Хочу построить дом и продать его

Содержание статьи

Как законно продать дом, который построил сам?

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

alhim/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
паспорта покупателей и продавцов;
нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник

«Срочно продаю дом». Как сразу понять, что дом сразу строился на продажу? (мой опыт застройщика)

Недавно на глаза попался пост в котором говорилось о том, как отличить ом построенный на продажу. И весь разговор шел в таком ключе, что дом построенный на продажу — это что-то плохое и поэтому застройщик постарается скрыть этот факт.

Человек, который писал тот пост явно не был застройщиком и относился к ним с неприязнью. Ну и ситуацию рассматривал под соответствующим углом.

Поскольку я сам раньше строил дома на продажу и знаком с другими застройщиками, которые этим занимаются, то хочу осветить ситуацию с другого ракурса, чтобы у вас была более реалистичная картина.

Покупателям нравятся эркеры. Цоколь и забор обычно не ставят. Картинка с сайта dom.mirkvartir.ru

Сразу оговорюсь, что речь идет о массовом строительстве домов эконом сегмента. Конечно кто-то строит и единичные дорогие дома на продажу. И там может быть иная ситуация.

0. Застройщик и не скрывает этого

Собственно, именно поэтому мне кажутся нелепыми посты «как за 20 минут определить, что дом на продажу». С какой стати застройщику вообще это скрывать? Он вам и так сразу скажет если вы спросите. Скрывать это невозможно и бессмысленно.

1. Дома строятся по типовому проекту

Я как бывший застройщик могу вам сказать, что к выбору проекта подходят очень тщательно. Потому что конкуренция огромная и каждый строитель естественно хочет повысить скорость своих продаж. А значит дома должны нравиться.

Тут совершенно неуместны вольные эксперименты с планировкой. Есть несколько типовых проектов для каждого метража. Они выверены годами и слегка меняются со временем, но не быстро.

Строить один дом на продажу экономически невыгодно

2. Строится несколько домов рядом

Никакой застройщик не будет строить одиночные дома — это невыгодно. Обычно застраивается целая улица или квартал. Самый начинающий застройщик построит минимум два дома рядом.

Поэтому даже если вы не спросили у хозяина, это сразу бросается в глаза — ряд одинаковых домов.

3. Маленькие участки, близко расположенные дома

Обычно, если строитель не сам нарезает землю он берет типовые участки, строит на них дома и межует после строительства. Это позволяет поставить их плотнее. И это тоже очень бросается в глаза.

Обычно два одинаковых дома стоят почти рядом. Это оно и есть.

Если вы не знаете почему так делается — могу объяснить. По нормативам ПЗЗ чаще всего отступ от забора соседа требуется делать 3 метра (в разных населенных пунктах цифра может отличаться, но 3 метра это самое распространенное)

Так обычно застраивается новое поле в пригороде. Через год тут будет квартал домов

Если участок сначала размежевать, то потом на него дом сложно посадить, а иногда вообще невозможно. Но на своем участке вы два своих дома можете ставить как хотите. Поэтому сначала строятся 2 дома рядом, а потом между ними проводится граница.

4. Отсутствие забора

Забор обычно ставят только для самых дешевых или дорогих домов. Почему?

Все дома однотипные, угадать вкусы покупателя сложно и иногда люди хотят выделиться. Сделать фасад не такой как у соседей. Купить красивые ворота в соответствии со своими представлениями об эстетике.

Далее, двор покупатель будет как-то делать, завозить материалы. На маленьком участке все это удобно делать пока нет ворот и забора. Фасад открыт.

Ну и так дешевле.

5. Зачастую нет твердой отмостки и отделки цоколя

Опять же, покупатель будет благоустраивать двор по своему вкусу. Зачем ему бетонная полоса вокруг дома, если он захочет сделать асфальт или плитку.

Ну и так дешевле.

Какие плюсы и минусы в покупке дома от частного застройщика

Минусы

Да. На всем максимально сэкономят. Покупатели 99% в основном смотрят на цену. Дома строятся по типовому проекту и чтобы продать дом застройщик любой ценой постарается ее снизить.
Соответственно мастера тоже будут одни из самых бюджетных и надо тщательно проверять, что и как в доме сделано.
Участок будет маленький и тесный

Вот такой участок обычно покупается под строительство и потом межуется на два

Плюсы

Проект и планировка будет реально проверенный удобством сотен людей. Застройщики очень тщательно все оптимизируют на стадии проектирования. Когда продумывают планировку, уже на этой стадии решают все вплоть до расстановки и размеров мебели.
Вы может не получите комнату своей мечты с косыми углами и высоким потолком, но совершенно точно не получите чего-то глупого и непрактичного.
Документы. Всегда будут в порядке и готовы сразу.
Если застраивается новый пригород, вы получите то, о чем мало кто думает — социально однородных соседей. А это очень важно. Никому не приятно жить в классово разнородной среде, когда соседи сильно беднее или сильно богаче вас. Здесь сам формат жилья задает характерный тип его покупателей. Обычно это семья среднего достатка с работой и машиной. Дом в пригороде не купит беспокойная молодежь, семья мигрантов или одинокий алкоголик.
Цена. За такую цену вы вряд ли сможете сами построить дом сравнимого качества, если не имеете опыта. Ну а если уверены в своих силах, то можете легко прикинуть, что минимальная прибыль застройщика с дома должна быть около полумиллиона и если вы хотите эти деньги сэкономить — стройте сами. Как самому научиться искать недорогой участок земли я уже писал и сделал видеоурок.

Источник

Купить готовый дом или заказать строительство с нуля: что выгоднее? Плюсы и минусы различных вариантов

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Сторонников и противников того или иного варианта найдется предостаточно, причем каждый из них будет по-своему прав. Как же поступить тем, кто еще не смог определиться и взвешивает все за и против?

В этой статье мы объективно рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех перечисленных вариантов, чтобы дать возможность нашим читателям принять обдуманное решение.

Забегая вперед, скажем, что нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.

Дом на продажу

Новые дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) – от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

Главная цель девелоперов здесь – получить наибольшую выгоду от вложений и как можно быстрее их окупить, вот почему они ставят перед собой следующие задачи:

предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
минимизировать себестоимость строительства.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

И именно последний пункт – самый опасный для покупателя, ведь для того, чтобы продать дом подороже, а построить подешевле, нечестный застройщик чаще всего экономит на качестве.

С этой целью:

нанимается рабочая сила низкой квалификации,
используются дешевые материалы и оборудование,
занижаются необходимые объемы стройматериалов;
нарушаются технологии строительства;
принимаются неграмотные инженерные решения.

Расплачиваться за такую экономию в итоге будут жильцы дома. Чем им все это может грозить? Перечислим самые частые проблемы, на которые жалуются покупатели готовых домов (по статистике обращений в нашу компанию за услугами технадзора или экспертизы объектов).

Дом плохо держит тепло, а потому на отопление приходится тратить больше ресурсов (газа, электричества), что выливается в слишком дорогое обслуживание жилья;
Обмерзание стен или внутренних углов;
Намокание стен, полов;
Повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
Неудовлетворительная шумоизоляция;
Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
Протечки кровли;
Неприятный запах из сантехприборов;
Постоянный запах затхлости в закрытом помещении;
Образование конденсата на водопроводных трубах;
Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
некачественная гидроизоляция;
нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
отсутствие естественной вентиляции;
нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Помимо риска столкнуться с неудовлетворительным качеством строительства, покупатель готового дома еще и значительно переплачивает, ведь цена домовладения устанавливается продавцом без учета экономии. В ту же цену, а возможно, и дешевле обошлось бы строительство дома своими силами или с привлечением строительной компании, только с соблюдением всех технологий и нормативов.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Конечно, не хочется огульно обвинять всех застройщиков в безответственном отношении к своей работе, безусловно, есть среди них и порядочные, однако найти их очень сложно. Это скорее вопрос везения. Опыт нашей работы в области технического надзора говорит о том, что, к сожалению, даже имя солидной и известной строительной или девелоперской компании не является гарантией высокого качества построенного дома.

Объективным плюсом приобретения готового дома можно считать только один – отсутствие необходимости тратить силы, время и нервы на организацию его строительства. Хотя, сколько здоровья и денег придется потратить на устранение недостатков, негативно влияющих на качество жизни и безопасность эксплуатации неграмотно построенного дома, посчитать трудно!

Нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев въехать в уже построенный дом сразу не получится, поскольку на дизайн интерьера и внутреннюю отделку все равно придется потратить немало времени и денег. Вот почему и единственный несомненный плюс такого варианта сразу меркнет на фоне серьезных минусов.

Если же вы твердо решили остановиться именно на этом варианте и понимаете, что самостоятельно организовать строительство дома вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного дома в специализированной организации

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Дом на вторичном рынке

При покупке обжитого дома, который строился не на продажу, а для себя лично, рисков столкнуться с откровенной халтурой, конечно, меньше, однако и этот факт не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ.

К минусам такого варианта можно отнести необходимость демонтажных работ и внутренней отделки дома с нуля. Зачастую в домах, простоявших более 10 лет, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена оборудования (котлов, насосов и пр.).

Кроме того, за внутренней отделкой легче скрыть грубые нарушения и дефекты.

Несомненным плюсом здесь станет обустройство участка: наличие плодовых деревьев и кустов, элементов ландшафтного дизайна (дорожки, МАФ), на что при приобретении дома в новом или в еще недостроенном поселке рассчитывать не приходится.

Цены домов на вторичном рынке, как правило, не очень высоки, ведь объект загородной недвижимости начинает значительно терять в цене уже после шестого года эксплуатации. Вот почему минусы такого варианта могут окупиться доступной ценой домовладения.

Как и в случае с покупкой дома, построенного на продажу, покупателям можно рекомендовать провести независимую экспертизу. Затраты на эту процедуру чаще всего окупаются неплохой скидкой от продавца объекта недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как проводится строительная экспертиза загородного дома?

Комплексная экспертиза построенного дома должна включать проверку:

фундаментов для выявления нарушений, влекущих деформацию несуще-ограждающих конструкций;
подвалов и цокольных этажей на предмет правильной гидроизоляции;
несуще-ограждающих конструкций на предмет прочности и устойчивости;
окон и дверей на предмет качества монтажа;
инженерных систем и оборудования;
кровли;
системы водостока;
качества внутренней и наружной отделки;
качества и безопасности строительных и отделочных материалов;
гидрологии участка на наличие грунтовых вод, угрожающих фундаментам.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Строительство дома с нуля

У покупателей, далеких от строительства, одна только мысль о том, что придется самостоятельно организовывать строительство дома, способна вызвать панику.

Люди, так или иначе связанные со строительством, чаще всего не задают себе вопроса, строить самому или купить готовый дом. Организация строительства для них не представляется сложной. Они не только не боятся ее, но и давно научились получать удовольствие от процесса: разработки архитектурно-планировочных и конструктивных решений, выбора материалов, оборудования, технологий и исполнителей.

Все минусы готового дома в этом варианте автоматически превращаются в плюсы, ведь у заказчика теперь появляется возможность самостоятельно выбрать:

планировку дома с учетом потребностей своей семьи;
стиль, архитектурные решения будущего дома и цветовую гамму фасадов;
строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование.

Все это позволяет человеку реализовать творческий потенциал, воплотить в жизнь идеи и желания, а значит – построить дом своей мечты!

Вне всяких сомнений, найм строительной бригады или компании – тоже не гарантия того, что дом будет возведен без нарушений. Однако этот процесс при желании поддается контролю со стороны заказчика, чего нельзя сказать об уже построенном доме.

Еще один существенный недостаток этого варианта – сроки! Но и их при желании можно минимизировать. При грамотной организации строительства возведение коробки дома из кирпича, пено- и газоблоков или блоков паротерм не займет больше 3-х месяцев.

Принять скрытые работы, проверить соблюдение технологий и графика производства работ непрофессионалу, конечно же, не под силу. Нюансов здесь возникает великое множество. Подробнее об этом вы можете прочитать в моей статье «ТОП 20 технологических нарушений при строительстве домов. Как сэкономить не в ущерб качеству? Делимся опытом технадзора»

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков, мы рекомендуем заказывать услуги технического надзора, или строительного контроля, у независимых специалистов.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков.
Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник