Как построить дом чтобы его не снесли

Содержание статьи

Как построить дом чтобы не снесли, не заставили переделывать и не отняли участок

Пояснение: дома «без суда и следствия» не сносят. С 2019 года закон ужесточился, но все еще дает возможность владельцу привести постройку в норму. Если это невозможно — придется сносить.

Суд (если дело дошло до суда) может обязать хозяина демонтировать лишние этажи, уменьшить высоту, оформить документы, выполнить санитарные нормы, устранить другие недочеты. Но если речь о серьезных нарушениях — только снос. Сегодня расскажем о правилах, критичных и некритичных нарушениях, а также ситуации, когда владелец лишается не только дома, но и участка.

1. Нарушения, которые можно устранить без сноса

Превышение допустимой высоты. Частный жилой дом допускается строить высотой не более 3 этажей и до 20 м. Если есть лишние — придется демонтировать. Считается надземная часть, поэтому если нужен четвертый этаж — выберите проект с цоколем.
Строительство без получения разрешения. Действие дачной амнистии закончилось, поэтому перед строительством нужно уведомлять местную администрацию. Для домов площадью до 500 м² достаточно простого уведомления. Если площадь больше 500 м² — потребуется согласовывать проект. Без получения разрешения лучше не строить, но если по остальным параметрам дом подходит — администрация часто идет навстречу.
Ограничение по стилистике и внешнему облику. В выбранном коттеджном поселке могут действовать требования к оформлению построек. Ограничения указывают в договоре на участок, читайте внимательнее — иначе придется менять отделку.
Соблюдение санитарных норм. Оценивается расположение коттеджа относительно других объектов. Стандартные требования к расстояниям: септик — 5-8 м, уличный туалет и компостная яма — 15 м, сарай со скотиной — 15 м и т. д. Обычно с санитарными нормами проблем не возникает: мелкие постройки можно перенести или установить уже после проверки.

Санитарные требования к планировке участка

2. Нарушения, которые исправить нельзя (сносить придется)

Земля не предназначена для строительства. Будьте внимательны — в документации должен быть указан вид разрешенного использования (ВРИ). Если его нет — запросите в администрации. Если согласно ВРИ допускается только ведение хозяйства и выращивание растений — то строительство лучше не начинать. Использовать землю не по целевому назначению запрещено.
Нет прав на участок. Земля должна использоваться на законных основаниях: находиться в собственности или по договору аренды. Возведение зданий без прав на землю — грубое нарушение.
Нарушены требования по расположению. Параметры, которые нельзя исправить: расстояние от дороги (не менее 5 м), границы соседнего участка (3 м).
Нарушены противопожарные требования. Противопожарные требования к объектам на одном участке не регламентируются — измеряется расстояние от соседних домов с учетом класса строения. В СП 53.13330.2011 указаны ограничения: от 6 м между зданиями из кирпича или строительных блоков с трудносгораемыми перегородками и кровлями до 15 м между деревянными коттеджами.

3. Когда лишают прав на участок

Лишение прав на участок — крайняя мера воздействия, которая используется только при невыполнении владельцем судебного решения. Пример: суд обязал хозяина снести постройку (самострой сносят за свои деньги) или устранить недочеты и установил срок исполнения, а владелец не успел выполнить работы или проигнорировал решение суда. В этом случае права на участок переходят к местной администрации, коттедж сносят без участия бывшего владельца.

Советы

Чтобы избежать проблем проконсультируйтесь с архитектором. В крупных строительных компаниях специалисты выезжают на участок бесплатно, осматривают территорию, предлагают варианты застройки.
Выберите проект, который не нарушает норм. В нашей базе представлены проекты загородных домов большинства строительных компаний. Введите площадь, ограничения по цене, высоте — и получите список подходящих вариантов.

Советуем почитать:

«Что строительные фирмы делают бесплатно»

«Дорогие ошибки в проектировании домов»

«Я никогда… Чего нельзя делать при строительстве частного дома»

Источник

Как построить дом, чтобы его не снесли?

Новые правила индивидуального жилищного строительства.

Как построить дом, чтобы его не снесли?

Многие россияне предпочитают жить в тихих пригородах неподалеку от мегаполисов или городов. Чтобы построить индивидуальный частный жилой дом на принадлежащем гражданину по закону земельном участке, необходимо руководствоваться новым порядком. Для строительства объекта индивидуального жилого строительства (ИЖС), иными словами частного дома, теперь не требуется получать разрешение и градостроительный план земельного участка. Однако и самостроем его могут запросто признать, если владелец не будет соблюдать порядок действий, определенный законодательно.

Уведомил? Можешь строить!

Для индивидуального строительства введен уведомительный порядок. Для строительства или реконструкции частного домовладения, а также других капитальных построек на земельном участке необходимо заполнить и подать в органы местного самоуправления форму уведомления установленного образца и предоставить следующий пакет документов:

правоустанавливающие документы на земельный участок;
графическое и текстовое описание внешнего облика дома с указанием его параметров, характеристик и точного расположения на земельном участке (со строгим соблюдением границ, разрешенных параметров застройки участка и установленных градостроительных норм).

Рассмотрением уведомлений о предстоящем строительстве уполномочен заниматься профильный отдел горадминистрации, отвечающий за архитектуру и градостроительство. Рассматривается такая заявка на протяжении 7 рабочих дней, после чего собственник получает либо аргументированный отказ (на что имеет право уполномоченный орган), либо согласованное уведомление с положительным ответом.

По окончании строительства в местную администрацию также необходимо будет подать соответствующее уведомление в срок не позднее месяца, после утвердительного согласования строение ставится на кадастровый учет и регистрируются права собственности.

Следует понимать и со всей степенью серьёзности относиться к процессу строительства и соблюдению при этом нормативных градостроительных требований, чтобы сооружение успешно прошло все этапы согласования и не было признано самовольным и подлежащим сносу.

Что можно построить на своем земельном участке?

В новом законе, вступившем в силу 1 января 2019 года, уточнено понятие индивидуального жилищного строительства и прописаны правила застройки земельных участков.

Каким же параметрам должно соответствовать строение, возведенное на земельном владении:

дом должен быть отдельно стоящим и не превышающим лимит в три этажа;
максимальная высота сооружения не должна превышать 20-ти метров;
строение не должно состоять из квартир или блок-секций, то есть это должен быть именно индивидуальный жилой дом, а не многоквартирная многоэтажка.

Законодательством не ограничивается максимальная площадь такого дома, но для возведения сооружения площадью, не превышающей 500 кв м, достаточно всего лишь уведомить органы местного самоуправления, а вот если этот порог превышен, тогда для строительства должна быть предварительно подготовлена проектная документация и проведена экспертиза.

К садовым домам, согласно закону, относятся сезонные постройки, в которых соблюдены требования, необходимые для удовлетворения бытовых потребностей будущих жильцов. Они предназначаются, прежде всего, для временного пребывания в здании. .

Таким образом, если хотя бы одно правило при строительстве будет нарушено, то сооружение могут признать самовольной постройкой со всеми вытекающими отсюда последствиями. Решение о его сносе имеет право принимать только суд. Также своим решением он может разрешить легализацию дома после того, как собственник в течение определенного времени исправит нарушения и приведет его в полное соответствие с градостроительными нормами и иными требованиями, предусмотренными законодательством.

Вы можете задать свой вопрос на любую правовую тему(работа, льготы, пенсии, ЖКХ, недвижимость, налоги, ДТП, уголовное право и другие темы).

Задать вопрос юристу

Источник

Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли

Какие строения на частной земле не признают самостроем в случае принятия новых законов

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.

Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.

Что такое ИЖС

Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Какой дом можно построить

Новый закон о сносе самостроя

Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.

Как строить, чтобы не снесли

В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.

Легализация самостроя

Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.

Дача: обременение или актив?

(Видео: Телеканал РБК)

Источник

Как построиться на участке ИЖС и не попасть под снос.

Как построиться на участке ИЖС и не попасть под снос.

В 2018 г. Были приняты нормативные акты, регулирующие порядок застройки частных земель. Например, порядок согласования дач и коттеджей, в том числе признание зданий самостроями и условия для их легализации. Вводится понятие индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам. Как нужно «строиться» на дачных участках, чтобы не снесли дом, как согласовать застройку в госорганах и какие строения не признают самостроями расскажем ниже.

