Я построил дом в актау

Летом 2018 года мне удалось посетить такое замечательное место на полуострове Мангышлак, как город атомщиков Актау. Он расположен на берегу Каспийского моря. Это молодой, развивающийся, современный город.

Немного истории для начала. Создание поселения на месте будущего города началось со строительства маяка на берегу моря в 1948 году. И только в конце 50-х начале 60-х годов здесь начали строить поселок, переросший вскоре в город. В 1958 году появились первые саманные полуземлянки, а уже в 1963-м это уже был город. В 1964 году его переименовали в город Шевченко. Название Актау вернулось в 1991 году.

Город с самого начала строился микрорайонами со всей инфраструктурой. Каждый микрорайон имел свой номер. Не было названий улиц, как мы привыкли. И до сих пор многие улицы не имеют названий.

Здесь не встретишь старинных построек, и кажется – ну чем же может заинтересовать, а тем более поразить город, построенный в конце советской эпохи. Ведь тогда строилось много типовых городов.

И все же у Актау есть своя изюминка. Нигде больше я не встречала дома такого вида, как построенные для жителей Актау. Я сейчас говорю о жилых домах, которые они сами называют галереями. Такими домами застроены целые микрорайоны.

Фасады всех квартир в доме выходят на одну сторону. Окна смотрят на длинные лоджии. Вход же расположен с противоположной стороны в виде галереи входов на этаже. Чтобы попасть на этаж, нужно подняться либо по лестнице, либо в лифте башни, которая пристроена сбоку, или расположена в центре здания. Поэтому у домов нет ни подъездов, ни коридоров.

По рассказам местных жителей, такие дома строились как экспериментальные. Считалось, что в жару они не перегреваются, а охлаждаются ветром. А жара на Мангышлаке летом бывает до 45 градусов, песок же разогревается до 70 градусов. Зимой же, за счет конструкции и соблюдения розы ветров, в этих домах не холодно.

Все здания однотипные, похожие одно на другое. Поэтому очень легко заблудиться без провожатого. Но жители Актау как-то легко их различают.

Многие дома изначально строились на «ногах», чтобы под ними образовывалось пространство с тенью и прохладой. Но сейчас таких домов почти не осталось, все пустые пространства застроили мелкими киосками и магазинчиками.

Сейчас, конечно, строится и много современных домов, и даже целые кварталы. Но все же облик города формируют именно старые микрорайоны.

Что еще необычного встретилось в городе и его окрестностях?

Это огромная и очень красивая мечеть Бекет-Ата. По вечерам с нее раздается протяжная песня муэдзина.

Недалеко от города расположен огромнейший некрополь Кашкар-Ата, что в переводе означает Отец Овец. Очень необычное, на мой взгляд непросвещенной русской, сооружение казахских аборигенов.

Но об этом я расскажу в следующий раз.

p.s.: Подписывайтесь на канал Мой домик — все самое важное, полезное, интересное еще впереди! Здесь каждый может поделиться опытом в строительстве, ремонте и обустройстве жилья, загородного участка, присылайте фотографии, рассказывайте о вашей даче, доме, квартире.

Читайте также:

Почему имеет смысл построить дом из навоза. Чем обычный навоз лучше строительных материалов

Японские деревни минка — чем они отличаются от русских деревень

Десятки семей, которые в 2014 году вложили деньги в возведение жилого комплекса в 17 микрорайоне, остались без квартир и без вложенных средств. Застройщик, который обещал сдать дом в эксплуатацию в августе этого года, по словам дольщиков, на связь не выходит. Игнорирует он и судебные решения о возврате денег обманутым жильцам.

— Индивидуально в суд были поданы иски, суд вынес решение в нашу пользу. Но что толку? Отдали судебным исполнителям, у него уже кипа решений, счета все арестованы, и все на этом. Тупик…, — сетуют люди.

По словам дольщиков, о планируемом строительстве дома они узнали в банке. И именно поэтому не стали сомневаться в том, что дом, действительно, возведут.

— Мы являемся вкладчиками «Жилстройсбербанка», где более трех лет собирали деньги по программе «Бастау». Мы в руках эти деньги не держали, банк их сразу перевел застройщику. На сегодня объект находится на нулевом этапе. За два года там все проржавело, и дальнейшему строительству, как нам прораб объяснил, дом не подлежит. Мы ходим, бьемся во все двери, во все инстанции, и нас футболят туда сюда. А мы хотим, чтобы нам вернули деньги, и мы вложились в другое строительство или достроили этот объект в кратчайшие сроки, — говорят дольщики.

По словам обманутых дольщиков, чтобы приобрести квартиры в том самом строящемся доме, им пришлось взять кредиты под залог имеющегося жилья и жилья своих близких. Теперь, чтобы не потерять и это жилье, они вынуждены продолжать платить по счетам.

— В залоге у нас квартиры под эту стройку, кредиты сейчас мы платим, чтобы не попасть на штрафы. За что мы платим, за воздух? Это же власти, наверное, дали разрешение на строительство, хотя у него есть проблемные объекты. В банке была агрессивная агитация этого застройщика. Мы обращались и в банк, с тех пор там и руководство поменялось, и почти все сотрудники. И никто ничего не знает теперь, — говорят жильцы.

В «Жилстройсбербанке» подтвердили, что некоторые из числа обманутых дольщиков, действительно, были клиентами финансового института. Но никаких договоренностей у банка с ТОО «Батыс Энерго» не было.

— Людям, по их словам, застройщик говорил, что вот-вот у него пойдет финансирование со стороны «Жилстройсбербанка». Хотя об этом никакой договоренности со стороны «Жилстройсбербанка» не было, это он лишь голословно объяснял клиентам. У нас, действительно, изначально был меморандум с этим застройщиком о намерении в будущем сотрудничать. И на основании этого меморандума они нам сдали свои документы, но документы не прошли экспертизу. На этом дело и закончилось. Ни к каким соглашениям с банком они так и не пришли. А сказать, что кто-то из сотрудников сидел и всех клиентов агитировал, чтобы покупать жилье в «Батыс Энерго», я сама лично этого не слышала. Клиенты говорят, что были такие люди, но голословно без фактов, мы не можем на это обвинение опираться, — рассказала Гульнара Баймагамбетова, заместитель директора Мангистауского филиала АО «Жилстройсбербанк».

Что касается перевода средств на счет застройщика, по словам Гульнары Баймагамбетовой, это прерогатива клиента. Такие процедуры производятся только с добровольного желания человека.

— Когда к нам приходит клиент и говорит: «Я собираюсь получить квартиру в строящемся доме. Для этого мне необходимо оформить у вас кредит». При этом у него есть определенная сумма денег, и, исходя из программы кредитования, он подает кредитную заявку. После того, как заявка проходит кредитный комитет и получает положительное решение, идет работа по выдаче. На этом этапе клиент определяется, как он будет получать эти деньги. Он может их получать наличными или договаривается с застройщиком, что он полностью будет все оплачивать или траншами. Это уже дела клиента с застройщиком. Некоторые клиенты решают полную сумму перечислить на счет этого застройщика. Если клиент предоставляет нам реквизиты, мы перечисляем деньги на них. При этом в залог мы берем только жилье, по которому есть все правоустанавливающие и идентифицирующие документы, то есть готовое жилье. Так как жилье, под которое берется кредит, еще не достроено, то его они ставить в залог не могут. Поэтому, в любом случае, они ставят имеющееся жилье. Берут кредит, потом покупают в строящемся доме квартиру, после сдачи в эксплуатацию они могут ее привести в порядок и сделать замену залога, поставить в залог приобретенную квартиру, а свою или третьего лица снять с залога. Это обычная банковская процедура. Все происходит только по желанию клиента, — отметила Гульнар Баймагамбетова.

