Как я купил участок и построил дом
Пошаговый план от покупки участка до въезда в новый дом. С важными дополнениями.
Купили участок? Илион у вас уже есть и всё никак руки не дойдут до стройки? Давайте по пунктам разберем все ваши шаги, которые непременно надо сделать по пути от покупки участка до въезда в новый дом. Поехали!
Фото: Первый загородный
Начнем с того, что участок под строительство дома у вас уже есть. А это значит, что ваш участок отвечает двум ключевым факторам:
- находится в границах населенного пункта
- вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС или ЛПХ.
Про садовые участки и дома на них поговорим в одной из следующих статей.
Проверить это можно по данным выписки ЕГРН:
Скриншот из сервиса Яндекс.Картинки. Обращаем внимание на строки: категория земель и вид разрешенного использования. А также на графу особые отметки. В ней может быть указана очень важная информация.
Кстати, у меня есть полезная и интересная статья про плюсы и минусы ИЖС и ЛПХ. Прочитай — пригодится!
Вот ссылка >>>
1. Запрашиваем ГПЗУ и техусловия на присоединение к сетям.
Это нужно сделать сразу, после оформления документов на участок. Независимо от того, в собственности у вас участок, в аренде или в другом праве пользования учреждение градостроительства и архитектуры вашего муниципального образования и ресурсоснабжающие организации обязаны выдать вам соответствующие документы по вашему запросу.
Документы выдаются вам бесплатно!
Но их подготовка требует не меньше месяца времени.
ГПЗУ — это градостроительный план земельного участка. Это документ из нескольких страниц, который готовится непосредственно под ваш участок. В нем максимально точно указывается что и где (в пределах участка) вы можете строить. Без получения этого документа даже не начинайте строительство!
Вот хороший пример ГПЗУ с ограничениями: бОльшая часть участка недоступна для застройки, т.к. находится слишком близко к лесу. Противопожарные нормы обязывают соблюсти разрыв в 30 метров от границы леса до жилого дома. Для строительства самого дома остается маленькое пятно в верхней (северной) части участка. Фото: Самостройщик Дмитрий
Узнав такие «нюансы» о своем земельном участке вам, возможно, придется скорректировать планы на строительство а то и вовсе продать участок (если строить на нем нельзя или очень затруднительно).
Также в ГПЗУ могут быть указаны и дополнительные ограничения на строительство — максимальная этажность, организация сбора сточных вод, получение согласования от управления архитектуры, аэропортов и тому подобное.
Если ваш участок расположен в зоне аэропорта (а это, на минуточку, 30 км от аэропорта) то очень может потребоваться согласовать строительство с аэропортом (Росавиацией) и без такого согласования разрешение на строительство вам не надут.
Точнее, по новым правилам, не выдадут уведомление о соответствии параметров строительства установленным нормам. Что то же самое по сути — строить нельзя. Построенное — самострой.
Для получения ГПЗУ обращаемся в ближайший МФЦ, а для получения техусловий — к соответствующим организациям.
Замечание по коммуникациям.
Только выданные вам техусловия определяют, будет ли у вас (и на каких условиях) блага цивилизации в виде электричества, газа, водопровода и канализации.
Прохождение рядом с участком газовой трубы вообще ни разу не гарантирует вам наличие газа в доме. А от наличия газа во многом зависят и планы на будущее строительство.
2. Приглашаем геодезиста и выносим границы участка в натуру
Существующие отметки границ вашего участка вполне могут расходиться с действительностью, отраженной в выписке из ЕГРН.
Единственный способ их примирить — перенести виртуальные координаты из документов на участок, в натуру. Для этого потребуется геодезист и соответствующее оборудование.
Очень подробно о том, зачем это делать, и что будет, если не делать — написано в статье «Главная ошибка всех покупателей земельных участков»
Обязательно прочтите!
3. Ставим забор, пока готовятся документы из пункта 1
Пока вы не получили ГПЗУ не стоит даже начинать стройку по причинам, описанным выше — может быть, что для застройки придется выбирать другое место, или изменять параметры дома и т.п.
Резонно использовать это время для подготовки, и поставить забор.
Зачем нужен забор я уже писал ранее.
Вот ссылка
4. Получаем ГПЗУ и… подаем уведомление о начале строительства.
Думали, что с получением ГПЗУ можно уже строиться? Как бы не так. Вам надо подать уведомление о планируемом строительстве в ваш муниципалитет и получить от него уведомление о соответствии вашего строительства установленным нормам.
Для подачи уведомления вам надо точно определиться с местом «посадки» вашего дома относительно границ участка, формой пятна застройки и этажностью дома.
Для некоторых регионов и муниципальных образований подать такое уведомление можно через портал Госуслуги. Для остальных — в МФЦ.
Между нами говоря, если вы знаете разрешенные для вашего участка параметры строительства индивидуального жилого дома, то можете, как и многие другие, начать работы. Ожидая, что запрета вам не придет. Но, всё же стоит немного подождать и начать работы в полной уверенности в их законности.
5. А пока ждем уведомления — готовим участок к стройке
Раз у нас есть еще немного времени до начала активных строительных работ и есть точное понимание места, где будет стоять дом — пора подготовить участок к началу строительства:
- определить место хранения стройматериалов, чтобы они не мешали стройке;
- решить вопрос с водой — выкопать колодец, пробурить скважину, попросить временного подключения у соседа или поставить большую накопительную ёмкость для воды;
- подключиться к электрическим сетям;
- организовать туалет;
- организовать бытовку, или другое место для отдыха, хранения инструмента и укрытия от непогоды;
- организовать кострище, то есть такое место где будет безопасно сжигаться мусор.
6. Получили уведомление? Начинаем строиться!
Ну вот, пять шагов прошло и только-только приступили к строительству. Да, вот так не просто. Но сократите любой из этих шагов — и вы уже рискуете построить самострой, то есть строение, не соответствующее строительным или градостроительным нормам. Оформить в собственность которое будет сложно, а порой даже и не возможно.
А с учетом затрат на строительство — нужно ли вам это?
Важное замечание!
Если у вас участок ИЖС, то на все эти шаги у вас есть три года! Не начали строительство за три года — можете получить штраф за неиспользование участка по целевому назначению. Так что или начинайте строиться — или переводите участок ИЖС в ЛПХ.
Вот тут есть статья про плюсы ЛПХ >>>
Понравилось? Было полезно?
Жми лайк!
Подписывайся!
Пиши комментарий!
Источник
От покупки земли до строительства дома
Мой дорогой друг, расскажу тебе о том, как я решил стать счастливым обладателем своего собственного клочка земли.
Крепко задумавшись, как же решить свой жилищный вопрос, я стал перебирать в голове варианты, как обзавестись собственными стенами и крышей над головой.
Первое, что сегодня многим приходит в голову-это ипотека. Что же это такое… ипотека, или, как пошутил другой мой дорогой друг, импотека. Это когда ты 20 лет платишь своим трудом за стены и крышу, в случае квартиры — потолок. То есть, как бы глупо не звучало, треть жизни ты думаешь об убежище, о своей собственной пещере, о бунгало, решаешь свой жилищный вопрос, говоря на современном языке. Вместо того, чтобы делать что-то полезное, ну или хотя бы любимое. Потому что, как правило, человек, который взял в ипотеку дом, а чаще всего квартиру, держится всеми способами за свою хорошую работу, которая и позволила ему взять ту самую ипотеку. И пока ты не выплатишь рыночную цену, это не твоё, и это легко можно потерять. И далеко не у многих работа и любимое дело, от которого ты получаешь удовольствие — это одно, и тоже. Обычно, работа либо денежная, либо любимая. Конечно, если вы не предприимчивый человек, который придумал, как зарабатывать своим любимым делом. Казалось бы, да хрен с ним, было бы где жить и за что платить, мы потерпим – дети поживут. Но получить ипотечный кредит тоже может не каждый, а если получишь — подумаешь, толи радоваться, толи плакать, хотя человек такая скотина – привыкает ко всему. И это и хорошо и плохо. Зато, кредит взял – и единственная забота – платить кредит вовремя, 20 лет, или 15, или 10, у кого как получится. И больше ни о чём не надо думать.
В моём случае, вариант с ипотекой отпал, и в первую очередь по причине отсутствия первоначального взноса в «пол — ляма», так что до дилеммы подписываться на такую кабалу или нет, дела у меня не дошло.
Куда больше плюсов у самостоятельного строительства дома. Его можно строить постепенно, и ту добрую половину денег, которую спустил бы на проценты по кредиту, можно вкладывать в путное дело. Плюс так же и в том, что строишь ты Дом и на своей земле, а в кредит обычно покупают отсек в многоэтажном муравейнике. Конечно, может, кто и покупает в кредит таунхасы, но собственный дом обычно либо строят сами, либо строят чужими руками, если есть деньги, либо покупают готовый без всяких кредитов. Ну, это конечно, моё личное видение ситуации, статистикой не обладаю.
