Finca rustica каталуния можно ли построить дом
Что такое испанская финка и что с ней делать?
Типы недвижимости в Испании, кроме общеизвестных стандартных коттеджей и квартир, довольно разнообразны. В этой статье мы хотим рассказать вам что такое испанская финка и что с ней делать, про особый тип участков, встречающийся исключительно в Испании и странах Южной Америки. Понятие «финка» обычно включает в себя собственность в виде частного дома, окруженного достаточно большим участком, площадью, обычно от 10 тысяч квадратных метров и выше. Их ключевой особенностью является то, что границы обычно четко ограничены пограничными камнями либо забором, хотя в последнее время появляются и такие, площадь которых определена чисто юридически.
Традиционно «финки» представляли собой символ власти и престижа. В те времена, когда Испания была преимущественно сельскохозяйственной страной обладание «финкой» свидетельствовало о богатстве ее владельца.
Вообще, если заглянуть в испанско-русский словарь, то слово «finca» там будет переведено всего лишь как «недвижимость» или «недвижимая собственность». Однако, как и в случае с хамоном, который переводится с испанского всего-навсего как «ветчина», дело обстоит не совсем так. В сущности, теперь «финки» – это такой тип недвижимости, который встречается лишь в Испании и испаноязычных странах. Особенно популярными такие участки земли остаются на юге Пиренейского полуострова. Основное жилое здание, расположенное на территории – это, как правило, здание с богатой историей, в котором, вполне возможно, жило не одно поколение прежних владельцев. Обычно такой дом, стоящий посередине участка, довольно вместительный – однако это зависит от размера самого участка, о чем мы поговорим позднее.
С появлением норм, регулирующих типы недвижимости в Испании, «финки» стали делиться на несколько категорий. Стоит отметить, что закон ограничивает использование определенных типов участков под определенные нужды, т. е. в случае покупки дома с большой площадью земли, отведенным под сельские нужды, на его территории невозможно будет возвести жилой район.
Классификация «финок» согласно испанскому законодательству
Сельские «финки» («casasrústicas»)
В 90 % случаях, когда в Испании речь идет о «финке», говорят именно про этот тип участка. На таких территориях можно сооружать только постройки, непосредственно относящиеся к сельскому труду – фермы, охотничьи домики, колодцы, склады и т.д. По закону такие постройки могут занимать 1-2 % всей территории «финки». Обычно сельские участки земли стоят дешевле, чем городские.
С другой стороны, одним из главных недостатков такой недвижимости является тот факт, что администрация района, где находится объект не обязана предоставлять свет и воду – об этом приходится заботиться владельцу территории. Колодцы и солнечные батареи, установленные непосредственно на участке обычно решают эту проблему. В случае, если вы приобретаете «финку» у ее бывшего владельца – шансы на то, что там уже есть все удобства довольно-таки велики.
Промышленные «финки» («fincasindustriales»)
Строго говоря, такие «финки» – это отведенные под широкомасштабное строительство участки земли.
Городские «финки» («fincasurbanas»)
Такие участки земли отведены под крупные строительные проекты, обычно большей экономической и социальной ценности, чем случае с промышленными «финками».
Городские «финки» находятся в черте города. Муниципалитет, в свою очередь, обязан предоставить удобства – такие как канализацию, уличное освещение, почту, электричество и воду. Также через такой участок будет проезжать машина для сбора мусора. За чистотой возле такого участка обязан следить дворник.
Ограничения на застройку на таких участках минимальны. Однако цена такого участка будет существенно выше, чем участка, распложенного в сельской местности.
Перевести «финку» из одной категории в другую могут только соответствующие местные власти, занимающиеся городским либо сельским развитием.
Классификация сельскохозяйственных «финок»
Так как иностранцы чаще всего приобретают обычно сельские «финки», стоит подробнее остановиться именно на них. Существуют различные типы земли, отведенные под все виды сельскохозяйственной деятельности. В зависимости от этого, непосредственно крупный сельский дом, стоящий как бы в центре крупного земельного участка, будет окружен различными типами растительности. Нижеследующая типология достаточно условна, однако она может помочь человеку, незнакомому с понятием «финка» сделать правильный выбор:
1) Земледельческие «финки» — к ним относятся территории, используемые для выращивания различных растений. В Испании наиболее популярными являются плантации апельсинов, лимонов, орехов, бананов, а также виноградники, оливковые деревья, овощные поля под открытым небом, рисовые плантации и клубничные поля. Впрочем, после приобретения «финки» вы сможете выращивать на ее территории что захотите.
