Как построить дом и продать его выгодно

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

• купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
• купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
• купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Сторонников и противников того или иного варианта найдется предостаточно, причем каждый из них будет по-своему прав. Как же поступить тем, кто еще не смог определиться и взвешивает все за и против?

В этой статье мы объективно рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех перечисленных вариантов, чтобы дать возможность нашим читателям принять обдуманное решение.

Забегая вперед, скажем, что нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.

Дом на продажу

Дом на продажу

Новые дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

• в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
• на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) – от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

Главная цель девелоперов здесь – получить наибольшую выгоду от вложений и как можно быстрее их окупить, вот почему они ставят перед собой следующие задачи:

• предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
• попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
• минимизировать себестоимость строительства.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

И именно последний пункт – самый опасный для покупателя, ведь для того, чтобы продать дом подороже, а построить подешевле, нечестный застройщик чаще всего экономит на качестве.

С этой целью:

• нанимается рабочая сила низкой квалификации,
• используются дешевые материалы и оборудование,
• занижаются необходимые объемы стройматериалов;
• нарушаются технологии строительства;
• принимаются неграмотные инженерные решения.

Расплачиваться за такую экономию в итоге будут жильцы дома. Чем им все это может грозить? Перечислим самые частые проблемы, на которые жалуются покупатели готовых домов (по статистике обращений в нашу компанию за услугами технадзора или экспертизы объектов).

• Дом плохо держит тепло, а потому на отопление приходится тратить больше ресурсов (газа, электричества), что выливается в слишком дорогое обслуживание жилья;
• Обмерзание стен или внутренних углов;
• Намокание стен, полов;
• Повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
• Неудовлетворительная шумоизоляция;
• Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
• Протечки кровли;
• Неприятный запах из сантехприборов;
• Постоянный запах затхлости в закрытом помещении;
• Образование конденсата на водопроводных трубах;
• Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

• использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
• нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
• некачественная гидроизоляция;
• нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
• некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
• несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
• агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
• отсутствие естественной вентиляции;
• нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
• длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Помимо риска столкнуться с неудовлетворительным качеством строительства, покупатель готового дома еще и значительно переплачивает, ведь цена домовладения устанавливается продавцом без учета экономии. В ту же цену, а возможно, и дешевле обошлось бы строительство дома своими силами или с привлечением строительной компании, только с соблюдением всех технологий и нормативов.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Конечно, не хочется огульно обвинять всех застройщиков в безответственном отношении к своей работе, безусловно, есть среди них и порядочные, однако найти их очень сложно. Это скорее вопрос везения. Опыт нашей работы в области технического надзора говорит о том, что, к сожалению, даже имя солидной и известной строительной или девелоперской компании не является гарантией высокого качества построенного дома.

Объективным плюсом приобретения готового дома можно считать только один – отсутствие необходимости тратить силы, время и нервы на организацию его строительства. Хотя, сколько здоровья и денег придется потратить на устранение недостатков, негативно влияющих на качество жизни и безопасность эксплуатации неграмотно построенного дома, посчитать трудно!

Нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев въехать в уже построенный дом сразу не получится, поскольку на дизайн интерьера и внутреннюю отделку все равно придется потратить немало времени и денег. Вот почему и единственный несомненный плюс такого варианта сразу меркнет на фоне серьезных минусов.

Если же вы твердо решили остановиться именно на этом варианте и понимаете, что самостоятельно организовать строительство дома вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного дома в специализированной организации

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Дом на вторичном рынке

Дом на вторичном рынке

При покупке обжитого дома, который строился не на продажу, а для себя лично, рисков столкнуться с откровенной халтурой, конечно, меньше, однако и этот факт не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ.

К минусам такого варианта можно отнести необходимость демонтажных работ и внутренней отделки дома с нуля. Зачастую в домах, простоявших более 10 лет, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена оборудования (котлов, насосов и пр.).

Кроме того, за внутренней отделкой легче скрыть грубые нарушения и дефекты.

Несомненным плюсом здесь станет обустройство участка: наличие плодовых деревьев и кустов, элементов ландшафтного дизайна (дорожки, МАФ), на что при приобретении дома в новом или в еще недостроенном поселке рассчитывать не приходится.

Цены домов на вторичном рынке, как правило, не очень высоки, ведь объект загородной недвижимости начинает значительно терять в цене уже после шестого года эксплуатации. Вот почему минусы такого варианта могут окупиться доступной ценой домовладения.

Как и в случае с покупкой дома, построенного на продажу, покупателям можно рекомендовать провести независимую экспертизу. Затраты на эту процедуру чаще всего окупаются неплохой скидкой от продавца объекта недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как проводится строительная экспертиза загородного дома?

Как проводится строительная экспертиза загородного дома?

Комплексная экспертиза построенного дома должна включать проверку:

• фундаментов для выявления нарушений, влекущих деформацию несуще-ограждающих конструкций;
• подвалов и цокольных этажей на предмет правильной гидроизоляции;
• несуще-ограждающих конструкций на предмет прочности и устойчивости;
• окон и дверей на предмет качества монтажа;
• инженерных систем и оборудования;
• кровли;
• системы водостока;
• качества внутренней и наружной отделки;
• качества и безопасности строительных и отделочных материалов;
• гидрологии участка на наличие грунтовых вод, угрожающих фундаментам.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Строительство дома с нуля

Строительство дома с нуля

У покупателей, далеких от строительства, одна только мысль о том, что придется самостоятельно организовывать строительство дома, способна вызвать панику.

Люди, так или иначе связанные со строительством, чаще всего не задают себе вопроса, строить самому или купить готовый дом. Организация строительства для них не представляется сложной. Они не только не боятся ее, но и давно научились получать удовольствие от процесса: разработки архитектурно-планировочных и конструктивных решений, выбора материалов, оборудования, технологий и исполнителей.

Все минусы готового дома в этом варианте автоматически превращаются в плюсы, ведь у заказчика теперь появляется возможность самостоятельно выбрать:

• планировку дома с учетом потребностей своей семьи;
• стиль, архитектурные решения будущего дома и цветовую гамму фасадов;
• строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование.

Все это позволяет человеку реализовать творческий потенциал, воплотить в жизнь идеи и желания, а значит – построить дом своей мечты!

Вне всяких сомнений, найм строительной бригады или компании – тоже не гарантия того, что дом будет возведен без нарушений. Однако этот процесс при желании поддается контролю со стороны заказчика, чего нельзя сказать об уже построенном доме.

Еще один существенный недостаток этого варианта – сроки! Но и их при желании можно минимизировать. При грамотной организации строительства возведение коробки дома из кирпича, пено- и газоблоков или блоков паротерм не займет больше 3-х месяцев.

Принять скрытые работы, проверить соблюдение технологий и графика производства работ непрофессионалу, конечно же, не под силу. Нюансов здесь возникает великое множество. Подробнее об этом вы можете прочитать в моей статье «ТОП 20 технологических нарушений при строительстве домов. Как сэкономить не в ущерб качеству? Делимся опытом технадзора»

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков, мы рекомендуем заказывать услуги технического надзора, или строительного контроля, у независимых специалистов.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков.
Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости