Дешево построить дом на продажу
Бизнес по строительству частных домов на продажу
В данной статье мы хотим более подробно рассказать вам о том, что такое бизнес строительство домов на продажу. В наше время вопрос приобретения собственного частного дома очень актуален и рынок недвижимости предлагает очень много вариантов покупки дома, но исходя из нашего опыта мы можем точно сказать, что построить дом и выгодно его продать не так уж легко. В 2014г ко мне обратился мой знакомый, он, как и мы, уже не один год занимается строительством домов под продажу в г. Ростове-на-Дону, с просьбой проконсультировать его по одной социальной программе, где застройщики строят дома, которые затем выкупаются государством по фиксированной цене за м2 для семей, стоящих в очереди на получение жилья. Как Вы понимаете он хотел стать застройщиком этих домов. В свою очередь я задал ему вопрос: «в чем причина такого решения?» и получил ответ, который меня удивил, оказывается из 8 домов на продажу, построенных в этом году, реализовать ему удалось только 2, а остальные 6 он не может продать уже больше 6 мес. Я решил разобраться в чем причина, провел анализ всех его объектов, сделал выводы и затем решил написать данную статью. Ниже я пропишу основные позиции (выводы и ошибки) на которые необходимо обращаться внимание.
Итак, строительство домов на продажу:
1. Выбор участка.
Основные причины отказа от покупки дома:
- узкие дороги наших СНТ и ДНТ, на которых не могут разъехаться 2 автомобиля;
- отсутствие инфраструктуры (транспорт, школы, сады, больницы, магазины), получается что семье необходимо однозначно иметь 2 машины и тратить на порядок больше времени, чем тратят жители микрорайонов у которых все «под боком»
Вывод: 70% успеха реализации построенного на продажу дома зависит от выбора участка. Основные усилия и время в этом бизнесе Вы должны направить на то, чтобы найти недорогой участок с хорошим подъездом и необходимой инфраструктурой, а не на то, чтобы сэкономить 50 тыс. руб. построив дом «гастарбайтерами», отдежуря лично на стройке 3 мес.
2. Коммуникации.
Вам необходимо заранее продумать подключение дома ко всем коммуникациям и оценить ориентировочную стоимость этих работ, а именно (подключение к газу, к воде и свету, с канализацией все решается очень просто — септик или яма).
3. Выбор проекта, выбор подрядчика и расчет стоимости
30% успеха лежит именно в этой позиции.
После того как Вы купили участок Вы должны проанализировать рынок, посмотреть какая стоимость домов на продажу в вашей районе, пообщаться с риэлтерами и узнать что в данный момент пользуется большим спросом, проанализировать свой бюджет и принять решение какой дом Вы будите строить 1 или 2 этажа, 100 или 150м2.
Выбор проекта. При выборе проекта или проектировании учтите дом должен быть:
- привлекателен внешне
- функционален внутри
- расположение дома на участке, благоустройство, зоны отдыха, парковки машин все должно быть продумано.
Хороший проект и генплан — это грамотная презентация, но к сожалению мало кто пользуется этим, вывод: продавать дом нужно начинать за долго до того как Вы его построите, используя при этом проект и 3D визуализацию. Мы находили своих клиентов на покупку дома на стадии строительства фундамента и это очень выгодно, так как деньги которые планировали потратить на строительство дома Вы можете вложить в покупку других участков, а строительство этого объекта оплачивает его будущий владелец => получается Вы продали участок с подрядом. Я думаю Вы теперь понимаете что лучше потратить 30 тыс.руб. на проект и расширить границы времени на поиск своего клиента, чем строить по эскизу, вычерченному в лучшем случае на миллиметровке, и начинать продавать дом только после того, как он достроен. Многие скажут если продавать дом в стадии строительства он будет стоить дешевле, я уверяю вас это не так, наш опыт показывает что если клиенту понравился участок, место в котором он расположен и сделана грамотная презентация проекта он купит.
Выбор подрядчика и расчет стоимости.
