Что нам стоит дом построить витебск
Что нам стоит дом построить? — витебляне не могут въехать в квартиры, приобретённые в прошлом году
Построить квартиру нынче удовольствие не из дешёвых. Иногда в погоне за долгожданными собственными метрами приходится брать кредиты, вторую, третью работу, ютиться в маленьком съёмном жилье…
И вот когда казалось бы, осталось совсем немного до финишной прямой — не сегодня-завтра получишь ключи от своей долгожданной квартиры, затраченные силы окупятся и можно будет выдохнуть, но вдруг оказывается, что мало честно заработать и честно заплатить. Может сложиться так, что долгожданный дом, в который вы должны были въехать ещё две недели назад… всё ещё не достроен.
Про строительство поликлиник и торговых центров, детских садов и школ нашего города мы пишем изо дня в день. Спасибо «быстрым» темпам строительства за то, что у журналиста всегда есть работа.
Сегодня мы забудем про все строящееся социально значимые объекты и обратим внимание на жилые дома, которые нынче строятся для витеблян. Раз уж на дворе май, то поедем-ка мы искать мир на улицу Труда — в самый центр (это же на виду, там, наверное, стараются).
Застройщик собирается оформить приёмку дома «задним числом».
Итак, престижный район — ул. Труда, 4. Стройка в разгаре. Здесь же группа дольщиков, которые тоже пришли посмотреть на свой будущий дом:
— Давно началось строительство? Когда будете праздновать новоселье?
—
По проектной декларации начало строительства — 01.05.2018 г., срок окончания строительства — 15.04.2019 г. Та же дата (15.04.2019 г.) указана и в договорах с дольщиками. Однако уже начало мая, а у дома, как видите, отсутствует крыша, не закончена отделка фасада, прокладка коммуникаций, всё ещё работает подъемный кран, имеется масса незавершённых внутренних работ.
Но все дольщики уже знают, что застройщик КУП «УКС г. Витебска» собирается оформить приёмку дома «задним числом», т. е. 30-ым апреля. УКС сам об этом нам сообщил. Хотя работы по завершению строительства, по словам местных прорабов, продлятся ещё, примерно, полтора месяца, начиная с 30 апреля.
— А почему акт ввода дома в эксплуатацию УКС собирается оформлять 30 апреля, если над домом ещё работать и работать?
— Видимо, для того, чтобы не платить дольщикам пеню за просрочку. Ну и чтобы не получить нагоняй от вышестоящего руководства.
— Какая организация-подрядчик выполняет строительные работы?
—
Договор строительного подряда на строительство этого объекта УКС заключил с государственным предприятием КУП «Витебскоблсельстрой» по результатам тендера.
В тендере на строительство участвовало 4 подрядчика: «ПлиссаСтрой», «Витебскторгстрой», «Белстройцентр» и «Витебскоблсельстрой». Стоимость работ всеми была заявлена одинаковой до копейки, но «Витебскоблсельстрой» гарантировал завершение строительства за 11.5 месяцев, в то время как остальные кандидаты — за 12 месяцев. Поэтому «Витебскоблсельстрой» был признан победителем.
— То есть победа в тендере присуждена подрядчику потому, что он обещал построить на 15 дней раньше. Тогда почему дом до сих пор не введён в эксплуатацию?
— Этот же вопрос мы задавали и УКСу. Но представители УКСа в письменном ответе на наш запрос сообщили, что нормативный срок строительства такого дома — 12 месяцев, а 30 апреля планируется подписание акта приёмки. Официально просрочки как будто и нет, и потому пеню дольщикам платить УКС не собирается. Ведь несмотря на то, что фактически дом будет сдан ориентировочно в июне, «на бумаге» у них будет стоять дата приёмки — 30 апреля.
— А какая стоимость квартир в этом доме?
— По проектной декларации стоимость 1 м² = 1469.83 рублей. Умножаем на площадь каждой конкретной квартиры — получаем стоимость.
Текущее состояние новостройки
— По городу эта цена одна из самых высоких… Но при такой цене и качество работ будет выше?
