Я собственник участка на нем кто то построил дом

Многим собственникам земельного участка знакома ситуация, когда соседи осуществляют строительство дома или других построек в нарушение строительных правил на границе земельных участков, а то и вовсе под строительство захватывают часть чужого земельного участка. Как действовать в такой ситуации, и что сказано по этому поводу в законе, разберемся в рамках данной статьи.

Для начала рассмотрим ситуацию, когда строительство дома полностью или частично произведено на чужом земельном участке.

В соответствии с гражданским законодательством?собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако право владения, распоряжения и пользования собственника земельного участка определяется границами этого участка.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Судебная практика исходит из того, что застройщик при производстве строительства на не принадлежащем ему земельном участке должен заключить договор с собственником земельного участка на право строительства нового либо реконструкции старого строения.?

В противном случае собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

На основании п.п. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме некоторых случаев, предусмотренных законом

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Исходя из положения п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Также в соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного суда № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»?собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Таким образом, если на чужом земельном участке была возведена самовольная постройка (без разрешения владельцев данного земельного участка и без разрешения на строительство), право собственности на эту постройку не было зарегистрировано, то владельцы земельного участка, на котором она была построена, могут потребовать ее снести в судебном порядке за счет того, кто ее возвел.

Также владелец земельного участка в судебном порядке имеет право признать право собственности на возведенную на его участке постройку с возмещением расходов на строительство.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Этот вариант может подойти, если дом построен полностью на чужом земельном участке.

Возможен и третий, пожалуй, самый компромиссный вариант. Собственник земельного участка может продать часть земельного участка, на котором был построен дом, или предоставить его в аренду. Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Также возможно возмещение путем предоставления земельного участка в обмен на участок под возведенный объект со стороны лица, построившего дом.

Кроме того, за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка предусмотрена административная ответственность на основании ст. 7.1 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на граждан в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

Теперь обратимся к ситуации, когда сосед произвел строительство земельного участка с нарушением градостроительных или строительных норм.

Согласно?п. 1 ст. 263 ГК РФ?собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

На основании п.5.3.4 Строительных правил СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», введенных в действие с 01.01.2000 г., до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно- двухквартирного и блокированного дома — 3 м; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если нарушается право собственности или законное владение истца.

При этом в силу ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304) исковая давность не распространяется.

В связи с этим, если строение было возведено без разрешения собственника соседнего земельного участка близко к меже, а то и вовсе на границе между земельными участками, впритык со строениями на соседнем участке или в нарушение других строительных норм, то такое строение по решению суда также может подлежать сносу за счет возведшего его лица в целях восстановления прав собственника соседнего земельного участка. Если это не капитальное строение, возможно решение вопроса путем переноса такого строения на расстояние от межи, которое установлено строительными нормами.

Однако, несмотря на отсутствие по данным делам срока исковой давности, необходимо учитывать законодательство, которое действовало в момент возникновения таких строений. Кроме того, если строение было возведено при прежнем собственнике, который разрешил строительство или согласился с таким положением впоследствии, то ничего сделать будет невозможно, поскольку порядок пользования сложился при прежних владельцах. Лучше всего решать возникшую ситуацию на ранних этапах, пока строение не возведено.

Чтобы доказать свою правоту в суде, необходимо будет предоставить все документы, подтверждающие права на земельный участок и действительную их границу. Если земельные участки не размежеваны, то для начала необходимо провести межевание, после которого выяснится, действительно ли были нарушены права в отношении владения земельными участками. Если Вы обратитесь в суд и выяснится, что межевание не проводилось, вторая сторона может потребовать произвести межевание с учетом границ возведенного на ее участке дома, и при незначительности нарушений эти требования, скорее всего, будут удовлетворены, а граница межи будет отодвинута. При наличии спора о границах в судебном порядке также можно требовать их установления, в том числе вместе с требованием об устранении нарушений.

