Как построить дом не нарушая законов
Справка «РГ»: Как, не нарушая закона, построить дом
Эхо от поселка «Речник» отозвалось страхом по всем дачным поселкам. Так кому и чего бояться?
Люди, которые смотрят на экскаваторы и судебных приставов на развалинах того, что вчера было домом, задают себе вопрос, а не постигнет ли их та же судьба.
Ведь «Речник» оказался не одиноким исключением из правил. На днях стало известно, что в Московской области снесут дачный поселок «Ягодка-1». Дачный кооператив с таким названием расположен в селе Иславское Одинцовского района Подмосковья. Московский областной суд вынес постановление о сносе садовых домов в кооперативе. По данным прокуратуры, коттеджи были самовольно построены в охранной зоне газопровода. В прокуратуре корреспонденту «РГ» заявили, что члены кооператива в нарушение проекта застройки возвели жилые и хозяйственные строения в непосредственной близости от газопровода. «Необходимого согласования с предприятием газового хозяйства, в аренде которого находится газопровод, садоводами получено не было.»
По решению суда, дачникам надлежит снести дома в трехмесячный срок.
Но почему так происходит: новые дома идут под бульдозер? Причин несколько: то земля чужая, то строительство самовольное. Кроме «Ягодки» есть еще построенный без разрешений поселок таунхаусов Бачурино в Ленинском районе Подмосковья. Его Верховный суд РФ предписал арестовать.
Что случилось с поселком Бачурино? Там на земельных участках площадью 7,5 га, собственницей которых является одна гражданка, без разрешений на возведение домов велось строительство. Даму привлекли к административной ответственности, но она продолжала вести масштабную рекламную кампанию, призывая граждан покупать дома в деревне Бачурино. Московский областной суд наложил арест на этот поселок, а Верховный суд РФ оставил это решение без изменений.
1Так как, не нарушая закона, построить дом?
Для строительства дома необходима в первую очередь земля. И не просто земля, а отведенный для этой цели земельный участок. Свободно строить свой домик можно на участке, разрешенное использование которого обозначено как «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), или на некоторых участках, выделенных «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ).
Для ведения личного подсобного хозяйства можно использовать земельный участок в черте поселений и земельный участок за чертой поселений. На приусадебном земельном участке можно построить практически все: жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения. А вот полевой земельный участок можно использовать исключительно для производства сельхозпродукции. На таком участке нельзя построить свой коттедж или индивидуальный жилой дом.
2Если земля предназначена под дачное хозяйство, то какие возможны варианты?
Есть дачные участки, на которых можно построить жилой дом, прописаться и жить в нем без каких-либо ограничений, а есть дачные участки, на которых не разрешено строительство дома, но можно построить «жилое строение». В отличие от жилого дома, в жилом строении нельзя зарегистрироваться по месту жительства.
Хотя все не так однозначно. Многие помнят состоявшееся судебное заседание Конституционного суда, который решил вопрос с «пропиской» в пользу дачников. Напомним, что если на дачном или садовом участке построено жилое строение, то прописаться в нем можно при условии, что данное строение будет признано пригодным для круглогодичного проживания. Только в этом случае можно требовать от властей поселения прописать вас на дачном или садовом участке.
3Как получить разрешение на строительство?
Чтобы построиться, нужен важный документ — разрешение на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. И дающее застройщику право вести строительство, реконструкцию объектов капстроительства, а также их капитальный ремонт. Это разрешение надо получать в органах местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как правило, этим вопросом ведает отдел архитектуры.
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Даже если вы продадите участок другому, срок действия разрешения на строительство сохраняется. Все разговоры о том, что сейчас действует дачная амнистия и не надо никаких разрешений, неверны.
4Когда выдача разрешения на строительство не требуется?
Оно не нужно для строительства гаража на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с предпринимательством. Не нужно разрешение для строительства на участке, который выделили для садоводства, дачного хозяйства. Не надо бумажек и для строительства, реконструкции объектов некапитального строительства — киосков, навесов и других, для строений и сооружений вспомогательного использования. А еще обойдутся без разрешений изменения объектов капстроительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные части и не превышают размеры разрешенного строительства.
5 Неужели принцип «Мой дом — моя крепость» уже устарел? Так что такое самострой?
