Что нам стоит дом построить газета

Что нам стоит дом построить?..

9 апреля участники X Международной научной конференции ГУ-ВШЭ по проблемам развития экономики и общества обсуждали один из вечно злободневных вопросов: «Кому, где и почем на Руси жить хорошо?». Официально круглый стол назывался «Рынок жилья и государственная жилищная политика в условиях кризиса».

Круглым он был не только потому, что любой из участников мог использовать свое право задавать вопросы и, кстати, использовал его в полной мере, поскольку квартирный вопрос в той или иной степени успел испортить всех, даже самых замечательных людей, но еще и потому, что, казалось, и докладчики, и слушатели ходили по кругу излюбленных тем: ипотека, кризис, рост цен, ипотека, антикризисные меры, попытки стабилизации роста цен и снова ипотека, и снова кризис, и снова цены, цены, цены…

Руководство и представители Агентства по ипотечному кредитованию, Российской гильдии риэлтеров, Ассоциации российских банков и Национальной ассоциации девелопмента попытались вначале проанализировать, а потом и спрогнозировать основные тенденции на рынке жилья. Оказалось, что сделать это не так-то просто. По той причине, что у нас, скорее, не цивилизованный, окультуренный рынок, а нечто, напоминающее базар, где можно торговаться. Условия торговли просты: покупатель заранее знает, что цены сильно завышены, продавец, разумеется, тоже это знает, но снижать их не собирается. Потому что — а зачем, собственно? Ведь российский покупатель недвижимости за последние несколько лет (буквально за первую пятилетку нового века) сильно отвык даже от самой мысли, что недвижимость, а тем более недвижимость в Москве, может стоить дешево. И привыкать к этому — возможности приобрести дешевую недвижимость — похоже, не собирается. В этом, безусловно, есть некий парадокс. И объяснить его можно, пожалуй, только с обывательской, а не профессиональной риэлторской точки зрения — на рынке жилья, как правило, покупателем и продавцом часто выступает одно и то же лицо. Это лицо хочет улучшить свои жилищные условия. Чтобы их улучшить, оно должно (может) продать что-то (какие-то свои кровные квадратные метры), уже имеющееся у него. И, конечно же, лицо вовсе не заинтересовано продавать их дешевле. А вот купить у другого лица хочется, разумеется, подешевле. Вот и «держится» рынок. Вот и устраивают риэлторы «аукционы». Собирают на показе нескольких желающих купить, и цену на жилье не сбрасывают, а, наоборот, отдают жилье тому, кто больше даст. Так что на практике в последнее время в России была популярна торговля в пользу продавца, а вовсе даже не покупателя. А поскольку продавцов сейчас реально больше, чем покупателей, то зачем же их скидывать, цены-то? Да к тому же есть еще очень много «инвестиционных» квартир, тех, которые были куплены наиболее предприимчивыми людьми. Кто же захочет их сейчас продавать себе в убыток?

Получается, главный вывод, который можно сделать относительно российского рынка жилья, весьма парадоксален — ну не поддается он ни аналитике, ни прогнозам. И даже когда во всем мире кризис, для нас это лишь фактор к замедлению роста цен.

Надо сказать, что собравшиеся на круглом столе аналитики и сами уже, видимо, смирились с тем, что задача у них неблагодарная — проанализировать неанализируемое. Ибо даже они, аналитики, имеют дело не с реальной картинкой и не с достоверной информацией, т.к. любая информация, даже та, «которую пытаются собирать Росстат и Госстрой», имеет очень высокую степень погрешности.

Именно это «главный постулат, — как считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, — который вносит серьезные неточности в расчетах и дает противоречивые показатели по многим аналитическим данным государственных источников». «Когда мы говорим о реальном рынке, то по сути анализируются не реальные цены сделок и не реальные объемы сделок, а в большинстве случаев анализируются цены предложения», — констатировал он.

