Как построить дом начиная с разрешения на строительство

Добрый день, дорогие подписчики. Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии). Картинок не будет, только важная информация.

Статью про получение разрешения на строительство объекта капитального строительства (склад, цех, магазин и т.д.) можно почитать перейдя по этой ссылке.

Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома необходимо получить разрешение на строительство.

В августе 2018 года законодатели приняли изменения в Градостроительный кодекс и разрешение на строительство для индивидуального жилого дома называется теперь «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке», если коротко — «Уведомление о соответствии» (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.

Надо сразу сказать, что получение нового разрешения — «Уведомления о соответствии», так же как и раньше, строго обязательно. И хоть, называется оно теперь «Уведомление», но это совсем не значит, что достаточно уведомить администрацию о начале строительства и строй что хочешь, как многие решили, потому что где-то слышали, что разрешение на строительство отменили. На самом деле, если Вы не получили от администрации «Уведомление о соответствии планируемого строительства», но приступили к строительству, то Вы занимаетесь незаконным строительством. А это может выйти Вам сразу несколькими проблемами.

В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы, то Вас все равно заставят оформить и получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.

Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы, например, сделали отступ от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода высокого давления, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что в этом случае, получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, а в самом плохом случае, могут и потребовать снести.

В общем, разрешение на строительство индивидуального жилого дома не отменили. Его нужно получать также как и раньше, только теперь оно называется по-другому — «Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс или садового дома».

Порядок такой: собственник земельного участка готовит по утвержденной форме и подает в районную администрацию «Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс или садового дома». Подать Уведомление можно самостоятельно через портал госуслуг или с нашей помощью. Мы можем подготовить правильное Уведомление и подать его за Вас. Срок ответа администрации — 7 дней. Подробнее по этой ссылке.

Администрация рассматривает полученное уведомление. Если уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть разрешение, только после этого можно начинать строиться.

Исключение составляют только дома, построенные до августа 2018 года, на земельных участках с видом разрешенного использования: «для ведения садоводства», «для садоводства», «для дачного строительства, такие дома можно оформить до 1 марта 2021 года по упрощенному порядку — «дачной амнистии», без получения уведомления. Для участков с видом разрешенного использования «ИЖС» и «ЛПХ» получать уведомление обязательно.

Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушение градостроительных норм, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить так нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.

Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.

Наиболее частая причина для получения отказа — попадание земельного участка в приаэродромную территорию какого-либо аэродрома. В Московской области несколько аэродромов и вокруг каждого из них Воздушным кодексом РФ установлена зона с особыми условиями использования территории — приаэродромная территория, на которой любое строительство, даже одноэтажного частного дома, должно быть согласовано с собственником аэродрома или с Росавиацией. Радиус приаэродромной территории — 30 км от контрольной точки аэродрома.

Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.

Сделать согласование строительства с аэродромом не трудно. Главное правильно подготовить заявление с расчетом координат дома в авиационной системе ПЗ.90-11, с высотными отметками и приложить две схемы: схему расположения объекта на карте Московской области в М1:500000 и схему объекта в плане с указанием размеров. Такой комплект документов мы готовим в течение 1 дня. Подать можно самостоятельно через портал госуслуг или с нашей помощью. Срок согласования строительства с аэродромом — 30 дней. На моей памяти отказов в согласовании ни разу не было. Подробнее по этой ссылке.

Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая занимает 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.

Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить уже гораздо сложнее.

Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.

Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.

Например, охранная зона газопровода, нефтепровода, электросетей, высоковольтных линий, железнодорожных путей, автомобильных дорог, санитарно-защитная зона предприятий, кладбищ, скотомогильников и т.д. Если рядом с земельным участком расположено что-то подобное, то надо очень внимательно отнестись к покупке такого участка и обязательно его проверить перед покупкой. Подробнее о проверке участка.

Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит. Еще и могут потребовать снести за свой счет.

Просто удивительно, как много человек может создать сам себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний. Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.

Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.

Самая распространенная ошибка частных застройщиков — не соблюдение 3-х метровых отступов от границ участка до стен дома. Уже сколько на эту тему написано-переписано и все равно встречаются собственники, которые делают круглые глаза и восклицают — а что надо было отступать 3 метра??? Да, надо было отступать 3 метра. А еще, надо было хотя бы посоветоваться с архитектором или юристом по недвижимости перед тем как тратить миллионы на стройку.

Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и совсем невозможно.

Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.

Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.

Дело в том, что в каждом поселении есть утвержденные правила ПЗЗ — правила землепользования и застройки, то есть, строгие регламенты, что и как можно строить на земельном участке, какого размера и с какими отступами от границ участка. Почти во всех ПЗЗ содержится норма об обязательном отступе от границ участка для жилого дома — 3 метра, для хозпостроек — 1 метр. Отступ от фасадной границы участка (там где дорога) для всех построек — 5 метров, исключение может быть только для гаража. Гараж воротами может стоять по границе участка, но это допускается не везде, надо смотреть ПЗЗ конкретно Вашего поселения.

Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.

И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее техническая ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.

А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.

То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.

Следующая ошибка — превышение максимально разрешенных параметров строительства. В градостроительном кодексе записано, что индивидуальный жилой дом может иметь высоту не более 20 метров и иметь надземных этажей не более чем три. То есть, можно еще иметь подземный этаж (подвал). Итого максимально получается: подвальный этаж, первый этаж, второй этаж, третий этаж. Мансарда, кстати, считается за полноценный этаж. Поэтому если Вы строите дом в четыре надземных этажа, Вы его в стандартном порядке не узаконите.

Помимо количества этажей, в Московской области строго регламентируется процент застройки — как правило, не более 40% от площади участка. То есть, пятно застройки которое занимает на земле Ваш дом, не должно быть более 40% от всей площади участка.

В городе Москве очень жестко регламентируется коэффициент плотности застройки — почти везде 0,4, очень редко 0,5 — 0,6. Плотность застройки, это отношение суммарной габаритной площади всех надземных этажей к площади земельного участка. То есть, плотность застройки считается с учетом габаритных размеров всех надземных этажей, а не только первого, как в Московской области. Поэтому на одном и том же по размеру участке в Московской области можно построить гораздо больший по площади дом, чем в городе Москве.

Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.

Вывод такой: разрешение на строительство индивидуального жилого дома — Уведомление о соответствии планируемого строительства — надо получать обязательно. И получать его надо перед началом строительства, а не после. А еще перед покупкой участка его надо обязательно проверить на ограничения строительства. Это убережет Вас от многих дорогих ошибок.

Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию «Регистратор».

Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.

Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.

Статью про получение разрешения на строительство объекта капитального строительства (склад, цех, магазин и т.д.) можно почитать перейдя по этой ссылке.

Подписывайтесь на мой канал Яндекс-Дзен, если было интересно.

Переходите на мой сайт — https://registrator-dom.ru/razreshenie

Чепурной Алексей , руководитель компании «Регистратор».