При обращении за разрешением возникшего спора в суд помимо письменных доказательств учитываться также будут показания свидетелей, в частности, в отношении вопросов, как давно были возведены спорные строения и имелся ли ранее спор по поводу их возведения. Если у Вас имеются свидетели, которые могут подтвердить Вашу правоту, обязательно привлекайте их к участию в деле. Помочь могут и фотографии, сделанные в разный период времени, до возникновения нарушений и препятствий в пользовании земельным участком и после. Часто для разрешения вопроса, нарушены ли были земельное законодательство и права истца, также проводится соответствующая судебная землеустроительная экспертиза. Расходы на проведение экспертизы будут возложены на истца, но при вынесении положительного решения суда все судебные расходы будут взысканы с ответчика в части удовлетворенных требований.

Все приведенное выше в настоящей статье лишь небольшое исследование теории и практики нарушения вещных прав на земельные участки. Сама процедура защиты прав в суде в случае нарушение границ пользования участка может занимать продолжительное время, состоять из большого числа процессов и быть в принципе делом нелегким. Обойтись без юриста по земельным вопросам будет крайне сложно. В нашей компании собраны одни из лучших специалистов в области земельного права и мы готовы помочь вам разобраться в ваших проблемах.

Ситуации когда при строительстве дома были нарушены границы земельных участков возникают с регулярной периодичностью, то ли люди забывают про границы, то ли в принципе не понимают что такие границы существуют, но в любом случае добром такие дела редко заканчиваются. В статье я расскажу о правах владельца земельного участка который пострадал от соседа не соблюдающего границы. 

Что делать если сосед построил на вашем земельном участке дом или строение было возведено на границе?

Обращаемся к Гражданскому законодательству которое говорит нам, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим земельным участком, но у участка есть границы, которыми и ограничено право собственника земельного участка на его использование, распоряжение ограничено как раз границами земельного участка, за которые собственник не должен выходить.

Практика показывает, что застройщик при возведении на земельном участке не принадлежащем ему, обязан заключить договор с собственником земельного участка, в договоре должны быть прописаны условия на основании которых застройщик будет иметь право на строительство и собственник должен дать разрешение на строительство на участке объектов недвижимости.

В случае когда застройщик без разрешения начал строительство, то собственник земельного участка в свою очередь имеет право истребовать земельный участок из чужого незаконного владения и это утверждение подтверждает статья 301 ГК РФ.

В случае если постройка на чужом земельном участке была самовольной, то на основании пп. 2 п. 1 статьи 60 Земельного Кодекса РФ, нарушенное право на участок земли подлежит восстановлению. Так же действия которые нарушают право граждан или юридических лиц на землю, или действия которые создают угрозу нарушения прав должны быть пресечены путем восстановления положения которое существовало до нарушения права, а так же есть право пресечения действий создающих угрозу нарушения прав на земельный участок. То есть если нарушено право на земельный участок, то оно должно быть восстановлено и нарушенное право владельца земельного участка должно быть восстановлено, то есть права должны стать точно такими же, как до нарушения, к примеру если кто то препятствует пользованию земельным участком, то данное нарушение должно быть устранено и собственник снова смог бы пользоваться своим земельным участком., это и есть восстановление нарушенного права.

Если кто то построил дом на чужом земельном участке без разрешения, то такая постройка является самовольной, ведь она была возведена без разрешения, это то же самое, что просто приехать в чистое поле и построить дом, это так же будет самовольной постройкой. На основании п. 2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу, при чем снос обязано осуществить лицо которое возвело постройку и за свой счет. Обычно всегда самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы собственника земельного участка, постройка может нарушать интересы других лиц или создавать угрозу жизни или здоровью, поэтому прав о собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом осуществившим постройку.

На основании п 2 статьи 62 Земельного Кодекса РФ, лицо которое возвело строение на чужом земельном участке (самовольная постройка), в судебном порядке может быть принуждено к сносу незаконно возведенных объектов недвижимости, а так же к устранению других нарушений связанных с незаконным использованием чужого земельного участка.

