Если построил многоквартирный дом и продал его

Как законно продать дом, который построил сам?

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

alhim/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Читайте также:  Построить дом с чего начинать документы

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник

Узнал, сколько имеет застройщик с продажи построенного дома. Стало ясно, почему они ездят на «крузаках»

Добрый день, уважаемые читатели!

Многие привыкли к тому, что дом — это роскошь, а значит — он должен быть дороже квартиры. И, когда мы видим свеженький только что построенный жилой дом по цене двушки (2 комн. квартиры), многие задаются вопросом: «А как такое может быть?». Может! И частный застройщик все равно зарабатывает на нем, иначе сфера строительства на продажу стояла бы на месте, но мы видим, что застройщиков на рынке все больше и больше… Значит ли это, что в этой теме крутятся хорошие «бабки»? Конечно! Обо всем по порядку…

Возьмем Авито… зайдя в категорию объявлений по торговле недвижимостью, прокручивая варианты мы будем спотыкаться о дома, стоящие на 3-х сотках земли. И не просто отдельно стоящие, а стоящие рядом со своими близнецами :-)))

Авито.ру

Ну, здесь очевидно, что застройщик купил один типовой проект и ему неохота тратить деньги на другие, он размножает эти дома в тех местах, куда может их втиснуть по габаритам. Именно втиснуть, а не расположить согласно противопожарным отступам! Была бы его воля, он бы 4 одинаковых дома построил бы на 6 (шести) сотках.

Потому что ему плевать на тех, кто будет жить в этих домах. А если плевать на жильцов, то зачем тратиться на качественный строительный материал… согласны?

Читайте также:  Как дешевле построить маленький дом

По сути, строительство на продажу — это очень коварная сфера у нас в стране. Зачастую, очень сложно назвать строителями тех людей, которые строят на продажу! Это коммерсанты (торгаши), которые вкладывают минимум, продают за максимум, а пополнение их карманов происходит за счет будущих жильцов, это же — торгашество чистой воды. И после строительства дома — никакой ответственности. Дальше, хоть трава не расти, пошлют по телефону далеко и надолго.

Я в строительной сфере уже достаточно долго и по качеству оконного профиля или по количеству розеток в доме уже могу понять, человек экономил на строительстве или склонялся больше к качеству, но давайте ближе к теме…

Итак, как мы знаем, стоимость готового объекта формируется из цен на:

  • участок земли;
  • подключенные коммуникации;
  • стройматериалы и их доставку;
  • работу строителей;
  • доход застройщика.

Если выразить всё в процентном соотношении, то стоимость готового объекта можно представить вот в таких долях:

Безусловно, эти проценты усреднены и зависят от региона и расположения частного дома, в черте города или за его чертой, есть городские коммуникации или нет. Но, в среднем они такие по всей России.

Есть такие частные лица, находящиеся в хорошей дружбе с администрацией, которая выделяет землю под ИЖС, а частник берет ее за копейки, нарезает на участки и ведет застройку. Это игра по-крупному.

В большинстве же случаев, рынок переполнен мелкими застройщиками, которые скупают землю у бабушек и дедушек в населенных пунктах, сносят старые сараи, строят новые дома вплотную друг к другу, размежевывают территорию и успешно продают.

Поэтому мы можем часто видеть участки «сапожками»:

Как вам такое? Главное — оставить место для въезда автомобилей, а то что дома в метре друг от друга — никого не волнует.

Еще одна ситуация с узкими домами:

Чтобы все посчитать, я возьму первую ситуацию, где на одном участке два дома и один из участков после межевания выглядит в форме буквы «Г». Итак, территориально я взял участок в пригороде г. Ростова-на-Дону, 10 км. (5 минут езды) по трассе от мегаполиса.

Участок стандартный 6,2 сот., куплен застройщиком в начале лета 2020 г. за 2 100 000 млн. После сноса старых построек и застройки земли двумя новыми домами, участок разделен на два по 3,1 сотки.

Итак, вот один из двух наших «красавцев», построенных за два месяца, точнее — за 72 дня:

Авито.ру

Пообщавшись с застройщиком, я выяснил стоимость каждого из этапов.

Цена земли при ее покупке стандартна и застройщик повлиять на удешевление не может, поскольку собственник не администрация, а физ. лицо, которое диктует свою цену. Что касается коммуникаций, то конечно же есть знакомые, которые могут сделать процедуру врезки (если ее не было до этого) немного дешевле.

Касаясь непосредственно строительства, поскольку это застройщик, то крупные поставщики материалов и магазины делают скидки 20-50% от розничной стоимости, а нанимается на работу в большинстве случаев самая дешевая рабочая сила.

Итак, затраты застройщика на два одинаковых дома составили:

  • на землю — 2 100 000 руб.
  • на коммуникации — 608 000 руб.
  • на строительство — 4 140 000 руб.

Разбивка отдельно по каждому дому в табличке:

Стоимость же каждого дома, выставленного на продажу, оценивается согласно объявления на Авито в 4 200 000 руб.

Навар, который будет получен с продажи посчитать совсем нетрудно и он будет равен разнице между затратами и суммой продажи:

8 400 000 (4 200 000 * 2) — 6 848 000 = 1 552 000 руб.

Достойный доход в 1,5 млн., не правда ли? Почему бы через полгодика и не купить бы себе «крузак»? Безусловно, здесь есть непредвиденные расходы, а это:

  • бензин;
  • з/п прорабу;
  • строители что-либо украли;
  • прочий форс-мажор.

Пусть даже и отлетают непредвиденные расходы от итоговой цифры (~20%), но все равно у нас с двух построенных объектов выходит не меньше одного миллиона рублей за 2 месяца. Безусловно, продаваться дом может и полгода, но и застройщик, как вы видите, может двигаться по цене и уступать покупателям очень хорошие суммы, чтобы быстрее продать объект. Даже если маржа составит и 500 000 руб. за 2-3 месяца — это будет прекрасно!

А этих объектов у частника одновременно строится ни один и ни два.

Но, если посмотреть на качество этих домов, то хочется плакать. Добросовестных застройщиков, которые держат высокую планку — единицы, они всегда дают гарантии на свои объекты, показывают покупателю полный фотоотчет всего хода строительства дома и не выбрасывают сим-карты после продажи. Но, они и получают в 2-3 раза меньше за счет использования качественных материалов и профессиональных строителей, оставляя конкурентную цену.

Читайте также:  Как построить дом с зарплатой 30000

Хотелось бы, чтобы таких было больше!!!

На этом всё, спасибо за внимание!

Удачи Вам и добра!

Где и какой раствор лучше всего применять? Соотношение цемента и песка: 1:1, 1:2, 1:3, 1:4, 1:5, 1:6

Как сделать, чтобы скрутка алюминий+медь не окислялась? Этот хитрый способ знают далеко не все электрики

Как устранить прогиб чердачных балок? (2 отличных способа, после которых: «Как будто ничего и не было!»)

Источник

Многоквартирный дом на частной земле — законно? — Правовед.RU

Здравствуйте! Хочу купить квартиру в г. Геленджике. Застройщик говорит, что уже есть свидетельства о собственности на каждую квартиру (по 4 на этаже, 6 этажный дом). Зона постройки — общественно-деловая (ОД). А земля — у него в собственности! Законно ли это? А вдруг он снесет дом со своей земли через какое-то время? Как подстраховаться? С уважением, Мария.

26 Августа 2014, 13:43, вопрос №540510
Мария, г. Москва

Клиент оставил отзыв о сервисе

Спасибо ответившим мне юристам!

26 Августа 2014 14:54

показать

300 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар 50%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Мария!

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (т.е. до 01 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник помещения многоквартирного дома вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования этот земельный участок автоматически переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, вероятнее всего, что Вы, Мария, приобретая эту квартиру, уже автоматически станете собственником соразмерной доли земельного участка, который относится к придомовой территории, потому что автоматически переходит право собственности на общее имущество, на долю в подвале или в земельном участке, с момента приобретения Вами квартиры.

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Предложите продавцу включить в договор условие о переходе доли в праве собственности на земельный участок.

получен
гонорар 50%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Мария! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите следующее:

 на самом деле описанный Вами вопрос очень и очень злободневный.

Дело в том, что в погоне за прибылью застройщики данный вопрос не очень-то и разрешают, как и соответствующие органы местного самоуправления также поверхностно формируют земельные участки.

Возможно, и сам застройщик «вылез» за пятно застройки.

Если говорить глубинно, что вполне может быть, что земля (часть) под многоквартирным жилым домом в частной собственности одного или нескольких физических лиц. Такое может быть реально. Просто так у физического лица ее не отнимешь, гарант Конституция Российской Федерации.

В любом случае, коллег абсолютно права, так как данные вопросы именно к органам местного самоуправления, так как именно они давали разрешение на строительство в порядке ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Но если дом узаконен, то есть разрешение на строительство, на ввод дома в эксплуатацию, произведена соответствующая регистрация прав, то никто его снести не может.

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Источник