Юридическое лицо построило индивидуальный жилой дом

Индивидуальный жилой дом с точки зрения закона

Понятие «индивидуальный жилой дом» – это понятие, которое само по себе в Градостроительном кодексе не фигурирует. В законе использован другой термин: «объект индивидуального жилищного строительства» (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Тем не менее, при введении этого термина в кодекс в 2018 году понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» приравняли друг к другу, во всех нормах права они являются идентичными.

К индивидуальным жилым домам относятся объекты недвижимости, которые представляют собой отдельно стоящие здания:

• с количеством надземных этажей не более 3;
• высотой не более 20 м;
• состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенных для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Как следует из письма Минрегиона РФ от 29.12.2007 № 24322-СК/08, основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства является его предназначение для проживания одной семьи.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 14.03.2019 по делу № 33-6469/2019 суд отказал в удовлетворении требований физического лица к иным физическим лицам о выделе в натуре доли из права общей долевой собственности на жилой дом. Анализируя ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, суд отметил, что законодатель прямо запрещает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении частей индивидуального жилого дома или квартир в таких домах. Более того, по смыслу положений закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты того же вида, что и исходный, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта, который прекращает свое существование. При этом образованные объекты должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Новые объекты после их постановки на учет и регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. 

Законодательно установлено, что для отдельно стоящих объектов индивидуального жилищного строительства, с количеством этажей не более 3, предназначенных для проживания одной семьи, осуществление подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте не требуется. Исключение составляют случаи, когда сметная стоимость работ подлежит проверке на предмет достоверности ее определения:

1. Строительство финансируется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями, либо юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых РФ, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%.
2. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к индивидуальному жилому дому и его частям, строящимся либо реконструируемым на принадлежащем застройщику или иному правообладателю участке. Обязательное условие – полномочия по использованию участка правообладатель получил от органов государственной власти, управления государственными внебюджетными фондами либо местного самоуправления на основании соглашений при осуществлении бюджетных инвестиций в объект государственной (муниципальной) собственности.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Государственная экспертиза в отношении проектной документации таких объектов не проводится.

Какие подходы судов учесть при возведении объекта индивидуального жилищного строительства

Застройщику либо собственнику данных объектов недвижимости необходимо знать, что индивидуальный жилой дом может превышать установленные параметры только в случае, когда его строительство разрешили до 4 августа 2018 года, а параметры объекта соответствуют требованиям разрешения.

Апелляционным определением Омского областного суда от 28.02.2019 по делу № 33-1314/2019, частично удовлетворяя требования администрации административного округа города к ответчику, суд обязал ответчика привести строящийся объект в соответствие с параметрами, указанными в разрешении на его возведение. Как следует из материалов дела, ответчику разрешили строительство индивидуального жилого дома. В ГрК сказано, что у такого дома не может быть больше 3 этажей. Суд установил, что ответчик фактически выстроил четырехэтажный объект, что не соответствует условиям разрешения и требованиям закона.

Застройщику в обязательном порядке необходимо соблюдать все требования, предъявляемые к строительству индивидуального жилого дома. Малейшее нарушение требований влечет за собой не только признание факта ненадлежащего использования участка, но и снос объекта.

Апелляционным определением Московского областного суда от 26.03.2018 по делу № 33-6819/2018 было удовлетворено требование:

• о признании строения самовольным,
• о прекращении права собственности,
• о снятии строения с кадастрового учета,
• об обязании снести строение.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик без получения разрешения возвел на участке строение, поставил его на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности. Строение не отвечало признакам индивидуального жилого дома. Суд указал, что участок использовался ответчиком не по целевому назначению, а строение является самовольным и подлежит сносу.

