Если построить дом на земле сельхозназначения

Российское законодательство в части земельного кодекса довольно запутанно и зачастую требует разъяснений. Особенно в тех случаях, когда определяется возможность возведения жилых построек на тех или иных землях.

Возникает закономерный вопрос о том, какого же назначения земля лучше для строительства и, главное, какие есть категории земель и разрешенные виды их использования. В земельном кодексе Российской Федерации все земли подразделяются на несколько категорий. Отбросим сразу те, на которых никому не придет в голову строиться. Это территории водоемов, лесов, особо охраняемые и промышленные.

Для жилого строительства чаще всего рассматривают земли поселений и сельхозназначения. Земли поселений — это территории, которые предназначены для строительства и развития различного вида поселений и отделены от земель иных категорий, которые не предназначены для строительства на них жилых объектов. Для жилищного строительства подходят территории, на которых разрешены поселения с любым возможным видом использования.

С некоторых пор, однако, с рядом оговорок, разрешено строиться на сельскохозяйственных землях с определенным видом использования. Эти оговорки и прочие аспекты стоят более подробного рассмотрения.

Самым удобным на сегодняшний день является вариант индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Он может быть применен только на землях для поселений. В построенных на таких наделах домах разрешено регистрировать постоянное проживание. К тому же, проведение всех коммуникаций к таким участкам является обязанностью муниципальных властей, как и организация подъездных путей к объектам государственного значения, таким как образовательные, здравоохранительные и культурные учреждения.

Более универсальный вариант, применимый как на землях для поселений, так и на сельскохозяйственных, это дачное строительство. В последнее время в таких домах тоже можно регистрировать постоянное проживание, но подвод необходимых коммуникаций и подъездных путей ляжет на плечи дачников. Немного отличается от дачного варианта садоводческий. В домах, построенных на садовых участках, нельзя регистрировать проживание, они считаются летними, хотя жить в них можно круглогодично.

Еще для земель сельскохозназначения используется такой вариант, как личное подсобное хозяйство. Для детального ознакомления с этим видом разрешенного использования не помешает изучение Федерального закона о ЛПХ. Впрочем, смысл таков: при нахождении участка в черте населенного пункта строительство жилого дома разрешено, в случае же нахождения участка за чертой муниципального образования строить нельзя, можно только выращивать различные культуры. Считается, что такие участки годны только для огородничества.

Есть еще один, довольно неплохой вариант, это крестьянско-фермерское хозяйство. Эта возможность обязывает заниматься фермерством в случае постройки жилого дома, зато участок может быть довольно большим, порядка нескольких гектаров.

Остальные категории перечисленных земель рассматривать нет никакого смысла, так как какое-либо частное жилищное строительство на таких участках запрещено. Даже крупные строительные компании получают особое разрешение не только на жилищное, но и на любое строительство капитальных объектов, вплоть до прокладки канатных дорог.

23 декабря, уже прошлого, 2020 года Государственная Дума РФ сделала всем фермерам и частным владельцам земли долгожданный подарок – был принят в первом чтении законопроект, разрешающий фермерам строить себе жилой дом на своей земле сельскохозяйственного назначения.

Название законопроекта говорит само за себя:

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты в части установления возможности размещения жилого дома, предназначенного для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства».

Отсутствие такого закона было долгие годы одной из основных причин запустения сельских территорий и тормозом в развитии фермерства. Ведь до сих пор, на протяжении уже почти 30 лет существования КФХ, фермеры не имели права построить на своей земле жилой дом и прописаться в нем. Очевидно, изначально власти полагали, что фермеры будут жить в населенных пунктах (на землях для ИЖС) и ежедневно ездить на сельхозтехнике на свои поля и обратно. Однако, на практике это невозможно, так как большинство полей находятся за много километров от населенных пунктов. В действительности, многие фермеры по факту строили жилые дома на своей сельхозземле земле, так как по-другому вести свое хозяйство и следить на ним, просто невозможно. А разрешения на строительство получали не на жилой дом, а на «административно-бытовой корпус КФХ», но без возможности там прописаться. Вот так вот, «через одно место». Все всё понимали, но по-другому «низ-зя»…

Видимые причины этого – первоначальные опасения властей и депутатов, прежде всего, «коммунистов – аграриев», что землю – кормилицу сразу застроят жилыми домами. Хотя, как мы видим из зарубежного опыта и принятого, наконец, законопроекта, эти вопросы легко регулируются. Получалась парадоксальная ситуация – реальным фермерам, которые работают на своей сельхозземле, построить себе дом было нельзя, но, при этом, огромные массивы сельхозземли вблизи крупных городов «переводились» (во всех смыслах) в земли населенных пунктов и застраивались коттеджами и чудовищными многоэтажками.

Кроме того, такая ситуация существенно усложняла путь в фермеры горожанам, у которых нет «домика в деревне» и которым, чтобы стать фермером необходимо было не только приобрести сельхозземлю, но и участок с домом ИЖС в ближайшем населенном пункте.

Ситуация была настолько вопиющей и перезревшей, что этот поистине народный законопроект был принят Госдумой единогласно (!).

В законопроекте удалось найти баланс интересов – с одной стороны, фермеры смогут строить на своей земле жилые дома, с другой стороны, законопроект не дает возможностей для массовой застройки зельхозземель.

Достигнуто это простым ограничением, распространенным в мировой практике. Фермерский дом не может быть продан без земельного участка, и наоборот, нельзя продать землю без построенного на ней фермерского дома. То есть фермерское хозяйство рассматривается как единый хозяйственный комплекс. При этом, площадь дома не может быть более 5% от площади земельного участка и не может быть более 600 кв. метров. Это вполне разумное и достаточное ограничение, понимая, что под крышей жилого дома будет находится только часть хозяйственных помещений КФХ, а прочие сельскохозяйственные строения будут находится отдельно от жилого дома.

Если этот законопроект будет принят, то вместе с постановлением правительства, разрешающем заниматься лесным хозяйством на землях сельхозназначения, он, безусловно, приведет к определенному развитию сельских территорий. Новый закон не только даст долгожданные возможности реальным фермерам, но и приведет на село новых состоятельных «дачников», которым для того, чтобы иметь свой дом на нескольких гектарах земли, придется зарегистрировать КФХ и платить налоги и платежи в Пенсионный фонд (даже при отсутствии товарного производства), а также содержать свою землю в порядке, а не заросшей бурьяном, борщевиком и сорным лесом. Это приведет к увеличению поступлений в местный бюджет, создаст новые рабочие места, послужит развитию агротуризма.

С нашей точки зрения, принятие такого законопроекта можно только приветствовать. Надеемся, что второе и третье чтение не заставят себя долго ждать.

В следующей статье мы расскажем о проекте создания фермерского хозяйства, занимающегося выращиванием ягод, агротуризмом, ведением лесного хозяйства и рекреационной деятельностью. Благо новые законы это позволяют напрямую, а не под видом чего-то другого …

Если у Вас есть своя земля сельхозназначения, напишите, что Вы думаете по поводу вышеназванного законопроекта.

Подписывайтесь на наш канал!