Как можно построить дом в водоохранной зоне
Дом в водоохранной зоне: построить и не нарушить закон
Как найти границы водоохраной зоны, где проходит береговая линия и как расположить дом, чтобы не вызвать вопросов у природоохранной прокуратуры
Участник FORUMHOUSE с ником SkayUoker74, который много лет работает в специализированной организации, занимающейся гидротехникой и геотехникой, подготовил подробную инструкцию для тех, кто купил участок на «первой линии» и планирует построить там дом. Из нашей статьи вы узнаете:
— Как узнать границы водоохраной зоны
— Где искать нужную информацию
— В каких ведомствах должны помочь владельцу участка
— Где строиться запрещено, а где можно
— Как расположить дом в водохранной зоне
Что такое водохранная зона
Самый главный документ, с которым должны сверять свои действия собственники участков на берегах водоемов – Водный кодекс РФ. Он, в частности, определяет право собственности на водные объекты. Согласно Водному кодексу,
частным может быть только прудик внутри участка. Ручьи, озера и речки частными быть не могут.
Территории, которые примыкают к границам водоемов – водоохранные зоны. В них установлен специальный режим хозяйственной деятельности. В границах этих водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на которых вводятся еще более строгие ограничения. Внутри прибрежных защитных полос есть еще береговые полосы общего пользования.
SkayUoker74
Водоохранная зона, как матрёшка, включает в себя три зоны с различными ограничениями в каждой из этих зон.
Представим, что мы выходим из водного объекта на свой участок на берегу. Первое, что мы пересекаем – береговая линия, которая обозначает границу водного объекта. От нее тянется береговая полоса (в большинстве случаев 20 метров, в некоторых – 5 метров).
- 20 метров – для всех водоемов, кроме каналов и ручьев с длиной от истока до устья менее 10 км;
- 5 метров – для каналов и коротких речек и ручьев (менее 10 км от истока до устья).
Береговую полосу нельзя приватизировать, она – для общего пользования. Ширина прибрежной защитной полосы зависит от того, каков уклон у берега
- Для обратного или нулевого уклона – 30 метров;
- Для уклона до трех градусов – 30 метров;
- Для уклона более трех градусов – 50 метров.
При покупке участка на берегу водоема обращайте внимание на рельеф берега!
Как узнать границы водоохраной зоны
Узнать, что на купленном участке находится водоохранная зона можно по вот таким табличкам. Их устанавливают на всем протяжении водоохранных зон.
SkayUoker74
В лакомых, интересных для застройки местах такие знаки уже стоят.
Эти таблички устанавливают территориальные бассейновые водные (или Отделы водных ресурсов) управления Федерального Агентства Водных ресурсов.
Вот актуальный список Отделов водных ресурсов, которые существуют в России:
- Нижне-Обское БВУ
- Нижне-Волжское БВУ
- Невско-Ладожское БВУ
- Московско-Окское БВУ
- Ленское БВУ
- Кубанское БВУ
- Камское БВУ
- Западно-Каспийское БВУ
- Енисейское БВУ
- Донское БВУ
- Двинско-Печорское БВУ
- Верхне-Обское БВУ
- Верхне-Волжское БВУ
- Амурское БВУ
У каждого из БВУ есть сайт, на котором можно найти информацию, необходимую для согласования строительства и иной деятельности у воды.
Именно в этом ведомстве ответят, где официально проходит водоема – официально водоохранная зона начинается от уреза воды.
Согласно Водному кодексу, урез воды или береговая линия реки, ручья, канала, озера и обводненного карьера определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом, а пруда и водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды (НПУ);
Величину НПУ на самых крупных водохранилищах проще всего узнать на сайте БВУ, который отвечает за ваш регион. Если участок куплен на берегу озера или небольшой речки, придется написать запрос в территориальный отдел водных ресурсов. В запросе нужно попросить предоставить характеристику речки или озера.
Также можно поискать свой водоем в Государственном водном реестре, где собрана информация практически обо всех водоемах нашей страны. И даже если водоем совсем крошечный и пока не учтен, рано или поздно он будет внесен в этот реестр.
SkayUoker74
Утаить строительство «на тайных берегах» не получится.
Характеристика водного объекта нужна для того, чтобы самостоятельно, не оплачивая работу специалистов, узнать размеры водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы. Так, узнав длину водоема, мы сможем узнать ширину водоохраной зоны. В соответствии с частью 4 ст. 65 Водного Кодекса она устанавливается для рек и ручьев в зависимости от их длины от истока до устья:
- до 10 км – пятьдесят метров;
- 10-50 км – 100 метров;
- более 50 км – 200 метров.
Для рек и ручьев протяженностью менее 10 км водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой.
Как строиться в водоохранной зоне
Существующее законодательство позволяет строить дом в водоохраной зоне. На этой схеме представлено идеальное расположение дома на берегу.
SkayUoker74
Это идеальная схема. В жизни — участки имеют разную конфигурацию, расположение относительно берега, соседей, иногда постройки уже давно такм стоят и т. д.
Однако в свете последних новшеств относительно отступов, минимальных расстояний и т. п — думаю и эта схема пригодится.
Проблемы могут возникнуть у собственника участка, попавшего в санитарную защитную зону, или зону санитарной охраны (ЗСО). Она вводится для водных объектов-источников водоснабжения.
В ЗСО входят три пояса, и в каждом устанавливается свой режим хозяйственной деятельности.
Ограничения ЗСО
I пояс вводится на территории водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводного канала; | Запрещается |
| II пояс предназначен для предотвращения микробного загрязнения воды. | Запрещается |
III пояс предназначен для защиты от химических заражений. | Дополнительно на территории второго пояса, а также в границах третьего пояса запрещается: выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов; закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли; размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод. |
Таким образом, в первом поясе нельзя строить ничего вообще, во втором и третьем любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, должно быть обязательно согласовано с Роспотребнадзором. Строить во втором поясе можно, получить землю в собственность – нет.
А главное: если окажется, что ваша земля расположена в границах второго пояса ЗСО, это достаточное основание для отказа в государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.
Выводы
Итак, подытожим:
- водоохранная зона начинается от уреза воды, который для реки или ручья определяется по среднемноголетнему уровню, а для озера или водохранилища – по уровню НПУ;
- ширина водоохранных зон – 50-200 метров;
- водоохранные зоны должны быть отражены — в Выписке ЕГРН, в кадастровом паспорте, в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
- информация о водоохранных зонах есть в отделе по архитектуре или землеустройству вашего муниципалитета, территориальном управлении Росррестра, в территориальном отделении Роспотребнадзора или Росприроднадзора;
- самостоятельно искать данные о водоеме, на берегу которого расположен ваш участок, можно в государственном водном реестре или написать запрос в местный Отдел водных ресурсов (запросить характеристику ВО).
- чтобы понять размер водоохраной зоны в вашем конкретном случае, следует воспользоваться информацией из нашей статьи.
- если самостоятельно определиться с береговой линией не получается, нужно обратиться за помощью к гидрологу.
Как говорит наш эксперт, при большом желании работники природоохранной прокуратуры найдут, к чему придраться: начиная от забора, перегораживающего доступ к воде, и заканчивая правомочностью выделения самого ЗУ. Однако строить в водоохраной зоне можно – в нашей стране сотни тысяч таких домовладений. Главное при этом – соблюдать закон и обезопасить себя от будущих придирок, расположив дом и постройки на участке в максимальном соответствии с приведенной нами схемой.
На FORUMHOUSE вы сможете подробнее прочитать о тонкостях строительства домов в водоохранной зоне, и о том, что делать, если строительство в водоохраной зоне не согласовывают. Узнайте, как узаконить берегоукрепление и познакомьтесь с ограничениями для строительства на участке в зоне охраны объекта культурного наследия. Почитайте нашу статью о том, как получить разрешение на строительство дома по новому законодательству. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.
Источник
Жилой или садовый дом в водоохранной зоне: что нужно знать?
