Как построить дом на дачном участке украина

В Украине ни одно строительство не начинается без соответствующего разрешения. Право начать строительные работы предоставляется заказчику или подрядчику лишь после уведомления (ранее — декларация) о начале строительных работ.

Уведомление — является разрешением на проведение работ, но перед подачей его на регистрацию в архитектурно-строительную инспекцию, необходимо сперва подготовить пакет документов. Подробнее о том, какие вообще разрешительные документы будут необходимы,  описано ниже.

С чего начать строить дом? С получения разрешения на строительство. Ведь построенный дом без разрешения и с нарушениями правил и норм, он считается самостроем.  

Кроме того, есть риски. Во-первых, при оформлении строения, владельца может ждать штраф. Во-вторых, не зная условий и ограничений по застройке участка и своевременно не подготовив документы на строительство частного дома, заказчик может столкнутся с проблемами при вводе дома в эксплуатацию.

Чтобы строительство стало законным, следует пройти весь процесс и  подготовить документы:

Как оформить разрешение на строительство дома на своем участке? Процедура состоит из нескольких этапов. И надо знать о том, что есть несколько процедур оформления, которые ничем не отличаются для жилого, садового или дачного дома.

Существует 2 отличающиеся процедуры оформления:

Для домов с общей площадью до 500 кв.м.

Чтобы начать строительство дома на своем участке, с общей площадью до 500 кв.м. на территории города Киева — оформление начинается с геодезиста. Он проведет замеры участка и разработает топографическую съемку, чтобы отразить план местности со всей информацией о ней, включая расстояния между границами земельного участка и объектами, размещенными на ней. Для домов в Киевской области необходимо получить в органах местной власти — выкопировку из генерального плана территории.

Затем необходимо разработать эскиз намерений застройки земельного участка, в котором будет отображена посадка дома на участке, планировка и внешний вид фасада дома. Для разработки эскиза можно обратиться к архитектору или выполнить самостоятельно.

Далее, топографическая съемка или выкопировка из генерального плана территории подается в отдел районной архитектуры (если строительство намечается в Киевской обл.) или в Департамент градостроительства и архитектуры города Киева (если строится в столице). Это делается для получения строительного паспорта. Выдача строительного паспорта означает, что дом соответствует строительным нормам. Также он необходим для заполнения исходящих данных в уведомление о начале строительных работ.

Теперь на основании всех вышеуказанных документов, можно заполнить уведомление о начале строительных работ и подать его на регистрацию в архитектурно-строительную инспекцию.

Для домов с общей площадью превышающей 500 кв.м.

Для начала строительства дома с площадью свыше 500 кв.м, также нужно будет разработать топографическую съемку у геодезиста.

Затем желательно разработать градостроительный расчёт или предпроектные предложения. Для этого необходимо обратиться к архитектору.

Следующим этапом будет обращение в местный отдел архитектуры, для получения документа — Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Несмотря на то, что подачу градостроительного расчета как обязательного документа — отменили, он или предпроектные предложения все же могут понадобится при оформлении градостроительных условий и ограничений.

Теперь необходимо снова обращаться к архитектору, для разработки проекта строительства дома, на основании полученных в отделе архитектуры градостроительных условий и ограничений. Вместе с проектом, понадобятся документы об авторском (выдаются архитектором) и техническом надзоре (выдаются инженером по техническому надзору). 

В заключении, на основании всех вышеуказанных документов, можно заполнить уведомление о начале строительных работ и подать его на регистрацию в архитектурно-строительную инспекцию. При регистрации, присвоенные номер и серия документа будут внесены в Реестр разрешительных документов, в котором фиксируются все новые объекты строительства Украины.

Какие документы нужны для строительства частного дома на своем участке, для установления требований к строительству и регулирования всех процессов в этой сфере?

Необходимо ориентироваться на ключевые документы для строительства дома:

Существует три основных вида целевого назначения земельных участков, которые используются для строительства домов:

Если целевое назначение участка – для дачного строительства, то его владелец,  после того как получит разрешение на строительство на дачном участке, может построить на таком участке жилой дом — для использования в течении года с целью внегородского отдыха. 

На земле под индивидуальное жилое строительство — можно построить дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений. Разница индивидуального жилого и дачного дома, только в категории земельных участков.

На участке для садоводства, его владелец может построить дом для летнего (сезонного) использования, в котором отсутствует жилая площадь, есть только основная и вспомогательная. То есть садовый дом считается нежилым строением, при этом, этот дом  ничем не отличается от индивидуального жилого или дачного, просто в нём нельзя прописываться. 

Правила застройки дачного участка, не отличается от жилого. Можно построить:

Строительство на участке для садоводства, отличается от жилого и дачного, только если в уставе садового товарищества нет определенных ограничений по площади или высотности застройки участка. 

При постройке дома на своем участке, следует выдерживать нормы строительства в частном секторе в Украине, которые определяют условия и ограничения по застройке  территории.

Нормативы по строительству частного дома прописаны в государственных строительных нормах и строительном паспорте (для домов до 500 кв.м.), а также в градостроительных условиях и ограничениях по застройке участка (для домов более 500 кв.м).

На основании документов, выданных отделом архитектуры и градостроительства, в дальнейшем и будет заполнятся уведомление о начале строительных работ на возведение вашего дома.

Что такое ДБН?

Эта украинская аббревиатура расшифровывается как «державнi  будiвельнi норми» (на русском — ГСН, «государственные строительные нормы»). Это нормативные акты, правила застройки земельного участка для ремонтно-строительной отрасли государства и нормы строительства в частном секторе Украины.

Основные ДБНы, которые используются при строительстве домов:

Нормы отступа от границ участка Украина

Каждый объект на участке должен быть расположен в соответствии со строительными, пожарными и санитарными нормами.

Если материал для постройки выбирают самостоятельно, то вопрос сколько отступить от соседского забора регулируют строительные нормы при согласовании с отделом архитектуры. 

Допустимое расстояние от построек до забора — отступ от жилого дома до забора на расстоянии не менее 3 м (в случае реконструкции существующего дома не менее 1 м). Оно должно составлять не менее 5 м, если ограда выходит на проезжую часть, но она не должна выступать за красную линию улицы. Разрешенное правилами расстояние между соседними домами составляет 6-15 м. Почему такой широкий разброс? Он объясняется материалом, из которого построены дома и других построек, а также соблюдением требований органов местного самоуправления и противопожарных норм.

Эти и другие расстояния не строго фиксированы, и могут меняться в сторону увеличения. В каждом регионе свои правила установки ограждающих конструкций. Поэтому правила размещения дома на участке носят рекомендательный характер.

В целом на возможность и срок выдачи разрешения на строительство, могут повлиять некоторые моменты, основными из которых являются:

В случае необходимости, профессиональную помощь на всех этапах оформления дома, Вам окажет сервис по оформлению недвижимости DOZVIL: 

Принято считать, что возведение объектов начинается с закладки фундамента, но с юридической точки зрения это не так. Прежде всего в Украине следует получить разрешение на строительство дома во избежание проблем с государственными инстанциями.

Важные моменты в получении разрешения на строительство дома в Украине:

• Для чего нужно получать разрешение на строительство?
• Куда обращаться?
• Какие есть виды разрешений?
• Нормы при строительстве в Украине
• Какая процедура оформления разрешения на строительство?
• Подготовка документов
• Строительный паспорт
• Что войдет в строительный паспорт, который вы получите?
• По каким причинам могут отказать в выдаче строительного паспорта?
• Сколько стоит разрешение на строительство?
• Присвоение почтового адреса
• Регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Для чего нужно получать разрешение на строительство?

Это важнейший документ, без которого оно невозможно. Иначе возведенный объект – самострой, а это следует из того, что отсутствует разрешение на строительство дома, дающего право начать процесс и выдаваемого в виде уведомления. В таком случае застройщик может столкнуться с такими неприятностями:

• Проблемы, связанные с несоответствием условий постройки с нормами, предусмотренными законодательно, могут возникнуть в процессе ввода объекта в эксплуатацию. Это повлечет не только временные затраты, но и финансовые потери;
• Штраф. В Украине он составляет он 50-100 минимумов доходов граждан, не подлежащих налогообложению. Если коррективы не вносятся, нарушения остаются при повторных проверках, размер штрафа увеличивается до 100-200 минимумов доходов граждан. В случае, когда разрешение на строительство жилого дома так и не получено, но процесс возведения начался, то количество таких минимумов увеличивается до 350, а в некоторых ситуациях может доходить до 3000.

