Если дом построили за границами садового участка
Как узаконить дом с нарушением отступов. 5 способов от юристов АН «Правозем»
О проблемах, к которым может привести отсутствие межевания, мы уже рассказывали в статье «Для чего нужно межевать земельные участки». Помимо этого, частой причиной отказа Росреестра в регистрации построенного на таком участке дома, становится нарушение отступов. Это происходит из-за того, что застройщик, не зная точных координат границ и их расположения на местности, ошибается при размещении строения на участке. Мы решаем такие проблемы, и наши юристы предлагают 5 способов зарегистрировать такой дом.
Нарушен отступ дома от забора
1. Регистрация по «дачной амнистии»
В связи с тем, что «дачную амнистию» продлили, этот способ до сих пор является актуальным. Воспользоваться им могут владельцы домов в населённых пунктах, расположенных на участках, предназначенных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства. Для узаконивания потребуется пригласить кадастрового инженера для подготовки технического плана. К нему требуется приложить правоустанавливающие документы на участок и подать в Росреестр. При этом обязательно, чтобы дом соответствовал параметрам объекта ИЖС: предназначался для одной семьи, был не выше 3-х этажей и высотой меньше 20 м. При соблюдении этих требований объект зарегистрируют в упрощённом порядке.
2. Оформить прирезку участка
При выявлении того факта, что построенный дом располагается ближе трёх метров от границы участка, а тем более выступает за забор, в регистрации откажут. Одним из вариантов решения этой проблемы является оформление прирезки. В этом случае кадастровый инженер проводит контурную съёмку всей используемой площади и формирует межевой план на исправление кадастровой ошибки. После этого вносит изменения в Росреестр в части площади. Процедура проводится только в том случае, если собственник присоединяемого участка (частное лицо или муниципалитет) не против таких изменений. Поэтому согласовать процедуру следует заранее. Узнать подробнее о нашем опыте оформления прирезки можете из этой статьи.
3. Зарегистрировать дом со статусом «нежилой»
Для хозяйственных и нежилых построек нормы отступа от забора равняются 1 метру, к тому же при их оформлении не требуется получать разрешение на строительство. Поэтому, ещё одним вариантом оформить дом с нарушенными отступами станет присвоение ему статуса «нежилого». Однако, в этом случае надо учесть, что в таком доме не получится прописаться. Если этот момент не является принципиальным, мы готовы помочь в регистрации такого объекта. Как мы это делаем, читайте здесь.
4. Оформить перераспределение участков
Следующий способ оформить дом, построенный с нарушениями – перераспределение участков. Процедура заключается в увеличении участка с одной стороны и при этом уменьшении с другой. Таким образом, можно договориться с соседом о том, чтобы он отдал часть площади, необходимой для соблюдения норм строительства, в обмен на такую же часть с другой стороны. В этом случае кадастровый инженер готовит схему перераспределения, а после её согласования формирует межевой план и подаёт в Росреестр для изменения координат границ. Такой вариант подойдёт и в том случае, если у перераспределяемых участков один собственник. Подробнее об этом читайте в статье.
5. Оформление дома через суд
Если по каким-либо причинам невозможно зарегистрировать дом предыдущими способами, придётся оформлять его в судебном порядке. При этом важно доказать, что строение соответствует нормам безопасности и не представляет угрозы для жизни и здоровья владельцев, а также не ущемляет интересы соседей. Для этого привлекаются эксперты, которые после осмотра составляют заключение и предоставляют его в качестве доказательств. В этом вопросе у нас также большая положительная практика, ознакомиться с которой можно по ссылке.
Юристы АН «Правозем» проводят анализ ситуации и узаконивают дома, построенными с нарушениями отступов, а также без оформления разрешения на строительство. Мы пытаемся урегулировать вопрос в досудебном порядке, а если не получается, представляем интересы клиента в суде и в любом случае добиваемся получения выписки ЕГРН с зарегистрированными правами. Также вы можете бесплатно проконсультироваться с нашими юристами на форуме.
Источник
Как узаконить построенный прямо по границе участка дом
Я построил дом на месте старого дома прямо по границе с соседским участком. Строил 5 лет. Земля в собственности. Как мне теперь его узаконить?
Отвечает специалист компании «Строительная геодезия»:
Согласно СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» усадебный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м; расстояние от вашего дома до границы соседнего участка должно быть не менее 3 м.
Эти же нормы прописаны в Правилах землепользования и застройки каждого населённого пункта. В любом случае, если дом построен с нарушением отступов от границ смежных участков, нужно обращаться в орган местного самоуправления (местную администрацию отдел архитектуры).
Для этого необходимо:
Подготовить «уведомление о планируемом строительстве жилого дома». Данное уведомление имеет стандартную утвержденную форму, которая находится в свободном доступе. Её можно найти и скачать из интернета и заполнить самостоятельно. А можно обратиться к кадастровым инженерам, которые помогут это уведомление заполнить.
Заполненное уведомление с копиями правоустанавливающих документов необходимо подать в орган местного самоуправления (в местную администрацию).
В случае положительного ответа из администрации (уведомление о соответствии), необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и уведомления о завершении законченного строительством объекта. Кадастровый инженер:
проведет замер внутренних помещений дома,
проведет замер (координирование) внешних границ дома,
подготовит поэтажные планы,
рассчитает площадь жилого дома,
выдаст технический план на готовый объект и уведомление о завершении строительства.
Полученную документацию необходимо будет снова подать в орган местного самоуправления (в местную администрацию), при этом обязательно оплатить гос.пошлину за регистрацию права на построенный жилой дом.
Администрация подготавливает уведомление о соответствии или не соответствии построенного объекта.
Смотрите также:
Нормы планировки земельного участка
Жилой дом по дачной амнистии
Инженерные изыскания и постройка дома
Ещё по теме ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
В случае соответствия администрация готовит уведомление «о соответствии» и самостоятельно подает Технический план в орган кадастрового учета, посредством электронного документооборота. И затем получает выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности.
В случае выявления несоответствия, администрация готовит уведомление «о НЕсоответствии» и выдает это уведомление правообладателю. В зависимости от причин отказа, технический план корректируется кадастровым инженером, и пакет документов подается повторно в администрацию.
Если на уведомление о планируемом строительстве жилого дома Вы получили уведомление о НЕ соответствии планируемого объекта установленным параметрам и (или) недопустимости размещения жилого дома на земельном участке, т.к. у Вас построено с нарушением отступов от границ смежного участка, то необходимо проконсультироваться у специалиста, подготовившего такой отказ.
В каждом районе разная практика. Возможно, будет достаточно получить у соседа письменное согласие на уменьшение отступа с целью строительства жилого дома и предоставить его в администрацию.
В случае если имеются отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, правообладатели земельных участков праве обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ. Получив, разрешение на отклонение, необходимо снова обращаться в администрацию с «уведомлением о планируемом строительстве жилого дома», приложив также разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Если ни первый вариант, ни второй вариант не допускаются, то узаконить свой дом можно в судебном порядке.
Обратите внимание — если Администрация устно утверждает, что не предусмотрена выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, нужно обращаться письменно. Все ответы потом нужны для разрешения ситуации в судебном порядке.
Добавлю, что Администрация может потребовать сначала снять с учета старый дом, т.к. он снесён. В этом случае, порядок следующий: в Администрацию с уведомление о планируемом сносе объекта, затем с уведомлением о завершении сноса и актом обследования. Данные документы готовит кадастровый инженер.
Тужилкин Александр Сергееевич, компания «Строительная геодезия»
Источник
При строительстве дом вышел за границу земельного участка – что делать
Судебная практика показывает, что случаев выдела новых участков земли в связи с постройкой зданий на чужой земле — предостаточно. И причиной бывает не только самовольный захват территории.
Расскажем, как может получиться, что жилой дом будет возведен на соседской земле, и определим, что можно сделать для решения проблемы.
Содержание статьи:
- Когда часть дома может выйти за пределы участка?
- Варианты решения проблемы
- Что делать, если дом вышел за пределы – инструкция
В каких случаях могут случиться ситуации, когда часть дома выходит за пределы участка – что предусмотреть перед строительством
Часть жилого домовладения может находиться за пределами границ земельного участка в таких случаях:
- Изначально построили дом в неположенном месте.
- Участок был смежным, неразделенным по правам с соседями.
- Была совершена кадастровая ошибка, по которой на плане здание выходит за пределы реальных границ.
- Были указаны и зафиксированы не те параметры участка в документации. Ошибка геодезистов.
- Были изломанные границы земельного участка, которые сложно было определить владельцу. Более того, собственнику возможно было неудобно использовать землю, обрабатывать ее или проводить строительные работы, поэтому он и нарушил границы территории.
Границы земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативами, определенными Земельным законодательством. Они фиксируются и на самой местности, и в учетных документах Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Поэтому в редких случаях бывает так, что специалисты виноваты в неправильной постройке дома.
Зачастую владельцы жилых домов самовольно возводят здание, а потом уже обнаруживается, что оно построено на чужих землях.
Дом вышел за границу земельного участка – варианты решения проблемы
Как правило, проблемы с установкой границ участка земли буду решать специалисты — геодезисты, кадастровые инженеры.
Они могут помочь:
- Восстановить границы территории.
- Согласовать определенные границы с владельцами соседних участков.
- Провести экспертную оценку.
- Оформить землеустроительную экспертизу.
- Подготовить техническую, кадастровую документацию в суд.
Обычно вопрос по установлению новых границ решается через суд.
Допускается составление единого межевого плана, охватывающего все участки с пересекающимися границами, на основании которого производится их новое образование.
Чтобы не возникало новых проблем, следует приостановить работы на смежных участках до выяснения всех обстоятельств и определения новых границ участков.
Заметьте, в некоторых случаях, при вине сотрудников кадастра и обнаружении ошибок, исправлять ее будут сами специалисты. Привлекать к процессу собственника участка необязательно.
Что делать, если строящийся дом вышел за пределы земельного участка – инструкция
Владелец земельного участка и строящегося дома, выходящего за границы установленной территории, должен следовать такой инструкции:
- Обратиться к соседям и попросить их согласия на определение новых границ. Объяснить, по какой причине приходится выносить жилое здание на чужие земли.
- Прийти в Росреестр, службу кадастра или МФЦ и заявить о проблеме.
- Далее следует предоставить в инстанции все личные документы заявителя и бумаги на права собственности, на строительство.
- Получить технический план. Специалистами будет составлен технический план на объект капитального строительства с закреплением границ здания на земельном участке. О его готовности заявителю сообщат.
- Заверить технический план в службе кадастра, получить кадастровый паспорт на жилой объект.
- Обратиться в судебные органы для решения вопроса.
Если с соседом не получилось договориться, то вы можете через суд предложить ему:
- Выкупить его часть участка, на который выходит здание.
- Заключить с ним договор аренды на вновь сформированный участок земли.
- Заменить часть участка другим, где нет здания.
Лучше решить вопрос обоюдно и подписать соответствующие документы.
Например, оформить договор аренды на земельный участок, заключить договор купли-продажи.
С оформлением и правильным составлением документов могут помочь наши юристы. Консультация бесплатна.
Подробнее о наложении границ земельных участков и выход за красные линии читайте в нашей статье.
Также мы писали о перепланировке и узаконивании земли после самозахвата.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31
Источник
Вышли за пределы земельного участка при строительстве? Решение есть!
Многие граждане, у которых есть в собственности земельный участок, наверняка сталкивались с проблемой так называемых «прирезок». Построили дом, а потом решили сделать пристрой или баньку поставить, а земельного участка для размещения не хватает, буквально 2–3 метра или захотелось забор на метр-другой передвинуть. И собственники выходят за границы своего земельного участка, надеясь на авось… «не заметят», «ну не заставят же сносить, я же всего на метр за пределы участка вышел».
В итоге, приходят службы земельного контроля, составляют акт проверки соблюдения земельного законодательства, которым фиксируют факт самовольного занятия земельного участка и начинают процедуру по признанию постройки самовольной.
Под самовольной постройкой ст. 222 Гражданского кодекса РФ понимает сооружение, здание или другое строение, на которое у его хозяина не возникает право собственности. Для такой квалификации требуется наличие следующих условий:
• земельный участок не был предоставлен хозяину объекта в установленном порядке или его разрешенное использование не позволяет строительства данного объекта недвижимости;
• объект возведен при отсутствии требуемых разрешений, с несоблюдением норм и правил, регулирующих строительство.
Рассматриваемый нами случай – это когда земельный участок не был предоставлен хозяину объекта в установленном порядке.
Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации введена глава «V.4. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности».
Введение в ЗК РФ данной главы во многих случаях позволяет решить проблему с небольшими нарушениями границ земельных участков гражданами при строительстве объектов недвижимого имущества.
Хоть данная глава и введена в Земельный кодекс довольно-таки давно, граждане почему-то не спешат воспользоваться предоставленным им инструментом для решения своих проблем, а уполномоченные службы, между тем, продолжают составлять акты о самовольном занятии земельных участков и точно так же продолжают признавать постройки самовольными.
Важно! С 3 августа 2018 года изменениями, внесенными законом от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ устанавливается, что наряду с решением о сносе постройки может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями.
С 3 августа 2018 года введен запрет на снос возведенных без разрешения жилых домов, а также жилых строений на садовых участках, если они построены на собственном земельном участке застройщика до 1 сентября 2018 года и соответствуют строительным и земельным нормам (п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса…»).