В ситуациях когда права собственника на земельный участок нарушены, собственник имеет полное право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки возведенной на его земельном участке. Приходим к выводу, что в случае если у вас есть земельный участок и на нем без вашего разрешения кто то построил дом, право собственности на такой дом не было зарегистрировано, то владелец земельного участка на котором было произведено строительство, имеет право требовать в судебном порядке сноса незаконно возведенного объекта недвижимости от гражданина или организации которая возвела данное строении и за счет названных лиц.

Но владелец земельного участка вправе не только требовать сноса самостроя, у него есть право на признание в судебном порядке права собственности на возведенное строение, при этом возместив застройщику расходы на строительство. Это положение вы можете изучить прочитав статью 222 ГУ РФ.

Есть еще один вариант по урегулирования данного вопроса, но он не всем подойдет и не каждый пойдет на такие условия. Собственник земельного участка на территории которого было возведено строение, может по договоренности с застройщиком продать часть земельного участка на котором возведено строение или передать часть участка со строением в аренду. Ведь на основании п. 1 статьи 271 ГК РФ застройщик, который произвел возведение строения на земельном участке не принадлежащем ему на праве собственности, имеет право пользования данным земельным участком в случае если собственник земельного участка предоставил право пользования данным земельным участком. В данной ситуации возможен так же обмен участками, или обмен части участка на котором возведен дом на часть участка соседа пропорционально части на которой возведен дом, что бы в итоге поле обмена получилось 2 равноценных участка и права как первого так и второго владельцев не были нарушены.

Так же хочу вам сказать, что по закону если строение было возведено баз разрешения собственника слишком близко к меже или совсем на границе между земельными участками, либо впритык с уже возведенными на соседнем участке строениями с нарушениями строительных норм, то такие сооружения так же по решению суда подлежат сносу за счет лица допустившего данное нарушение и построившее дом. В случае если строение не капитальное то есть вариант, что вопрос решится просто переносом такого строения на разрешенное расстояние от межи в соответствии с установленными нормами строительства.

Сроки давности по данным делам отсутствуют, но все же не смотря на это, при разбирательствах будет учитываться законодательство, которое действовало в момент когда строение было возведено.

Если участок был куплен и на нем уже стояло сооружение которое по мнению нового владельца нарушает его права на земельный участок, или сооружение находится близко к меже, но отношения между владельцами земельных участков относительно строения сложились между прежним владельцем участка и владельцем участка построившим сооружение с нарушениями и по этому повожу была достигнута договоренность подкрепленная документами, то сделать уже ничего не получится. Такие споры самое время решать когда строение еще не возведено или на начальных этапах строительства.

Бывает, что участки в отношении которых идет спор просто не размежеваны, то первым делом необходимо произвести межевание, после проведения которого будет понятно, на самом ли деле нарушены права. Но если в суде выяснится, что межевание не производилось, то межевание будет назначено в ходе проведения судебного разбирательства. Ведь в суде любая сторона вправе требовать установления границ земельного участка и в рамках этого же судебного разбирательства требовать устранения нарушений.

При подготовке к суду, необходимо будет подготовить все необходимые документы, которые подтверждают права на земельный участок и документы подтверждающие границу земельного участка.

В суд помимо письменных доказательств, лучше всего дополнительно подкрепить свою позицию свидетельскими показаниями, так как показания свидетелей будут учитываться, ведь в суде будет выясняться как давно были возведены строения и был ли ранее спор относительно нарушений границ. В случае если у вас есть свидетели, то обязательно привлекайте их к участию в суде. Так же в качестве доказательств подойдут фотографии которые сделаны в разные периоды времени в том числе до момента когда возникли нарушения. Так же в рамках суда может быть назначена судебная экспертиза, так называемая землеустроительная экспертиза. Все расходы по проведению экспертизы будут возложены на проигравшую спор сторону.

Надеюсь статья была полезной для вас и вы понимаете процесс споров в данной категории, но если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте нашему юристу и получите консультацию.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи!