Как на участке построить дом на несколько квартир

Содержание статьи

???????? Можно ли построить два жилых дома на одном участке?

Очень часто возникает ситуация, когда на участке уже есть построенный и зарегистрированный дом, но есть необходимость построить еще один жилой дом. Понятное дело, что если сделать размежевание участка, то проблем никаких не возникнет. А что делать, если нет возможности сделать межевание? Какие могут возникнуть проблемы при строительстве двух жилых домов на одном участке?

Сколько домов можно построить на участке?

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом — молодая семья.

???? Сколько можно строить жилых домов на участке?

Сразу скажем: действующее законодательство никак не регламентирует количество домов на одном участке. Строить можно сколько угодно домов, если позволяет вид разрешенного использования участка и если не нарушаются нормы, установленные в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). А также соблюдены все санитарные и противопожарные правила и учтены права соседей.

Нет никаких ограничений на количество домов на земельном участке

???? Как обстоят дела на практике?

С одной стороны существует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, где четко сказано:

2.1 Разрешенное использование земельного участка для ИЖС: размещение жилого ДОМА (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)… и т.д.

Практически тоже самое и для других видов разрешенного использования земли. Мы видим, что в описании разных видов земельных участков указано на размещение жилого дома в единственном числе. Из-за этого иногда могут возникать сложности с правильным пониманием того, можно ли на одном земельном участке построить два дома. Но как обстоят дела на практике?

А на практике, чаще всего руководствуются нормами по максимальному проценту застройки земельного участка. Именно это имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома на одном участке.

???? Коэффициент плотности застройки земельного участка

О плотности застройки земельного участка сказано в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Плотность застройки — это отношение суммарной площади в габаритах наружных стен жилых домов и всех зарегистрированных на участке капитальных строений к площади земельного участка.

В разных районах и для разных участков показатель плотности застройки может быть разным и варьироваться от 20% до 100%. Для среднестатистического дачника или владельца загородного дома (с участками 6-12 соток) можно ориентироваться на цифру 40%. То есть чаще всего разрешено застраивать до 40% от площади земельного участка.

Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

В таблице указано:
Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ)
Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС)
Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома)
Значения в скобках — для коттеджной застройки.

???? Может ли быть два адреса на одном участке?

Постановление о присвоении адреса жилому дому — обязательная процедура, необходимая каждому собственнику. Для присвоения почтового адреса домам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об установлении (изменении) адреса. Они издадут постановление и внесут сведения в Федеральную информационную адресную систему (ФИАС).

Никаких проблем при этом возникнуть не должно. Так как каждое капитальное строение должно иметь уникальный адрес, то одному дому присвоят простой номер, а второму с литерой «А» или со строением «1».

Можно присвоить разные почтовые адреса домам на одном земельном участке

???? Что в итоге?

Строить два и больше жилых дома на одном участке МОЖНО, если соблюсти при этом все пожарные, санитарные нормы и не превысить разрешенную максимальную плотность застройки.

Стройте сколько угодно домов на одном участке с соблюдением норм и правил

Автор: Profi
https://sazhaemistroim.ru/post/125

Если вам понравилась эта статья, то можно смело ставить лайк и поделиться статьей с друзьями! Это поможет нам узнать, какие темы вам интересны, и о чем нам лучше писать в дальнейшем.

Задавайте свои вопросы в комментариях и делитесь впечатлениями. Ваша реакция очень важна для нас!

Подписывайтесь на наш канал САЖАЕМ И СТРОИМ на Яндекс Дзене, чтобы не пропустить новые публикации.

Подпишитесь на нас в соцсетях:
Telegram
Одноклассники
Вконтакте
Facebook
Youtube

Источник

«Многоквартирники» на землях ИЖС. История вопроса

Сегодня с удовольствием делимся с вами размышлениями Игоря Калитина о многоквартирных домах на землях ИЖС.

Этот текст, состоящий из двух частей, возник у автора в продолжении темы, поднятой нами в далеком 2015 году в одном из консалтинговых материалов.

ЧАСТЬ 1. ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ИЖС В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

«Многоквартирники» на землях ИЖС, такие малоквартирные и такие малозаконные…

Начало проблеме многоквартирников на ИЖС было положено в 2006 году, когда цены на жильё за год по России подскочили вдвое (справочно, по Санкт-Петербургу, в среднем с 30 тыс.руб. за м2 (на начало года) до 60 тыс.руб. за м2 (на конец года)).

До этого времени не то, что бы «многоквартирников» на ИЖС не существовало – нет, они были. Только никто не делал из этого проблему.

Всегда в малоэтажной России, в период новой Российской истории (про СССР и царскую Россию вспоминать не будем), при равном разделении имущества родителей между детьми «отцовский дом», автоматически становился «многоквартирником» и каждый наследник сам решал, что дальше делать со своей долей недвижимости (пользоваться / продать / обменять).

Резкий рост цены м2 обычного многоквартирного жилья в 2006 году был обусловлен несколькими факторами, в первую очередь – резким повышением потребительского спроса, связанного в свою очередь с началом бума ипотечного кредитования (автор сам получил в 2006 году ипотечный кредит и купил в начале года квартиру по цене 30 тыс.руб/м2, а в конце 2006 года такие квартиры продавались уже по цене 60 тыс.руб/м2). Во вторую очередь, сыграло то, что образовалось некое подобие дефицита предложения, а где дефицит – ситуация, при которой цена диктуется продавцом…. Продавцы жилья, они же застройщики, при таком высоком спросе начали наращивать темп строительства, но одна загвоздка. Чтобы нарастить темп строительства, надо чтобы было, где строить. Необходимо иметь свой «земельный банк» (земельные участки с разрешительной документацией и инженерным обеспечением/коммуникациями). Но закупать землю в перспективу могли (и делали это) только очень крупные (и дальновидные) застройщики, – каждый без труда сможет назвать 1-2 десятка громких имен крупных строительных компаний, переживших все кризисы. У кого земли не было запасено, были вынуждены либо закупаться ею у «лендлордов» (девелоперов), либо идти в фонд имущества СПб и создавать там жуткий ажиотаж, поднимая аукционную цену до небес и стараясь вырвать у конкурентов право застройки. Таким образом, моментально (даже не за год) цена земельных участков подскочила вдвое и больше раз, составляя до 30% себестоимости строительства!!! На торгах (автор сам был свидетелем) цена могла вырасти в два и даже три раза от первоначальной (уже немаленькой), установленной фондом имущества.

Кто-то из застройщиков, желая сэкономить, начал брать участки без инженерной подготовки, ввязываясь с монополистами в долгие истории (авантюры) по подключению; кто-то из них «рванул» за землей в ближайшие пригороды/область, – п.Сертолово, п.Бугры, г.Всеволожск и пр.

Некоторые (основная масса средних и все мелкие) застройщики без земельного банка (и без будущего), тяжело вздохнув, начали лихорадочно искать выход из сложившейся ситуации – искать земельные участки. И вот тут на глаза им попались участки под ИЖС. С этого момента начинается массовое строительство «многоквартирников» на ИЖС. Многие из этих застройщиков подошли к застройке на ИЖС весьма прямолинейно, можно сказать, «в лобовую», тем самым создав себе еще больше проблем. А выведя проблему на городской (и даже федеральный) уровень – создали уже комплекс проблем еще и остальным компаниям, занимающимся малоэтажным многоквартирным, вполне легальным, строительством.

Откуда взялись покупатели долей в «многоквартиниках» на ИЖС для этих компаний? Это все те, кто в 2006 году сначала не успел, а потом уже не смог купить квартиру по новой, удвоенной цене. Для многих, внезапное появление на рынке предложения недвижимости со стоимостью вдвое ниже рыночной цены показалось чудом, и они побежали вкладывать туда деньги, не особо разбираясь, чем вызвана такая низкая цена.