Строительство дома на продажу это самая затратная часть проекта и так уж повелось все хотят максимально на ней сэкономить. Чтобы все понимали строительство частного дома это:
- более 170 позиций по материалам
- более 35 видов работ
- большое количество технических решений
- от 3 до 5 месяцев ежедневной работы
- ежедневный контроль (так уж повелось, в строительстве без этого никак)
И это данные касаются только строительства коробки дома, не говоря о внутренней отделке, поэтому Вы должны понимать то, что стройка это очень ответственный процесс и доверять его прорабу «Васе или Коле», которого Вы нашли на авито это большая ошибка, потому что потом «Вася» так же найдет себе «равшана и джамшута» чтобы заработать и ваша стройка превратиться для вас в кошмар. И вместо того, чтобы получить экономию Вы получите дополнительные затраты на исправление ошибок, потерю огромного количества времени и нервов, воровство и постоянный рост первоначальной сметной стоимости, 1-2 часа ежедневного общения с «Васей», которое поверьте не будет приносить Вам радости.
Если Вы деловой человек, который понимает что время это деньги, Вы понимаете что каждый должен заниматься своим делом, в котором он профессионал, то наша компания Новация рада будет предложить вам свои услуги подрядчика по строительству.
Если Вы обратитесь в нашу компанию:
- Мы грамотно запроектируем ваш дом с учетом всех норм и правил
- Сделаем вам качественную 3D визуализацию (презентацию проекта)
- Составим подробный сметный расчет с учетом всех позиций работ и материалов (порядка 200 позиций), что позволит вам точно спланировать свой бюджет строительства, чтобы Вы понимали 95% строек для заказчиков на итог увеличиваются в стоимости от 10 до 20% от первоначальной сметы по причине того, что сметный расчет был выполнен не точно.
- Составим подробный график работ и график финансирования строительства
- Обеспечим выполнение работ качественно и в срок не на словах, а на деле
- Несем гарантию по договору не менее 5 лет.
С расценками на наши услуги Вы можете ознакомиться в разделе цены. Позвоните нам по телефонам, указанным в разделе контакты и мы проконсультируем Вас по любым вопросам касающихся строительства домов.
Источник
Купить или построить дом? — Темы недели — Журнал
Для категории людей, действующих по плану «Родить сына, посадить дерево, построить дом», альтернативы нет – если жить в частном доме, то только построенном для себя. Но есть и остальные, собравшиеся обзавестись сезонной дачкой для загородного отдыха от суеты сует или перебраться на землю на ПМЖ. И вот они первым делом сталкиваются с дилеммой, построить дом или купить готовый, что будет дешевле, а что, лучше.
МаринераУчастница FORUMHOUSE
Уважаемые форумчане, посоветуйте, пожалуйста, что на ваш взгляд выгоднее финансово (и что лучше в плане надежности) – купить участок с жилым домом или купить землю и построить дом самим? Бюджет ограничен: сейчас 2,3 миллиона рублей, плюс, примерно через пару месяцев будет еще 1,3 миллиона; строительством никогда не занимались – у нас «мирные» профессии. Работа в Москве, и надо жилье поближе к городу… Предваряя вопросы: кредит взять, не можем, увы…
Даже после сотни советов, ответить на этот типовой вопрос должен каждый себе сам, слишком много индивидуальных переменных. Мы же рассмотрим саму ситуацию и обозначим основные «положения».
Содержание
Плюсы и минусы покупки готового дома
Плюсы
Минусы
Сколько стоит дом…
Вывод
Плюсы и минусы покупки готового дома
Ответ на вопрос, дешевле купить или построить загородный дом, в разных ситуациях будет звучать по-разному, начиная от однозначного «нет, не дешевле», переходя к вариативному, «вероятно, дешевле» и заканчивая не менее однозначным, «да, дешевле». Все зависит и от запросов потенциальных домовладельцев, и от их финансовых возможностей, и рода деятельности, и наличия или отсутствия свободного времени, необходимого, чтобы строить дом. Попробуем разобраться, а есть ли вообще плюсы у покупки готового дома, и каковы минусы подобного выбора.
Плюсы
Временной фактор – времени на строительство дома требуется значительно больше, тогда как в готовый заезжай и живи. Скорость важна, если ситуация осложнена необходимостью срочно съехать со съемной квартиры, улучшить жилищные условия перед грядущим пополнением семейства или подобными обстоятельствами. Но это в идеале, когда везет буквально сразу наткнуться на подходящее объявление. В реальности же, не факт, что получится быстрее, на поиск и осмотр выбранных вариантов тоже могут уйти месяцы, особенно, если бюджет ограничен, а требований к самому дому, участку и инфраструктуре достаточно много. Современные технологии и материалы позволяют строиться в сжатые сроки и при определенных условиях начать и заселиться можно и в течение одного сезона, а окончательной отделкой заниматься в процессе. Примеров такого строительства даже своими руками и в одну каску, на форуме масса. Однако и примеров долгостроев, как запланированных изначально, так и случившихся из-за форс-мажора или собственной недальновидности – достаточно.