Законным владельцем не может быть лицо, осуществившее самовольную постройку. Последствия признания постройки самовольной заключаются в том, что такое недвижимое имущество, во-первых, не является объектом права собственности и любые сделки с ним ничтожны и, во-вторых, оно подлежит сносу.
6 Кто никогда не станет хозяином дома?
Для этого достаточно наличия хотя бы одного из следующих оснований: земельный участок не был отведен для целей создания недвижимого имущества. Строительство любого объекта допускается лишь когда застройщик — собственник или арендатор земельного участка. А еще должно быть соблюдено такое условие — возведение объекта должно соответствовать категории участка земли.
Не будет хозяином тот, кто построил дом с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
7 Дом построили давно и без получения необходимых разрешений. И что теперь делать?
Для строительства по общему правилу требуется получить разрешение. Жилые дома не являются исключением из этого правила. А вот для строительства дачи разрешение не требуется. Вместе с тем, само по себе разрешение на строительство еще не гарантирует соблюдение при строительстве всех норм.
Процедура
Кто сможет узаконить самострой?
Допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что человеку, который строился, будет выделен земельный участок под возведенным строением.
Для объектов, не являющихся жилыми домами, достаточно будет заполнить декларацию, с подробным описанием дачи, гаража или иного вспомогательного строения, представить документы на земельный участок и на основании заявления зарегистрировать право собственности без каких-либо строительных разрешений и оценок бюро технической инвентаризации.
Однако для регистрации жилых домов необходимо получение технического описания БТИ и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Кто крайний в очереди на «законный» самострой?
На самовольную постройку право собственности могут приобрести только граждане, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок.
Право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без серьезных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. И если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Каковы денежные санкции за самовольные строения?
В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав устанавливает должнику срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований и уведомляет должника о принудительном исполнении по истечении данного срока . А еще пристав сообщает о взыскании с него исполнительского сбора — своего рода санкции, размер которой равняется 5 тысячам рублей.
По истечении срока судебный пристав-исполнитель составляет соответствующий акт. И в случае неисполнения должником требований применяются следующие меры административного воздействия: наложение административного штрафа, от 30 до 50 тысяч рублей.
Неисполнение требования в срок, вновь установленный судебным приставом уже после административного штрафа, увеличивает сумму от 50 до 70 тысяч рублей.
Источник
Постройки на дачном участке по правилам
Многие владельцы частного участка решаются благоустроить свой надел. Важно знать все нюансы, как правильно строить на своем участке, чтобы избежать судебных процессов и сноса построек. Законодательство постоянно меняется. Все важные требования к дачному строительству, новые требования законодательства мы собрали в этой статье.
Содержание
- Документы, подтверждающие право собственности на участок
- Строительные нормы и правила
- Виды построек на участке
- Требования к строительству дома
- Хозяйственные постройки
- Строительство забора
- Расстояние между объектами
- Определение расстояния между объектами из разных материалов
- Положение дома относительно других объектов
- Соседи и их права
- Требования к инженерным коммуникациям
В 2019 году в законодательство относительно строительства дач были внесены некоторые изменения. Владельцы земельных участков принимают решение о возведении дач, коттеджей, жилых домов, хозяйственных построек. Все объекты должны быть построены в соответствии с действующим законодательством. Следует начать с рассмотрения документов, подтверждающих право выполнить строительство на земельном наделе.
Документы, подтверждающие право собственности на участок
Прежде чем приступать к строительству дома, хозяйственных построек или иных объектов, важно убедиться, что у вас есть право собственности на участок. Имеют право согласно ЗК РФ (ст. 26), возводить здания, сооружения люди, у которых есть один из следующих документов:
- дарственная;
- договор купли-продажи земли или участка с постройками;
- переуступка прав на земельный участок;
- договор мены.
Если вы владеете договором об аренде или ренте земельного участка, предварительной купчей, вы не имеете права вести строительство на этом участке. Убедившись, что у вас есть право возводить здания, сооружения на конкретном участке, следует приступать к планированию этого процесса.
Строительные нормы и правила
Прежде чем приступать к непосредственному строительству, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами. Этот процесс для СНТ регламентирует СНиП 30-02-97 с изменениями 2019 года. Дело в том, что на своем участке, который не имеет соседей, не находится в пределах товарищества, собственник может строить здания и сооружения на любом расстоянии. Но требования к застройкам повышаются, если участок находится в рамках СНТ или иного объединения.
Согласно действующего законодательства, существует 2 типа земель. Строительство допускается на садовых участках. В доме, построенном на такой земле, можно прописаться. Огороднические участки не предполагают строительство жилого дома. Здесь можно возводить лишь хозяйственные объекты.
Виды построек на участке
Согласно СНиП 30-02-97, собственник участка от 6 соток имеет право построить следующие постройки:
- Жилое здание (коттедж, дом).
- Уличный туалет.
- Хозяйственные сооружения (гараж, сарай, баня, летняя кухня и прочее).
- Компостная яма.
Участок огораживают забором, к которому также выдвигают особые требования. При создании проекта строительства часто берут за основу планировку соседних участков.
Требования к строительству дома
В 2019 году по жилищным нормам здание должно соответствовать ряду требований. Основные нормы, выдвигаемые к строительству дома на садовом участке:
- состоит не более чем из 3 этажей;
- высота здания не может превышать 20 м;
- площадь дачного или жилого дома не ограничена;
- если здание имеет общую площадь до 500 м кв., местные власти уведомляют о планах и о завершении строительства;
- если квадратура превышает 500 м кв., разрабатывается проект, проводится экспертиза, а после завершения строительства объект вводится в эксплуатацию.
Дом не должен состоять из блок-секций, квартир. Спальня должна быть не менее 8 м кв., а общая комната – 12 м кв. Ванна по площади составляет от 1,8 м кв., а туалет – от 0,96 м. Коридоры не должны быть уже 90 см, а прихожая в ширину – не менее 1,8 м. Основной этаж должен иметь высоту не менее 2,5 м, а цокольный – от 2 м. Минимальная высота мансарды составляет 2,3 м.
Хозяйственные постройки
Внутри участка, принадлежащего одному собственнику, хозяйственные постройки размещают по усмотрению хозяев. Но учитываются требования по расположению сооружений по отношению к соседним участкам.
Габариты хозяйственных построек выбирают в соответствии с их назначением и особенностями эксплуатации. При строительстве погреба, подвала, высота помещения составляет не меньше 2 м в высоту.
Строительство забора
В СНиП 30-02-97 с изменениями 2019 года обозначены требования к строительству забора. Высота ограждения участка составляет 1,5 м. Это оговорено в СП 53.13330.2011 (п. 6.2). Также здесь указано, что между соседними участками ограждение должно быть выполнено из сетки-рабицы. Эти требования выдвигает законодательство, если соседи не согласовывают между собой особенности ограждения.
Если обе стороны согласны, забор может быть любым. Он может быть глухим, произвольной высоты. Но свое согласие соседям нужно выразить в письменной форме. Документ заверяется у представителей администрации СНТ.
Если с какой-то стороны к участку подходит водоем, овраг, обрыв, забор с этой стороны можно не ставить. Но в целях безопасности все же следует оградить подобные объекты. Копать ров для обозначения границ запрещено.
Между проезжей частью, улицей также строится забор высотой 1,5 м. Если хозяева хотят поставить любое другое ограждение, кроме сетки-рабицы, это согласовывают с администрацией СНТ на собрании участников.
Стоит отметить, что в некоторых регионах требования также отличаются. Поэтому важно изучить нормы законодательства, действующие в данной области. Стоит учесть, что от красной линии от дороги забор должен отстоять на расстояние 5 м, от красной линии до проезда – 3 м.
Расстояние между объектами
Важно соблюдать правильное расстояние между постройками. Это определяется рядом факторов. Подобные нормативы обусловлены требованиями к безопасности в процессе эксплуатации земельного участка.
Определение расстояния между объектами из разных материалов
СНиП 30-02-97 требует, чтобы соблюдались определенные требования при выборе расстояния между объектами. Если дом построен из невозгораемых материалов (бетон, камень, кирпич) расстояние от него до построек составляет:
- негорючие материалы – 6 м;
- из негорючих материалов, но с перекрытиями из дерева – 8 м;
- от деревянных сооружений – 10 м.
Если дом возведен из негорючих материалов, но внутри есть деревянные перекрытия, расстояния от других построек составляет:
- из негорючих материалов – 8 м;
- с деревянными перекрытиями – 10 м;
- деревянная постройка – 12 м.
