Казани сложной конструкции, многоуровневый, чердак находится на одном уровне с квартирой поэтессы. Поэтому она прорубила дверь на своей кухне. Так её «однушка» превратилась в «трёшку» площадью 120 м². Соседи, слыша звуки переделки, сначала думали, что идёт ремонт протекающей крыши. Но потом подняли тревогу: на чердаке снесены несущие стены, исчезла часть стропил, оказалась испорчена вентиляция и т. д. Началась война между захватчицей и остальными жильцами. Оказывается, она присоединила чердак к квартире официально по решению суда. Однако проверка правоохранительных органов показала, что документы в суд предоставила поддельные: сотрудница БТИ заявила полиции, что подпись в техпаспорте поставила не она. Квартиру женщина в итоге продала, а чердак после нескольких лет борьбы всё-таки вернулся в общедомовую собственность.
В арке дома — гараж
«В нашем доме есть арка (вернее, её нет), которую один из жителей переделал под свой личный гараж. Вход со двора перекрыл наглухо стеной, заезжает с другой стороны».
Такую запись в соцсети оставил один из жителей дома 17А/24 в посёлке Зяб Набережных Челнов и попросил власти разобраться в ситуации. Однако в УК ответили, что всё законно. В техпаспорте арка значится как нежилое помещение, собственником которого является один из жильцов. Законность гаража вместо проезда подтвердили и в Управлении Росреестра по Татарстану. «Он был поставлен на кадастровый учёт, и на него было зарегистрировано право собственности ещё в 2012 г. Отказать в регистрации объекта оснований не было, будущий собственник предоставил все необходимые документы», — ответили «АиФ» в ведомстве.
Тут пишут, что в Набережных Челнов житель приватизировал себе целую арку многоквартирного дома под гараж. УК пояснила журналистам, что нарушений нет – по техпаспорту дома арка считается нежилым помещением, так что нарушений нет. pic.twitter.com/Sq7OwAjKao
— Дром (@dromru) June 24, 2020
Тем не менее у юристов легитимность подобной сделки вызывала вопросы.
«Я убеждена, что законно это оформить нельзя, — комментирует ситуацию сопредседатель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Татарстана юрист Зоя Куклина. — По ст. 36 ЖК РФ земельный участок под аркой принадлежит всем собственникам дома, а уменьшение размера общего имущества возможно только при 100%-ном согласии всех собственников. И потом, арка — это архитектурно-планировочное решение, она выполняет функции проезда, в том числе для пожарных машин. То есть нарушаются противопожарные нормы. Гараж в арке многоквартирного дома не может соответствовать и санитарным нормам. А если, не дай бог, машина загорится?»
Почти 10 лет предприимчивый житель использовал арку, храня в ней свою машину, пока не появилась та самая запись в соцсети и ею не заинтересовалась прокуратура. Как выяснило надзорное ведомство, согласие других собственников дома мужчина получил, но не всех: на заочном собрании ещё в 2009 г. проголосовали 67% вместо 100%. Оказывается, жильцы согласились на гараж, потому что благодаря гуляющим по набережной людям (а дом стоит рядом) их арка превратилась в общественный туалет. Тем не менее прокуратура считает, что разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию стоянки-гаража, выданные исполкомом города, были получены незаконно. Теперь через Госжилинспекцию и суд владельца заставят вернуть арку обратно.
Мнение эксперта
Заместитель гендиректора ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев:
— В 2005 г. был принят Жилищный кодекс РФ, который жёстко прописывает вопросы перепланировки и переустройства. Даже обычное, казалось бы, остекление балкона считается перепланировкой и требует согласования. Не говоря уже о тех случаях, когда собственники жилья увеличивают балконную плиту (она является общей собственностью) и возводят опасные сооружения. Что грозит за незаконную перепланировку? Если владелец откажется сам вернуть всё в прежнее состояние, муниципалитет через суд вправе продать такую квартиру с дисконтом (даже если это единственное жильё), и уже новый хозяин должен исправить ситуацию.
Что касается захвата общего имущества дома (отгородили часть коридора, заняли лестничную клетку, подвал, используют земельный участок у дома под парковку), в ЖК об этом чётко сказано: при уменьшении состава общего имущества требуется согласие всех собственников дома. Не 70, а 100%. Организовать это невозможно хотя бы потому, что один человек из дома может быть за границей, другой — в больнице и т. д.
Источник
Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома
Юристы и риелторы рассказали о том, как жильцы и застройщики многоэтажных домов пытаются обустроить эксплуатируемые кровли и что из этого получается
Фото: Рамиль Галеев/ТАСС
Крыши типовых многоэтажек в России крайне редко используются жильцами домов. Об этом редакции рассказали риелторы и юристы, которые специализируются на недвижимости. В то же время на крышах новых зданий в центре Москвы часто открывают бары и рестораны, а на кровлях домов, которые должны построить в рамках реновации, власти обещают высадить деревья и кусты.
Такие способы использования предполагают, что крыша включается в оборот с помощью внешних сил — управляющих компаний, бизнес-структур или подконтрольных мэрии казенных учреждений. Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как жителям многоквартирного дома сделать эксплуатируемую кровлю самостоятельно.
Как легализовать крышу: инструкция
Самое сложное в обустройстве эксплуатируемой кровли — получить разрешение властей, рассказали юристы и риелторы, опрошенные редакцией. «Прежде всего, важно обратить внимание на пригодность крыши для подобной эксплуатации. В большинстве зданий, относящихся к старому фонду, такой возможности просто не будет — взять хотя бы панельные пятиэтажки со скатной крышей», — предупредила Елена Мищенко из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».