По правде надо сказать, что даже людей, разбирающихся в правах собственности, не пугала такая долевая «коммунальная» собственность, т.к. это не новая форма для России (см.выше). Но никто не ожидал, что застройщики таких домов начнут отрываться от реальности, возводя «небоскребы» в садоводствах, а власти начнут сносить такие постройки.

УДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Удачные примеры строительства многоквартирников (по нашему законодательству, всё, что больше одной квартиры – многоквартирное жильё. Таунхаус тоже) на ИЖС связаны с точным соблюдением градостроительных норм и строительных правил (3 этажа, 3 метра от границы участка и т.д). На фото примеры, которые можно считать (по мнению автора), украшением Санкт-Петербурга (последние два фото – объекты даже с явными и значительными отклонениями от разрешенных параметров, но всё равно – были введены в эксплуатацию. На последнем фото в объекте в 2009 году по суду были выделены даже квартиры, не доли. С 2010 года подобная судебная практика была прекращена).

НЕУДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Неудачных примеров (со скандалом в СМИ, судами и сносами) строительства многоквартирников на ИЖС, ВЫ УДИВИТЕСЬ – но, несмотря на шум в СМИ – это не более 10% от всего объёма этого «спорного» вида строительства. Только по Санкт-Петербургу выявлено объектов, которые «не нравятся» городским чиновникам БОЛЕЕ 200, а получили судебное решение о сносе и снесено всего… ПЯТЬ. И, я бы сказал, что тут дело не в нерешительности администрации, а в грамотном подходе государственного архитектурно-строительного надзора (есть еще у нас грамотные и осторожные чиновники): если формальные требования соблюдены (выполнено физически то, что прописано в законе) – с объекта снимаются претензии. То, что кому-то из горячих и дурных чиновничьих голов кажется, что в таких домах проживают разные семьи и поэтому их надо сносить – это показатель чиновничьего «беспредела». Все сносы (по России) связаны с неточным соблюдением (грубым нарушением, которое в свою очередь смеем предположить, явилось следствием чрезмерной жадности застройщика) градостроительных норм и строительных правил (более 3-х этажей, менее 3-х метров от границы участка и т.д):

Примеры по всей стране!

Подмосковье

Краснодар

Иркутск

Барнаул

Екатеринбург

Казань

Санкт-Петербург

Отдельно стоит остановиться на одном особенно «выдающемся» ОТРИЦАТЕЛЬНОМ и показательном примере. В августе 2012 года ООО “Девелопмент Групп” на торгах в Фонде имущества СПб купила участок под ИЖС. Участок был куплен за копейки, хотя, учитывая расположение в границах одного из престижных районов СПб, должен был стоить раз в 5-6 дороже. И как всегда, минимальная стоимость – это признак чего? Правильно – это признак проблем. По условиям торгов необходимо было в отведенный срок ВОССТАНОВИТЬ ПАМЯТНИК АРХИТЕКТУРЫ, находившийся на данном участке (образец деревянной дачи 19 века, фото дачи до пожара прилагается):

Памятник архитектуры: образец деревянной дачи 19 века адресу: г.СПб, ул.Сегалева, 10

Получив участок после торгов, представители ООО “Девелопмент Групп” первым делом….СОЖГЛИ остатки дачи, вывезли мусор и на её месте начали строить вот ЭТО с пафосным названием ЖК “Людовик XIV”:

Первыми тревогу подняли, как всегда, местные «активисты-градозащитники», тут же подключились районная администрация, комитеты и ведомства правительства СПб. НО. Было уже поздно:

Памятник архитектуры уничтожен.
На его месте построено неизвестно что, угрожающее соседним постройкам.

В этой постройке (домом его язык не поворачивается назвать, дальше сами увидите почему) люди уже успели купить себе «долей- псевдоквартир». Причём, на покупку несли именно накопления, т.к. банки отказываются напрямую кредитовать покупки в таких проектах.

Что в итоге получилось. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК “Людовик XIV”).

Компания застройщик исчезла.
Люди потеряли деньги.
Памятник архитектуры утерян.
На месте памятника архитектуры теперь это в таком виде (август 2019):

Хотя, к слову сказать, в Санкт-Петербурге всё решается весьма культурно, всё таки, – «культурная столица». Не сносят даже дома, имеющие постановление суда на снос. Правда, в этих домах живут жильцы… С документами о собственности… Но это очередная отдельная история («Никитинская усадьба»)…

Вообще по Санкт-Петербургу множество примеров, когда «спорный» объект на ИЖС соседствует с «не спорным» (грамотно спланированным в разрешенных физических параметрах), причем количество вторых в разы больше.

Улица Межозерная (станция метро Озерки) – на одной её стороне проект, введенный в эксплуатацию. На другой её стороне проект «Приозерная усадьба» от ООО «Инвестиционно-строительной компании «Невский синдикат» (ИСК «Невский синдикат»), который по суду должны снести.

Продолжение следует … (часть 2)

Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group

Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte | YouTube

Источник

Многоквартирный дом на участке ИЖС: последствия, мошенничество, в 2021 году, можно ли построить

Январь 24, 2020
Нет комментариев

Земельный участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Об этом говорится в ст.7 Земельного кодекса РФ.

Целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.

Одним из видов разрешенного использования участков земли, расположенных в землях поселений, является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020 году продлено действие закона о «дачной амнистии», который позволяет строительство на таких территориях жилищных объектов по упрощенной схеме, т.е. не требуется получать разрешение на строительство.

Также к таким строениям применяется упрощенный порядок оформления прав в службе Росреестра.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Возможности использования участков

Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.

Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).

Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.

Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Правовые основания

В силу нормативов ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданам предоставляются земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Участки выделяются гражданам в следующих целях:

Для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома;
ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения;
для огородных, садовых работ, фермерства.

Регулируют вопросы предоставления населению участков земли под возведение частных домом указания ст. 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В этом законе определены принципы развития частной застройки, развития территорий на рынке недвижимого имущества и формирования доступного жилья для российских граждан.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Можно ли построить?

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2020 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

денежные убытки;
лишение купленной жилплощади;
принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Как избежать мошенничества

Чтобы не стать жертвой мошеннических схем, можно воспользоваться несколькими советами.

При покупке квартире стоит проверять следующие документы:

В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (посмотреть свежую выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, план участка и проектную документацию на дом). В документах на земельный участок посмотреть каково назначение и вид его разрешенного использования.
Следует проконтролировать, чтобы в разрешении на строительство фигурировал термин «многоквартирный дом», а не индивидуальное жилье. Кроме того, в документах указывается площадь здания, а также количество этажей и площадь самого участка.
Следует обратить внимание на технические условия подведения к дому инженерных сетей.
Необходимо соотнести сведения, имеющиеся в разрешении с проектом на дом.
Стоит узнать у строительной фирмы порядок оформления прав собственности на выстроенный объект. По упрощенной схеме можно зарегистрировать только объекты на землях ИЖС и дачных (садовых) участках.
Договор с застройщиков должен обязательно пройти процедуру регистрации в службе Росреестре. Такой договор носит название договора участия в долевом строительстве и заключается в соответствии с ФЗ-214. Это сведет к минимуму вероятность мошенничества со стороны застройщика.

Также рекомендуется обратиться за консультацией к грамотному юристу, если возникают какие-либо сомнения относительно прозрачности предстоящей сделки.

Нормы минимального размера земельного участка под ИЖС, смотрите здесь.

Видео: Законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС?

Загрузка…

Источник