Где построить лучше дом
Лучшие «дачные» места Подмосковья
Оригинал статьи: здесь
Где в Подмосковье лучшие места для строительства частного дома?
Средняя цена квадратного метра зависит от района, а точнее от направления от Москвы и расстояния от МКАД.
Не секрет, что самое престижное направление Подмосковья – это Запад, точнее от Юго-Запада (от Симферопольского шоссе до Ленинградского шоссе). В этом секторе самые высокие цены на загородные дома для постоянного проживания и самый большой спрос.
Престижный Запад
Считается, что причина престижности западной части Москвы и Подмосковья в “розе ветров”, у нас в Московском регионе преобладают западные ветра, из-за них вся промышленность Москвы издревле располагалась на восток от города, со временем, уходя всё дальше и дальше от центра Москвы.
А на западе был “аграрный сектор”, а также дремучие леса с царскими охотничьими угодьями. Ветер с тех пор не изменился, а вот сельского хозяйства за последние годы совсем почти не осталось.
Охотничьих угодий почти тоже, но красивый хвойный лес здесь кое-где остался. Возле него и строят самые престижные и дорогие коттеджные поселки.
Не удивительно, что часть этого западного сектора забрала себе Москва, и территория между Симферопольским и Киевским шоссе почти полностью вошла в состав “Новой Москвы”.
В плане цен и престижа, не думаем, то частный дом (коттедж) на территории Новой Москвы будет сильно дороже и “круче” чем рядом – но в Подмосковье. Это вообще опасная тема: частный дом в Москве, примеры Бутово и поселка “Речник”, как бы намекают.
Что даст вхождение в “Новую Москву” владельцу частного дома? Инфраструктуру – безусловно. Дороги, магазины, детские сады и школы, поликлиники. Но жителей станет в сотни раз больше… Не сразу, но население этих тихих мест будет увеличиваться и хватит ли на всех этой инфраструктуры – вопрос.
Посмотрите что произошло и происходит в близких в Москве Подмосковных городах. Например в черту города Химки вошел весь Химкинский район Московской области, и теперь это “Городской округ Химки”. Ну так что плохого стать городским жителем?
В вот жили Вы раньше в стародачном месте Сходня в личном частном доме, а теперь оказались в городе Химки, и в соседнем дворе начали строить высотное жилое здание…. И так везде… Новая Москва вряд-ли будет исключением.
Всё зависит от Нового Генплана Москвы: если по нему Ваш коттедж в зоне частной индивидуальной малоэтажной застройки – тогда хорошо, а если многоэтажной? А в городах у нас всё таки строях многоэтажные здания – это выгоднее застройщикам.
Но наверняка в Новой Москве, как и в ближнем к МКАД Подмосковье останутся свои “оазисы” – поляны в лесу, где не видно высоких зданий и дорог и не слышно машин. Но дома в них будут очень дорого стоить.
Кроме части Юго-Западного Подмосковья, которая стала “Новой Москвой”, есть еще много хороших и очень хороших мест для жизни за городом и для строительства частного дома.
Это и соседние – Ленинский, Подольский район Подмосковья (то что от них осталось после присоединения земель к Москве), расположенный немного далековато от МКАД но с хорошей транспортной доступностью Наро-Фоминский район.
Безусловно это большой Одинцовский район, включающий в себя и знаменитую “Рублёвку” (Рублево-Успенское шоссе), не менее знаменитый Звенигород и окрестности города Одинцово, то есть Киевское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское шоссе.
Чуть севернее, это близкий к МКАД Красногорский район, с его Ильинским, Волоколамским и Пятницким шоссе, и началом Новой Риги. Далее Истринский район, идущий по обе стороны Новорижского и Волоколамского шоссе. Еще севернее – Солнечногорский район, по которому проходит живописное Пятницкое шоссе , и Ленинградка (Ленинградское шоссе).
К престижному Западу (Северо-Западу) можно отнести и Химкинский район (теперь Городской округ Химки) – правда мест под застройку индивидуальными жилыми домами здесь почти не осталось, район маленький и расположен вплотную к МКАД (как и Ленинский район) и здесь идет застройка многоэтажными зданиями. Хотя еще остались “оазисы”: Новогорск и Фирсановка.