В акимате Актау, и в банке считают, что жильцам стоит обратиться в правоохранительные органы. В свою очередь, люди надеются на помощь государства.

— В октябре вступил в силу закон «О долевом строительстве», и нам бы хотелось чтобы в рамках закона государство вмешалось и посмотрело, как можно это вопрос решить. Пусть мы раньше вложились в этот объект, чем появился закон, но мы требуем, чтобы действие закона коснулось и нас. Мы же не виноваты, что только власти подумали о такой проблеме, — говорят люди.

Ситуацию усложняет и тот факт, что земля, на которой многоэтажный дом должен был появиться, принадлежит третьему лицу. И в том, что между владельцем земли и застройщиком была какая-либо договоренность, в акимате Актау тоже не уверены.

— Была ли договоренность между владельцем земли и застройщиком, неизвестно. Мы подозреваем, что когда «Батыс Энерго» стал искать покупателей на непостроенные квартиры, понятно, что он пытался показать людям привлекательность объекта и использовал все возможности. Люди же платили «Батыс Энерго», при том, что даже земля принадлежит не им, а другому постороннему лицу. Хотя на сегодняшний день любой гражданин, когда покупает квартиру, тем более если она еще даже не построена, должен проверить все правоустанавливающие документы, — говорит Уркен Бисакаев, заместитель акима Актау.

В акимате Актау советуют гражданам быть менее доверчивыми и более предусмотрительными. Дотошно проверять все документы.

— Любой застройщик должен, в первую очередь, оформить земельный участок, потом получить архитектурно-планировочное задание, в котором будут прописаны основные параметры дома. В-третьих, согласовать на градостроительном совете свой проект. Затем разработать проектно-сметную документацию, которая должна в обязательном порядке пройти государственную или частную экспертизы и только после этого обратиться в отдел архитектуры за ордером на строительство. Архитектура, в свою очередь, проверяет, правильно ли он рассчитал «посадку» на участок, не выйдет ли он завтра за рамки указанных параметров и так далее. Поэтому сегодня покупатель, который вкладывает средства в строительство, должен требовать все эти документы. После чего только можно подумать о приобретении жилья в этом доме. Если говорить о долевом строительстве, государство сегодня вообще запрещает вести долевое строительство, если оно не санкционировано властями. У застройщика должно быть разрешение на привлечение денег дольщика. Законом предусмотрено, что у застройщика в банке обязательно должна быть гарантия на то, что если даже он не построит дом и у него не хватит на это денег, банк его профинансирует. Таким образом, за объектом уже есть контроль. В обсуждаемом нами случае с «Батыс Энерго» люди сами где-то встречались в офисе у застройщика, заключали с ним договоры, которые нигде не регистрировались. Одной из общепринятых практик является совершение сделок в присутствии нотариуса. Этого также не сделано. Если бы это было сделано, нотариус уже бы сам проверил, есть ли ли госакт на землю или какие-либо другие обременения и ограничения. Поэтому, в связи с тем, что есть признаки обмана, мы рекомендовали людям обратиться в правоохранительные органы и в рамках следствия восстановить свои права, — отметил Уркен Бисакаев.

По государственной программе, как пояснили в акимате Актау через «Жилстройсбербанк» ежегодно квартиры получают десятки семей областного центра. При этом здесь система работает таким образом, что деньги застройщик получает лишь только после того, как сдаст объект в эксплуатацию.

-У «Жилстройсбербанка» есть система депозитов, где житель должен копить деньги, после чего он становится клиентом банка и получает юридический статус участников его программ. Банк сам заключает договоры с застройщиками на строительство домов по конкретным параметрам и цене за квадратный метр жилья, и только после того, как застройщик сдал дом в эксплуатацию, банк обращается к своим вкладчикам по депозитам и объявляет конкурс на участие в программе и возможность получить квартиры в этом доме. Затем создается пул вкладчиков и начинается распределение жилья. Банк заключает договоры с клиентами под конкретный номер квартиры и только после подписания государственного акта приемки жилья, после того, как изготовили технический паспорт на этот дом, изготовили паспорт на каждую квартиру, а документы зарегистрировали в департаменте юстиции Мангистауской области, подписывается договор на покупку квартиры с клиентами, и их деньги с депозита перечисляются на счет застройщика. До этого момента все средства лежат на депозитах, и никто их никуда перевести не может. По линии «Жилстройсбербанка» таким образом мы работаем уже три года, — рассказал Уркен Бисакаев, заместитель акима Актау.