— Как ни странно, но качество работ и материалов оставляет желать лучшего. Дольщики были готовы платить высокую цену за качество и сроки, но мы не наблюдаем выполнения ни того, ни другого. Входные двери и окна ПВХ поставлены самые дешёвые, и к тому же строители особо и не старались сохранить их товарный вид. Подоконники и оконные профили покрыты глубокими множественными царапинами, защитная пленка во многих местах ободрана.
Алюминиевые раздвижные рамы на балконах установлены так, что между профилем и стеной зазоры достигают почти 10 сантиметров. Такое впечатление, что не рамы заказывали под формат дома, а дом подгоняют под то, что завалялось на складе.
— В связи с просрочкой сдачи дома и нюансами по качеству не собирается ли УКС сделать дольщикам скидку?
— Тем, кто уже оплатил по графику за свои квартиры, УКС делать скидку не собирается. А на собрании заместитель директора УКС Матвеев С.М. даже намекнул, что рассматривается вопрос об увеличении цены.
— Но на сайте УКСа совсем недавно была размещена информация о скидках на нераспроданные квартиры в этом доме (на момент изучения вопроса на сайте была информация о скидках, но на момент публикации уже нет — прим. авт.).
— Да, действительно, ещё недавно оставались нераспроданными 3-х комнатные квартиры на 1-ых этажах. На них УКС объявил сниженную цену — 1 338.63 руб. вместо 1 469.83 руб., и предоставил рассрочку на 6 месяцев. Знаем, что две из них уже проданы со скидкой.
— Выходит, в одном доме квартиры дольщикам продавались по разной стоимости за квадратный метр?
— Мы изучали этот вопрос, консультировались с юристами. Разных цен в этом доме быть не должно. По закону застройщик вправе в процессе строительства снизить цену: за счёт уменьшения размера прибыли для всех дольщиков; либо для всех дольщиков, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий; либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете. Это предусмотрено Постановлением Совета Министров от 12.03.2019 № 156 и Указом от 6 июня 2013 г. № 263.
В нашем доме нет квартир, которые строились бы для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все дольщики равны. Значит, объявляя скидку на одни квартиры, застройщик обязан был в соответствии с требованиями законодательства объявить такую же скидку и на остальные, сделать людям перерасчёт и вернуть деньги.
Если бы застройщики могли заранее закладывать в свою прибыль «надбавку» — это открыло бы широкие возможности для коррупционных схем.
— Утверждение УКСа о том, что застройщик якобы может снижать стоимость на отдельные квартиры за счёт своей прибыли, противоречит не только законодательству, но и здравому смыслу: если бы УКС строил дом за свои деньги, то действительно, как продавец-собственник, он мог бы продавать объекты за любую цену по своему усмотрению.
Однако, главное отличие купли-продажи от долевого строительства состоит в том, что застройщик не является ни продавцом, ни собственником — он строит дом за чужие деньги: и фундамент, и крыша, и инженерные системы, и места общего пользования, и даже свободные квартиры фактически построены за деньги дольщиков.
И прибыль УКС зарабатывает не на строительстве отдельных квартир (ибо квартир как отдельных объектов недвижимости ещё не существует), а на строительстве дома как объекта в целом. И если у УКСа образовалась некая экономия (например, за счет закупки материалов по цене дешевле, чем было заложено в смету), на которую он решил уменьшить свою прибыль, то он не вправе эту экономию направлять на скидку отдельным дольщикам. Ведь если скидка даётся кому-то одному, то это происходит за счёт остальных дольщиков, которые фактически профинансировали своими деньгами эту «персональную скидку».
Если бы застройщики могли заранее закладывать в свою прибыль «надбавку» (которую оплачивают все дольщики), а потом отказываться от части этой «надбавки» к прибыли в пользу отдельных дольщиков и тем самым точечно снижать цену на отдельные квартиры по своему усмотрению — это открыло бы широкие возможности для коррупционных схем.
— А вы обращались к УКСу по поводу перерасчёта цены?
—
Конечно. Но УКС слушать наших аргументов не желает. Руководство УКСа говорит, что скидку ему «разрешил сделать» кто-то из министерства «на семинаре».
Насколько нам известно, до случая с нашим домом УКС никогда не практиковал такие «точечные скидки». Когда УКС снижал цены за метр на других объектах, то она снижалась одинаково для всех дольщиков. А для дома по ул. Труда-4 УКС впервые решил официально сделать «персональные скидки», руководствуясь сказанным кем-то недавно «на семинаре».
— Но как можно руководствоваться словами «кого-то из министерства», сказанными «на семинаре», если есть норма законодательства?
— Никак. Но УКС считает, что ему всё дозволено, и закон для него — не аргумент. Мол, «жалуйтесь куда хотите». УКС никак не хочет понять и признать, что он — не продавец наших квартир, а всего лишь посредник между дольщиками и строительными организациями.
— Что планируете делать?
— Люди настроены бороться за свои права. Есть вышестоящие инстанции, есть контролирующие — прокуратура, Комитет государственного контроля, есть также и суд. Если УКС в ближайшее время не одумается и не захочет действовать по закону — дольщики будут вынуждены принимать крайние меры.
Комментарий УКСа
За комментариями мы обратились к заместителю директора по жилищному строительству Сергею Михайловичу Матвееву.
— Дом должен был быть сдан 15 апреля, верно?
— Да, это срок по договору.
— Дольщиков не предупредили о том, что сроки переносятся…
— В договоре предусмотрено: предупредить за два месяца. Откуда я знаю, за два месяца сдадим мы дом или нет. Как я их предупреждать буду? И что от этого предупреждения им легче станет?
— Как должно быть по законодательству? Дольщики сейчас не предупреждены о переносе сроков, чего они сейчас ждут?
—
Ждут, когда мы дом введём в эксплуатацию и вызовем их на допсоглашение. Дом же надо всё равно достраивать и сдавать. Или мы будем сейчас бумажками разбрасываться?
Должно быть правильно так: мы пишем обращение в инстанции исполнительной власти, в горисполком и облисполком, о согласовании переноса сдачи дома в эксплуатацию. Получаем это согласование и на основании этого согласования оповещаем дольщиков. Согласование нам не дали, поэтому мы никого не оповещаем. Если дольщики звонят, то мы говорим, что идёт работа приёмочной комиссии, и дом пока не сдан в эксплуатацию.
— Будет ли произведён перерасчёт стоимости квадратного метра? Некоторые квартиры были проданы со скидкой, по акции.
— Не будет. Согласно договорам с дольщиками цена определена, нет никаких оснований производить перерасчёты. Три квартиры были проданы со скидкой как с понижающим коэффициентом этажности. Мы можем, вправе, некоторые квартиры (тем более первый этаж) реализовать по другой цене. За более подробной информацией можно обратиться к Елене Михайловне Горбушко — специалисту отдела жилищного строительства.
— Ориентировочно, как вы считаете, как скоро дом будет закончен?
— Я думаю, на следующей неделе будем предъявлять, получать все заключения и уже сдадим его (речь о неделе с 13 по 19 мая — прим. авт.).
Специалист отдела жилищного строительства объяснила, что квартиры, которые «проданы» по сниженной цене, были свободны, их не могли реализовать, а дом готовился к сдаче в эксплуатацию, поэтому пришлось снизить их стоимость, при этом сократив прибыль. Цена была снижена только для свободных квартир, а не для тех которые уже реализованы.
Также специалист отметила, что перерасчёт будет в любом случае, это указано в типовом договоре в п.6.4.4.
Что ж, процент строительной готовности дома по состоянию на 30 апреля 2019 года, если судить по справке, выданной одному из дольщиков, составляет 61.49%. 100% минус 61.49% = 38.51%. Учитывая, что 61.49% — это за год, а 38.51% планируют закончить за три недели, то лично я бы на месте дольщиков была очень внимательна и придирчива принимая квартиру…
Главный прораб ходил с дольщиками по квартирам и тихонько кивал головой, мол, исправим.