Закон регламентирует понятие индивидуального жилого строения; им признается объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м и этажностью не более 3х этажей. Касаемо максимальной площади жилого или садового дома ограничений законодательством не установлено, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомления местных властей о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, в таком случае требуется согласовать проектную документацию и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
А также появился так называемый закон о сносе самостроя, а именно ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ установлены условия, при которых не может быть принято решение о сносе объектов ИЖС, жилых домов и жилых строений ранее законом определялось понятие самовольной постройки. А новый закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но стал более гибким. Теперь собственникам объектов недвижимости дается возможность оформить объекты недвижимости, согласно нормативам строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле. Как же построить, чтобы не снесли, законодательством описываются параметры дома и требования к застройке участка. Изучив эту информацию можно построить такой дом, который не будет подлежать сносу, например:

-Если дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, на котором вид разрешённого использования допускает «жилое строительство».

-Если документы собственника оформлены соответствующим закону образом и внесены записи о праве в ЕГРН до 1 сентября 2018 года и в процессе строительства соблюдены все требуемые нормы (указаны выше) и строение не мешает соседям.

-Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.
Самовольной постройкой признается такой дом, который возведен без законных оснований на земельный участок. А согласно закону земельный участок должен иметь разрешенный вид использования для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.
А снести, как раньше, здание потому что отсутствует межевание земельного участка или нет разрешения на строительство теперь не возможно. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями закона , то в таком случае ее оставят . Но например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой запрщено эксплуатировать, но сносить его придется за собственный счет. Для это государство дает срок не более года в зависимости от параметров строения. На основании решения суда собственнику может быть предоставлен срок от шести месяцев до трех лет, что привести дом в соответствие с необходимыми требованиями.

Строительные “СНиПы”нормы и правила — это совокупность принятых органами исполнительной власти нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, а также инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства. В 2010 году существующие СНиПы были признаны сводами правил.

При строительстве на земле ИЖС действуют следующие СНиПы:

1.Участки ИЖС относятся к землям городов, поселений и других населенных пунктов. На таком земельном участок земле допустимо строительство небольших, малоэтажных домов.

Возможно возведение хозяйственных, надворных построек: бань, теплиц, помещений для содержания домашнего скота и птицы.

Участки под ИЖС должны соответствовать потребностям будущего владельца дома и быть расположенными возле:
• удобных дорог;
• инженерных коммуникаций;
• объектов городской и сельской инфраструктуры.

СНиП для строительства частного дома ИЖС регулируют порядок постройки небольшого или многоквартирного дома.
В документах содержатся правила расположения дома от границ соседнего участка, красной линии.

Отдельно устанавливаются правила противопожарной безопасности, которые могут конкретизироваться в локальных актах.

Существующие нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2018 году остались без изменений. А значит, землевладельцам все так же нужно их соблюдать. Иначе соответствующие госорганы не позволят узаконить объекты недвижимости и получить на них право собственности.
Данные нормы и правила носят обязательный характер. Например неполучение разрешения на строительство на дом считается самовольной постройкой и объект может быть снесен по решению суда. Также несоблюдение строительных норм ведет к судебным разбирательствам по данному

Проектирование и строительство домов должно соответствовать нормам СНиП 31.02.2001.

Возведение дачных коттеджей также должно укладываться в рамках правовых и технических критериев, определенных в СНиП 30.02.97.

Обязательно учитываются нормы Земельного и Градостроительного кодекса – в плане застройки земель населенных пунктов, целевого использования участков, соответствия проекта архитектурной схеме города.

Для оформления разрешения необходимо руководствоваться СП 11-3-99.

Необходимо обратиться в архитектурный департамент города или БТИ в муниципальном районе. Нужно написать заявление, с приложением постановления главы населенного пункта о предоставлении земельного участка в аренду.

