Как построить блокированный дом на землях ижс
Блокированный дом на участке ИЖС — Правовед.RU
Добрый день.
В наличии имеется земельный участок с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство» и общей площадью 1 179 кв. м. На данном участке планируется строительство двухсекционных таунхаусов (жилых домов блокированной застройки).
Вопросы:
1. Возможно ли строительство блокированных домов на данном участке в текущем его состоянии? Какие шаги должны быть предприняты для последующего выделения каждой секции таунхауса в собственность? Какова будет структура собственности на земельный участок?
2. В текущем представлении, альтернативным способом осуществления строительства является изменение разрешенного использования данного земельного участка. Какой из способов (изменение разрешенного использования до строительства или строительство на участке ИЖС) является наименее затратным с точки зрения времени, процедур и стоимости?
3. Правилами землепользования и застройки муниципального образования установлены следующие минимальные размеры земельных участков:
— блокированная застройка: не менее 200 кв. м (на один блок)
— индивидуальное жилищное строительство: не менее 600 кв. м
Допустимо ли с точки зрения нормативов размеров земельных участков строительство на данном участке в текущем состоянии (без изменения разрешенного использования, т. е. для ИЖС) строительство 2 двухсекционных таунхаусов? Не противоречит ли наличие 4 жилых помещений (2 таунхауса по 2 секции) установленным нормативам?
Спасибо.
04 Июля 2018, 15:31, вопрос №2043629
Сергей, г. Москва
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Выбрать услугу
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Возможно ли строительство блокированных домов на данном участке в текущем его состоянии? Какие шаги должны быть предприняты для последующего выделения каждой секции таунхауса в собственность? Какова будет структура собственности на земельный участок?
Сергей
Здравствуйте. Скажите, а кто будет застройщиком — владелец земельного участка?
Тут вот есть разъяснение Письмо Росреестра от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328
В нем кроме прочего указано следующее:
Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.
Далее о земельных участках:
2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
https://legalacts.ru/doc/pismo-…
То есть мне представляется, что строительство изначально определенных как блокированные жилых домов на участке, который предназначен для ИЖС не будет соответствовать ВРИ этого участка.
2. В текущем представлении, альтернативным способом осуществления строительства является изменение разрешенного использования данного земельного участка. Какой из способов (изменение разрешенного использования до строительства или строительство на участке ИЖС) является наименее затратным с точки зрения времени, процедур и стоимости?
Сергей
Исходя из мнения, выраженного в данном Письме, тут должны быть выделены отдельные участки на каждый дом, т.е. требуется межевать и строить примыкающие друг к другу дома.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Мавлимбердина Алина
Юрист, г. Оренбург
Уважаемый Сергей!
Для ответа на вопросы предлагаю Вам предоставить выписку на земельный участок и правила землепользования и застройки земельного участка. На основании информации содержащихся в этих документах можно будет точно определиться с решением вопросов.
получен
гонорар 50%
Здравствуйте, Сергей.
Если основной вид разрешенного использования ИЖС и вспомогательный вид разрешенного использования ЗУ не допускает строительство и размещение жилых домов блокированной застройки, то размещение на земельном участке ИЖС двух 2-х секционных домов блокированной застройки незаконно и нарушает вид разрешенного использования земельного участка.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Если жилые дома уже построены, то они могут быть снесены на основании статьи 222 ГК РФ.
Если не построены, а строительство планируется, то необходимо менять ВРИ земельного участка или получать разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка если он допускает размещение домов блокированной застройки на земельном участке.
В связи с тем, что на одном земельном участке планируется размещение 2-х домов блокированной застройки, то необходимо делить земельный участок на 2 с учетом минимально разрешенных размеров земельных участков.
С уважением! Г.А. Кураев
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Как построить и оформить дом блокированной застройки?
Как построить и оформить дом блокированной застройки?
1. Что нужно знать, собираясь строить дом блокированной застройки (таун-хаус) на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки?
Дом блокированной застройки (таун-хаус) — это жилой дом с количеством этажей не более 3-х, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.
Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.
Запомните! Дом блокированной застройки — гибридный вид малоэтажных жилых строений — представляет собой расположенные в ряд однотипные жилые дома, блокированные друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, выводящий на собственный земельный участок (палисадник), и, нередко, гараж.