2) Животноводческие «финки» — на них, вокруг традиционного дома в средиземноморском стиле располагаются луга и пастбища, предназначенные для выпаса скота.
3) Лесные финки —обычно такую землю засаживают всевозможными типами деревьев, которые впоследствии вырубаются и продаются.
4) Охотничьи финки – такие участки представляют собой частные охотничьи угодья, где разводятся дикие животные. В Испании обычно разводят диких кабанов, оленей, косулей, ланей, муфлонов, зайцев, перепел, кроликов и фазанов.
Что я могу построить на территории своей «финки»?
Постройка нового дома на участке сельской «финки» не так проста, однако все же возможна. Единственно возможный случай, когда на сельской территории все-таки можно построить себе новое жилье – это в случае если вы собираетесь получать доходы от сельскохозяйственной деятельности. То есть если вы, к примеру, решите выращивать на участке голландские тюльпаны и вам нужно постоянно быть на поле, то местные власти обязаны выдать вам разрешение на постройку дома.
Если на участке, который вы собираетесь купить, находятся руины фермы либо охотничьего домика, то вам позволят построить на их месте новые дома. Однако следует подать запрос на разрешение на постройку новых домов перед началом работ на участке – если останков домов уже нет, то разрешение вам не выдадут.
Впрочем, некоторые люди поступают по-своему. Одной из хитростей, которую используют некоторые владельцы «финок» является запрос лицензии на постройку склада для инвентаря с его последующей небольшой «адаптацией» под жилое помещение.
У таких хитростей есть свои недостатки. К примеру, пусть даже ваш «склад» будет отделан мрамором, вы не сможете записать его как жилое помещение. Что не позволит вам взять ипотеку, а если в один прекрасный день вы захотите продать свое жилье, вряд ли вы сможете это сделать по нормальной цене обычного дома.
С другой стороны, площадь постройки новых помещений зависит от общей площади «финки». Обычно это 1-2% от общей площади территории вашего владения. Правило, соответственно, такое – чем больше ваша территория, тем большего метража ваши постройки.
Прежде чем купить «финку» рекомендуем взвесить все «за» и «против». В таком деле любая информация не будет лишней. Обычно продающие такие участки люди с радостью готовы поделиться всеми тонкостями владения «финкой». Никто вам не расскажет больше об участке, чем сам его владелец.
Источник
Личный опыт: Как я дом строил в Испании
Строительство за рубежом собственного дома, дело конечно не простое, но совсем не обязательно авантюрное, как считают многие.
В моем случае все началось с влюбленности в Коста Брава, что повлекло пробуждение внутреннего активного «завоевателя».
Когда принципиально решение о собственном жилье в Испании было принято, возникли вопросы:
— дом или квартира,
— первая линия моря или на горе,
— покупать или строить.
Каждый отвечает на эти вопросы самостоятельно. Я решил, что это должен быть дом с видом на море, но не на самом берегу. Примерная идея дома была и, «поводив жалом», я быстро понял, что то, что хочется, стоит не тех денег, которые я готов потратить; а то, что есть – совсем не то, что хочется. Время не поджимало, и я решил приобрести земельный участок, а потом уже спроектировать и построить на нем дом мечты.
Надо признать, что сама готовность строить пришла, когда я увидел у приятеля только что законченный дом в классическом испанском стиле. При этом по-испански приятель не говорил.
И хотя я хотел дом в стиле хай-тек, сам факт постройки дома в Испании человеком, не обладающим навыками общения на языке страны, меня воодушевил.
Сказано – сделано. Как обычно, преддоговор, залог (arras), получение NIE, открытие счета в испанском банке, перевод на испанский счет денежных средств из России (естественно с декларированием в российской налоговой счета в испанском банке и с предварительным подтверждением для испанского банка происхождения моих средств), выход на сделку. И где была первая ошибка?