От автора: Судьба этого «злосчастного» дома и его несостоявшихся жильцов сейчас решается. Правда, на вопрос: «Каким образом людям можно помочь?», пока ответить никто не может. В целом, по информации генеральной прокуратуры, сегодня в Казахстане остается 59 проблемных объектов долевого строительства. Обмануты около девяти тысяч граждан.

Фото и видео Рашида Исмагилова

Градостроительство это такая сфера деятельности, которая под силу только большому коллективу людей. Тем не менее, в истории каждого города есть люди, которые сыграли ключевую роль в процессе его развития. Для Актау такими значимыми личностями являются Ефим Павлович Славский и Рубен Арамаисович Григорян.

Строительство города начинается с проекта. И в определении структуры городской среды и внешнего облика города важную роль играют архитекторы.

Генеральной проектной организацией нашего города был один из институтов Министерства среднего машиностроения СССР – Ленинградский проектный институт, а конкретно Архитектурно-планировочная мастерская, созданная в 1962-м году специально для работы над проектами «южных городов» Шевченко в Казахстане и Навои в Узбекистане, бывшими в то время скромными поселками Меловое и Кермине.

Нам удалось побеседовать с одним из авторов проекта города Актау – Михаилом Ильичем Левиным, который с 1965 по 1987 год работал руководителем Выездной проектной группы (прим. впоследствии бюро 620), занимавшейся и проектными работами, и авторским надзором за строительством городских объектов. Михаил Ильич является заслуженным  архитектором Казахской ССР, лауреатом Государственной премии СССР (прим. за архитектуру города, в составе авторского коллектива), а также почетным гражданином нашего города.

В настоящее время он живет в Санкт-Петербурге. В его квартире и состоялась наша беседа.

— Михаил Ильич, расскажите, как Вы оказались на строительстве города Шевченко?

 — В 1950-м году после окончания архитектурного факультета «Ленинградского инженерно-строительного института» группа моих сокурсников, и я в том числе, были направлены по распределению в «секретную» проектную организацию «Ленгипрострой», относившуюся к «Первому главному управлению» при Совете министров СССР. Министерства среднего машиностроения тогда еще не было.

Надо сказать, что в первое время нам, привыкшим к институтской «вольнице», было не очень «уютно» в режимном учреждении с пропускной системой, строгим регламентом и другими особенностям «режима». Но, постепенно привыкли.

Вскоре меня и моего сокурсника Юрия Ушакова включили в группу, которой была поручена работа над проектом нового здания  института. Группу возглавил Иосиф Брониславович Орлов, с которым мы были знакомы еще с институтских времен.

Мы с Ушаковым были на «седьмом небе» от счастья. Еще бы. Нам, 23-летним, вчерашним студентам поручили проектирование такого серьезного объекта. И не где-нибудь, а в Ленинграде. Именно на строительстве этого здания я понял, что работа архитектора не кончается «бумажной» частью, а продолжается до полного  завершения здания в натуре.

Помню мой первый приезд на строительную площадку, где я увидел в глубине котлована уже почти готовую бетонную фундаментную плиту с выпусками арматуры для стоек каркаса. Меня охватило чувство страха. Ведь до сих пор я имел дело с чертежами, где любую ошибку можно исправить. А здесь, стоя перед реальным фундаментом, с реальными выпусками, я не мог не подумать, а что если где-то допущена ошибка в чертеже? Это мимолетное чувство страха впоследствии сформировало во мне чувство ответственности за каждую линию рабочего чертежа и понимание того, что не проект, а его реализация в натуре – это конечная цель архитектора.  Все остальное – лишь важные, но промежуточные этапы.