Наглядность – не рассматривая не просто жилой, а «пожилой» фонд, который требует капитальной реконструкции перед заселением, готовый новый или относительно «свежий» дом можно сразу «примерить». Походить по комнатам, приноровиться к планировке, пооткрывать окна и двери, повключать-повыключать свет, подняться и спуститься по лестнице и так далее. И при наличии индивидуального проекта с визуализацией вплоть до расставленной мебели, вероятность, что построенный дом будет как перчатка по руке, значительно выше, но гарантии нет. Не говоря о воплощении типовых проектов, а то и строительстве по эскизу или вообще без какого-либо представления о конечном результате. При осмотре же готового дома сразу понятен уровень удобства и комфорта – незначительные неудобства можно нивелировать (варьируется только объем вложений). Когда нестыковки кардинальные, можно решить продолжить поиск, а не приноравливаться жить как есть, потому что уже поздно что-то менять.
Готовность – выбирая, что лучше, купить или построиться, большинство склоняется к покупке, чтобы не связываться с длительной стройкой, а сразу справить новоселье, не выпадая из жизни. И в этом плане даже быстровозводимые каркасники или дома из клееного бруса, которые практически не требуют отделки ни изнутри, ни снаружи, проигрывают. Но и тут свои нюансы – комфортабельный дом со свежим и адекватным ремонтом и исправными коммуникациями, доступен далеко не всем желающим. В лучшем случае потребуется косметический ремонт, замена сантехники или некоторого оборудования. В худшем же, не обойтись без капитальной реконструкции, а ее многие считают еще сложнее строительства и по финансовым, и по временным затратам.
Фиксированная стоимость – как бы ни тщательно была просчитана смета при строительстве, и профессионалы, и самостройщики в один голос предупреждают, что выдержать ее нереально. Перерасход будет обязательно и может составить как 10-15, так и 30 % от изначально заложенного бюджета. И речь именно об успешном строительстве, а не «памятниках» неправильному подходу к стройке, застывших еще на этапе фундамента или коробки без окон и дверей. Дом же покупатель приобретает за фиксированную сумму, в которую входит или не входит стоимость самой сделки купли-продажи, что оговаривается заранее. Если получится уговорить скинуть, отлично, но даже если нет, неожиданного увеличения в одностороннем порядке тоже можно не опасаться.
Но дьявол кроется в мелочах и если проверка состояния дома не проводилась или проводилась, но поверхностно, «кушать» деньги он начнет или с приходом отопительного сезона или после первой зимовки. Объемы требующихся «инвестиций» бывают весьма впечатляющими и совершенно неожиданными, а домик, казавшийся крепким, сыпется на глазах. Чтобы подобного не случилось, нужно «семь раз отмерить», а не вестись на вожделенное «недорого».
NOnono__13Участник FORUMHOUSE
Обратить внимание нужно на все, что увидите, а заглянуть везде, куда возможно. Не спешите. Время на вашей стороне: сегодня на одного покупателя приходятся десятки домов, выставленных на продажу. Осмотр и анализ состояния дома желательно проводить в два этапа: на первом определить стоит ли рассматривать этот дом, как покупку, в принципе, или «бежать от него без оглядки».
Если на первом этапе выяснится, что дом можно рассматривать, как покупку, то потребуется второй, более тщательный осмотр, тщательное изучение конструктива (вот здесь необходим специалист), и только потом, принятие решения о цене, сроках покупки, оформлении документов и т. д.
Минусы
Кроме неоднозначности плюсов готового дома, есть у такой покупки и полноценные минусы.
- Проблема выбора – чтобы «звезды сошлись» придется перелопатить сотни, если не тысячи объявлений, поездить по десяткам потенциально интересных объектов, потратив и время, и силы, и деньги, как минимум, на бензин. А в результате прийти к пониманию, что готового дома мечты нет, и придется искать компромисс между желаниями, возможностями и реальными предложениями в этом диапазоне. Плюс, дом расположен на участке и далеко не всегда при строительстве соблюдают действующие нормативы, ориентируют строение по сторонам света и озадачиваются с удобным заездом. Также, подходящий под большинство требований коттедж может быть расположен даже не на шести, а на четырех сотках, в болотистой низине или рядом с действующей свалкой, которую «вот вот, должны запретить». Плюс, нужно учитывать, что объявления далеко не всегда отражают действительность.