Использование водоохранной зоны регулируется водным и природоохранным законодательством. По российским законам водоохранные зоны водных объектов имеют особый правовой статус. Поэтому, если Вы стали собственником земельного участка, расположенного возле водоема и планируете возвести на нём дом или являетесь владельцем недвижимости на берегу, во избежание конфликтных ситуаций рекомендуем ознакомиться с данным материалом.
1. Что такое водоохранная зона?
В нашей стране на законодательном уровне принят ряд мер, направленных на установление защитных механизмов в сфере водопользования.
Понятие водоохранной зоны содержится в ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее — ВК РФ).
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии
(границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ.
На данных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиливания водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
Водным законодательством установлен ряд запретов при использовании водоохранных зон. Наиболее существенным для владельцев объектов недвижимости, расположенной в такой зоне, является запрет на сброс сточных и дренажных вод (п. 7 ч. 15 ст. 65 ВК РФ).
Подробнее
Согласно ч. 15. ст. 65 ВК РФ в границах водоохранных зон также запрещается:
- использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
- размещение кладбищ, скотомогильников, отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
- осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
- движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
- размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением отдельных случаев), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
- размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
- разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением некоторых).
Другая цель установления специального режима водоохраной зоны — защита людей и хозяйственных объектов от разливов, паводков и других подобных стихийных бедствий.
Ширина водоохраной зоны, установленная в чч. 4-10 ст. 65 ВК РФ, зависит от типа и размера водоёма и составляет от 50 до 500 м (500 м – для моря).
Водный кодекс РФ также вводит понятие прибрежной защитной полосы в границах водоохраной зоны. Режим использования территории прибрежной защитной полосы имеет дополнительные ограничения.
Подробнее
Ч. 17 ст. 65 ВК РФ наряду с общими для водоохранных зон ограничениями в границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещает:
- распашку земель;
- размещение отвалов размываемых грунтов;
- выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Ширина прибрежной защитной полосы зависит от уклона берега водного объекта и составляет от 30 до 50 м, а для водоёмов, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение, — 200 м.
В ч. 16 ст. 65 ВК РФ
указано, что водоохранная зона может быть использована для хозяйственных, строительных и культурных целей исключительно с соблюдением особых условий.
Так, проектирование, строительство, реконструкция и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в водоохранной зоне разрешаются при условии оборудования их сооружениями, которые могут обеспечить охрану водных объектов от загрязнения и истощения вод.
Подробнее
Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, в ВК РФ понимаются:
- централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
- сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
- локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и ВК РФ;
- сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.
2. Как получить сведения о расположении земельного участка под объектом недвижимости в границах водоохранной зоны?
Понять, что Ваш земельный участок частично или полностью находится в границах водоохранной зоны, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для этого подайте через МФЦ либо в электронном виде запрос в Росреестр о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.
Используя сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, проверьте сведения о том, что земельный участок частично или полностью входит в зону с особыми условиями использования территории — водоохранную зону.
Такие сведения также можно получить с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на официальном сайте Росреестра (https://www.pkk5.rosreestr.ru) по кадастровому номеру земельного участка.
Подробнее
Если границы земельного участка установлены, то на Публичной кадастровой карте появится контур земельного участка.
Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберите слой «Зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.
Если у участка не установлены границы, то существует другой — «визуальный» — способ определения охранных зон.
Для этого в слое «Управление картой» выберите «Космические снимки» для более удобного поиска интересующего земельного участка на карте, а также слой «Зоны с особыми условиями использования территории». После определения местоположения Вашего земельного участка визуально сопоставьте его расположение с границами водоохранной зоны на местности.
Если самостоятельный поиск и анализ данной информации для Вас по каким-то причинам затруднителен, то рекомендуем обратиться к сервису нашего сайта ПАСПОРТ ОБЪЕКТА. С его помощью Вы получите документ, в котором квалифицированные специалисты специально для Вас обобщат и проанализируют не только, имеющуюся в ЕГРН информацию о зоне с особыми условиям использования, но и дадут все необходимые рекомендации по соблюдению санитарных и водоохранных требований и норм.
3. Размещение индивидуального жилого или садового дома в водоохранной зоне: условия и ограничения
Как уже было сказано, действующим законодательством допускается размещение объектов недвижимости в границах водоохранных зон при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм.
