Как построить дом и продать в нем квартиры

Лето – самый горячий сезон для строительства дачных домов и коттеджей. Metro пригласило на круглый стол в редакцию популярных блогеров, которые рассказывают на YouТube, как построить правильный дом, а кроме того, много лет строят сами. Эксперты ответили на важные вопросы, которые задают себе петербуржцы, прежде чем решиться на стройку, и развеяли самые популярные мифы о ней

Эксперты:
Алексей Курманов, генеральный директор компании «Виллози Хаус», автор видеоблога «Виллози Хаус (Sip)”, 1 млн 200 тыс просмотров на YouTube

Андрей Лошкарёв, автор видеоблога «Всё по уму на стройке», 43 986 656 просмотров на YouTube

Григорий Горбунов, соавтор и ведущий проекта «Андрей Шанс», 3 млн 212 тыс просмотров на YouTube

Александр Касумов, основатель компании «Строй и Живи», автор видеоблога «Строй и Живи», 37 097 017 просмотров на YouTube

Блоги и YouTube-каналы помогают вам находить реальных живых заказчиков?
А. Курм.: Помогают. Но мы в целом поднимаем уровень ИЖС: к примеру, то, что для нас «эконом» – то для других «бизнес». Наверное, нас за это многие компании не любят, люди смотрят «как надо»  – и потом просят строить так же, а не «как всегда» и «как привыкли».

Г.Г.: Точной статистики, сколько именно к нам приходит из блога, нет. Наш канал скорее знакомит с тем, как мы строим и рассказывает о процессах, которые при этом происходят. Отчасти это инструкция, «как должно быть правильно» или возможность посмотреть на стройку на разных этапах.  

А. Кас.: Мы рассказываем обо всём честно – в том числе о плохих проектах, выполненных другими компаниями. Быть может, кого-то это отталкивает от каркасного строительства, на котором мы специализируемся, но здесь важно быть прозрачным.

А.Л.: Наши ролики скорее приводят знакомых и друзей тех, кто смотрит наш youtube-канал – это такое сарафанное радио. Кто-то кому-то о нас рассказал, и он к нам пришёл… Вообще, конечно, у компании должен быть Instagram или видеоблог, где она бы рассказывала о своих проектах – от и до. Это принцип работы современных застройщиков.

Продать квартиру в Петербурге и построить на это дом – утопия или реальность?
А.К.: С учётом текущей стоимости жилья в Петербурге – вполне реально. И загородный дом будет ощутимо выгоднее квартиры.

А.Л.: В радиусе 15 километров от Петербурга с учётом земли в собственности дом под ключ обойдётся в среднем в 65-70 тысяч за квадрат. То есть получается, что продав квартиру в городе вы можете рассчитывать на дом приблизительно в два раза большей площади. Минимальная цена за квадрат может быть ниже, около 35 тысяч за квадрат – но здесь нужно придирчиво оценить, что входит в эту стоимость. Всё, что по цене ещё ниже – должно вызывать вопрос и недоверие.

Г.Г.: Как правило, люди продают квартиру, какое-то время живут в съёмном жилье и ждут, как скоро построится дом. При этом въехать в него можно даже без отделки – как в квартиру в новостройке – в случае, если бюджет не очень большой.  Или законсервировать строительство до тех пор, пока не появятся деньги. Что же касается цены, то здесь нужно учитывать множество деталей: если вы хотите построить дом за миллион, вы наверняка рано или поздно найдёте такие примеры. Но вы должны знать, что скорее всего владельцы этого объекта на чём-то существенно сэкономили – на участке, на окнах, на стройматериалах, на бригаде строителей. А у вас может так и не получиться.

За сколько времени реально построить дом от и до?
А. Кас: Историй, когда дом под ключ построили одним махом – очень мало… Проектирование занимает от двух недель до двух месяцев, в зависимости от сложности объекта. Второй этап – строительство – может растянуться на любой срок, в зависимости от наличия достаточного бюджета: каркас и крыша возводятся за месяц, со всем остальным реально уложиться в год. Как правило, рекламные обещания «построим быстрее других», которыми некоторые петербургские компании заманивают заказчиков, оборачиваются нарушением технологии – и, как следствие, убытками.

А. Курм: «Тёплый контур» мы возводим за полтора-два месяца… Здесь нужно отметить: основная причина задержек – нерешительность заказчика. Если он чётко понимает, чего хочет – начиная от цвета обоев заканчивая количеством санузлов – то по сип-технологии, которую применяем мы, дом полностью можно построить за четыре месяца. А так один проект иногда согласовывается год, особенно если к нему привлечены дизайнеры.

