Что можно построить на земле под многоквартирный дом

Январь 24, 2020
Нет комментариев

Земельный участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Об этом говорится в ст.7 Земельного кодекса РФ.

Целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.

Одним из видов разрешенного использования участков земли, расположенных в землях поселений, является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020 году продлено действие закона о «дачной амнистии», который позволяет строительство на таких территориях жилищных объектов по упрощенной схеме, т.е. не требуется получать разрешение на строительство.

Также к таким строениям применяется упрощенный порядок оформления прав в службе Росреестра.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Возможности использования участков

Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.

Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).

Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.

Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Правовые основания

В силу нормативов ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданам предоставляются земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Участки выделяются гражданам в следующих целях:

• Для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома;
• ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения;
• для огородных, садовых работ, фермерства.

Регулируют вопросы предоставления населению участков земли под возведение частных домом указания ст. 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В этом законе определены принципы развития частной застройки, развития территорий на рынке недвижимого имущества и формирования доступного жилья для российских граждан.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Можно ли построить?

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

1. Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
2. Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

• Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
• признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2020 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

• в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
• на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
• на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

• денежные убытки;
• лишение купленной жилплощади;
• принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Как избежать мошенничества

Чтобы не стать жертвой мошеннических схем, можно воспользоваться несколькими советами.

При покупке квартире стоит проверять следующие документы:

1. В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (посмотреть свежую выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, план участка и проектную документацию на дом). В документах на земельный участок посмотреть каково назначение и вид его разрешенного использования.
2. Следует проконтролировать, чтобы в разрешении на строительство фигурировал термин «многоквартирный дом», а не индивидуальное жилье. Кроме того, в документах указывается площадь здания, а также количество этажей и площадь самого участка.
3. Следует обратить внимание на технические условия подведения к дому инженерных сетей.
4. Необходимо соотнести сведения, имеющиеся в разрешении с проектом на дом.
5. Стоит узнать у строительной фирмы порядок оформления прав собственности на выстроенный объект. По упрощенной схеме можно зарегистрировать только объекты на землях ИЖС и дачных (садовых) участках.
6. Договор с застройщиков должен обязательно пройти процедуру регистрации в службе Росреестре. Такой договор носит название договора участия в долевом строительстве и заключается в соответствии с ФЗ-214. Это сведет к минимуму вероятность мошенничества со стороны застройщика.

Также рекомендуется обратиться за консультацией к грамотному юристу, если возникают какие-либо сомнения относительно прозрачности предстоящей сделки.

Нормы минимального размера земельного участка под ИЖС, смотрите здесь.

Видео: Законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС?

Загрузка…

ИЖС является одним из самых популярных для строительства видов участка.

Такой вид разрешенного использования земли подразумевает под собой использование надела для индивидуального жилищного строительства.

Но, при необходимости, ВРИ земли можно и изменить.

Удобнее всего осуществлять строительные работы в черте населенных пунктов, из них самый благоприятный вариант – земли, выделенные под ИЖС.

Что разрешено построить

Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.

Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:

• Составление схемы планировки участка.
• Получение разрешения на ведение строительных работ.

При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.

Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:

• от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
• от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
• от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
• от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.

Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов, защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.

Жилой дом

Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:

• Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
• Площадь строения — не более 1500 м2.
• Размещение стройобъектов до «красной линии».

Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.

Противопожарный режим диктует следующие правила:

• Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
• Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
• Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
• Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
• Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.

Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:

• Высота потолка – 2,5 м.
• Площадь гостиной – от 12 м2.
• Размер спальной комнаты – от 8 м2.
• Суммарная площадь санузла – от 2,7 м2.

Законодательно регламентирована высота изгороди: 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.

Гараж

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

• Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
• Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
• Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
• Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
• Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.

Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент. Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.

Баня

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:

• удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
• расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
• расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
• возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.

Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

• качественный грунт;
• отсутствие затенения от деревьев;
• использование естественного противоветрового заграждения;
• отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.

Скважина

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

• Наличие плана застройки участка.
• Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
• Расстояние до септика – свыше 25 м.
• Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Сарай

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.

Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

• 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
• 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Навес

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Веранда

Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.

Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.

Беседка

При строительстве беседки существуют следующие правила:

• для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
• для временного строения отступ от забора – 1 м.

Туалет и выгребная яма

Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.

При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.

Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м., от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.

Что еще разрешено

Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.

Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:

• расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
• интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
• высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.

Отдельные виды застройки

При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.

Правила землепользования и застройки территорий позволяют менять основной вид разрешенного использования земли на один из условно-разрешенных.

Подробнее о том, как узнать ВРИ участка читайте в отдельной статье.

Для предупреждения возникновения разногласий с органами государственного надзора и муниципального контроля разделите участки на два – один будет по-прежнему использоваться под дом и ведение личного хозяйства, второй – при смене ВРИ, используется для коммерческих целей.

Таунхаус

Понятия таунхаус в российском законодательстве не существует, зато есть понятие жилого дома блокированной застройки, под которое можно «подогнать» данный термин.

Условия, для законности расположения таунхауса на землях ИЖС:

• этажность не выше трех;
• количество блоков, не превышающее десяти;
• наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
• отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
• расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
• соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).

Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей реализацией их разным собственникам является незаконным.

Пристроенный дом

К жилому дому, расположенному на землях ИЖС, если в документах на землю не указано обратное, разрешается возведение капитальных и некапитальных пристроев.

Нужно учитывать, что пристраивание некапитальных строений не требует согласования с уполномоченными органами.

При возведении основательных пристроев, процедурой предварительного получения разрешения на строительство лучше не пренебрегать.

Конечно, самострой можно узаконить впоследствии в судебном порядке, но существуют случаи, когда суд откажет в вынесении положительного решения:

• расположение пристроя в непосредственной близости от коммуникационных труб и подземных кабелей;
• разрушение несущей конструкции здания для обеспечения встраивания пристроя в конструкцию дома;
• применение некачественных стройматериалов или устаревших строительных технологий.

Многоквартирный жилой дом

До смены ВРИ земельного участка начинать строительство многоквартирного дома на ИЖС землях не рекомендуется.

Пройдите всю процедуру от сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением разрешения на строительство многоквартирного дома, и приступайте к строительству на законном основании.

Несколько индивидуальных строений

Законодательно рекомендуется разделение участка ИЖС при намерении разместить на нем несколько жилых домов.

Требования к каждому дому:

• не превышение предельно установленной этажности;
• выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.

Гостиница

Вид разрешенного использования земельного участка «Индивидуальное жилищное строительство» является неподходящим для размещения объекта гостиничного типа.

Обязательно узнайте перед покупкой и оформлением сделки, есть ли среди возможных ВРИ на интересуемую вас землю использование «Гостиничное обслуживание», «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» или смежные с ними специальные виды.

В случае отсутствия необходимого ВРИ на участок, необходимо пройти процедуру общественных слушаний.

Исполнение вышеуказанных требований гарантирует получение разрешения на строительство гостиницы и возможность осуществления с использованием построенного объекта предпринимательской деятельности.

Магазин

Законодательно запрещено использовать объекты, возведенные на землях ИЖС, в коммерческих целях.

В случае необходимости строительства магазина рядом с жилым домом, или использования земли только для возведения торговой точки рекомендуется:

• разделение участка путем проведения межевания и постановки на кадастровый учет каждой его части, с последующим изменением вида разрешенного использования той территории, где будет размещаться магазин;
• смена ВРИ всего земельного участка.

Автомойка

Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях ИЖС допускается исключительно для личного использования. Автомойка к этим целям не относится. Единственный выход – смена ВРИ участка.

Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории. Перед ст