Прежде чем начать строительство в водоохранной зоне, нужно взвесить все плюсы и минусы этого решения. С одной стороны это накладывает внушительный ряд ограничений, Вам в обязательном порядке придётся соблюсти не только основные строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые необходимо учитывать при проектировании и строительстве объекта ИЖС (они содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах), но и все требования водоохранного законодательства. С другой же стороны, домик с речкой, разве то не чудесно!?
В частности, речь идёт о требовании оборудовать объекты недвижимости, расположенные в водоохранной зоне, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод (ч. 16 ст. 65 ВК РФ).
При этом на территориях садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, допускается применение приёмников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду (ч. 16.1 ст. 65 ВК РФ).
Законодательством РФ установлено, что все водные объекты, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, являются объектами общего пользования (ч. 1 ст. 6 ВК РФ). Если иное не предусмотрено законом, каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд (ч. 2 ст. 6 ВК РФ). Поэтому организация личных закрытых пляжей является незаконной.
Подробнее
Несоблюдение условия обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 8.12.1 КоАП РФ. Данное нарушение влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 тысяч рублей.
4. Особенности оформления индивидуального жилого или садового дома, расположенного в водоохранной зоне:
4.1. Уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов
С 4 августа 2018 года Федеральным законом № 340-ФЗ от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введен уведомительный порядок для начала строительства жилых домов на земельных участках, предоставленных для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, а также для строительства жилых и садовых домов на садовых земельных участках.
Для соблюдения этого порядка направьте в муниципальную администрацию уведомление о планируемом строительстве объекта недвижимости (индивидуального жилого или садового дома) с приложением схемы расположения строений на земельном участке с размерами и параметрами.
Форма уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр
«Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».
Подать уведомление можно:
- посредством личного обращения (в том числе, через МФЦ);
- заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме через Единый портал муниципальных и государственных услуг «Госуслуги» www.gosuslugi.ru.
Получив от администрации уведомление о соответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о начале строительства, предельным параметрам разрешенного строительства, можно приступать к стройке (срок действия уведомления — 10 лет).
По окончании строительства следует направить в муниципальную администрацию уведомление об окончании строительства.
Муниципальная администрация, согласовавшая созданный Вами объект ИЖС или садовый дом, в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от Вас уведомления об окончании строительства, обязана направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации Вашего права на такой объект, и уведомить Вас о подаче заявления (ч. 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости).
Подробнее
Если по какой-то причине муниципальная администрация не направит в Росреестр в установленный срок заявления и документы, Вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом никаких дополнительных документов прикладывать к заявлению не придётся — они будут запрошены в администрации Росреестром в течение 3 дней со дня получения Вашего заявления.
4.2. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на индивидуальный жилой или садовой дом, расположенный в водоохранной зоне
Чтобы узаконить существующий индивидуальный жилой или садовый дом в водоохраной зоне, необходимо, в первую очередь, подготовить его технический план. Для подготовки технического плана обратитесь к кадастровому инженеру.
В техническом плане в обязательном порядке должна содержаться информация об оборудовании объекта недвижимости необходимыми сооружениями для очистки сточных вод или приёмниками, изготовленными из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.
Для осуществления государственного кадастрового учета
и государственной регистрации
Вашего права собственности на индивидуальный жилой или садовый дом, расположенный в водоохраной зоне, необходимо обратиться с заявлением в Росреестр, приложив к заявлению подготовленный технический план и правоустанавливающие документы на земельный участок.
Подробнее
В случае если в ЕГРН
отсутствует запись о праве собственности на земельный участок, в пределах которого расположен рассматриваемый объект недвижимости, то государственная регистрация права собственности на земельный участок и садовый дом осуществляются одновременно.
Уведомление и документы могут быть Вами поданы лично либо Вашим представителем, в том числе:
- через МФЦ;
- посредством почтового отправления с уведомлением о вручении;
- через Единый портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru.
Размер госпошлины
за государственную регистрацию права собственности составит 350 руб.
Источник