Как построить дом на затопляемой земле

Проблема паводка особенно актуальна для Якутии. Органами государственной власти ежегодно проводятся работы по установлению зон затопления и подтопления в границах населенных пунктов в целях определения территорий и объектов, которым угрожает половодье, для недопущения причинения вреда жизни и здоровью граждан и минимизации имущественных потерь от данного природного явления.

Как следует из пункта 16 статьи 1 Водного Кодекса РФ, затопление и подтопление являются одними из форм негативного воздействия вод на территории и объекты. Разница между затоплением и подтоплением состоит в том, что подтопление территории происходит за счёт поднятия из-под земли грунтовых вод, а затопление — из-за разлива рек, озер, выпадения осадков. Зоны затопления и подтопления считаются установленными со дня внесения сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости.

У граждан и юридических лиц часто возникает вопрос, можно ли осуществлять реконструкцию уже имеющихся строений, строительство новых домов в данных зонах.

Ответ на этот вопрос дается в ч.6 ст.67.1 Водного кодекса РФ, согласно которой с момента внесения границ Зон затопления, подтопления в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельных участков, расположенных в ней, устанавливается ряд запретов. Так, в таких зонах запрещено:

— размещать новые населенные пункты и осуществлять строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;

— использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;

— размещать кладбища, скотомогильники, объекты размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты хранения и захоронения радиоактивных отходов;

— осуществлять авиационные меры по борьбе с вредными организмами.

Таким образом, для строительства домов, реконструкции уже имеющихся необходимо обеспечить их инженерную защиту, препятствующую их затоплению.

Возможные решения по инженерной защите территории и объектов капстроительства от затопления содержит Свод правил СП 116.13330.2012 «СНиП 22-02-2003. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003 (утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30 июня 2012 г. номер 274). Решения должны быть предусмотрены проектной документацией объекта капитального строительства. Без мероприятий по инженерной защите разрешение на строительство или реконструкцию домов, расположенных в зонах затопления, не может быть выдано уполномоченными органами.

Зоны подтопления (затопления) на территории Верхнеколымского района с июля 2019 года установлены в отношении двух населенных пунктов: п.Зырянка и с.Верхнеколымск. При этом в зону подтопления (затопления) подпадает большая часть поселка Зырянка и 100 процентов территории села Верхнеколымск.

Узнать, попадает ли Ваш земельный участок или дом в границы данных зон, можно посредством государственного открытого сервиса – публичной кадастровой карты.

В настоящее время органами местного самоуправления данных населенных пунктов по мерам прокурорского реагирования осуществляется внесение изменений в Генеральные планы и правила землепользования и застройки в целях отображения зон затопления и подтопления в данных документах, а также в целях дальнейшего планирования и осуществления хозяйственной деятельности с учетом введенных ограничений.

Н.Е.КАЛИНИН,

прокурор Верхнеколымского района,

юрист первого класса.

Автор Сергей Зайцев. октябрь 2013
Катастрофическое наводнение на Дальнем Востоке спало, местные жители подсчитывают полученный ущерб, а власти, как региональные, так и федеральные, думают, как предотвратить повторение событий.
Министр регионального развития РФ Игорь Слюняев среди причин огромного понесённого ущерба назвал отсутствие в постсоветский период должного внимания к содержанию противопаводковых дамб, а также застройку территорий в зоне возможных подтоплений. «Чрезвычайно важно, чтобы в зоне возможных подтоплений не появлялось новых зданий и сооружений. Нельзя строить там, куда может прийти вода.
Это работа региональных и местных властей, и кстати, этого же требует Градостроительный кодекс Российской Федерации», — заявил министр.
Глава Минрегиона определённо прав. Так, после наводнения будет кардинально пересмотрен генеральный план застройки населённых пунктов Хабаровского края. «Исходя из сегодняшних уровней, мы будем пересматривать всю дальнейшую доктрину застройки и все генеральные планы поселений корректировать, чтобы в зоне возможного подтопления ничего не было или велась подсыпка до отметок незатопления», — подчеркнул начальник управления архитектуры и проектных работ краевого минстроя Александр Селеменев. В свою очередь депутаты Госдумы выступили с законопроектом об усиление ответственности за застройку территорий в зонах затопления (подтопления).
С одной стороны, инициативы правильные. Но с другой, встаёт вопрос о том, как это будет реализовано на практике, в конкретных регионах, которые регулярно страдают или могут пострадать от паводков. Люди издревле селились по берегам рек и крупных водоёмов, рассуждая просто: «Где вода, там жизнь».
Сегодня, несмотря на все запреты градостроительных регламентов, жить возле воды — модно и престижно. Возводя строения на берегу реки, люди практически не задумываются о возможном наводнении и его последствиях. В итоге по берегам рек и озёр вырастают целые коттеджные посёлки.
Озвучивать точные цифры незаконной застройки в зоне затопления наводнением по стране вряд ли возьмётся какое-нибудь официальное ведомство. Если мы скажем, что незаконная застройка в зоне периодического затопления наводнением существует в каждом регионе, мы, скорее всего, окажемся правы.