Следует отметить, что суды, разбирая дела данной категории, прежде всего, поддерживают принцип соразмерности последствий.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 04.07.2019 по делу № 33-22632/2019 суд отказал в обязании сноса самостроя. Суд руководствовался статьей 40 ЗК РФ. Суд установил, что:

• участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, и расположенный на нем жилой дом принадлежат на праве общей долевой собственности ответчикам;
• спорный объект не соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, в части нецелевого использования земельного участка;
• для устранения выявленного нарушения необходимо выполнить устройство дверного проема между блоками, в результате чего блоки перестанут быть изолированными, спорный объект перестанет существовать как жилой дом блокированной застройки и будет квалифицироваться как индивидуальный жилой дом.

Суд отметил, что избранный истцом способ устранения нарушений по использованию участка путем сноса жилого дома ответчиков:

• не обеспечивает баланс интересов сторон,
• явно несоразмерен объему нарушенного права с учетом того, что спорный дом соответствует параметрам, указанным в разрешении на работы.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 02.07.2019 по делу № 33-7045/2019 суд также признал право собственности на вновь возведенный индивидуальный жилой дом. Суд установил, что:

• истец на основании договора купли-продажи является собственником участка;
• категория земель – земли населенных пунктов;
• разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства;
• на участке истцом был построен индивидуальный жилой дом в 3 этажа.

Истцу было отказано в выдаче разрешения на работы в связи с тем, что его участок в соответствии с генеральным планом расположен в функциональной зоне коллективных садов и дачных участков. Суд указал, что по экспертному заключению возведенный в 1997 году жилой дом:

• расположен на участке;
• за его пределы не выходит;
• соответствует требованиям СНиП, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

Ответчик не доказал, что спорный жилой дом нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Требования к строительству индивидуальных жилых домов

Несмотря на отсутствие императивной нормы законодательства в части подготовки проектной документации, разрабатывать ее настоятельно рекомендуется каждому застройщику. Это нужно, прежде всего, для понимания, можно ли вообще вести работы по объектам индивидуального жилищного строительства на определенном земельном наделе. Именно при разработке документации это может быть подтверждено либо опровергнуто.

Так, апелляционным определением Нижегородского областного суда от 25.06.2019 по делу № 33-7207/2019 суд правомерно отказал в признании права собственности на индивидуальный жилой дом. Суд пришел к выводу, что спорный объект отвечает признакам самостроя. При его возведении нарушены требования градостроительного регламента в части разрешенного использования участка (объект возведен на участке, который нельзя использовать в этих целях). В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки сельского поселения участок истца и спорный жилой дом большей частью расположены на территории зоны Ж-5. Это зона застройки, попадающая в санитарно-защитные зоны, санитарные разрывы. Она не допускает строительство в ней жилых домов. В ней допускается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, а также капитальных объектов для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Перед началом строительства индивидуального жилого дома необходимо проверить, соответствует ли участок требованиям правил землепользования и застройки выбранного муниципального образования. Как правило, участки под ИЖС относятся к зоне застройки Ж-2 и устанавливаются для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. В состав зоны Ж-2 могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Минимальный допустимый размер участка в большинстве регионов составляет 500 кв. м, максимальный – 3000 кв. м. Максимальный процент застройки при этом должен составлять 40%.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.12.2018 № 33-23132/2018 по делу № 2-434/2018 суд признал за истцом право собственности на индивидуальный жилой дом. Суд частично удовлетворил требования гражданина к администрации района, комитету имущественных отношений города, При этом он признал неверным вывод нижестоящего суда о том, что при строительстве жилого дома истец превысил установленный градостроительным планом максимальный процент застройки участка за счет возведения пристройки к дому – хозблока. Суд сослался на соответствующие нормы ГрК РФ (п. 4 ч. 1 ст. 38). Вид разрешенного использования для участка истца не исключает возможности возведения вспомогательных строений относительно основного объекта. Хозблок не отвечает признакам капитального объекта, является строением вспомогательного использования и не требует выдачи разрешения на строительство. Таким образом, оснований для учета площади хозблока при определении процента застройки участка у нижестоящего суда не имелось.

При осуществлении самого процесса строительства индивидуального жилого дома застройщику необходимо соблюдать требования:

• Сводов правил строительства индивидуальных жилых домов;
• СНиПов, регулирующих как процессы в области расчета нормативных расстояний между строениями на самом участке, так и расстояния отступов от ограждения соседних участков, этажность вспомогательных строений, внутридомовое распределение площади.