Но, ведь и земля стоит недёшево. Земля может быть разного назначения. Либо под ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство), либо «дачная». Под ИЖС земля дороже, раза в два-три, четыре, зависит от района. Более жёсткие требования по началу строительства, и к постройкам, так же к характеристикам построек. Из плюсов – решён вопрос с детсадом, школой, но не всегда и не везде. Дороги, как правило, относительно широкие и относительно неплохие. Прописка в доме, построенном на такой земле возможна априори.
«Дачная» земля, может быть садового назначения, огородного и, собственно, дачного. По определению, капитальный дом можно построить только на участке дачного назначения, но и в остальных случаях можно строить и регистрировать, случаи бывают разные. Распространена возможность регистрации в жилье, построенном в дачных сообществах, расположенных близко к городу, либо в его черте. В крупных городах есть тенденция расформирования дачных сообществ, и переведение земли в другую категорию. Хорошо это, или плохо, однозначно сказать трудно. Есть вероятность, что не только переведут, но и расформируют и позаимствуют под застройку многоэтажными микрорайонами. Так что, совсем в городе брать не стоит даже ИЖС, если, разве что, это не элитный коттеджный посёлок. К минусам «дачной» земли можно отнести в первую очередь плохие и узкие дороги. Не хватило, видимо им при нарезке места на земле-матушке от Волги до Енисея. Зимой те же дороги чистят не во всех обществах. Не везде стоят новые подстанции, при выборе СНТ этим надо интересоваться, чтобы потом не страдать от нестабильного электричества. Некоторые общества на зиму закрывают въезд ограничителем от грузовых машин, это к вопросу зимнего строительства. Не предполагается вопрос социального обеспечения (школа, детсад, больница), но это встречается и в случае с ИЖС. Если планируете проживать на даче круглый год – зимовать, скорее всего, будете там одни, хотя общества бывают разные, многие из них активно застраиваются капитальными домами. Чем ближе дачное общество находится к городу, тем больше оно связано коммуникациями, тем активнее оно застраивается, многие общества газифицируются. Из плюсов – какая-то особая дачная атмосфера, менее жесткие требования к застройке участка, более низкая цена на землю, по сравнению с ИЖС, и более открытые и общительные люди, хотя последнее субъективно, и не без исключений.
В общем, по одной стоимости можно взять землю под ИЖС, но подальше, можно взять дачную, но поближе. При выборе учитывайте стоимость доставки строительных материалов, чем дальше — тем дороже и хлопотнее. Не везде можно оставить стройматериалы без присмотра, это относится и к ИЖС и к «Дачам». Отчасти, помогает наличие сплошного врЕменного забора. И помните, что нет ничего более постоянного, чем временное.
Кроме того, есть различные соц. программы для молодых многодетных семей. Либо можно встать в очередь на безвозмездное получение дачного участка. Как в других городах не знаю, в Тюмени такая возможность есть. Выдают ли на самом деле, смогу отписаться через пару месяцев, кому интересно.
В общем, в поиске компромисса между ипотекой и строительством я взял таки дачную землю в пяти км от города в потребительский кредит. За два года стоимость земли выросла в два раза, таким образом, кредит, можно сказать, окупился, но это только в случае, если вы решили её продать, поэтому таких бешеных процентов всё равно жаль, но с ипотечной кабалой не сравнить.
Так что, как говорил Марк Твен, покупайте землю, её больше не производят.
Источник
Советы начинающему застройщику – от покупки участка до регистрации дома
Подготовка к строительству: ключевые моменты
Возведение загородного дома – дело, требующее основательного подхода и тщательной подготовки. Поэтому, прежде чем закупать материалы и начинать строительные работы, необходимо учесть все нюансы и оформить документацию. Спешка приведет к тому, что либо строительство остановится на одном из этапов, либо дом будет возведен с нарушениями, и в нем нельзя будет жить с комфортом.
Подготовительный период желательно закончить к марту, когда начинается сезон строительства. До ноября вполне возможно успеть возвести дом и подключить его к отоплению. Внутренняя отделка, подготовка к работе канализационной, вентиляционной, электрической систем и водоснабжения может происходить в любое время года. Примерно через полтора или два года добротное здание будет готово принять хозяев и гостей, чтобы праздновать новоселье. Это радостное событие произойдет в том случае, если подготовка будет основательной, а финансирование – бесперебойным. Какие же подготовительные этапы следует обеспечить?