Взять, к примеру, бассейн Нижней Волги. Там застройка давно приобрела массовый характер, и застроенной коттеджами оказалась вся пойма. В итоге Волжско-Камский каскад ГЭС сильно ограничен в возможности пропуска больших объёмов воды, ведь в таком случае эти незаконные постройки могут быть затоплены, а следовательно, водохранилища не могут максимально эффективно бороться с наводнениями. Но рано или поздно большое наводнение придёт, и все строения в опасной зоне будут затоплены.

Точный масштаб незаконной застройки в конкретных регионах становится известен тогда, когда начинается подсчёт ущерба, а пострадавшие ждут его возмещения — естественно, за счёт государства. О том, что возможных последствий можно было бы и избежать, выбрав более безопасное место для строительства, пострадавшие предпочитают не думать. В таком случае их главный аргумент: «Мы здесь 20 лет жили, и ничего не было».

Однако, как отмечают учёные, это заблуждение. Территория может затапливаться с периодичностью раз в 100 лет, при этом большая вода может приходить и несколько лет подряд. По этой причине уже много лет существуют строительные нормы и правила, запрещающие капитальное строительство на землях, затопляемых 1 раз в 100 лет и чаще, без адекватных инженерных защит. Если бы эти требования выполнялись в том же Хабаровском крае, ущерб от наводнения этого года был бы намного меньшим.

Действующими законами предусмотрена административная ответственность хозяев «самостроя», а в отдельных случаях по решению суда может быть осуществлён снос незаконно построенных объектов за счёт собственника. Однако вряд ли такие радикальные меры решат проблемы с незаконной застройкой в зонах периодического затопления в масштабах всей страны. По мнению некоторых экспертов, выходом из сложившейся ситуации может стать обязательное страхование построек, возведённых ниже уровня затопления паводком с вероятностью один раз в 100 лет (как это сделано, например, в США). И в таком случае страховая компания будет решать, какой коэффициент применить. В то же время необходимо добиться, чтобы по каждому водоёму уровень возможного затопления был определён специалистами и нанесён на карты и официально опубликован, а в идеальном случае — размечен на местности. Только в этом случае люди будут осознавать, что живут (или собираются жить) в зоне реального риска, и действовать с учётом этого.

Со своей стороны, региональным властям, ответственным за планирование развития территорий, стоит более внимательно отнестись к ситуации и по возможности ужесточить ограничения строительства жилых домов и других сооружений в зонах, подверженных паводкам, и на примыкающих к ним территориях. Как отмечают в Минрегионразвития РФ, «необходимо установление специальных режимов осуществления хозяйственной и иной деятельности, а также определения порядка компенсации возможного ущерба от вредного воздействия вод на периодически затопляемых территориях на основе их зонирования по степени риска затопления, подтопления и иного негативного воздействия вод». В этих целях ведомство направило губернаторам рекомендации об ограничительных мерах при планировании строительства в зонах возможного затопления и подтопления.

Остаётся надеяться, что печальные события последних лет, наконец, станут толчком к реальному решению этой застарелой проблемы.