Получать право на возведение здания требуется в таких случаях:

• Строительство нового жилого дома;
• Реконструкция уже имеющейся постройки, если она предполагает вмешательство в инженерные, оградительные, несущие конструкции, изменение формы отдельных помещений или постройки в целом, функционального назначения.

Если документация оформлена корректно с точки зрения Закона, владелец объекта в перспективе получает право отдавать его в наследство, в дар, продавать. При ее отсутствии застройщику будет отказано даже в подведении к постройке коммуникаций – газа, воды, электричества.

Куда обращаться?

Существует специальная инстанция для этих целей, отделения которой работают на местах. Чтобы получить право на выполнение работ, следует обратиться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию. Существуют структурные подразделения этой инстанции на местах – территориальные отделения, исполнительные органы, состоящие в структуре местных советов. Обратиться вы можете также в Центр предоставления административных услуг.

Какие есть виды разрешений?

Классифицируются они в зависимости от того, к какому классу принадлежат постройки. Такие документы бывают двух видов:

• Строительство домов на собственном участке дает разрешение на возведение построек класса СС1. К этой категории разрешительных документов относятся и уведомления, позволяющие размещать складские, офисные помещения, хозяйственные постройки, садовые, дачные, частные жилые объекты, магазины;
• Уведомления, предоставляющие право на сооружение объектов классов СС2, СС3, а именно – промышленных зданий, многоквартирных построек.

НА картинке ниже представлен пример образца такого документа, скачать чистые бланки, вы можете на сайте ГАСИ, перейдя по ссылке.

Нормы при строительстве в Украине

Разрабатываются они таким органом власти как Минрегионбуд и зафиксированы в ДБН (расшифровывается как Державні Будівельні Норми). К нормативным документам, которыми можно руководствоваться, относятся и СНиП (Строительные Нормы и Правила).

Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, рекомендуется выполнять определенные нормы размещения постройки, ее границ. В их описании одним из ориентиров является красная линия, в качестве которой выступает условная граница. Посредством нее отделяется территория постройки от магистралей, проезжей части, других объектов.

Разрешение на строительство индивидуального дома в 

Украине предполагает следование таким нормам размещения сооружения:

• Для соблюдения пожарной безопасности необходимо обеспечить дистанцию между двумя домами, находящимися на соседних земельных участках, в 6-15 м. Зависит она и от того, из какого материала выполнены сооружения, их огнестойкости;
• Расстояние от сооружения до улицы должно быть минимум 3 м по отношению к улице, 5 м по отношению к дороге и красной линии;
• Минимальное расстояние между стеной дома и забором – 1-1,5 м;
• Под хозяйственные постройки рекомендуется выделять территории, уходящие в глубь участка.

Размещение коммуникационных сетей также должно соответствовать определенным рекомендациям:

• В качестве канализации разрешается применять трубы, соединенные с центральным коллектором, а также выгребные ямы;
• Отопление постройки обеспечивается газовым котлом, печью, конвекторами или радиаторами – на усмотрение хозяина. По возможности используется центральная система отопления. Если применяется котел, для него обеспечивается отдельное помещение площадью минимум 5 м2;
• При отсутствии в ванной комнате, туалете достаточной естественной вентиляции (окон, через которые производится проветривание) следует использовать искусственные вентиляционные системы;
• Если для подачи газа используются баллоны, их максимальный объем не может составлять более 12 л, если они находятся в жилом помещении. В противном случае размещать их следует вне таковых, используя специальное металлическое оборудование. В случае подачи газа от центральной магистрали, подводить его следует исключительно со стороны кухни либо котельной;
• Для электроснабжения обычно используются воздушные ЛЭП, но владелец обязан позаботиться о том, чтобы они не стали помехой на проезжей части улицы. Поэтому кабели размещаются на высоте минимум 2,75 при условии отсутствия на ней активного движения. Для оживленных улиц этот показатель составляет минимум 6 м;
• Колодцы, собственные водонасосные станции, скважины – все эти способы водоснабжения разрешены, если нет возможности подключения к центральной системе.