Первый этап. Покупка участка
Первым шагом подготовки станет выбор участка. Оптимальный вариант – когда земельный надел находится на территории коттеджного поселка или в муниципальном образовании, а его предназначение – индивидуальное жилищное строительство. Садовое товарищество подходит для возведения загородного дома меньше, поскольку там разрешается строить дачные домики не для постоянного, а для сезонного проживания. Естественно, шикарный дом на шести сотках возвести никто не запретит, но чтобы зарегистрироваться в нем, необходимо будет сменить назначение земли и переоформить владение. Сложнее всего придется тем, кому «посчастливилось» приобрести участок земли в сельскохозяйственных угодьях.
Второй этап. Размечаем участок
Следующий этап подготовки к строительству – разметка участка. Она будет зависеть от требований, которые власти муниципального образования предъявляют к возведению частных домов. На территории всегда существует «красная линия», вдоль которой проходят улицы, дороги, магистральные трубопроводы. Поэтому проект индивидуального строения должен учитывать действующие нормы, согласно которым дом должен находиться на расстоянии 5 метров от «красной линии». Иногда это затрудняет возведение сложных архитектурных построек и ограничивает полет фантазии проектировщиков и дизайнеров.
Учитывать придется и нормы противопожарной безопасности, и санитарные требования. В соответствии с ними дома, расположенные по соседству, должны отстоять друг от друга на расстояние, равное сумме высот строений. Существуют различия для домов из разных материалов: кирпичные дома с железобетонными перекрытиями должны находиться на расстоянии минимум 6 метров. Если строение выполнено из кирпича, а перекрытия в доме деревянные, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Полностью же деревянные дома должны отстоять друг от друга на 10 метров минимум. Такие же нормы действуют и для нежилых строений.
Инстанции, без которых не обойтись при подготовке к строительству:
– В районном архитектурном отделе будущему владельцу загородного дома разъяснят, какие в местности существуют нормы высотности зданий, где проходит «красная линия», познакомят с требованиями и нормативами индивидуального строительства.
- Выписка из кадастрового плана выдается местным департаментом земельных ресурсов. Там же следует уточнить, проходят ли на территории участка ЛЭП или подземные коммуникации.
- Муниципальные организации, отвечающие за электроснабжение района, дадут разрешение на подключение к существующей электросети. При этом желательно сразу уточнить, на какую мощность сети можно будет рассчитывать, и насколько быстро произойдет подключение – электричество нужно с самого начала строительных работ.
- Стоит наведаться и в газовую компанию с вопросом о возможности подключения будущего дома к общей системе газификации. Если провести газ будет нельзя, то сразу надо будет решить вопрос с источником отопления будущего дома.
- Еще одна инстанция, куда необходимо обратиться, – местный орган Санитарно-эпидемиологической службы. Если земельный надел находится на территории водоохраной зоны, именно эта организация даст ответ, можно ли будет использовать локальные очистные сооружения.
Третий этап. Где будет дом
Очередной этап подготовительных работ – землеописание. Определить, где в конечном итоге будет располагаться дом, поможет кадастровый план земельного участка, который выдается при покупке надела. На фрагменте топографической съемки (он выдается в местной администрации) будут нанесены все магистральные сети, по нему можно будет предварительно определить местоположение будущей постройки. Но чтобы генеральный план участка был утвержден в уполномоченных органах власти, необходимо будет произвести подробную геодезическую съемку.
Четвертый этап. Изучаем грунты
Понадобятся также сведения о залегающих на будущей строительной площадке грунтах. Их получают в геологическом тресте области. Некоторые будущие домовладельцы ограничиваются беседами со «знающими» людьми из числа местных жителей. Но опираться на данные, полученные из весьма ненадежных источников, при строительстве добротного коттеджа, а не одноэтажного дачного домика, не стоит. Лучше заказать проведение инженерно-геодезических изысканий приобретенного участка. Заключение будет содержать подробную информацию о физико-механических особенностях грунтов, химическом составе грунтовых вод и другие данные. Это поможет в дальнейшем выбрать оптимально подходящий фундамент для дома. А если участок состоит из слабых и подвижных грунтов, то желательно отказаться от возведения коттеджа из камня и остановиться на постройке легкого каркасного дома.