Этот признак отличает дом блокированной застройки от класса многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в подъезд (место общественного использования), а только после — на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома.
Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети. Важно! Дом блокированной застройки можно строитьна земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки.
Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома тем, что в нём нет помещений общего пользования, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей; каждый его блок расположен на отдельном земельном участке.
2. Подготовительный этап
До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:
2.1. Подготовка проектной документации
Обратите внимание! Подготовка проектной документации для жилого дома блокированной застройки обязательна.
Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:
- градостроительный план земельного участка;
- результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
- технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании
При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).
Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:
- СП 11-111-99- разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;
- СП 30-102-99 – планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства;
- СНиП 30-02-97 – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения;
- СНиП 21-01-97 – Пожарная безопасность зданий и сооружений;
- СП 55.13330.2016 — Свод правил. Дома жилые одноквартирные (или СНиП 31-02-2001).
2.3. Получение разрешения на строительство
Для получения разрешения на строительство правообладателю земельного участка либо его официальному представителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
- материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей;
з) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку, а потому разрешительная документация на строительство выдаётся с учётом конкретной ситуации.
3. Этап строительства
На этапе строительства Вам необходимо:
- определиться с перечнем работ, как непосредственно по строительству жилого дома блокированной застройки, так и для подготовки к строительству (расчистка участка, вывоз мусора, лишней земли и прочее);
- определиться с исполнителями работ;
- контролировать соблюдение проекта;
- контролировать соблюдение санитарных и противопожарных норм и правил;
- контролировать качество строительства (по расходу материала, выполнению фундамента, отклонения стен по вертикали в пределах допустимых значений, отсутствие трещин в фундаменте, кладке, стенах и крыше и т.д.).
Важно! До окончания строительства собственник (собственники) земельного участка, отведенного для строительства жилого дома блокированной застройки, должны осуществить процедуру межевания исходного участка таким образом, чтобы каждый блок дом оказался расположенным на собственном отдельном земельном участке.
Раздел исходного участка на отдельные участки, прилегающие к блокам жилого дома, производится на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. У каждого блока должен быть свой участок, а сам блок должен иметь собственный изолированный выход на территорию общего пользования.
По завершении кадастровых работ необходимо поставить образованные участки, прилегающие к блокам, на государственный кадастровый учёт.
Разрешённый вид использования участков, занятых блоками жилого дома и сформированных непосредственно для их использования, определяется в соответствии правовым режимом блокированных домов — «блокированные жилые дома».
Границы смежных участков при межевании должны устанавливаться от общих стен блоков, а по линиям стен нужно будет провести раздел изначального участка.
При формировании земельных участков нужно, чтобы количество формируемых земельных участков соответствовало количеству блоков.
Это обстоятельство является очень важным, так как сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, должны в дальнейшем отражаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России «О жилых домах блокированной застройки» № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).
Формирование участков для каждого блока жилого дома блокированной застройки должно происходить с соблюдением требований градостроительных регламентов — в том числе требований по предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка, предназначенного для строительства блокированного жилого дома.
4. Этап оформления:
4.1. Получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти;
- технический план объекта капитального строительства, который изготавливается кадастровым инженером на каждый блок жилого дома отдельно, с указанием кадастрового номера земельного участка, на котором этот блок расположен.
4.2. Оформление права собственности
Орган местного самоуправления, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома блокированной застройки самостоятельно подаёт заявление и все необходимые документы в Росреестр для осуществления его государственного кадастрового учёта.
Для регистрации права собственности Вам необходимо:
♦ нужно обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:
- паспорт;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- документы на земельный участок.
Специалист МФЦ:
- оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности;
- укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер;
- выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.
Важно!!! Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на Едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги».
♦ заплатить госпошлину – 2000 руб; ♦ получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что блок в жилом доме блокированной застройки с уникальным кадастровым номером принадлежит Вам на праве собственности.
Остались вопросы — мы ответим! Задать вопрос.
Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-postroit-i-oformit-dom-blokirovannoy-zastroyki/
Источник