Тогда я еще не знал, что в своем сознании я уже сделал первый шаг по пути на Мангышлак. В дальнейшем, бывая на строительной площадке в порядке авторского надзора, видя, как нарисованное на бумаге превращается в реальные формы, я буквально «заболел» стройкой.

Уже работая в новом здании в должности группового архитектора над очень интересными объектами, например, таким, как Дом ученых Сибирского отделения Академии наук, я постоянно испытывал чувство неудовлетворенности.

Ведь чертежи отправлялись куда-то в Сибирь, где какие-то другие люди то, что, порой, в мучительных поисках рожалось здесь, воплощали в реальное здание, а мы, авторы, не видели результатов своего творчества. И я принял окончательное решение – предложил свою кандидатуру на должность главного архитектора проекта и руководителя группы авторского надзора, создание которой на разворачивающемся строительстве молодого города уже стало необходимостью. Начальником группы вместо меня стала моя сокурсница Татьяна Николаевна Сафонова, до этого после окончания института работавшая в Москве.

Моя кандидатура была утверждена дирекцией института и, как всегда, Партийным комитетом.

Я уже начал подбирать состав группы, когда, неожиданно, меня и руководителя «Архитектурно-планировочной мастерской» Орлова вывал начальник «БКП-6»  (прим. «Бюро комплексного проектирования», в состав которого входила мастерская Орлова) – Василий Николаевич Иванов. Он приказал немедленно собираться для поездки в город Шевченко: самолетом через Минводы, где к нам должен был присоединиться директор института Александр Иванович Гутов, отдыхавший в Кисловодске. Цель поездки – знакомство Гутова с новой площадкой и представление меня Рубену Григоряну, как будущего руководителя группы авторского надзора.

Так, в апреле 1964-го года, я познакомился с Рубеном Арамаисовичем. Но, прошел еще целый год, в течение которого мне приходилось разрываться между выпуском проектов в группе и командировками в город Шевченко (прим. Рубену Григоряну нужен был архитектор для подготовки города для показа Ефиму Славскому).

И, только в апреле 1965-го года я вместе с инженером Усановым прилетел в Шевченко «окончательно», чтобы подготовить все для работы проектной группы и решить квартирные вопросы. Так началась моя работа на новом месте. Предположительно (прим. по договоренности), она должна была продолжаться три года, а продлилась все двадцать три.

И это были самые счастливые годы моей жизни.  Думаю, что именно здесь я стал по-настоящему архитектором. Наверное, потому, что работая все эти годы в реальной действительности, соприкасаясь с руководителями разных рангов,  я понял, что архитектура, и, особенно,  градостроительство – есть сложный коллективный процесс созидания, где архитектор играет важную, но не единственную роль. Ведь вот как бывает: приехал архитектором-романтиком, а стал архитектором-реалистом. Правда, долю романтики в себе  я сохранил. Без нее никак нельзя.

— Каким Вы увидели город у моря? С чего началась Ваша работа?

 — Увидел, что место для города выбрано очень удачно, и что город имеет большие перспективы развития.

А работа моя началась с прозаических забот.  Надо было обустроить выделенное нам помещение для работы, получить багаж, отправленный по железной дороге, как-то расселить приехавших сотрудников. Первоначально группа состояла из 12-ти человек. Из них две семейные пары уже работали, как сотрудники ОКСа Комбината.  Однако все как-то постепенно утряслось.

А теперь о генеральном плане. Необходимы пояснения. Что такое генеральный план города? Это многостраничный документ, требующий времени для его разработки и согласования в различных инстанциях. А времени тогда не было, так как нужно было создать нормальные условия жизни для работников строящегося Комбината. Ведь пока люди жили в землянках и бараках.