Ошибка № 1: мне никто не посоветовал, а я не подумал провести официальные замеры покупаемого участка. Размеры учитывались по данным договора купли-продажи и Nota simple продавца. По факту же (когда проект стали «сажать» на участок) оказалось, что приобрел я не 18, а 17 соток. Поскольку уже мой договор купли-продажи содержал норму о том, что купил я участок в состоянии «как он есть», и цена сделки не содержала расчета исходя из стоимости, например, 1 кв. метра земли, предъявить претензию к продавцу я не мог. Оставалась возможность судиться с соседями, которые, собственно, и освоили испарившуюся сотку, но тогда стройка зависла бы на годы. Короче – минус 100 кв.м. Двигаемся дальше. Теперь знаю, как не вляпаться.
АРХИТЕКТОР. Конечно, посоветовали пару испанцев. Мне после второй-третьей встречи с ними загрустилось: вроде тебя поняли, но эскизы явно не о том (как потом стало ясно, делали их подмастерья); ок, встречаемся снова, уточняю, кивают, записывают и … история повторяется. Конечно, есть нюанс, я тогда совсем не говорил по-испански, но переводчик-то (хороший) был. Опуская детали взаимоотношений, я пришел к следующей модели: базовые нормативы от испанского архитектора/проект российского (с выездом его на место и общением с испанским коллегой)/посадка на место и доработка деталей опять с испанским. Да, это был уже другой испанский архитектор, т.к. первым спецам это стало не интересно. Но я остался доволен. Во-первых, нашел «своего» архитектора (с радостью порекомендую российского), во-вторых, совокупный архбюджет оказался ниже первоначально заявленного. Дорабатывающий испанский архитектор согласился на порядка 60% от первоначальных цифр.
СТРОЙКА. Как говорилось выше, мне повезло со строителем. По-сути, он (владелец компании) также выполнял функцию менеджера, объединяющего усилия и сторонних организаций. В моем случае, такими отдельными специалистами были ламписта (все коммуникации – водо, электро и прочее оборудование плюс сантехника); мастера по земляным работам (выкопать котлован, вывезти с участка землю и мусор, привезти большие камни и установить их в опорные стены на участке, сделать рампу для заезда авто); производители и установщики окон; установщики дверей; производители и установщики внешних ограждений для террас; установщики гаражных и въездных ворот и еще 2-3 конторы с отдельным объемом работ. Кроме того, как полагается по местному законодательству, был приглашен апареходор (технический инженер), проверяющий качество работ на площадке, а также используемых материалов (в частности, арматуры, бетона и проч.)
Отмечу, что я выбирал специалистов (архитектор, апареходор), говорящих по-английски. С остальными общался в основном с помощью моего строителя. Глобально, остался доволен. Из ошибок, пожалуй, отмечу следующие:
Ошибка № 2: несвоевременное получение мною сертификата о вывозе мусора от «земляного» человека. Спустя пару лет сделать это было сложнее. Отсутствие сертификата не дает, во-первых, вернуть из мэрии залог, который платишь как гарантию за вывоз мусора (при получении строительной лицензии), во-вторых, в принципе сдать дом в эксплуатацию, получив соответствующий документ в мэрии, и оформить obro nuevo у нотариуса.
Ошибка № 3: я не оформил исчерпывающий перечень работ испанского архитектора, в частности, получение финального энергетического сертификата оказалось доп. услугой; его наличие также было необходимо для сдачи дома и оформления прав на него.
Были, конечно, еще разные неожиданности, например, обязанность сделать (отремонтировать) часть общей дороги, примыкающей к участку; высадить изрядное количество деревьев (что в принципе правильно) и т.д.
И еще один момент: как минимум основные ваши строители и вовлеченные в процесс компании, обязательно должны иметь лицензии. Не экономьте на этом. Получение лицензии, среди прочего, требует от них наличие полиса страхования профессиональной ответственности. У меня, например, во время стройки из-за проливных дождей с уже вынутым грунтом случилась неприятность – частичный оползень на соседний участок. Вопрос был решен за счет страховок строительной компании и компании по земляным работам.
Короче, бояться не надо. Строим дом мечты.
Спасибо всем, кто дочитал статью до конца! Надеемся, Вам понравилось и было интересно. Обязательно подпишитесь на наш канал «Каталония без посредников».