Во всех перечисленных районах Подмосковья идет строительство элитных коттеджей. И если Вы хотите купить или построить именно такой – то выбирайте именно здесь.
Справедливости ради, скажем доброе слово и про некоторые другие “не западные” районы, где тоже есть престижные поселки с элитными домами. Это соседняя с Ленинградкой “Дмитровка” (Дмитровское шоссе), ставшее популярным среди состоятельных людей благодаря своему рельефу. Здесь много горнолыжных курортов и водохранилищ. Безусловно такое место как Пестово и Витинёво – можно считать элитным.
Есть несколько стародачных поселков в Мытищинском районе по Ярославскому направлению, и рядом, вокруг города Королев, вплоть до Щелково. Но не далее 10-20 км от МКАД.
Еще можно отметить одно из первых московских дачных направлений, еще в 19 веке здесь началось дачное строительство – это Рязанское направление до г. Раменское: Красково, Малаховка, Быково, Отдых и т.д. Здесь есть редкие предложения хороших лесных участков, но многоэтажки могут добраться и сюда.
Строить дорогой элитный загородный дом в других местах не рекомендуются, так как в случае чего, Вы не сможете его продать. То же в общем касается и коттеджей премиум и бизнес класса. Ведь для любой недвижимости главное – расположение (отсюда и название “недвижимость”, то здание Вы не “передвинете”).
Стоимость дома должна всё таки соответствовать стоимости земельного участка и стоимости соседских домов. Хотя на той же Николиной Горе (ДСК Ранис) на Рублевке еще остались старинные деревянные дачи 30-х годов, и это не мешает строить и продавать там суперэлитные особняки.
Это даже как раз вариант – купить старую ветхую дачу под снос. На хорошем лесном участке, в стародачном но престижном поселке и построить на её месте новый коттедж. Но нужно уметь правильно оценивать перспективы места где Вы покупаете дом или землю под его постройку.
Оригинал статьи: здесь.
Читайте далее: стоимость земельных участков в Подмосковье
Источник
Где лучше строить дом, когда и как начать
Где лучше поставить дом, когда и как начать
«Дом без Троицы не строится»
В деревне известно: если вы решили строить дом, то у вас появится множество сложных проблем. Неопытному человеку может показаться, что с ними никогда не справиться. Однако дорогу осилит идущий, да и научиться можно только тогда, когда сам всё делаешь. Народная мудрость гласит: «И малый дом большим трудом ставится».
Вначале ищут для будущего дома подходящее место. Чтобы и хозяину и всем родным это место нравилось. Кому-то было не просто отыскать его сразу, а кто-то всей душой уже прикипел к нему. И будущий дом грезился ему тут уже не один год.
Кстати, есть в народе приметы, к которым следовало бы прислушиваться. Так, по убеждению старожилов, жилище нельзя ставить там, где раньше проходила дорога или стояла баня; на спорном участке земли; там, где были найдены человеческие кости; где волк или медведь пошалили; где кто-нибудь поранил топором, ножом, косой или серпом руку или ногу до крови, где опрокинулся воз, сломался «коток», оглоблина, на месте дома, сожжённого «пярунами»; оставленного вследствии болезней, наводнений. В древности люди считали истоки рек священными местами, берегли распростиравшуюся над ними тень, под страхом смертной казни запрещали рубить близстоящие деревья, называя эти рощи заповедными. Населяли их богами-покровителями. Сохраняли водные магистрали, по которым сплавляли лес.
При выборе места необходимо осмотреться. Нежелательно чтобы с северной стороны подходило болото: такие места называли «зяблыми». Во всех отношениях хорошо поставить дом на середине южного склона холма или горы. Тогда вершина надёжно закроет постройки от холодных северных ветров. Южная сторона всегда хорошо прогревается. Окна дома располагают так, чтобы они выходили выше макушек деревьев, и тогда у домочадцев всегда будет приподнятое настроение. Взгляд, брошенный из окна, не натыкается на постройки, а свободно гуляет в поднебесье.
У иного мечтательного и тонкого человека эти моменты в жизни стоят наравне с остальными требованиями к будущему дому. И куда как лучше телевизора – красное окно, из которого видны весёлые белые июльские облака, плывущие, словно свадебные кони, или грозовые гущи тёмных небесных исполинов. И не надо тебе сводок метеорологов. Вид из окна позволяет узнать даже время с немалой степенью точности, и не только по солнцу, хотя оно в этом деле первый помощник. В деревне всегда было известно, кто, чем и когда занимается в течение дня. И увидав, к примеру, у Гликерьи дымок над трубой, можно было смело поднимать мужиков, собиравшихся на дальную лядину. Ведь всем известно, что Глекерья встаёт ни свет ни заря.
За несколько километров можно узнать свежие новости, коли глаз хороший. Программа такого телевизора порой куда содержательней сегодняшних «супер ченелов». А ещё лучше, если с южной стороны протекает речка или же лежит озеро. Их зеркальные блики в солнечную погоду гуляют по стенам сруба, по всему дому. На таком «незяблом» месте только в один год из четырёх случается неурожай. Хотя раньше и бытовала поговорка «На пойме изба не ставится», в этом правиле были и приятные исключения, На больших пойменных островах Северной Двины, ровных и невысоких, испещрённых множеством речушек с изумительными по красоте протоками, с огромной площадью заливных лугов, сенокосных угодий, разбросано множество необычно симпатичных деревень с удивительно поэтическими названиями: Конецдворье, Ягодник, Сопушки, Дедов Полой… Дома на поймах здесь ставили на высоких подклетах, вплотную друг к дружке. Огородов и приусадебных участков вокруг них не возделывали. Проходы между домами были похожи на узкие коридоры, дворы иных стоят и до сих пор друг подле друга на расстоянии вытянутой руки. Из-за низкого уровня островов, больших и частых ледовых заторов в устье реки, паводок в этих местах был ежегодной угрозой спокойствию и порядку жизни для многих островитян. Кучность домов позволяла обезопасить деревню от разрушительных потоков вод и ледовых атак. Правда, некоторые крайние дома принимали на себя основные удары.
Иногда в таких местах сооружали под дома насыпи. Так, в деревне Сопушки напротив Боброва несколько больших домов поставлено на холме искусственного происхождения. Землю, состоящую наполовину из «насорока» – всевозможных отходов от строительных и других производств, мусора, одним словом, возили сюда в телегах на лошадях. Холм этот не малого размера, высотой от луговины – 4-5 метров, с годами он весь заростал многолетними травами, а потому и поверхность его уплотнялась. Сейчас о его настоящем происхождении трудно догадаться. Узнать о нём можно только от стариков.
Эти деревни не просто красивы. Перед ними почему-то затихаешь, словно маленький внучок у ног седовласого деда, с благоговением и трепетом внимая исходящим от него мудрости и теплу.
Так вот, счастливым для застройки местом считается то, на которое ложится рогатый скот или обжитое уже место. Именно рогатому скоту приписывается плодородная, производительная сила. Человек в этих животных видит покой и некую устойчивость.
На Севере в большинстве случаев место под застройку жители определяли интуитивно, а чем ближе к центральным районам и южнее, тем больше бытовало суеверий. Там местами прибегали к традиционным гадальным обрядам или пользовались услугами гадалок. К примеру, «вечером приносят воду из колодца и, пока ещё никто не взял из ведра воды, обмеривают объём стаканом – три раза по девяти стаканов, начиная каждый раз счёт с первого, причём стаканы должны быть полные, вровень с краями, и выливают воду в сухой горшок. Эти горшки, залитые отмеренной водой и плотно закрытые, ставят на ночь на том месте, где должен строиться дом, по углам, намеченным для столбов; тут же кладут ломоть хлеба и соль. Если воды окажется по утру больше прежнего, то это предвещает счастье, если же убудет, то нет надобности и строить здесь дом на убыток хозяйству своему». Были и такие, кто определял по хлебу: «После отвода места… пекут хлеб и назначают на этот дом один хлеб, поднимется – хорошо, распадётся – худо». Многие на ночь оставляли на площадке овечью шерсть в горшке; если посыреет – хорошо, дом будет богатым. Обычно гаданием занимались мужчины, женщин к этому не допускали. Проводили его тайно, вечером. Результат выяснялся или утром или через несколько дней. Если оставленный на ночь мел привлекал мурашей, которых человек считал знаком домовитости, то можно было начинать строить без опаски.
Выбрав подходящее место, облюбовав его, оставалось только рассчитать время по этапам строительства, чтобы естественно вписаться в круг привычных и неотложных дел года. Крестьяне Сибири придерживались правила: «Удача будет сопутствовать, если начать рубить дом Великим постом (ранней весной) и в новолунье». Считалось необходимым, чтобы строительство избы захватило по срокам Троицу. Свидетельство тому старинная поговорка: «Без Троицы дом не строится». Этих же сроков придерживались в России многие. Было такое правило: не приступать к работе и вообще не начинать новое большое дело в понедельник, среду, пятницу, субботу, а только во вторник и четверг. Понедельник, среда, пятница – дни тяжёлые. Коли же начал делать что-либо новое в субботу, так и будешь продолжать его только по субботам.
Если же хозяин настроился самостоятельно поднимать такое большое дело, то, конечно, ему следовало освободиться от сельскохозяйственных работ. К примеру, «летом хозяин перепутан работами, как сетями. В одно и то же время столько дел, что и перекреститься некогда, пот льёт с лица градом – и утереться не хочется». «Шапка свалилась с головы – шапки поднять не хочу». И вот, когда было точно определено место и время начала строительства, шли в церковь, чтобы получить благословение у священника, а затем приступали к работе «с Богом».
В большинстве случаев для строительства выбирались сухие места, видные и удобные для жительства, на плотном грунте на склонах угоров – естественных террасах пойм рек или укромных, укрытых от преобладающих в этой местности ветров морских бухт, глубоких заливов. Многие деревни, например, по Северной Двине названы Слудами. Слуда здесь – высокий берег.
Земляные работы – самые незначительные по трудоёмкости в общем объёме работ. Расчищалось место от кустарника. «Перешевеливались» валуны, площадку основательно очищали от всего лишнего. В языческие времена на этом месте обязательно приносили жертву. В Мезени, например, закалывали коня. В других местах – петуха или курицу. В районе Новгорода археологами были обнаружены конские черепа в основании целого ряда срубов 10-14 веков. Не так давно «при закладке нового дома крестьяне на предназначенном для того месте прежде всего втыкали в землю или же сажали с корешком какое-нибудь дикорастущее деревце, например, берёзку или рябинку за крестообразную форму её листьев. Некоторые на время постройки сруба водружали на высоком месте деревянный крест, деланный плотниками перед началом работы».
Когда узнаёшь, какие высокие требования предьявляли русские к работе, к поведению в жизни, к отношению к природе, то безмерно удивляешься нелицеприятной критике нации, главной чертой которой в последнее время считается стремление надеяться на авось. В моём роду из двадцати душ такой «надеющийся» уродился только один, а у вас?
Совет:
Столяры говорят: если вы сделаете черенок из кремнины, то «сноса ему не будет». Вообще же хлысты разделывает каждый по своему усмотрению.
На сайте есть:
Источник
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
Там, где пока транспортная недоступность сдерживает рост цен
Алексей Гальцев
, основатель Realiste (разработчик персонального ИИ для инвестиций в недвижимость)
По нашим данным, в настоящее время в продаже 28 500 домов и таунхаусов и 83% из них продаются более одного года. Мы подключили к определению реальной цены объектов на загородном рынке искусственный интеллект, проанализировав объективные факторы, из которых цена складывается (локация, удаленность от города, развитие района, стоимость материалов и т. д.), для всех частных домов в продаже за последние 26 месяцев. Одновременно мы сделали предположение: если для людей на удаленке перестанет играть важную роль время в пути на работу или в город, они предпочтут не переплачивать и выберут дома там, где дешевле, что повлечет за собой рост цен в этих районах. Цены по Подмосковью в любом случае не сравняются, однако произойдет так называемое сужение гэпов: там, где сегодня разница в цене составляет 25%, разрыв может снизиться до 5–7%.
Недвижимость – это инвестиция. Покупать дом нужно именно с этими мыслями, чтобы не только переехать из Москвы, но и сохранить и даже приумножить капитал. Часто уже через три года после покупки недвижимость перепродают, потому что не всё просчитали и продумали. Тем, кто думает, что навсегда переедет за город, стоит обратить внимание на районы, в которых сейчас земля стоит недорого, но за следующее десятилетие, вероятнее всего, подорожает. Речь идет в основном о районах, где сейчас нет общественного транспорта либо на дорогах в город постоянные пробки. Однако ситуация начинает меняться: в пригородах строят дороги, а часть компаний переходят на удаленную работу. Фактор транспортной доступности может стать менее значимым.
Мы изучили все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца и выделили десяток наиболее перспективных. Цена за сотку земли там сравнительно невысока, однако потенциал роста впечатляет. При анализе учитывались только дома, подходящие для постоянного жительства (см. таблицу).
В теории можно поменять трехкомнатную квартиру у МКАД на дом площадью 150 кв. м в 10 км от города. На практике цены на готовые дома в Подмосковье сильно завышены. В 2000-х гг. люди строили нерационально, расходуя много лишних средств и не считая затрат. В итоге сегодня не многие могут точно сказать, во сколько им обошелся дом. Если неподалеку есть новый жилой квартал, в котором можно купить квартиру за 90 000 руб. за 1 кв. м, то хозяин дома просто умножает свои 200 кв. м на 90 000 и получает 18 млн руб. В реальности такая связь не должна быть линейной.
В 2000-х гг. подведение коммуникаций к дому стоило в 5–7 раз дороже, чем в настоящее время: тогда на газификацию нужно было потратить не менее миллиона рублей, а на подведение электричества – около 400 000 руб. После введения федеральных программ газификации и электрификации цены серьезно снизились, на газ в настоящее время закладывают около 400 000 руб., а подвести электричество можно в среднем за 35 000 руб. Однако люди уже заплатили много денег, и теперь включают их в нынешнюю цену дома. В целом продавцы хотят получить на 50% больше нынешней стоимости их недвижимости. В большинстве случаев за 12 млн руб. – средняя стоимость квартиры в Москве – можно купить хороший большой дом, но километров за 30 от МКАД. Для большинства москвичей обмен получается неравноценным.
Вариантов решения у этой проблемы три: покупать участок и строить дом самостоятельно, приобретать дома у девелоперов (следующие 10 лет явно станут периодом расцвета рынка готового малоэтажного строительства в Подмосковье) или же нужно выбирать лучшие варианты примерно из 10% разумных предложений, которые сейчас есть на рынке.
Строить или покупать готовое
Строительство дома в любом районе в 30 км от МКАД стоит примерно одинаково: наценки за логистику нет, а цена материалов и работы не отличается. По данным строительных организаций, в среднем каркасный дом обойдется от 16 000 руб. за 1 кв. м, дом из пенобетона – от 30 000 руб., кирпич дороже – от 35 000 руб. за 1 кв. м. Дом из несъемной опалубки – от 24 000 руб. за 1 кв. м (цены указаны за черновую отделку, для чистовой нужно добавлять еще столько же). Строительство частного коттеджа бизнес-класса под ключ стоит около 67 000 руб. за 1 кв. м, т. е. дом площадью 150 кв. м обойдется примерно в 10,5 млн руб.
А вот стоимость земельного участка зависит от места: чем лучше локация, тем дороже. Нужно учитывать и еще один фактор, который влияет на цену дома с участком, – соседство. Когда люди переезжают за город, им важно, кто живет вокруг. Нужно учитывать среднюю стоимость жилья в районе. Чем она выше, тем, как правило, обстановка более благополучная.
По этой логике можно определить районы, в которых выгоднее строить дома самостоятельно, а также районы, где лучше всего покупать дом или таунхаус. Для строительства лучше всего подходят районы, в которых стоимость 1 кв. м построенных домов в 10 и более раз ниже стоимости квадратного метра (не сотки!) земли. Если земля сегодня дешевая, а вокруг дорогие дома, значит, экономически выгодно именно строить дом.
Есть районы, где земля уже стоит достаточно дорого, а дома не слишком дорогие. В этом случае целесообразнее поискать владельца дома, который хочет продать по рыночной цене, т. е. не дороже чем стоимость строительства на сегодня + 25% (средняя маржинальность строительства по рынку).
Дома в СНТ и ДНТ дешевле, однако практика последних 30 лет показала, что граждане чаще всего плохо самоорганизуются и самоуправляются. В таких поселках не всегда надлежащее качество дорог, коммуникаций и территорий общего пользования. Если выбирать недвижимость в СНТ, стоит убедиться, что жильцы ревностно относятся к общим делам, а общие территории содержатся в порядке. Однако опыт показывает, что таких объединений в Подмосковье не более 15% от общего числа.
Источник