В настоящее время Земельный кодекс предусматривает возможность посредством процедуры перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличить площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан (далее – перераспределение земельных участков).
Увеличить размеры своего участка могут граждане, имеющие в собственности земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Одним из условий, ограничивающих такое перераспределение, является то, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, может увеличиваться в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется путем подписания соглашения между соответствующим уполномоченным органом и собственниками земельных участков. Одним из обязательных документов к соглашению является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, которые образуются в результате такого перераспределения. Перераспределение земель и (или) земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а при его отсутствии такого – согласно утвержденной схемой расположения земельного участка.
Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности соответственно.
Пишем заявление
То есть если вы решили увеличить площадь своего участка, то вам надо обратился с заявлением о перераспределении земельных участков в уполномоченные органы.
В заявлении о перераспределении земельных участков указываются:
• фамилия, имя и отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
• наименование и место нахождения заявителя;
• кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить;
• реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом;
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
Прикладываем документы
К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются:
• копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРП;
• схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков.
Несмотря на то что ч. 9 ст. 39.29 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым уполномоченный орган может отказать в заключении соглашения о перераспределении земель, они зачастую необоснованно отказывают в заключении соглашений по надуманным основаниям.
Например, часто уполномоченные органы мотивируют свой отказ по основаниям, предусмотренными пп. 11 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что согласно пп. 3 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 Земельного кодекса РФ требований к образуемым земельным участкам, и в частности ссылаются на п. 6, указывающий, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования.
Порой, гражданин, имеющий в собственности земельный участок, в целях перераспределения подготавливающий схему расположения образуемого в результате такого перераспределения земельного участка, просто вынужден идти на изломанность границы вновь образованного земельного участка, чтобы «вписаться» в установленные предельные максимальные размеры земельных участков. Такая ситуация может возникнуть, если гражданин при строительстве вышел за пределы своего участка и с помощью инструмента перераспределения земель хочет узаконить постройку. В данном случае вновь образуемый участок может получиться неправильной формы.
Вместе с тем, указанная выше норма не устанавливает строгий запрет на вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосицу при образовании новых участков, а направлена на избежание таких недостатков при их образовании, при отсутствии на то объективных причин, обусловленных естественными факторами. Такой вывод находит свое подтверждение в разделе 7 пп. 7.5 п. 7 методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 года. В нем установлено, что не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами. Из этого следует, что при наличии существующих естественных или искусственных рубежей изломанность проектируемых границ обусловлена самим фактом наличия указанных рубежей – она неизбежно допустима и естественна.
Кроме того, возможное образование изломанности границ не может являться безусловным основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка и отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, без приведения доказательств конкретных нарушений чьих-либо прав, без мотивированной оценки возможных негативных факторов изломанности границ земельного участка.
Так, в силу положений действующего законодательства образование земельных участков не должно приводить к изломанности границ, нарушать требования закона и препятствовать рациональному использованию земель.
В силу ст. 56 ГПК РФ установлена процессуальная обязанность по доказыванию обстоятельств, на которых основываются требования или возражения.
То есть при обжаловании в суде отказа в утверждении схемы расположения земельного участка и в заключении соглашения о перераспределении земельных участков уполномоченный орган, осуществивший такой отказ, применительно к положениям ст. 56, 59, 60 ГПК должен будет представить суду доказательства проведения правовых экспертиз, анализ возможности рационального использования земель при решении вопроса о предоставлении истцу испрашиваемого земельного участка, что представляется довольно сомнительным.
Еще одной распространенной причиной отказа уполномоченных органов в заключении соглашения о перераспределении земель является ссылка на п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ, не допускающий образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон. Например, уполномоченный орган может указать, что предлагаемый к перераспределению земельный участок, находящийся в собственности гражданина, и земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, находятся в разных территориальных зонах. По сути основания для отказа имеются и являются вполне законными, но есть один нюанс. В качестве подтверждения принадлежности земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, предлагаемой к перераспределению к другой территориальной зоне, уполномоченный орган может сослаться не на кадастровый номер территориальной зоны, а на утвержденные правила землепользования и застройки. Но стоит иметь в виду, что в соответствии с федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» территориальные зоны подлежат кадастровому учету, и до тех пор, пока территориальная зона не сформирована и не стоит на кадастровом учете, она юридически не существует. Соответственно, не может быть и пересечения территориальных зон. В данном случае отказ в перераспределении земельных участков будет незаконным и может быть обжалован в судебном порядке.
Источник