С официальной частью статьи всё, а теперь, как говорится, минутка юмора.
Приехала я на стройку, смотрю дольщики стоят. Пока вопросы задавала, предложили в гости зайти. Смеются, говорят, мы тут с 15 апреля должны жить, максимум с 30-го. Идёмте, мол, на чай. Дольщики утверждают, что никаких документов о продлении сроков строительства они не видели.
Что ж, дверей нет, запрещающих знаков тоже нет — пошли люди «хвалиться» квартирами. Ходили мы, бродили… вдруг, откуда не возьмись, появляется Игорь Валерьевич. Со слов дольщиков, он — главный прораб, но мне представиться не пожелал. Сказал, что я и так знаю. Хотя я всех прорабов в лицо не знаю уж точно.
Главный прораб ходил с дольщиками по квартирам, ловко уворачиваясь от камеры, слушал, кто чем недоволен и тихонько кивал головой, мол, исправим. В какой-то момент Игорю Валерьевичу надоело ходить и слушать дольщиков, он вдруг вспомнил про официальные часы приёма. Вышел на улицу и взялся кому-то звонить. В это время дольщики продолжили показывать мне свои квартиры, а сопровождал нас другой прораб (опять же, со слов дольщиков), но он уже на замечания дольщиков чётко повторял: «Дом ещё не готов, не сдан».
Мы вышли на улицу и увидели двигающихся в нашу сторону сотрудников РОВД. Двое в форме сообщили нам, что их сторож вызвал на ул. Труда, 6 — там в нерабочее время люди по стройке ходят. Мы сотрудникам РОВД рассказали, что ул. Труда, 6 — это не здесь, у нас — ул. Труда, 4. Они и пошли дальше. Игорь Валерьевич остался стоять у подъезда.
Напоминаю, что никаких запрещающих знаков, мешающих нам пройти на стройку, не было. Кроме того, некоторое время нас сопровождал Игорь Валерьевич, а потом и другой прораб. Такие дела. Выводы за вами…
Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.
Источник
Что нам стоит дом построить? — дольщики не могут въехать в квартиры, приобретённые в прошлом году (часть 2)
Неприятные новости появились у дольщиков, которые никак не дождутся ключей от своего дома по ул. Труда, 4. Сдача дома, которая должна была произойти ещё 15 апреля, откладывается на неопределённый срок. Подробнее о сроках мы уже писали ранее.
Мы вновь встретились с несколькими дольщиками и попытались выяснить, что же теперь пошло не так, ведь во время беседы с заместителем директора УКС по жилищному строительству Сергеем Михайловичем Матвеевым при подготовке прошлого материала ему задали вопрос, на который получили вполне чёткий ответ:
— Ориентировочно, как вы считаете, как скоро дом будет закончен?
— Я думаю, на следующей неделе будем предъявлять, получать все заключения и уже сдадим его (речь о неделе с 13 по 19 мая — прим. авт.).
Данные фото предоставлены дольщиками. По их словам, снимки сделаны 8−9 июня 2019 г.
Итак, прошёл почти месяц. Посмотрим, как дела у дольщиков:
— Как продвигается строительство? Ключи от квартир уже получили?
— К сожалению, нет. По договорам дольщики должны были получить ключи еще 15 апреля, но, как видите, уже середина июня, а дом еще не сдан. Не доделаны коммуникации, не обустроена придомовая территория, не завершены работы на крыше, в подвале и др.
При этом УКС опубликовал на своём сайте объявление, что облисполком и горисполком согласовали ввод дома в эксплуатацию до 31 мая. Говорят, что представители УКС на заседаниях в исполкомах заявляют, что дом уже готов и его можно принимать, а также уговаривают участвующие в приёмке организации подписать заключения о приёмке «задним числом».
Кстати, ранее УКС собирался оформить приёмку дома «на бумаге» ещё 30-ым апреля, но после поднятого дольщиками шума этот номер не удался. При этом УКС «нашёл виноватого» в своих нарушениях по срокам — на начальника одного из отделов УКСа наложена дисциплинарная ответственность в виде замечания. На вопрос о том, когда же дольщикам наконец отдадут ключи — представители УКС ничего конкретного не говорят.