Ну не можем мы сегодня иметь реальную картину реальных цен сделок и даже реальных объемов сделок. Потому что система учета и система регистрации прав не позволяет в полной мере получить в том виде, в котором нам хотелось бы, всю необходимую информацию. По этой причине аналитики вынуждены очень серьезно изощряться и искать разные способы и показатели того, как рынок себя на самом деле ведет. И поэтому, когда аналитики пытаются использовать только один показатель, ценовую ситуацию, то, безусловно, это сильно подвергает сомнению все то, на чем строятся эти показания.

Еще на Апрельской конференции г-н Апрелев признался, что «сами инструменты анализа дают очень серьезные сбои».

Очень многие пытаются прогнозировать ситуацию. И прогнозируют ее с точностью до наоборот. С чем это связано? Константин Апрелев считает так:

— Главная ошибка заключается в том, что многие аналитики пытаются строить графики, используя те инструменты, которые, грубо говоря, всегда существуют на рынке.

Система рынка недвижимости, и жилья в частности, не замкнута, и может появиться новый фактор, а, например, кризис как раз именно такой новый фактор, который повлияет и изменит эту систему.

Получение этих данных стоит под очень большим вопросом. Открытые источники содержат повторяющиеся объекты недвижимости, которые нужно уметь вычищать. Объекты недвижимости с некоторыми измененными параметрами попадают туда два, три, четыре раза. Очень противоречивая информация. Ну я уже не говорю о методологически различных инструментах.

Читайте также: Мод на дом построй сам

Если говорить о причинах, которые оказали существенное виляние на ситуацию на рынке жилья в России и в Москве, то, безусловно, нужно иметь в виду набор факторов: среди них и снижение доходов населения, рецессия, сокращение рабочих мест. Как ни странно, темпы инфляции тоже существенно влияют на сегодняшнюю ситуацию сокращения доходов бюджета и бизнеса, доходности сырьевого сектора экономики.

Еще — сокращение объемов нового строительства. На самом деле, если сокращаются объемы нового строительства, то, безусловно, сокращается объем предложений и происходит передел имеющейся недвижимости. Это как раз фактор, который увеличивает потенциальный спрос и цену на недвижимость.

Высокие темпы роста цен предшествующего периода — фактор, который мало кем анализируется, но темпы были очень высокими. И это само по себе привело к тому, что недвижимость стала недоступна для очень широкого слоя населения. Для тех, для кого в 2004, 2005, даже в 2006 жилье было доступно с помощью ипотеки, — сказал г-н Апрелев.

Среди тем, обсуждавшихся на круглом столе, также фигурировали:

региональная дифференциация на рынке жилья в условиях кризиса;
адекватность антикризисных мер, принятых в жилищной сфере в конце 2008 — начале 2009 гг.;
российский рынок жилой недвижимости после кризиса;
уроки кризиса: нуждаются ли в корректировке стратегические направления государственной жилищной политики?

Конечно, большинство выступавших склонялось к тому, что одна из главных проблем, которая может возникнуть в будущем, — это привлечение средств населения. На помощь не придет даже ипотека. Кстати, вот что говорили об ипотеке специалисты, набившие на ней руку (надеемся, не карман):

в конце прошлого года впервые спустя длительное время было зафиксировано падение цен. При этом в абсолютном выражении в 2008 году по сравнению с 2007 г. рост в ипотечном кредитовании составил 14%, хотя еще год назад этот показатель был 8,7 %;
но, к сожалению, все оказывается несколько хуже, если посмотреть на покупательную способность ипотечных кредитов, соотнести их с динамикой цен на жилье и рассчитать этот показатель, по которому можно приобрести выгодный кредит. Тогда динамика темпов роста объемов в таких условных единицах оказывается еще более драматической;
о том, что на рынке наблюдается некий спад, говорит не только доля сделок с ипотекой, которая в принципе до середины 2008 года достаточно устойчиво росла, но в целом по итогам года зафиксировано ее большое снижение по сравнению с показателями первой половины, что говорит о том, что у населения обострилась проблема платежеспособности с точки зрения доступа к ипотечным кредитам и возможности осуществлять выплаты;
судя по структуре выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам за последние два года, можно сказать, что рынок ипотечного кредитования у нас в стране достаточно сильно концентрирован. Ведущий банк — один, и это Сбербанк. Его доля около 40% всех выделенных жилищных кредитов. В 2008 году она увеличилась по сравнению с 2007 годом;
в совокупности 15 банков контролируют около 80% всего рынка жилищного кредитования;
ставки по ипотечным кредитам до 2008 года демонстрировали тенденцию к снижению, но в прошлом году снова начали несколько расти;
наибольшие проблемы сейчас возникают у заемщиков, бравших кредиты в валюте;
с точки зрения ценодоступности на рынке жилья после периода достаточно активного роста 2006 года уже в марте 2008 года наблюдалась некая стабилизация, которая пока сохраняется;

· в процентном соотношении цен и доходов в домохозяйствах доступность осталась практически на уровне прошлого года. Но если учесть изменившиеся условия кредитования, то можно констатировать, что доступность даже несколько повысилась.

Так что на вопрос, будет ли в ближайшее время жилье в России дешеветь или дорожать, вам пока никто не ответит. А если и ответит, то все равно не верьте ему. Рынок жилья в России как стихийное бедствие — теоретически спрогнозировать можно, а в реальности ну совершенно непредсказуем.

Екатерина Березнер, Новостная служба портала ГУ-ВШЭ

Видеозаписи выступлений на Международной научной конференции

Источник

Что нам стоит дом построить

Свой дом — мечта миллионов россиян. И она могла бы сбыться!

Что нам стоит дом построить газета Две трети россиян мечтают жить в своем доме. Из поколения в поколение их допекают теснота и дискомфорт. Фото: globallookpress.com

Поразительный факт: граждане построили для себя больше отдельных домов (по метражу), чем за тот же период сдала жилья вся мощная российская строительная индустрия. Речь о минувшем полугодии, когда, по данным Росстата, доля индивидуального домостроения составила 52,8%. То есть более половины новых квадратных метров появились благодаря инициативе, финансам и организаторским талантам самих граждан.

В цифрах это выглядит так: 15,3 млн «квадратов» (а это свыше 109 тысяч частных домов) ввели в строй за шесть месяцев частники. А 13,7 млн — строительные организации. Индивидуальные застройщики все чаще оказываются эффективнее домостроительных комбинатов, обладающих несоизмеримыми производственными возможностями. К примеру, если говорить о деревянных домах, граждане Подмосковья, Ленинградского региона покупают не очень дорого бревна в Архангельской, Кировской и других областях, нанимают для строительства бригады рукастых рабочих из Чувашии, Удмуртии, Татарстана. В итоге стоимость дома получается в 2-2,5 раза ниже, чем при обращении в компанию, сдающую объект «от нуля под ключ»…

Да уж, частная инициатива в такой жизненно важной сфере воистину творит чудеса — если, конечно, не создавать ей бюрократические барьеры. Кстати, в целом по стране ввод в эксплуатацию жилья увеличился в январе — июне по сравнению с первой половиной 2017-го лишь на 4%, а у индивидуальных застройщиков — на треть. Вот и делайте выводы!

Средний метраж введенных в минувшем полугодии домов — 139 «квадратов». Как правило, это два этажа, три спальни, гостиная, кухня, два санузла, детская, гардеробная, котельная, большой холл, прихожая. В домах с площадью от 160 кв. метров есть еще и кабинет. Согласитесь, такое жилье сильно отличается от типовой городской квартиры. В прошедшем полугодии более 300 тысяч россиян справили новоселье в таких хоромах.

Этому способствовали и такие два обстоятельства. Во-первых, стала доступнее (например, в Московской области) «дачная амнистия», во-вторых, упрощена в ряде регионов со стороны местных властей процедура регистрации индивидуальных домов. Нехватка жилья в России — проблема давняя. И вот наконец-то возведение малоэтажного жилья становится одним из самых перспективных направлений строительной отрасли. Две трети россиян мечтают жить в своем доме. Из поколения в поколение их допекают теснота и дискомфорт. И мудрость насчет того, что «в тесноте, да не в обиде», абсолютно никого не устраивает.

