Если дом по долевому строительству не построят
Что делать, если строительство многоквартирного дома остановилось
Как понять, что у строительной компании проблемы, куда и с какими документами обращаться, чтобы получить статус обманутого дольщика
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС
Российские власти предпринимают меры, чтобы сократить число замороженных строек в стране. Но пока задержка и остановка строительства объектов все еще не редкость. По данным Минстроя России, число долгостроев в 69 субъектах страны с января по апрель 2018 года выросло с 836 до 842. В незавершенных объектах числится 803,2 тыс. договоров, а в реестре обманутых дольщиков — более 30 тыс. россиян.
Рассказываем в коротких карточках, как опознать проблемного застройщика, в какие инстанции и с какими документами обращаться, как и зачем получать статус обманутого дольщика.
Превентивные мерыЧто можно сделать, чтобы вовремя обнаружить проблему
Еще до заключения договора желательно проверить, фигурирует ли застройщик на сайте Арбитражного суда, советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Там по картотеке дел можно искать по ИНН или ОГРН организации, при этом нужно вводить данные из проектной декларации по конкретному объекту, так как коммерческое наименование девелопера/инвестора может отличаться от названия собственно фирмы-застройщика.
Стоит также проверить, нет ли выбранного объекта в черных списках. В Московской области, например, на сайте Министерства строительства ежемесячно публикуются списки проблемных объектов.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев рекомендует также сразу закрепить в ДДУ право дольщика проверять строительство со своими представителями в присутствии представителя застройщика.
Эксперты также советуют дольщикам не пускать строительство на самотек и постоянно следить за тем, как идут дела. «Дольщик как экономически слабая сторона, которая полностью зависит от действий застройщика, в большинстве случаев ограничен в свободном доступе к достоверной информации о ходе строительства», — отмечает руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
ПризнакиКогда пора бить тревогу
Самый главный фактор, который должен насторожить дольщика, — отсутствие реальной динамики строительства. Это когда строительство не ведется вовсе или ведется силами двух-трех рабочих, слоняющихся на строительной площадке. «Правда, отследить динамику можно только на этапе монтажных работ — когда стройка ведется выше первого этажа. Работы в подземном паркинге или после укрытия кровли внешне наблюдать сложно, — отмечает Ирина Доброхотова. — Но если, например, прошло три месяца, а в доме не прибавилось ни одного нового этажа — это повод для волнений».
Есть и другие признаки, которые могут свидетельствовать о возникших у застройщика проблемах. Среди них эксперты называют частую смену генерального подрядчика, уклонение застройщика от контактов с дольщиками, отсутствие фотодневников о ходе стройки и веб-камеры на объекте.
Первые шагиС каких обращений следует начать
Для начала следует направить письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить причины приостановки строительства и назначить новые реальные сроки сдачи объекта. У компании также стоит запросить утвержденный график строительства, чтобы понимать, когда запланировано завершение монтажных работ, когда строители должны приступить к отделке фасадов и т. д. При этом нужно быть готовыми к тому, что неблагонадежные застройщики могут уклоняться от ответов на поставленные вопросы.
Ответить дольщикам на вопросы могут также государственные органы, к полномочиям которых относится контроль над деятельностью строительных организаций. В частности, в Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), в Подмосковье — Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).
«Далее каждый дольщик должен принять решение: ждать, когда строительство начнется заново, или расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги (оплаченную сумму и неустойку)», — отметил директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.
СодействиеДействовать ли самостоятельно или лучше собрать инициативную группу
Обращения в различные инстанции — индивидуальны, то есть делаются от имени дольщика. Но создание инициативной группы, как отмечают юристы, всегда облегчает процедуру координации действий и отслеживания информации.
ДеньгиЧто делать, если дольщик хочет вернуть вложенные средства
В этом случае Дамир Хакимов советует подать иск в суд о взыскании с застройщика денежных средств и неустойки. Для этого понадобятся следующие документы:
- оригинал договора долевого участия (заранее его следует подробно изучить, особенно в части компенсации и возмещения ущерба);
- платежные документы, подтверждающие оплату объекта по ДДУ;
- уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию либо прекращении строительства (при наличии такового);
- письменные запросы в адрес строительной компании;
- заявление о расторжении договора долевого участия;
- копию уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).
«Если цель дольщика получение неустойки, то по закону обращение с данными требованиями в суд возможно по прошествии двух месяцев с момента нарушения сроков передачи объекта, — пояснила Нурида Ибрагимова. — Но у этой медали есть и обратная сторона: взыскание неустойки усугубит затруднительное финансовое положение застройщика, что, в свою очередь, может привести к его банкротству и, следовательно, снижению шансов дольщика на получение готового объекта».
ЖильеЧто делать, если дольщик хочет получить не деньги, а квартиру
Сначала нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи объекта и зарегистрировать его в Росреестре. Если допсоглашение подписано, но строительство прекращено, застройщик исчез и нет более никаких надежд, эксперты советуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собирать документы для включения в «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены». Проще говоря, в реестр обманутых дольщиков.
Если в отношении застройщика открыто уголовное производство, нужно также пройти процедуру признания потерпевшим. Для этого надо обратиться следователю УВД, который ведет дело, рекомендует Дамир Хакимов.
БанкротствоЧто делать, если до этого дошло
Чтобы инициировать процедуру банкротства, дольщик обязательно должен подать иск в арбитражный суд о включении его в реестр кредиторов компании. Если судом еще не применен параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику нужно самостоятельно подать соответствующее ходатайство, отмечает Нурида Ибрагимова.
«При процедуре банкротства застройщика дольщик находится в более выгодном положении, нежели иные кредиторы, поскольку дольщики имеют возможность выбрать вид требований, выраженных в денежном эквиваленте или в виде жилого помещения. В случае выбора требований в виде получения жилого помещения последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов», — рассказала юрист.
Реестр дольщиковЧто нужно, чтобы попасть в списки обманутых соинвесторов
Для защиты своих прав пострадавшие соинвесторы строительства имеют возможность подать в государственные органы заявление о включении в реестр обманутых дольщиков. Они должны соответствовать критериям, установленным приказом Минстроя России № 560/пр от 12.08.2016 года:
- застройщик не может передать квартиру дольщику более девяти месяцев;
- есть решение федеральных или региональных властей о приостановке строительства, и в результате этого решения строительство не ведется девять месяцев и более;
- работы приостановлены из-за просрочки разрешения на строительство или отсутствие прав на земельный участок, на котором ведется строительство;
- есть экспертное заключение о том, что нарушаются технологические процессы строительства;
- построенный объект строительства не соответствует проектной декларации;
- застройщик признан банкротом.
ПлюсыЧто даст гражданину включение в реестр обманутых дольщиков
Целью постановки на учет в реестр обманутых дольщиков является получение помощи от государства. Помощь может быть выражена и в предоставлении жилья, и в поиске инвесторов, которые готовы достроить жилой дом, изменив проектную документацию. Наконец, органы местного самоуправления могут завершить строительство за свой счет.
ДокументыКакие из них потребуются для включения в реестр
Для включения в реестр обманутых дольщиков нужны: заявление, копия паспорта, копия договора долевого участия, копии платежных документов, подтверждающих исполнение дольщиком обязательств по ДДУ, а также копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (при наличии). Так же может потребоваться решение о признании потерпевшим по уголовному делу (если оно было возбуждено).
ИнстанцииКакие еще можно задействовать
Кроме обращения в органы государственной власти, в том числе в арбитражный суд, за защитой своих прав, дольщик имеет возможность обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность застройщика, или к поручителю, с которым у застройщика заключен договор поручительства. Требования к страховой компании или поручителю могут быть выставлены только в денежном выражении.
«С 2017 года все застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд, который создан для направления средств на возмещение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Обращение в фонд также может являться подспорьем для дольщика, — советует Нурида Ибрагимова. — Не нужно исключать и обращения в средства массовой информации для создания информационного фона вокруг сложившейся проблемы, привлечения внимания государственных органов к ее разрешению».
Источник
Долевая паника: что делать дольщикам, если строительство дома затягивается
Волнения среди дольщиков чаще всего вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость», рассказали о том, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.
Доступ к информации
Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у «строителей» есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию – данные можно найти в открытом доступе в Интернете.
Ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста.
По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области. В регионах это сайты аналогичных ведомств.
Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.
«Информация на сайтах полезна, но уже «постфактум». Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие – тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы», — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.
Инструмент защиты
Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист «Сити-XXI век».
По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.
«Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ», — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.
Писать претензию
Если дом достроен, то опасений, что застройщик «слиняет», уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.
Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.
Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов. При этом от человека требуется забить в соответствующие «окна» цену договора и период просрочки.
Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. «Если адрес не изменился – хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы», — объясняет эксперт.
Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации «берут» 1 месяц.
Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.
Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.
Остановка строительства
Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.
В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.
«Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов», — говорят в комитете.
Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Риски «ипотечников»
«Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, – обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет», — разъясняет юрист «Сити-XXI век».
Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства «ипотечников» проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают «бегать» от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.
Однако «проблемный» дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.
Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? «Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается»,- советует ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков.
Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.
Источник