«Сначала „примут“ дом на бумаге, а потом доделывают».
— Как думаете, у УКСа это первый случай с затягиванием сроков строительства? Или просрочки случались и раньше?
—
Никакую тайну мы здесь не откроем: почти все мы — жители Витебска, и у нас есть родственники, друзья и просто знакомые, которые рассказывают, что практика приёмки домов «задним числом» УКСом применяется не первый год. Сначала «примут» дом на бумаге, а потом доделывают. Бывает, что и несколько месяцев.
Но с нашим домом УКС зашел так далеко с различными нарушениями, что дольщики не стали молчать и не позволили ему применить стандартную схему приёмки «задним числом».
«При просрочке сдачи квартир до 3-х месяцев УКС обязан выплатить неустойку в размере 0.01%».
— За просрочку сдачи дома дольщикам ведь полагается компенсация?
— В соответствии с условиями договоров и требованиями законодательства при просрочке сдачи квартир до 3-х месяцев УКС обязан выплатить неустойку в размере 0.01%, от 3-х месяцев и выше — 0.02%, свыше 6 месяцев — 0.03%.
Таким образом, если дольщикам не вручат ключи до 15 июля — УКС обязан будет выплатить пеню уже по ставке 0.02%.
Причём по законодательству УКС обязан выплатить пеню добровольно не позднее 2-х месяцев с даты передачи дольщикам ключей (п. 13 Положения, утв. Указом Президента № 263 от 06.06.2013 г.) Однако, на словах представители УКС заявляют, что добровольно дольщикам УКС ничего выплачивать не собирается, и за пеней нам придётся идти в суд. Ну что ж, раз УКС посылает нас в суд — значит, сходим в суд, заодно заявим и требование о возмещении морального вреда.
Письмо из комитета по архитектуре и строительству Витебского облисполкома
— Насколько мне известно, строительство этого дома ведётся на коммерческой основе, то есть не для нуждающихся в улучшении жилищных условий. А какой размер своей прибыли УКС заложил в цену квартир?
— Размер прибыли УКС по данному дому официально заложен в размере 43%. Кроме того, поскольку стройка коммерческая, то любая экономия по смете также пойдет в пользу УКСа.
Стоимость 1 м² площади каждой квартиры составляет 1 469.83 рубля. Кстати, интересный факт: на стадии заключения договоров долевого строительства заместитель директора УКС по жилищному строительству Сергей Михайлович Матвеев обещал многим дольщикам нашего дома, что к концу строительства цена будет снижена для всех примерно до 1 300 рублей за метр. Лишь бы дольщики заключили договоры и начали платить.
Люди поверили, ведь такое снижение действительно практиковалось УКСом по другим домам. А в конце строительства, на вопрос об обещанной скидке, Сергей Михайлович на собрании заявил, что никакой скидки не будет, и что даже рассматривается вопрос о повышении цены.
«Качество в договорах не прописано»
— Кроме того, в погоне УКСа за экономией и максимальной прибылью, в доме установлены низкого качества окна, балконные рамы и двери. В окнах нет микропроветривания, створки уже перекошены, фурнитура и профиль — самые дешёвые. Балконные раздвижные системы не соответствуют размерам проёмов. В итоге дольщики, заплатившие за всё это сполна, будут вынуждены поменять окна, балконные рамы и двери за свой счет. Ведь, как говорили представители УКС, «качество в договорах не прописано».
Данные фото предоставлены дольщиками. По их словам, снимки сделаны 8−9 июня 2019 г.
— Разумеется, люди очень недовольны. Ведь многим к концу стройки пришлось брать кредиты, на которые они не рассчитывали, полагаясь на обещания руководства УКСа о снижении цены. А в апреле этого года УКС опубликовал дополнения в проектную декларацию на наш дом, согласно которым в отношении только трёх свободных квартир стоимость 1 м² была уменьшена примерно на 9% — как раз до того уровня цены, которую ранее обещали «для всех». Руководство УКСа говорит, что такую «точечную скидку» ему «разрешил сделать» кто-то из министерства «на семинаре».
— А по закону разве возможна такая «точечная» скидка на квартиры?
— Нет, не возможна. Согласно п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом Президента от 6 июня 2013 г. № 263, «застройщик вправе в процессе строительства снизить за счёт уменьшения размера прибыли цену договора (цену объекта долевого строительства) для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете».
Таким образом, объявляя сниженную цену на отдельные квартиры, застройщик был обязан во исполнение требований Указа Президента № 263 произвести такое же снижение цен и по ранее заключенным договорам долевого строительства.
Поскольку УКС заявил, что снижать остальным дольщикам цену не собирается (якобы мы «неправильно понимаем указ» и «цепляемся за несовершенства в законодательстве»), дольщиками был направлен запрос о разъяснении данной ситуации в Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь, на который получено разъяснение от 24.05.2019 г. № 01-1-15/М-652/1п, опровергающее позицию УКС.
В соответствии с разъяснением Министерства, «для исключения создания коррупционных рисков, застройщик при принятии решения по незаключённым договорам о снижении прибыли, и, соответственно, цены объекта строительства обязан снизить прибыль и по заключённым договорам соответствующим категориям граждан».
Письмо из комитета по архитектуре и строительству Витебского облисполкома
— А вы сообщили в УКС позицию Министерства? Какая была реакция?
— Конечно. Разъяснение Министерства сразу же было доведено до сведения УКС и облисполкома, однако в своих ответах и УКС г.Витебска, и областной УКС, и Комитет по архитектуре и строительству облисполкома старательно обходят этот скользкий для них момент, как будто никакого разъяснения Министерства не существует. Получается, что для них ни норма Указа Президента, ни мнение Министерства не имеют никакого значения.
— Планируют ли дольщики обращаться в вышестоящие органы, дабы призвать застройщика к наведению порядка в ценообразовании?
—
Конечно. Раньше представители УКС снисходительно заявляли дольщикам, что мы «неправильно понимаем указ». Однако, теперь у нас есть на руках веский аргумент — разъяснение Министерства, из которого следует, что УКС действительно нарушил требования законодательства.
Но особой надежды на то, что местные органы власти призовут УКС к порядку у дольщиков нет. Всё-таки УКС — госпредприятие, владельцем которого является облисполком. Поэтому, если вопрос с ценообразованием не будет решён — после прохождения всех этапов обжалования в местных органах, дольщики будут обращаться выше — вплоть до Администрации Президента.
Ведь если спустить с рук УКСу применённую им схему «точечного снижения цен» в долевом строительстве, то в последующем она будет взята на вооружение недобросовестными застройщиками, которые заранее будут закладывать в свою прибыль «надбавку» (которую оплачивают все дольщики). Это откроет широкие возможности для коррупционных схем. Для предотвращения таковых схем как раз и существует пункт 7 Положения, утв. Указом Президента от 6 июня 2013 г. № 263.
Письмо из комитета по архитектуре и строительству Витебского облисполкома
Вместо эпилога
Только представьте, вы работали на двух работах, взяли кредит или потратили все свои сбережения, но стремились к покупке собственной жилплощади всеми силами — сделали всё от вас зависящее для приобретения заветных собственных метров. Согласитесь, мало кому квартира достаётся легко. Так вот, деньги вы заплатили, как говорится, ещё утром, а «стульев» всё нет… ни вечером, ни вечером следующего дня…
В данной ситуации люди ещё надеются на свои права, порядок, закон. Думаю, можно позавидовать силе воли дольщиков, несмотря ни на что, они полны надежд и верят в мирное решение вопроса. Хочется пожелать дольщикам нескончаемых сил в их борьбе за справедливость. Надеюсь, что они её добьются.
×××
К сожалению, в этот раз нам не удалось получить комментарий Сергея Михайловича Матвеева, заместителя директора УКС по жилищному строительству. Но мы в любой момент готовы дополнить материал, опубликовав комментарий специалиста.
Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.
Источник