Какая процедура оформления разрешения на строительство?

Ранее она была несколько сложнее, чем сейчас – после внесения изменений в Законодательство. В настоящее время, согласно Законодательству, этот процесс происходит по упрощенной системе. Это значит, что получение разрешения на строительство дома требует обращения в местное отделение архитектурно-строительной инспекции, уведомив инстанцию о своем намерении возвести постройку. В ответ на это она выдает уведомление о праве на выполнение работ.

Перед тем как получить разрешение на строительство дома, выполняются два важных шага:

• Первым делом оформляются документы, дающие право собственности на землю. В качестве таковых выступают:
  • договор суперфиция,
  • Свидетельство о праве собственности,
  • Госакт,
  • Выписка из реестра недвижимого имущества.

Разрешение на строительство дома на участке предполагает, что последнему предварительно присваивается кадастровый номер, зафиксированный в Государственном реестре недвижимости. Оформлением документов занимается нотариус либо госрегистратор;

• Вторым этапом выступает получение строительного паспорта, который выступает основанием для подачи уведомления о планировании возведения сооружения. Разрешение на строительство дачного дома, коттеджа, жилого, садового объектов, хозяйственных построек, размещаемых в любой местности, населенном пункте – хоть в Киеве, хоть за городом, в областях – требует того, чтобы предварительно получить стройпаспорт;
• Когда эти и другие документы на разрешение строительства дома готовы, их нужно передать в соответствующую инстанцию и дождаться уведомления, дающего право на совершение работ.

Подготовка документов

С их списком следует ознакомиться заранее во избежание потери времени на сбор. Чтобы получить разрешение на строительство жилого частного дома, подготовьте и подайте в инспекцию такие документы, если площадь строения составляет менее 500 м2 (с 2019 года):

• Паспорт, ИНН владельца земельного участка. Если совладельцев более одного, то потребуются документы каждого из них;
• Бумаги, подтверждающие право собственности на участок;
• Стройпаспорт.

Разрешение на строительство дачного, жилого дома площадью более 500 м2 и имеющего два этажа может потребовать наличия дополнительных документов:

• Описание градостроительных условий застройки;
• Документы по техническому надзору;
• Индивидуальный проект;
• При необходимости предоставляются документы, подготовленные генеральным подрядчиком.

Строительный паспорт

Еще один важный документ, без которого застройка может не состояться. Необходимость его получения обозначена Законом Украины, а именно – статьей 27 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности». Им регламентируются требования к расположению, возведению сооружений домов, гаражей, садовых, хозяйственных построек площадью не более 500 м2 и не выше двух этажей (мансардный этаж не учитывается).

Стройпаспорт оформляется, чтобы появилась возможность осуществить строительство дома на собственном участке, разрешение при этом требуется независимо от того, выполняется оно в черте городов, сел или на территории дачных, садовых кооперативов (товариществ).

Для его получения нет необходимости получать условия и ограничения в виде отдельного документа. Обратиться за ним вы можете в ЦНАП либо местное отделение инспекции градостроительства и архитектуры.

Оформление его выполняется по предоставлению таких документов:

• Заявление;
• Правоустанавливающие документы на участок;
• Эскиз застройки;
• Проект (если он есть);
• Согласие всех совладельцев участка на возведение объекта, которое имеет нотариальное заверение.

Что войдет в строительный паспорт, который вы получите?

Этим документом, согласно ЗУ, разрешается заменить проект возведения постройки площадью, не превышающей 500 м2 и не выше 2-х этажей (мансарда не учитывается). Им определяются требования к возведению, размещению сооружений – дома, колодца, гаража, хозпостроек, летней кухни, котельной, бани и т. д.

Несмотря на то что наличие проекта желательно в таких случаях, но он не обязателен, поскольку есть возможность заменить его стройпаспортом. Он является подтверждением того, что планируемая постройка соответствует государственным нормам, поэтому выступает основанием для того, чтобы получить разрешение на строительство дома на собственном участке.

В строительный паспорт входит:

• Документация, предъявленная вами;
• Схема застройки территории с указанием места размещения объекта, красных линий, подъездов, с обозначением дистанций построек друг от друга, по отношению к улице и коммуникациям;
• Памятка с обозначением рекомендаций, касающихся норм и правил возведения сооружений.

По каким причинам могут отказать в выдаче строительного паспорта?

Снизить риски этого поможет предварительное ознакомление с тем, какие на то бывают основания. Учитывая то, как оформить разрешение на строительство дома, особенности процедуры, получить уведомление о праве начала работ без стройпаспорта в Украине невозможно. Есть ряд причин, по которым бывает отказ в его выдаче:

• Отсутствие генерального плана участка;
• Наличие ограничений застройки территории;
• Нарушение норм процесса;
• Не удастся получить стройпаспорт, если на земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы;
• Территория должна соответствовать целевому назначению, в противном случае в выдаче паспорта откажут.

Если речь идет о том, чтобы получить разрешение на строительство на построенный дом и имеется в виду сначала его возведение под ключ, а потом получение документов, то в этом случае могут возникнуть проблемы. Исключение составляют ситуации, когда производится реконструкция существующего объекта, но и для этого требуется оформление соответствующей документации.

Сколько стоит разрешение на строительство?

Это уведомление выдается не бесплатно. Цена может варьироваться от 8000 грн. (в областях) до 22000 грн. (в Киеве). Помимо месторасположения участка, на нее могут влиять и другие факторы:

• Площадь территории;
• Вид работ – реконструкция имеющегося объекта или постройка нового;
• Количество этажей;
• Сложность процесса, в том числе инженерно-проектировочного.

Сколько стоит разрешение на строительство дома, может зависеть и от иных условий:

• Производится возведение по паспорту или проекту;
• Есть ли у земельного участка кадастровый номер, зафиксированный в выписке из Госреестра, Госкадастра;
• Наличие или отсутствие ограничений и условий застройки.

Присвоение почтового адреса

Занимается данным вопросом местный совет. Чтобы присвоить объекту почтовый адрес, нужно предоставить в инстанцию пакет необходимой документации:

• Заявление;
• ИНН, паспорт (копии);
• Документ о праве собственности на участок (копия);
• Подтверждение ввода объекта в эксплуатацию (копия документа);
• Копия техпаспорта;
• Если возведение постройки осуществляется на дачном (или садовом) участке, нужна справка из соответствующего товарищества (кооператива).

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Это завершающий этап возведения постройки. Время, которое занимает эта процедура, составляет 2-7 рабочих дней, а осуществляют ее нотариусы (частные либо государственные регистраторы). Если выполнялось строительство жилого дома на участке, с целью обретения права собственности на него потребуются подать такие документы:

• Паспорт владельца (или владельцев), его (их) ИНН (копии);
• Если совладельцев несколько, потребуется их письменное заявление, касающееся распределения их долей;
• Документ, содержащий кадастровый номер постройки;
• Выписка, подтверждающая почтовый адрес недвижимого имущества;
• Техпаспорт;
• Документ о введении объекта в эксплуатацию.

После регистрации владелец получает у нотариуса Выписку из Реестра, подтверждающую его право собственности. Информация о нем регистрируется в общем Реестре, поэтому проверить правильность оформления, его наличие вы можете у любого нотариуса.

Возведение постройки – поэтапный процесс, который потребует не только времени. Иногда мало знать, где получить разрешение на строительство дома, ознакомиться со списком нужных бумаг, поэтому не всегда удается справиться с процессом самостоятельно. Часто для этого требуется рука мастера, имеющего опыт в стройке, составлении документации, владеющего необходимыми технологиями. Помогать в нем вам могут и юристы. Прибегать ли к услугам таких специалистов, выбирать вам, но во многих случаях они помогают избежать лишних денежных затрат, потери времени, многих других проблем, которые возникают на разных этапах возведения.