Если земля находится в собственности, то нужно представить: •

правоустанавливающие документы;

свидетельство о натурном определении границ участка и разбивке строений, красных линий и базовых осей строительного объекта.
К заявлению нужно приложить:
• кадастровый план участка под ИЖС;
• правоустанавливающие документы на землю;
• проект дома, составленный уполномоченными специалистами
Разрешение действительно в течение 10 лет со дня оформления.
Предварительное получение проекта требует составление сметной документации, предусматривающей расходы на постройку дома.
СНиП для строительства частного дома ИЖС
Если земли выделены под индивидуальное жилищное строительство, то на них можно возводить только жилой дом, а не коммерческое здание и сооружение.
Для одноквартирных частных домов также актуальны положения СНиП от 4.08.1991.
Материалы постройки должны быть огнестойкими, не провоцировать пожары и другие неблагоприятные последствия – например, образование плесени на стенах и сырости.
Правила
Следует убедиться в точности оформления документов на земельный участок и будущую постройку. Нужно обозначить границы участка от земли соседей и земель населенных пунктов.
Помимо дома и хозяйственный построек, допускается расположение на соседнем участке компостных площадок, уборных, выгребных ям, клозетов с антисептиком. Можно сделать выбор в пользу биотуалетов и локальных очистительных систем.
Для размещения хозяйственных строений необходим правильный выбор ориентиров. Это могут быть строения на участках соседей, заборы или другие лимитные объекты.
Расположение строений
Коттедж должен располагаться не ближе 5 м от дороги и 3 м от тупиковых дворов или улиц с малым движением.
В градостроительстве под красной линией понимается граница, которая отделяет проезжую часть улицы от участка ИЖС.
Хозяйственные постройки желательно располагать в глубине участка, подальше от улицы. Промежуток от забора до стены жилого объекта должно составлять 1-1.5 м.
Расстояние между постройками
оно не должно быть меньше 4 м. Это расстояние является общим.
В СНиП приводится конкретизация в зависимости от материалов постройки:
• для каменных зданий подобный промежуток должен равняться 6 м;
• для бетонных и железобетонных – 8 – 10 м.
Расстояния должны быть увеличены в 2 раза, если в доме устанавливаются деревянные перекрытия.
Отдельно должно измеряться расстояние от дома и хозяйственных построек до участка соседа. Например, если к дому пристроен гараж или другой объект, то расстояние до соседнего участка не должно быть меньше 3м, от пристроенной постройки – 1.5 м. Удаленность дома от леса не должна быть меньше 15 м.
Минимальное расстояние от жилого объекта до сарая и других хозяйственных построек должно составлять 4 м, до соседнего дома оно должно составлять 12 м. Расстояние от дома соседа до бани домовладельца – 8 м.
Гараж
Нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2016 году распространяются и на постройку гаража:
• расстояние до забора на участке должно быть как минимум 1 м. до соседней земли – 6м;
• учитывается материал постройки;
• допускается устройство парковочного места в цокольном этаже дома, но для этого нужно обеспечить дополнительный вентиляционный выход.
Высота заборов и ограждений
Их необходимо обустраивать еще до начала строительства дома. Общая высота составляет 2.5м.
Она может быть выше, если строящийся дом расположен вблизи проезжей части. Материал ограждений – решетчатая сетка или металлические листы.
Минимальные требования для индивидуального жилищного строительства
Существуют минимальные показатели по квадратуре жилых помещений:
• площадь гостиной (общей комнаты) не должна быть меньше 12 кв.м. спальни – 8 м;
• размер кухни следует укладывать в показатели не менее 6 м;
• ванная должна быть как минимум 1.8 кв.м. туалет – 0.96 кв.м.
Комнаты в мансардных этажах могут быть меньше по размеру.
Например, площадь спальни составляет минимум 7 м.
Минимальные нормы предусмотрены и для проходов, подъемом в будущих коттеджах:
• ширина лестницы на верхних этажах и коридора должны быть минимум 0.9 м;
• площадь прихожей – 1.8 кв. м;
• высота потолков в частных домах – от 2.5 м.
Запрещено располагать жилые комнаты в подвалах и на цокольных этажах. Высота такого этажа или подвала должна быть не меньше 2 м – если их предполагается использоваться в хозяйственных целях. Инженерные коммуникации Дом – пригодный для проживания, должен быть подсоединен к централизованным или автономным коммуникациям. Их установку желательно производить при помощи квалифицированных технических специалистов.

Видео по теме

Источник