Можно ли кардинально изменить ситуацию? Владимир Путин весной в послании Федеральному собранию ставил задачу: выйти на ежегодное строительство 120 млн кв. метров жилья. Это на 41 млн кв. метров больше, чем введено в прошлом году. И еще один конкретный ориентир: ежегодно улучшать условия должны не менее 5 млн семей (в прошлом году — 3,1 млн). Без серьезного изменения государственной политики в области строительства проблему не решить. И одним из приоритетов должно стать массовое малоэтажное строительство.

Дискуссии на эту тему широко развернутся на предстоящем всероссийском форуме, который откроется в Москве в начале осени. А пока мы беседуем с вице-президентом Союза сельских строителей России, председателем совета директоров Группы предприятий «Кубанский модульный дом», бывшим замгубернатора Красноярского края Владимиром БОНДАРЕНКО. Многие годы он занимается заводским модульным домостроением, изучал поточное жилищное строительство в скандинавских странах и США.

— Вот смотрите и сравнивайте, — показывает мне Владимир Иванович красочную таблицу. — В Германии 82% населения живут в индивидуальных домах. В США — 72%, в Канаде — 65%, в Финляндии — 89%. А у нас менее трети, причем многие из них — в домах старой постройки без горячей воды, с печным отоплением. В целом по стране комплексно благоустроенного жилья (водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, газ или напольные электроплиты) — всего 60%. Неужели россияне не заслужили нормальной жизни? А ведь в стране есть абсолютно все возможности решить вековую жилищную проблему в течение 10-15 лет. И главный рычаг здесь — именно малоэтажное строительство, включающее широкомасштабное использование модульного домостроения…

Суть метода, по словам Бондаренко, такова: на производстве изготавливаются объемные блоки (модули) площадью 24-32 кв. метра. Каждый — часть дома. Модули полностью собраны, оснащены внутренними коммуникациями, оборудованы бытовой техникой и встраиваемой мебелью. Все это делается на заводском конвейере: быстро, дешево, с хорошим качеством. Параллельно на участке ведутся фундаментные работы, подводятся внешние коммуникации, готовятся конструкции крыши. Когда подготовка закончена, начинается сборка дома. С этим монтажники справляются за восемь часов. И два-три дня на финишные работы. От заказа до вселения — всего от 20 до 30 дней.

Современные технологии обеспечивают высокую прочность дома. Экологически чистый утеплитель служит 100 лет, а расходы на отопление вдвое ниже, чем в обычных домах аналогичной площади. Вы спросите, какова цена вопроса? Себестоимость 1 кв. метра жилья, сданного под ключ с хорошей отделкой, не превышает 18 тысяч рублей, а при широком поточном производстве может быть снижена до 13-14 тысяч. Новый дом, в который можно вселяться, обойдется семье в 1,2 млн рублей. Даже самый экономный и умелый хозяин, взявшийся построить дом своими руками, не уложится в такую сумму. Обычный похожий коттедж, но с худшими эксплуатационными характеристиками, стоит сегодня 4-5 млн рублей.

Преимущества новых технологий проявляются при поточном, конвейерном производстве. Такой завод должен иметь постоянную загрузку, производя минимум три-пять домов в месяц, а лучше 10-15. Создать такие предприятия можно быстро, поскольку технологическая линия стоит дешево, 2-3 млн рублей, площадь цеха составляет 600-800 кв. метров, а на монтаж линии требуется два-три месяца. Окупить затраты можно за полгода.

— Масштабному развитию малоэтажного строительства в нашей стране нет альтернативы, — уверен Владимир Иванович. — Для кардинального решения квартирного вопроса необходим ежегодный ввод 75-85 млн кв. метров быстровозводимого жилья. А эти темпы может обеспечить только индустриальное домостроение.