StullУчастник FORUMHOUSE
…Еще немного, почему именно участок, а не сразу дом – как оказалось, есть еще и психологический фактор. Пример: участок ИЖС, с домом из пенобетонных блоков, с облицовкой кирпичом. Пятно застройки 9х8 м, два этажа, вода из скважины, электричество по дому 15 кВт, газовый двухконтурный котел на магистральном газе, подогрев полов на первом, радиаторы на втором, отделка люкс(?), въезжай и живи. И за все 9,5 млн. рублей, ну не сказка ли? НО – участок всего 5 соток! Блииин! И тут же: все аналогично по коммуникациям, но 25 соток, но площадь дома уже 325 м² с цокольным этажом! Да еще и ворота с электроприводом, беседка с кирпичным барбекю и т. д. и т. п. Цена – 10,5 млн. рублей? И что за…? Как реагировать? Риелторы по телефону подтверждают – все «живое».
Понятно – есть засада, но, где именно? Не знаю, как у других, у меня все решилось просто и обычно – за два звонка. Хочу приехать с задатком и посмотреть на документы на фоне домов. Оказалось, первый – это опечатка, а реальная цена за данный дом в 4,6 млн. рублей, по факту он без отделки, но с разводкой всего, НО, не подключено…! Бла, бла, бла… Второй уже давно продан, якобы именно за 10,5 млн. рублей. Ну и конечно – «готовы предложить вам много чего другого, аналогичного»…
- Наличие скрытых дефектов – даже технадзор и тщательнейший осмотр не всегда панацея, не везде реально подлезть без демонтажа, а разбирать фасад или стены вряд ли кто разрешит. И уже спустя время, по ходу ремонта выясняется, что все не столь радужно.
EtanolУчастник FORUMHOUSE
… А сейчас делаем ремонт своей спальни, и ругаем прежних хозяев дома. Пришлось переделать пол почти полностью, заново подшить потолок. Как себя будут вести стены рашен-страшен-каркашен, даже не хочу загадывать, а то хочется все снести.
Объективности ради не забываем, что от скрытых дефектов не застрахованы и владельцы построенных домов и «косяков» может быть даже не меньше, а больше. Правда, когда речь идет о заказе строительства «под ключ» или отсутствии контроля при привлечении исполнителей. Строя для себя либо не халтурят, либо не парятся о качестве и каких-то дефектах в принципе.
Сколько стоит дом…
Главное, что волнует основную массу потенциальных загородных жителей – дешевле построить себе дом или купить готовый, так как бюджет ограничен. В одних источниках указывается, что стоимость готового дома на 20-30 % выше, в других, наоборот, утверждают, что построить дом, дороже, чем купить. А «разброс» обусловлен разным подходом к строительству.
Строительство под ключ – любая компания ориентирована на доход и в стоимость реализуемого продукта уже заложены и все прямые и косвенные затраты, и прибыль. Косвенные затраты включают и зарплату сотрудников, и содержание офиса, и оплату налогов, и многое другое, и это солидная прибавка на каждом готовом квадрате. В среднем, что заказать строительство дома, что приобрести готовый, у компании, настроившей их на продажу – одинаково. С большой вероятностью одинаковым будет и качество, а отечественный рынок в этом плане больше похож на русскую рулетку.
SmallyУчастник FORUMHOUSE
То, что предлагают фирмы-застройщики нужно проверять и перепроверять. Маркетологи не зря хлеб с маслом кушают. Автодилеры тоже предлагают базовые модели вроде бы задешево, но вот двигатель пол-литровый, в природе существующий только на бумаге, да и все остальное – так себе, ездить будет, но неважно.
МамоновУчастник FORUMHOUSE
Если вы вообще не соображаете в строительстве, абсолютно, то вам будет трудно понять, где алмаз, а где стекляшка. Именно на клиентов, которые вообще не видят разницы между качеством и видимостью, ориентировано 90 % объектов, построенных на продажу. Там у застройщика в приоритете «блеск»: вычурные обои, многоуровневые потолки, плитка в прихожей, яркие шторы, модные краски и подобное. А если присмотреться, увидишь кучу кривых мелочей – неровные откосы, кривые углы, играющий ламинат, бухтящая плитка, ужасная сантехника и страшная электрика… Нетрудно понять, что и скрытые работы выполнены на «отцепись», зато внешне, ну просто конфетка. Так что если в строительстве и технологиях ноль, лучше найдите хотя бы знакомого, кто разбирается, и не будет восхищаться красивым ламинатом, а первым делом полезет в сантехнический смотровой лючок, в подпол или на чердак.
Строительство с привлечением исполнителей – на оплату услуг в общестроительном бюджете приходится до 40 % и эта сумма уже заложена в ценник готового дома. По себестоимости отдают в очень редких случаях, когда вынуждают жизненные обстоятельства, основная масса продавцов предпочитает годами не снижать цену, чтобы отбить и материалы, и работу. Чтобы дом при строительстве обошелся дешевле, некоторые этапы стараются выполнять своими силами. И чем этих этапов больше, тем больше разница в итоге.
Строительство своими силами – при правильном подходе (проект, реальная смета, график) дешевле всего строиться или в одну каску, или в одну каску с периодическим привлечением друзей, родственников или исполнителей на некоторые этапы. Если вопрос, что лучше, купить или построиться, рассматривать с точки зрения качества жилья и экономии – ответ однозначный.
GaserУчастник FORUMHOUSE, консультант раздела «Вентиляция»
… Про строить. Подходить можно по-разному, мой подход – минимальные затраты при прогнозируемом качестве. Если есть возможность, время и некоторые навыки – лучше чем «сами» для себя не построит для вас никто. По общим затратам в порядке снижения бюджета стройки способы можно расположить так – фирма на «под ключ», бригада на «под ключ», «бригада» при вашем снабжении, рядовые исполнители при вашем снабжении и организации работ…
Но именно, если есть возможность – отсутствие опыта компенсируется изучением теории и желанием, инструмент приобретается по мере необходимости, а вот свободное время должно быть обязательно. И тут мнения разделяются.
KedruchuУчастник FORUMHOUSE
…А есть ли смысл строить самому, может все-таки заказать лучше, а тем временем работать по профессии зарабатывая деньги.
zloypticУчастник FORUMHOUSE, в одну каску построил одноэтажный монолитный дом с плоской крышей
По моим прикидкам, за пять месяцев я сделал работы на миллион рублей, выходит, заработал как строитель, бригада строителей. Вы не поверите, но это было лучшее время в моей жизни. Поясню, когда вы работаете, выматываетесь, а у вас еще стройка, где всякие непонятные люди то чего-то не понимают, то что-то делают не так, то еще что-то, то это сводит с ума. И когда у вас телефон молчит месяцами, потому как вы просто живете сами по себе, и работаете на своей стройке сами по себе, вносите коррективы, когда и куда хотите, никто вас сроками не пинает, вы просто хозяин себе, своей жизни и своей стройке.
Вывод
Мнение большинства участников портала относительно покупки готового дома выразил один из них.
AlexejУчастник FORUMHOUSE
Есть поговорка: дом купить нельзя, его можно только построить самому. Могу подсказать: в КП и СНТ лучше не лезть, замордуют взносами за все… Один из вариантов – покупать в населенных пунктах (в поселке, деревне) под снос, чтобы был газ, (вода, септик делаются самим), чтобы земля была под ИЖС. Сносить, и начинать строится самим. А строительных материалов сейчас море.
Но когда нет ни сил, ни времени, ни желания впрягаться в стройку, как и возможности держать ее под контролем, при найме исполнителей – альтернативы покупке просто не остается. Сэкономить вряд ли получится, как и обзавестись идеальным домом, но купить достаточно комфортное жилье, вполне реально. При условии тщательной проверки состояния дома перед покупкой и отсутствия «розовых очков». Косяки все равно в том или ином объеме вылезут, ремонт, а возможно и реконструкцию, со временем делать придется и это стоит принимать как данность, чтобы не тратить нервы на бесполезные сожаления.
По теме приобретения готового дома можно прочитать инструкцию о том, как избежать ошибок и обмана. Доводы за и против стройки своими силами – в профильном материале. В видео – подводные камни при покупке дома на этапе отделки.
Источник