Оцените наш труд – жмите кнопку «палец вверх». Каждый лайк для нас очень важен!
До новых встреч!
Всем успехов!
Источник
Вилла, финка, масия — виды испанских домов и особняков
В прошлой статье мы рассмотрели такие понятия, как «шале», «бунгало», «дуплекс», «квад» и «таунхаус». Теперь мы переходим к более крупным объектам испанского жилья. Это отдельно стоящие дома с участками: виллы, финки и масии. Что это такое, чем они отличаются? Интересно? Тогда поехали!
Наверняка все слышали про испанские виллы. Исторически виллой считался дом помещика или аристократа в пригороде, двух- или трёхэтажный и с большим куском земли (от пяти «соток» и выше). В былые времена отличительной особенностью виллы было наличие комнат для прислуги. Сегодня же считается, что на вилле минимум пять отдельных комнат.
Вилла — элитное жильё, которое отличается не только внушительной площадью, но в большинстве случаев также интересным дизайном и богатой отделкой. А ещё удобным подъездом для машин и удачным расположением. Это или близость к морю, или вид на горы, или поля для гольфа по соседству, или какой-либо другой бонус. Впрочем, некоторые испанские города разрослись настолько, что порой старые виллы оказываются в черте населенного пункта.
Иностранных покупателей чаще всего интересуют виллы на берегу Средиземного моря. Большинство роскошных вариантов находится на побережье Коста-дель-Соль. Именно там располагается летняя резиденция саудовского принца, особняк Антонио Бандераса и другое жильё VIP-персон. Андалусия — южный регион Испании, славится сервисом для обслуживания жителей, обладающих высокими финансовыми возможностями. И соответственно, высокими запросами.
Цены на местные виллы находятся в диапазоне от двух до пяти миллионов евро. Также дорогие элитные виллы расположены на побережьях Коста-Дорада и Коста-Брава. Там чем ближе к Барселоне, тем выше стоимость. Ещё одно место сосредоточения вилл с пометкой luxury — это Балеарские острова, и особенно Ибица.
На Коста-Бланке есть варианты дешевле. Здесь можно найти виллы от €250 000. Правда, это будет совсем небольшая вилла, которую можно представить как большой шале. На Коста-Бланке живёт много русскоязычных, особенно в городах Аликанте и Торревьеха. В этих краях есть урбанизации, целиком застроенные только виллами, например Сьюдад-Кесада или Лас-Колинас.
Более распространенная стоимость — от 500 тысяч до двух миллионов. Типовая вилла в этом «бюджетном» секторе выглядит примерно так: дом площадью от 120 до 250 м² с участком от двух до восьми «соток». Обычно на участке находится мини-бассейн, парковочное место или гараж, обустроена зеленая зона с местом для жарки и летней кухней. Как правило, территория виллы огорожена забором (так принято во всей Испании). Стиль — средиземноморская классика или хай-тек (второй вариант касается новых вилл). Если этажей несколько, тогда на последнем часто будет солярий (плоская площадка на крыше для принятия солнечных ванн). Также бывает одна или две террасы с разных сторон дома.
Виллы распространены на всей территории Испании. Так что какой регион бы вы не выбрали, там наверняка найдётся подходящий вариант.
Если с виллами знакомы почти все, то про финки знают немногие. Этот вид недвижимости точно не будет находиться в городе, потому что финка — это, в первую очередь, земля. И не просто земля, а земля сельскохозяйственная.
Типичная финка в холмистой местности
Не секрет, что в Испании развита аграрная деятельность. На участках с виноградными плантациями или садами цитрусовых исторически появлялись небольшие домики, где ночевали работники. Изначально это были просто навесы, сарайчики или другие стихийные постройки, которые со временем «обрастали» более надёжными стенами и крышей.
Во времена Франсиско Франко финки признали и присвоили им адреса, в которых жилища так и называются — finka с номером и километром дороги. С тех пор это здания для постоянного проживания землевладельцев. Обычно территория угодий начинается от одного гектара. При этом, на таких крупных участках разрешалось строить только небольшие домики, около 100м² с подвалом, опять же, финка — это, первым делом, земля для выращивания полезных культур, а жильё на ней идет как бы в придачу. Существуют варианты площадью 500-600 «квадратов», построенные ещё до введения ограничений и строительных лицензий, но такое встречается нечасто. Размер финки зависит от удалённости от «цивилизации» и площади участка.
Впрочем, это касается только «настоящих» домов с фундаментом и проектацией. Временные деревянные постройки, которые в любой момент можно разобрать или без сожаления снести, возводить можно. Без таких дополнительных площадей сельскохозяйственная деятельность окажется затруднительной, ведь нужно где-то хранить продукцию и складывать инвентарь. Да и обзавестись бассейном вам никто не запретит.
Подавляющее большинство финок находится в собственности испанских аграриев, но в 21 веке этот вид недвижимости становится популярным и у иностранцев, особенно у англичан и скандинавов. Они не стремятся к пешей доступности к морю, а наоборот, заселяют более отдаленные области Пиренейского полуострова и наслаждаются красотой испанской глубинки, которая обычно скрыта от глаз туристов, предпочитающих сугубо пляжный отдых. В таком случае зарубежные владельцы финок наслаждаются гармонией природы и не утруждают себя выращиванием овощей или фруктов. Максимум держат скромный виноградник, чтобы делать домашнее вино.
Хотя среди иностранцев есть и исключения. И тут стоит отметить наших соотечественников. До введения санкций в 2014 году россияне покупали в Испании финки с уже налаженным бизнесом и отправляли на продажу в Россию, например, апельсины. И неплохо зарабатывали. Теперь по политическим причинам это сделать сложней. Зато всегда можно торговать на испанском рынке или сдавать свои земли в аренду местным производителям.
Финки, как и виллы, «рассыпаны» по всей стране. Если говорить о побережье, то на Коста-Бланке исторически доминируют цитрусовые, миндальные и артишоковые финки (Испания — главный экспортёр артишоков в Европе). Коста-Калида знаменита своими томатными теплицами и стручковым перцем, ближе к Андалусии раскинулись бескрайние оливковые плантации, которые видно даже на фотографиях со спутника. А ещё бывают финки с арбузами, дынями, ананасами, черешней и другими вкусностями. Благоприятный климат позволяет выращивать на полуострове множество культур на любой вкус. А с энергообеспечением хорошо справляются солнечные батареи.
Что касается цены, она может быть совершенно любой. От нескольких центов за квадратный метр земли до десятков миллионов за налаженное хозяйство, которое принесёт соответствующий доход и быстро окупится. Можно найти финку за €15 000. Например, в провинции Вальядолид, там осталось много необработанной земли. Или в окрестностях природного парка Sierras de Cazorla. Там есть участки, расположенные в ста километрах до ближайшего более-менее крупного города. Желающих поселиться там немного. Поэтому государство продаёт земли дешево, но часто сделку сопровождает контракт, по которому новоиспеченный землевладелец обязуется приносить определенную пользу в течение установленного срока времени. Выращивать умирающие виды растений, поставлять урожай недостающего продукта или засадить несколько гектаров лесом.
Напоследок стоит сказать несколько слов о масии. Это не такой популярный тип домов, как вилла и финка. Их в Испании немного, к тому же, почти все они находятся на северо-востоке страны, в основном, в Каталонии.
La masia характеризуется крепкими каменными стенами, иногда имеется одна или несколько смотровых башен, которые называются miramar (можно перевести как «смотри за морем»). Традиционные каталонские постройки похожи на мини-замки. Прибрежные масии раньше выполняли оборонительную роль, на чердаках были голубятни, чтобы в случае нападения сразу отправить сигнал тревоги голубиной почтой вглубь континента.
В мирное время такие дома использовались как сельскохозяйственные или животноводческие хозяйства. Много масий находится в гористой местности в районе пастбищ для скота. Сегодня они популярны у иностранцев для сельского туризма и больше похожи на элитные санатории. Многие масии переводят в статус отеля или хостела. Жители европейских мегаполисов, уставшие стоять в пробках и сидеть за компьютером, находят в масиях настоящую отдушину. Здесь можно косить газон, пасти овец, доить коров, ловить рыбу, ходить на рыбалку, забираться на холмы и многое другое.
Спасибо за внимание. Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, открывайте каталог обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы не пропустить следующие материалы и оставаться в курсе новостей!
Источник