А. Л.: Здесь нужно уточнить. Этап проектирования лучше начать осенью – у вас будет время подумать, пообсуждать, подвигать на плане дома мебель… Запроектировались – весной начали строиться. Газобетон, который используем мы в большинстве наших проектов, позволяет в первый год поставить «коробку», и во второй – завершить внутреннюю отделку. Итого в идеале – два года «под ключ», если нужно очень быстро – 7-8 месяцев. Впрочем, есть и более быстрые варианты – панельные дома, которые как конструкторы собираются за считанные недели. Но такие сборные конструкции довольно дороги.

А. Курм.: И не везде можно поставить кран, который этот дом будет собирать.

Г.Г.: Если брать идеальную ситуацию, где заказчик выбирает уже готовый типовой проект и попадает в свободный промежуток времени в нашем графике, то готовый дом в черновой отделке площадью в 150 метров, построенный по нашей технологии, он получит через четыре месяца – но это возможно только при удачном стечении обстоятельств, когда 3 этапа стройки идут без перерывов. А вот как быстро будет закончена чистовая отделка – уже зависит от него: люди, бывало, особенную плитку из-за границы ждали по году.

Один из самых важных вопросов, который задают себе петербуржцы, подумывающие о строительстве: какой площади дом нужен?
Александр Касумов: Основная масса денег, на которую рассчитывает потенциальный домовладелец – это продажа чего-либо. Для начала нужно понять, хватит ли вам этого бюджета, чтобы довести идею до конца.  Если деньги закончатся на полпути, месячного заработка, если он не составляет 200-300 тысяч рублей, вам может не хватить – и стройку придётся приостановить. Исходя из своих возможностей можно и поумерить аппетиты: не строить дом не в 300 квадратных метров, а обойтись 150-ю. Оцените квартиру, в которой вы живёте: насколько большая площадь вам нужна – или достаточно и 60 квадратов вашей трёхкомнатной квартиры.

Андрей Лошкарёв: Чтобы ездить по пятницам с друзьями в баню нужен один дом, чтобы жить там круглый год постоянно – другой. Чем больше конкретных вопросов вы себе зададите – тем лучше. А куда дети будут ходить в школу? А как вы будете добираться до работы?  И отдельно хорошо бы составить график поступления денег средств: не все строительные технологии допускают поэтапное финансирование – куда-то нужно сразу вложить 3 миллиона и притормозить, куда-то можно вливать постепенно.

Алексей Курманов: Мы строим около 80 домов в год, и чётко видим: основная проблема ИЖС – это площадь. Если вы живёте вдвоём, вам не нужен дом в 250 метров, более того, вы его и не достроите с огромной долей вероятности. Эту проблему можно решить на этапе переговоров с подрядчиками. Как правило, нам всегда удаётся уговорить людей на дом в 160 «квадратов» – это оптимально: вам не нужна ваша квартира, помноженная на три или на четыре. Однако здесь нужно планировать наперёд – в том числе подумать, будет ли в ближайшее время расширяться ваша семья.

Григорий Горбунов: Очень часто происходит так, что построив скромный дачный дом и начав в нём жить, семья понимает – им всё нравится. Но сезонный дом не подразумевает, к примеру, достаточного утепления, вы в нём просто замёрзните или будете больше тратить на отопление зимой. Потому даже об этом нужно подумать заранее. 

Как выбрать, по какой технологии и из чего строить дом? Всё ли подходит конкретно для петербургского климата?
А.Курм.: Неподходящих технологий нет – главное, соблюдать строительные нормы.

А.Кас.: Изобретать ничего не нужно, нужно выбирать проверенные временем технологии.

Г.Г.: Г.Г.: Да и важно точно понимать, как работает тот или иной материал. К примеру, дом из бруса, обшитый вагонкой, без какого-либо утепления может оказаться холодным или потребует больше ресурсов на отопление. Лично мне больше нравятся каркасные дома – но это не значит, что в принципе они лучше.

А.Л.: По сути, построить хороший дом можно по любой технологии. Важно, сколько денег вы закладываете и на какой земле будете строить. Если у вас плохие грунты, то скорее всего, строить придётся на сваях – и соответственно, по каркасной технологии, то есть дом у вас будет из дерева.

А теперь – об очень важном: у кого заказывать дом?
А. Кас: Скрытые работы на готовом доме не видны, потому очень важно выбирать компанию, в которой вы будете уверены. Особенно это касается заказчиков-визуалов: красивая картинка – это не гарантия качества. Если вы не разбираетесь в строительстве, то не сможете оценить, правильно ли возведён ваш дом. В том числе для этого мы снимаем видео на Youtube – чтобы люди знали, на что обращать внимание. И ещё: нужно посетить не только офис, но и съездить на объекты, уже находящиеся в работе у компании. А ещё лучше – пообщаться с бригадой.

А. Курм.: Мы часто ездим инспектировать объекты, которые возводят по сип-технологии. И встречаемся с невероятным ужасом: возвели стены, берут пилу и вырезают оконный проём.

А. Кас.: И ещё один способ псеводоэкономии: заказывать каждый этап работ разным компаниям – у кого дешевле. Будет хорошо, если такой дом не рассыплется.

А.Л.: Недавно я выкладывал в Instagram пост о ситуации на рынке ИЖС. В 2008-м году строительные лицензии отменили, теперь допуски на определённые виды работ выдают СРО – саморегулируемые организации. Но для малоэтажного – до 3 этажей – загородного домостроения никакие допуски не требуются. Получается, что стройкой может заниматься любой зарегистрировавший ИП человек…

Есть ли реальный способ обезопасить себя от таких компаний и не получить на выходе дом, нуждающийся в переделке?
А.Кас.: Да. Самое главное – иметь на руках рабочий проект, представляющий собой не «весёлые картинки» с дизайном, а по сути подробную инструкцию по строительству.

А.Л.: И этот проект обязательно нужно показать другим специалистам, к примеру, другой строительной организации или вообще той, что занимается экспертизой. Пусть они изучат и скажут – дом для собаки вам построят или жильё.

А можно ли сэкономить на материалах?
А.Кас.: Смотря на чём. На самом деле любой материал, который используется в строительстве дома, может отличаться по цене в десятки раз. Но вы должны понимать, что есть вещи, на которых экономить нельзя: если заливка правильного фундамента будет стоить 50 тысяч рублей, то его переделка – 150 тысяч минимум.

Г.Г.: Те же сваи можно в гараже сварить – но что вы потом будете с таким домом сделать? Да, часто бывает, что заказчику плевать на саму конструкцию дома, и на  ней он хочет сэкономить, но в отделке у него должно быть всё по высшему разряду и не дай бог где-то будет гвоздик торчать. Это менталитет.

Если всё-таки человеку не повезло с подрядчиком, реально ли будет переделать такой дом?
А.Курм.: Проще разобрать и построить новый. А ведь заказчик-то уже вложил деньги, его дом уже стоит, просто «надо вот здесь чуть-чуть заделать щели». И когда ты показываешь ему, сколько будет стоить реновация, после которой детей балками придавливать не будет, он приходит в возмущение и ужас.

Г.Г.: Мы лично за такие работы не берёмся – возьмёшься одно исправлять, вылезет другое. И так до бесконечности.

Ещё один важный вопрос: какая бригада должна работать на вашем доме? Российские строители – это сказка или реальность?
А.Л.: Рассказываю случай из жизни. Ко мне подходит клиент – а дело было на объекте – и встревоженно уточняет, точно ли наши строители из соседнего государства умеют делать крышу? Я удивился, а потом выяснилось: они по телефону спрашивали на родном языке, как монтируют конкретно такой тип кровли – а девушка знала узбекский.

Г.Г.: Строго говоря, все строители обязаны говорить на русском – знание языка сейчас обязательно для получения патента на работу в нашей стране. И по большому счёту здесь важнее, чтобы ваша бригада знала, как строить, а не как по-русски говорить. Между тем, «славянские бригады», вполне вероятно, растянут срок строительства на неопределённое время – из-за вредных привычек.

А. Курм.: Так или иначе, у вас должен быть бригадир, который говорит на русском. Если вы приезжаете на объект и ни с кем не можете объясниться – это плохой признак. Это сигнал к тому, чтобы задуматься о смене бригады.

И последний вопрос: есть ли различия в менталитете – русские строят по-другому?
Г.Г.: Да, и существенные. Финны, к примеру, очень много внимания уделяют благоустройству, им важно, чтобы вокруг дома всё было красиво и ухоженно – и сам объект в этом случае смотрится по-другому, гораздо эффектнее. Это обусловлено и финансовой составляющей, часто просто нет денег на наведение красоты, потому местные заказчики готовы на компромиссы. В России же новый дом может стоять в грязи и к нему может вести колея от строительной техники… Но внутри дома у нас всё должно быть как в журнале о ремонте – или близко к тому. К тому же русские заказчики больше «докапываются» к мелочам.

А. Курм.: И эти мелочи могут быть самыми разными – от смолы, которая выделяется естественным образом на дереве, из которого построен дом, до собственно «сучков», вполне допустимым по стандарту на том же дереве. Да, наши заказчики к некоторым вещам относятся очень трепетно.