Пятый этап. Проект дома
Проектирование дома – следующий шаг, приближающий к воплощению мечты о своем доме. Бюджетный вариант заключается в использовании типового проекта. Его минус в том, что планировка будет стандартной: изменения разрешается вносить лишь в отношении расположения проемов или перегородок. Несомненный плюс типового проекта – низкая стоимость.
В том случае, если финансово будущий хозяин дома не ограничен, а типовые проекты не отвечают его требованиям, можно заказать индивидуальное проектирование у архитектора. Специалист уточнит требования, которым должен отвечать загородный дом, а также количество комнат и других помещений. Архитектор составляет проектную документацию и предоставляет ее вариант заказчику. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми разделами, в том числе и с инженерным оснащением будущего дома. Не все архитекторы работают с этим разделом, поэтому данную часть проекта придется заказывать другому специалисту.
Где найти архитектора, который выполнит проект дома с учетом всех нюансов? Вряд ли этим вопросом согласятся заниматься крупные проектные организации, поэтому придется ограничиться услугами специалиста, занимающегося разработкой проектов на заказ. Но следует уточнить, будет ли это только архитектурная часть, или наемный специалист работает в команде с кадастровым инженером в Севастополе, отвечающим за коммуникации. Наилучшее решение – обратиться в небольшую архитектурную компанию, специализация которой заключается именно в малоэтажном домостроении. Обычно в таких мастерских над проектом совместно работают и архитекторы, и инженеры, и другие специалисты. При этом права и обязанности заказчика и исполнителя подтверждены официальным договором.
Особенности заключения договора с подрядчиком:
- Прежде чем подписать договор на строительство будущего дома, желательно сообщить бригаде строителей, что процесс возведения дома будет контролироваться, а конечный результат будет проверен независимыми экспертами. Если строителям такое заявление заказчика не нравится, то и связываться с ними не стоит.
- Порядок оплаты – та часть договора, к которой нужно подойти особенно внимательно. Следует отметить, что оплата за выполненные работы будет производиться поэтапно, а авансирования не предвидится. Такими условиями заказчик обезопасит себя от труда неквалифицированных работников, которые сначала тратят полученные деньги, а потом работают не с полной отдачей.
- Важно предусмотреть штрафные санкции за то, что сроки выполнения работ затягиваются – хотя бы полпроцента или процент от общей стоимости работ. Если в договоре не будут указаны проценты штрафа за «долгострой», бригада может оттягивать этапы строительства на все более далекие сроки.
- Тщательная проверка сметы – главное условие успешного строительства. Доверять смете, в которой оплата рассчитывается за квадратный метр нельзя, иначе большая часть средств потратится на начальном этапе.
Этап 6. Как найти хороших строителей?
Выбрать строительную компанию, которая возведет загородный дом быстро и качественно, не так-то просто. В подрядных организациях с документацией все в порядке, но и стоимость их услуг достаточно высокая. Можно обратиться к бригаде шабашников или гастарбайтеров, это дешевле, но нужно понимать, что в случае некачественной работы вы не сможете привлечь их к ответственности.
Лучший вариант – подбор строительной фирмы по совету знакомых, которые на своем опыте убедились, как работает организация и насколько ей можно доверять. Серьезная компания всегда предоставит возможность ознакомиться с выполненными объектами, сможет составить предварительную смету, не будет скрывать своих бывших клиентов, чтобы будущий домовладелец смог узнать их отзывы о работе. Составление и подписание договора со строительной фирмой – важный этап, на котором станет ясно, насколько подрядчик готов выполнять условия и предоставлять гарантии. В договоре нужно указать гарантийные обязательства подрядчика, штрафные санкции за затягивание сроков строительства — любые сомнения или колебания подрядчика заказчик может оценить как непрофессионализм или склонность к обману.
Заключительный этап – регистрация дома
Когда загородный дом построен, его необходимо легализовать в регистрационной палате. Чтобы проблем с регистрацией не возникло, нужно подготовить пакет документов:
- заявление владельца частного дома;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- кадастровый план земельного участка (его нужно получать в кадастровой палате);
- техпаспорт дома или разрешение на строительство (оно требуется для недостроенного объекта).
Технический паспорт можно получить в органах Ростехинвентаризации при наличии справки из органов архитектурного надзора, которая свидетельствует о соответствии строений на участке проекту и нормативным требованиям; квитанция об оплате госпошлины.
Источник https://sevresurs.ru/kadastrovyiy-inzhener/
Загрузка …
Источник