Задача вполне посильная, если, конечно, государство возьмет такой курс. Потребуется, во-первых, передать небольшую часть сельскохозяйственных земель вблизи городов под строительство малоэтажных жилых домов. Во-вторых, ввести систему экономических стимулов для фирм, ведущих бизнес в этом секторе, но при жестких гарантиях низкой стоимости и высокого качества возводимых для населения коттеджей. В-третьих, обеспечить долгосрочные, на 50 лет, кредиты под низкий процент малоимущим семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в-четвертых, создавать необходимую инфраструктуру на территориях малоэтажной застройки.

Конечно, без бюджетных ассигнований дело не сдвинется, но вложенные деньги окупятся. Ведь это инвестиции в будущее. Смогли же в Белгородской области под началом губернатора Савченко осуществить массовое малоэтажное строительство, а почему в масштабах страны это невозможно?

Слово экспертам

Георгий Остапкович, директор Центра конъюнктурных исследований НИУ «Высшая школа экономики»

— Выезжая за город, видишь все больше красивых индивидуальных домов, построенных за счет собственных и заемных средств. Так реализуется отложенный спрос на жилье. Это пока по силам прежде всего средне- и высокодоходным группам населения. В этих семьях наряду с расходами на образование и медицину изыскиваются средства и на возведение своих домов. Они появляются повсюду, демонстрируя удивительные возможности частной инициативы. Понятно, если доходы будут сокращаться, то и сектор индивидуального жилищного строительства начнет сжиматься. Пока, увы, системной тенденции к росту доходов нет. Но будем надеяться на позитивные перемены. По оценкам, около трети домохозяйств при условии роста доходов будут иметь средства на строительство индивидуального дома. Так что у этого сектора есть серьезнейший потенциал!

Виктория Павлюшина, заместитель начальника управления научно-исследовательских работ Аналитического центра при правительстве РФ

— В России около 25 млн дач. А нынешняя позитивная динамика в строительстве личных малоэтажек — важный тренд. Он свидетельствует о желании и возможности граждан жить в собственном доме. И при этом, например, получать медобслуживание по месту проживания. Положительную роль играет и увеличивающаяся гибкость рынка труда, где все больше людей могут работать удаленно. Также отметим улучшение качества объектов инфраструктуры и дорог.

В России в индивидуальном строительстве используют в основном дерево, кирпич и блоки. Деревянные дома принципиально отличаются от остальных по средней площади — 90-95 кв. метров против 140-160. Дело в цене. По оценкам Росстата, цены на 1 кв. метр деревянных домов по регионам России до 50% ниже, чем кирпичных. В ходе кризиса деревянные дома, ввод которых в 2014-2016 годах снизился только на 5%, оказались наиболее стойкими. А это очень существенный аргумент.

Небольшой экскурс по публикациям «Труда» про причины роста бедности

На прошлой неделе Кремль признал проблемной ситуацию со снижением реальных доходов россиян. «Труд» процитировал заявление пресс-секретаря Дмитрия Пескова: «Действительно, пока ситуация в этом плане достаточно…

«Роснефть» завершила 2020 год с прибылью

В начале недели состоялась встреча Владимира Путина с главой «Роснефти» Игорем Сечиным. Руководитель крупнейшей российской нефтяной компании рассказал президенту об итогах деятельности «Роснефти» в 2020 году….

Почему в России нельзя достойно прожить на зарплату

Среднестатистическому россиянину для счастья достаточно 166 тысяч рублей в месяц, показали результаты январского исследования сервиса по поиску работы SuperJob. Запросы мужчин на 28% выше, чем женщин: 187 и 146 тысяч соответственно….

Государевы руки дотянулись до процентов, получаемых гражданином, доверившим банкам свыше миллиона рублей

Итак, с 1 января в России начисляется новый налог на доходы физических лиц. Государевы руки дотянулись до процентов, получаемых гражданином, доверившим банкам свыше миллиона рублей. История путаная. Изначально из прошлогоднего…

Бюджет захлебывается деньгами, а средств на конкретные проекты не хватает

Денег в стране не хватает ни на что, но в ушедшем 2020 году чиновники вновь не смогли использовать 1 трлн рублей казенных денег. Бюджет пухнет от денег, налоги повышаются, больницы, школы не строятся….

Споры о том, как подкормить голодных, явно затянулись

Шаг вперед, два назад — похоже, именно по такому принципу в России планируется социальная помощь населению. За примерами далеко ходить не надо. Пару месяцев назад в Госдуму внесли законопроект, согласно которому…

Новые санкции грозят вернуть российскую экономику во времена железного занавеса

«Россия заплатит высокую цену, — пригрозил новый американский президент Джо Байден, едва вступив в Белый дом. — И мы будем более эффективны в этом отношении, когда начнем работать в коалиции…

Российские предприниматели все настойчивее предлагают клиентам рассчитываться наличными

Предприниматели предпочтут остаться на плаву с риском нарваться на штраф, чем стать законопослушным банкротом. Фото: Moscow-Live.ru

Обычно это выглядит как просьба, но все чаще покупателям рассказывают про неполадки в работе интернета и терминалов. В столице тенденция не так бросается в глаза, а вот в регионах она заметна. Причина проста: бизнес пытается «оптимизировать»…

«Роснефть» снова в лидерах по капитализации среди российских нефтегазовых компаний

«Роснефть» приступила к реализации одного из крупнейших в мире проектов по добыче углеводородов в районе Крайнего Севера – «Восток Ойла». Фото пресс-службы ПАО «НК «Роснефть»

Первые итоги работы российской фондовой биржи в 2021 году: по итогам двух первых торговых недель «Роснефть» — лидер по динамике котировок акций не только среди российских нефтегазовых компаний,…

За семь лет в России население Севастополя увеличилось в три раза — и это, пожалуй, федеральный рекорд

Губернатор Михаил Развожаев явно поскромничал, когда на днях объявлял численность севастопольцев: мол, по последним данным, здесь проживают 512 тысяч. Получилось, градоначальник противоречит сам себе? Ведь еще минувшей весной…

«Роснефть» стала главным заправщиком воздушных судов в российских аэропортах

9 февраля в России отмечали День гражданской авиации. Именно в этот день в 1923 году Совет труда и обороны СССР принял постановление «Об организации Совета по гражданской авиации». Путь Москва —…

Сахар-песок стал рекордсменом среди продуктов питания по росту стоимости

Сахарок прибавил в цене более чем две трети. Тут не до сладкой жизни. Фото: Sabrina Vani/moodboard, globallookpress.com

Помните, накануне Нового года президент заявлял о недопустимости подорожания продуктов, особый упор почему-то сделав на постном масле и сахаре? Вслед за первым лицом тему подхватили другие важные лица: глава правительства,…

В Москве появился сервис совместного использования личного транспорта. Что-то типа BlaBlaCar

В Минтрансе считают, что карпулинг поможет избавить от пробок ближнее Подмосковье. Фото: Konstantin Kokoshkin, globallookpress.com

Словарь столичного транспорта скоро пополнится еще одним англицизмом. Компанию каршерингу составит карпулинг — сервис совместного использования личного транспорта. Пандемия и карантин заставили многих горожан переселиться в пригороды…

Испытание первым — коронавирусным! — годом его правительство в целом выдержало. Но…

Прошлый глава российского кабинета министров Дмитрий Медведев запомнился лозунгом «Денег нет, но вы держитесь» — и, пожалуй, это все. О работе правительства Михаила Мишустина, приступившего к премьерским…

Россиянам предложили кушать некондиционные продукты

Нашим беднякам (а их в России миллионы) предложили есть ту картошку, которую обычно пускают на корм скоту. Некрасивое предложение. Что же за ним стоит?
Так называемый картофель экономкласса — мелкий,…

Центральный банк сообщил о новой волне бегства из страны частного капитала

В прошлом году из страны было вывезено без малого 48 миллиардов долларов. Фото: Moscow-Live.ru

За минувший 2020-й чистый отток частного капитала превысил в два с лишним раза прошлогодний — до 47,8 млрд долларов. Одновременно Федеральная налоговая служба отмечает падение численности малого бизнеса: на 10 января…

Источник