«Для того чтобы обустраивать на крыше какие-то дополнительные конструкции, ее необходимо перевести в собственность дома и принять решение о реконструкции. Принимает такое решение общее собрание собственников, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Только когда крыша будет переведена в разряд эксплуатируемых, на нее получат доступ все жильцы дома. До этого момента такое право имеют только сотрудники обслуживающих компаний (согласно постановлению Госстроя)».
«В обычной ситуации все технические помещения, в том числе подвальные, чердачные и вход на крышу, должны быть закрыты на замок («Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда»), — подтвердила ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина. — Один комплект ключей необходимо хранить у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй — в одной из квартир верхнего этажа. Право находиться на крыше имеют только представители управляющей компании и подрядной организации при проведении работ».
Иногда жильцы верхних этажей самовольно разбивают на крышах домов огороды — это незаконно
(Фото: ТАСС/ Роман Сапоньков)
Проголосовать за легализацию крыши должны все собственники квартир — в данном случае правило двух третей голосов не действует, отметили Старинский и Аптекина. С протоколом, в котором отражено абсолютное согласие всех соседей, можно идти в Росреестр, где крышу признают собственностью дома, советуют юристы.
На этом процесс будет завершен на 50%: следующим шагом является второе собрание собственников жилья. Здесь основным вопросом должен стать конкретный вид использования крыши. Решить два этих вопроса одномоментно нельзя, так как голосовать за или против обустройства бассейна или зоны для шашлыков на крыше запрещено до тех пор, пока крыша официально не перешла в распоряжение жильцов, указали юристы.
Все затраты на обустройство и переоборудование легализованной крыши несут владельцы квартир. Кто сколько должен платить, решается на собрании собственников. «Есть нюанс: деньги на обустройство крыши дадут, скорее всего, не все, а вот по закону использовать ее имеет право каждый собственник. Зато находиться на этой кровле можно будет хоть круглосуточно», — уточнила Виктория Аптекина.
«На втором собрании уже достаточно двух третей голосов для выбора цели реконструкции, — утверждает Аптекина. — Затем постановление второго собрания направляют в институт жилищного проектирования для подготовки проекта реконструкции. Далее готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и местной властью того муниципалитета, на чьей территории расположен дом. Только после этого можно приступать к реконструкции».
Если хотя бы одно звено в цепочке легализации крыши нарушено, собственника обяжут снести любую постройку за свой счет, предупредили в Европейской юридической службе. «Если жильца призвать к ответственности не удалось (например, по причине его продолжительного отсутствия в квартире), то «бульдозером» поработает управляющая компания, которая потом через суд взыщет все затраты с виновника. А собственника еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу, неизбежную в процессе строительства чего бы то ни было», — заключила Аптекина.
Реальный опыт
Облагораживание территории кровли способно увеличить стоимость квартир до 8% в случае общего доступа, подсчитали в агентстве «НДВ-Недвижимость» по просьбе редакции. «Цифра увеличится до 15–20% для квартир при частном использовании — в таком случае указывается, что квартира располагает террасой», — заявила Елена Мищенко.
Встретить реальные примеры эксплуатируемой кровли можно в единичных случаях. Большая часть таких объектов находится в центре Москвы, констатировали риелторы. «Это привилегия дорогих домов бизнес-класса и выше. Данный формат также могут предложить выведенные из жилого фонда малоэтажные особняки», — считают в «НДВ-Недвижимости».
Владельцы квартир массового сегмента не в силах сделать крышу эксплуатируемой, так как не могут пройти все процедуры, необходимые для согласования, передали «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис». «К примеру, в Мытищах простор для творчества есть у обладателей двухуровневых квартир в некоторых новых домах, недавно сданных в эксплуатацию, — рассказала директор мытищинского подразделения компании «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Выход на крышу у них можно осуществить через так называемую веранду, около которой столбиками огорожена территория, де-факто принадлежащая собственникам той или иной двухуровневой квартиры».
В 2013 году житель Пекина построил на крыше многоквартирного дома виллу. Из-за жалоб жильцов на протечки воды и угрозы обрушения несущих конструкций, виллу пришлось снести
(Фото: Whitehotpix / ZUMAPRESS.com)
«Многие из жильцов поспешили воспользоваться ситуацией, пытаясь обустроить зимний сад, комнату отдыха или что-то подобное, — продолжила Ларионова. — Владельцы квартир возвели дополнительные стены из прозрачных или легких конструкций. Все постройки были приведены в полное соответствие с архитектурным стилем комплекса, однако на практике все это узаконить не удалось. Со стороны риелторского сообщества я даже входила в состав комиссии, которая занималась данным вопросом, однако соглашаясь, что де-факто жильцы таких домов имеют право на обустройство принадлежащей им территории на крыше дома, оформить это правильно с юридической стороны не удается до сих пор».
Узаконивать эксплуатируемую кровлю не умеют не только жильцы, но и застройщики, следует из опыта риелторов. По сведениям компании «Мегаполис-Сервис», в поселке городского типа Свердловский Щелковского района Подмосковья девелопер нового жилого комплекса, недавно сданного в эксплуатацию, в проморолике обещал жильцам обустроить на крышах двух многоэтажек зоны отдыха с шезлонгами — и сделать это официально. В итоге у застройщика ничего не получилось, а все попытки подобных действий расценивались властями как самострой, заключила Ларионова.
Своя специфика проявляется на юге России, где теплый климат способствует более активному желанию жителей использовать собственную крышу. «Казалось бы, в Анапе вопрос с обустройством зон отдыха на крышах домов давно должен быть решен. Однако ничего подобного у нас не происходит. Да, есть отдельные примеры того, когда жители современных новостроек-многоэтажек пытаются создать своими руками какое-то подобие зон отдыха на крыше здания, однако такие случаи, во-первых, единичны и не носят массового характера, а во-вторых, узаконить изменения никто даже и не пытается», — рассказал генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко.
Источник