Особенно остро эта проблема встала после назначения в 1962-м году директором предприятия Рубена Григоряна. Именно тогда было принято решение срыть все землянки и строить город «начисто». То есть, без обычных временных сооружений. Ведь, как показала практика других строек, эти сооружения размещались на лучших территориях. И из временных они становились постоянными, что мешало развитию города.

Поэтому для начала строительства нашим институтом был разработан проект застройки поселка Меловое (прим. наименование «город» он получил позже), включающий 6 микрорайонов, плюс еще 2 на перспективу.

Надо сказать, что многие честно считали, что перспективы для развития жилой зоны здесь нет. Однако архитекторы понимали, что географические и экономические условия данного места на берегу Каспия неизбежно приведут превращению поселка в город. Поэтому в планировочную организацию территории сразу была заложена система поэтапного развития, при которой несколько микрорайонов образуют жилой район со своим центром и системами инженерного и социального обслуживания. Как показало время, такое градостроительное решение оказалось правильным и обеспечило гармоничное развитие городской среды.

Поэтому, строго говоря, генерального плана города Шевченко вообще не было. Существовала только концепция развития жилой (прим. селитебной) части города, согласованная с Госстроем Казахской ССР. На первом этапе строительства существовала только планировочная схема, ни с кем не согласованная.

Почему такая «вольность» стала возможной? Пользуясь особым положением Министерства, не входящим в систему Госстроя, заместитель Министра по строительству генерал Александр Николаевич Комаровский и начальник Главного управления капитального строительства Александр Васильевич Коротков утвердили схему, минуя формальности, что позволило без бюрократических проволочек приступить к строительству так необходимого не временного, а капитального жилья.

С этой же целью Рубен Арамаисович совмещал две должности – директора Комбината и начальника строительства. Именно решение сосредоточить в Министерстве среднего машиностроения СССР «в одних руках» функции заказчика и подрядчика, а также наличие собственных проектных институтов, обеспечило успех строительства  в непростых условиях Мангышлака.

Хочу пояснить, чем отличается концепция от генерального плана. А для начала – что такое город с градостроительной точки зрения? Обычно «городом» называют то место, где протекает повседневная жизнь горожан. На самом деле город – это единство двух зон: промышленной и жилой. А документом, определяющим развитие города на определенный срок (прим 10, 15 и более лет), и прогнозирующим различные варианты этого развития, является генеральный план города.

Наш институт занимался только жилой зоной. Промышленная зона, в которой находились режимные предприятия ПГМК, разрабатывалась другими проектными институтами Министерства среднего машиностроения СССР (прим. и не только ими, что, к сожалению, привело к ее хаотичной застройке). По соображениям санитарной безопасности между этими двумя зонами был предусмотрен пятикилометровый разрыв.

Надо сказать, что в конце 80-х годов наш институт (прим. тогда он назывался ВНИПИЭТ) все-таки попытался приступить к разработке генерального плана в полном объеме в содружестве с «Алматинским институтом «ПромстройНИИпроект», который должен был заняться промышленной зоной. Но, увы, не получилось.

Когда я только приехал на Мангышлак, началось строительство второго жилого района. Были и другие задумки. Например, по указанию Ефима Славского было решено создать ботанический сад, в котором производились бы экспериментальные работы по выращиванию новых пород растений, приспособленных к суровым условиям Мангышлака. Вроде бы, сумасшедшая идея. Тем не менее, вокруг участка площадью около 40 гектаров была поставлена высокая металлическая ограда. Но, что было дальше, всем известно.

В принципе, город Актау и сегодня развивается по той же схеме. Появляются высотные дома, внедряются современные методы строительства (прим. монолитный бетон, например). И это приятно.

Но, исчезло главное – система и жесткая градостроительная дисциплина. Если в то время, о котором мы вспоминаем, даже светофора без согласия архитектурного надзора поставить было невозможно, не говоря уже о чем-то капитальном, то сегодня все отдано в руки заказчика. Разрушается цельность ткани города.

Продолжение следует

Фотографии из личного архива Михаила Левина и tumba.kz.