Показательным в этой части является апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17.09.2019 по делу № 33-11219/2019. Суд не удовлетворил требования:

• о признании права собственности на жилой дом отсутствующим,
• об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности.

Истец ссылался на нарушение требований, предъявляемых при строительстве индивидуальных жилых домов. В доме не были закончены работы. Суд указал, что согласно СП 55.13330.2016 дом должен включать:

• жилые комнаты – одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню);
• вспомогательные помещения – переднюю, кухню (в том числе кухню-столовую и/или кухню-нишу), ванные комнаты и/или душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел.

Кроме того, могут устраиваться вспомогательные помещения. Суд установил, что указанные требования при строительстве индивидуального жилого дома были соблюдены.

В доме продолжались необходимые строительные работы. Отсутствие коммуникаций объяснялось недостатком денежных средств семьи и невозможностью проведения коммуникаций по участку, который не находится в собственности застройщика. Судебная коллегия указала, что действующим законодательством наличие наземных инженерных коммуникаций и дорог, проездов общего пользования, ограждений участка не является определяющим для квалификации строения как индивидуального жилого дома.

Законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных жилых помещений в целях признания их жилыми помещениями, пригодными (непригодными) для проживания, кроме обследований, создаваемых на уровне муниципального образования межведомственными комиссиями. Какого-либо заключения межведомственной комиссии в отношении спорного строения истцом суду представлено не было.

Кроме того, из материалов дела не следует и истцом не доказано, что регистрация права собственности на возведенное строение как жилой дом нарушает права и охраняемые законом интересы муниципального собственника.

Садовые дома и возможность перевода в жилые

Весьма актуальной темой является возведение объектов индивидуального жилищного строительства на садовых участках. Следует заметить, что строительство данных объектов допускается, только если такие участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. 

Таким образом, строить на садовых участках можно садовые либо жилые дома, гаражи, а также хозяйственные постройки.

В свою очередь, на огородных участках можно возводить хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая, но без возведения жилого дома.

Садовые дома – это расположенные на садовых участках здания и сооружения:

• сведения о которых внесены в ЕГРН до 1 января 2019 года с назначением «нежилое»;
• сезонного или вспомогательного использования;
• предназначенные для отдыха и временного пребывания людей;
• не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами.

При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов не требуется. Данная замена должна осуществляться по желанию.

Порядок перевода садовых домов в жилые и наоборот утвержден постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Согласно документу садовый дом признается жилым, а жилой садовым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен дом. Для признания садового дома жилым и наоборот собственник представляет напрямую в уполномоченный орган либо через МФЦ:

• заявление;
• выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на данный объект, содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо
• правоустанавливающий документ на объект в случае, если право собственности заявителя не зарегистрировано в ЕГРН, или нотариально заверенную копию такого документа;
• заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности;
• нотариально удостоверенное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым или жилого садовым в случае, если объект обременен правами указанных лиц.

Решение о признании садового дома жилым или жилого садовым либо об отказе в таком признании должно быть принято по результатам рассмотрения поданных документов в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления.

Уполномоченный орган местного самоуправления в течение 3 рабочих дней со дня принятия того или иного решения направляет данное решение заявителю способом, указанным в заявлении. Отказ в признании может быть обжалован заявителем в судебном порядке.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14.03.2018 по делу № 33-7719/2018 суд удовлетворил иск. Истец требовал признать садовый дом жилым и пригодным для постоянного проживания. Истец являлся собственником садового дома, назначение «нежилое помещение». Указанный дом принадлежал ему на основании договора дарения участка с жилым домом. В дальнейшем сведения о доме были внесены с назначением «нежилое». Это была техническая ошибка, но в ее исправлении отказали. Суд установил, что спорный дом является капитальным строением, имеет централизованное электроснабжение, газоснабжение, автономное водоснабжение, автономную канализацию.