Для домов из возгораемых материалов существуют другие требования. Они должны отстоять от сооружений и зданий на расстоянии:
- из камня или бетона – 10 м;
- с перекрытиями из дерева – 12 м;
- из возгораемых материалов – 15 м.
Соблюдение этих требований гарантирует, что при возникновении пожара огонь не перекинется на соседние строения.
Положение дома относительно других объектов
При разработке плана участка нужно соблюдать следующие требования:
- От дома до забора должно быть не менее 3 м.
- Жилое здание должно находиться на удалении от лесного массива на расстоянии минимум 15 м.
- Постройки, в которых содержится скот, птица, находятся на расстоянии 4 м от ограждения участка.
- От дома соседей уличный туалет находится на расстоянии минимум 12 м. От уборной до бани, сауны должно быть от 8 м и более.
- Кустарники находятся от забора соседей на расстоянии не меньше 1 м. Если это невысокие деревья, они отстоят от ограждения на 2 м, а высокие, плодовые деревья – на 4 м.
- Хозяйственные постройки находятся от границы участка минимум на 4 м. Скат кровли должен быть направлен так, чтобы не происходило подтопление.
- От дома до уличного душа, туалета, бани расстояние составляет 8 м.
- От скважины (колодца) до компостной ямы (туалета) расстояние составляет минимум 8 м.
При создании фундамента жилой постройки важно соблюдать расстояние до инженерных коммуникаций. До водопровода и канализации расстояние составляет 5 м. От тоннелей, каналов фундамент отстоит минимум на 2 м. Любые кабели от него проходят на удалении не менее 60 см.
Соседи и их права
В ГК РФ (ст. 263 п. 1) предусмотрены права собственника участка. Они могут строить сооружения и жилые здания, сносить ветхие или ненужные постройки, делать перестройку и прочее. Но при этом они должны учитывать, что с их участком граничит другой земельный надел. Все действия, которые будут проведены собственниками, должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, СНиП, СанПиН. Это оговорено в ст. 42 ЗК РФ.
Стоит учесть, что даже незначительные нарушения этих норм приводят к обязанности снести или перенести объект за счет средств собственника. В некоторых случаях законом предусматривается полное изъятие участка у собственника. Здания и сооружения должны быть построены на земле собственника. При этом они не должны мешать соседям. Если здание является небезопасным, построено не в соответствии с установленными нормами, о его сносе принимает решение суд. Администрация СНТ не в праве выносить подобное решение.
Соседи имеют право подать в суд, если их права были нарушены неправильным строительством любых объектов на участке. Это регламентировано ст. 304 ГК РФ. Отстоять свои права можно только в том случае, если все требования СНиПов, СП, прочих нормативов были соблюдены. Если нарушения есть, следует договориться с соседями. Выплатив компенсацию, можно заключить соглашение и заверить его в соответствующих органах. В противном случае придется сносить неправильно расположенный объект за свои средства.
Все объекты самостроя необходимо легализировать. Если они не соответствуют установленным требованиям, суд дает собственнику время исправить эти несоответствия (от полугода до 3 лет). Снести объект только из-за того, что участок неправильно размежеван, не смогут.
Требования к инженерным коммуникациям
Одним из важных вопросов в процессе дачного строительства является правильное расположение инженерных коммуникаций. Они могут быть автономными или централизованными.
Для учета электричества счетчик устанавливается внутри жилого помещения. Прибор учета воды также ставят в помещении. Если обустраивается автономная система водоснабжения, требования по ее организации указаны в СанПиН 4.1.4.1110.
Если централизованное отопление не подведено к дому, собственник обустраивает систему обогрева самостоятельно. Устанавливается котел, печь, радиаторы или иные подходящие устройства. В этом случае придерживаются инструкции по их установке, о вводе в эксплуатацию, предусмотренную производителем. Размещение отопительных приборов также регламентировано требованиями СанПиН.
В котельной высота потолка составляет не менее 2,5 м. Объем помещения минимально составляет 15 м куб. Здесь обязательно устанавливается вытяжка, окно.
Если централизованный газопровод отсутствует, применяется топливо в баллонах. Для кухни максимально допустимая емкость его составляет 12 л. Если же требуется эксплуатация установки с большим литражом, обустраивается специальная пристройка. Она располагается на расстоянии минимум 5 м от входной двери жилого дома. Пристройку возводят со стороны глухой стены дома.
Источник