Как построить дом на чужой земле

Ситуации когда при строительстве дома были нарушены границы земельных участков возникают с регулярной периодичностью, то ли люди забывают про границы, то ли в принципе не понимают что такие границы существуют, но в любом случае добром такие дела редко заканчиваются. В статье я расскажу о правах владельца земельного участка который пострадал от соседа не соблюдающего границы. 

Что делать если сосед построил на вашем земельном участке дом или строение было возведено на границе?

Обращаемся к Гражданскому законодательству которое говорит нам, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим земельным участком, но у участка есть границы, которыми и ограничено право собственника земельного участка на его использование, распоряжение ограничено как раз границами земельного участка, за которые собственник не должен выходить.

Практика показывает, что застройщик при возведении на земельном участке не принадлежащем ему, обязан заключить договор с собственником земельного участка, в договоре должны быть прописаны условия на основании которых застройщик будет иметь право на строительство и собственник должен дать разрешение на строительство на участке объектов недвижимости.

В случае когда застройщик без разрешения начал строительство, то собственник земельного участка в свою очередь имеет право истребовать земельный участок из чужого незаконного владения и это утверждение подтверждает статья 301 ГК РФ.

В случае если постройка на чужом земельном участке была самовольной, то на основании пп. 2 п. 1 статьи 60 Земельного Кодекса РФ, нарушенное право на участок земли подлежит восстановлению. Так же действия которые нарушают право граждан или юридических лиц на землю, или действия которые создают угрозу нарушения прав должны быть пресечены путем восстановления положения которое существовало до нарушения права, а так же есть право пресечения действий создающих угрозу нарушения прав на земельный участок. То есть если нарушено право на земельный участок, то оно должно быть восстановлено и нарушенное право владельца земельного участка должно быть восстановлено, то есть права должны стать точно такими же, как до нарушения, к примеру если кто то препятствует пользованию земельным участком, то данное нарушение должно быть устранено и собственник снова смог бы пользоваться своим земельным участком., это и есть восстановление нарушенного права.

Если кто то построил дом на чужом земельном участке без разрешения, то такая постройка является самовольной, ведь она была возведена без разрешения, это то же самое, что просто приехать в чистое поле и построить дом, это так же будет самовольной постройкой. На основании п. 2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу, при чем снос обязано осуществить лицо которое возвело постройку и за свой счет. Обычно всегда самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы собственника земельного участка, постройка может нарушать интересы других лиц или создавать угрозу жизни или здоровью, поэтому прав о собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом осуществившим постройку.

На основании п 2 статьи 62 Земельного Кодекса РФ, лицо которое возвело строение на чужом земельном участке (самовольная постройка), в судебном порядке может быть принуждено к сносу незаконно возведенных объектов недвижимости, а так же к устранению других нарушений связанных с незаконным использованием чужого земельного участка.

В ситуациях когда права собственника на земельный участок нарушены, собственник имеет полное право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки возведенной на его земельном участке. Приходим к выводу, что в случае если у вас есть земельный участок и на нем без вашего разрешения кто то построил дом, право собственности на такой дом не было зарегистрировано, то владелец земельного участка на котором было произведено строительство, имеет право требовать в судебном порядке сноса незаконно возведенного объекта недвижимости от гражданина или организации которая возвела данное строении и за счет названных лиц.

Но владелец земельного участка вправе не только требовать сноса самостроя, у него есть право на признание в судебном порядке права собственности на возведенное строение, при этом возместив застройщику расходы на строительство. Это положение вы можете изучить прочитав статью 222 ГУ РФ.

Есть еще один вариант по урегулирования данного вопроса, но он не всем подойдет и не каждый пойдет на такие условия. Собственник земельного участка на территории которого было возведено строение, может по договоренности с застройщиком продать часть земельного участка на котором возведено строение или передать часть участка со строением в аренду. Ведь на основании п. 1 статьи 271 ГК РФ застройщик, который произвел возведение строения на земельном участке не принадлежащем ему на праве собственности, имеет право пользования данным земельным участком в случае если собственник земельного участка предоставил право пользования данным земельным участком. В данной ситуации возможен так же обмен участками, или обмен части участка на котором возведен дом на часть участка соседа пропорционально части на которой возведен дом, что бы в итоге поле обмена получилось 2 равноценных участка и права как первого так и второго владельцев не были нарушены.

Так же хочу вам сказать, что по закону если строение было возведено баз разрешения собственника слишком близко к меже или совсем на границе между земельными участками, либо впритык с уже возведенными на соседнем участке строениями с нарушениями строительных норм, то такие сооружения так же по решению суда подлежат сносу за счет лица допустившего данное нарушение и построившее дом. В случае если строение не капитальное то есть вариант, что вопрос решится просто переносом такого строения на разрешенное расстояние от межи в соответствии с установленными нормами строительства.

Сроки давности по данным делам отсутствуют, но все же не смотря на это, при разбирательствах будет учитываться законодательство, которое действовало в момент когда строение было возведено.

Если участок был куплен и на нем уже стояло сооружение которое по мнению нового владельца нарушает его права на земельный участок, или сооружение находится близко к меже, но отношения между владельцами земельных участков относительно строения сложились между прежним владельцем участка и владельцем участка построившим сооружение с нарушениями и по этому повожу была достигнута договоренность подкрепленная документами, то сделать уже ничего не получится. Такие споры самое время решать когда строение еще не возведено или на начальных этапах строительства.

Бывает, что участки в отношении которых идет спор просто не размежеваны, то первым делом необходимо произвести межевание, после проведения которого будет понятно, на самом ли деле нарушены права. Но если в суде выяснится, что межевание не производилось, то межевание будет назначено в ходе проведения судебного разбирательства. Ведь в суде любая сторона вправе требовать установления границ земельного участка и в рамках этого же судебного разбирательства требовать устранения нарушений.

При подготовке к суду, необходимо будет подготовить все необходимые документы, которые подтверждают права на земельный участок и документы подтверждающие границу земельного участка.

В суд помимо письменных доказательств, лучше всего дополнительно подкрепить свою позицию свидетельскими показаниями, так как показания свидетелей будут учитываться, ведь в суде будет выясняться как давно были возведены строения и был ли ранее спор относительно нарушений границ. В случае если у вас есть свидетели, то обязательно привлекайте их к участию в суде. Так же в качестве доказательств подойдут фотографии которые сделаны в разные периоды времени в том числе до момента когда возникли нарушения. Так же в рамках суда может быть назначена судебная экспертиза, так называемая землеустроительная экспертиза. Все расходы по проведению экспертизы будут возложены на проигравшую спор сторону.

Надеюсь статья была полезной для вас и вы понимаете процесс споров в данной категории, но если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте нашему юристу и получите консультацию.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи!