Как построить дом правовой вопрос

Переезжая на ПМЖ за город, человек часто не готов к тому, что его свободная жизнь на земле будет регламентироваться сотнями законов, постановлений, нормативных актов и т.д. Часто владелец загородного дома не может получить какие-то услуги и преференции и тратит ненужные деньги просто потому, что не знает своих прав.

Мы постараемся восполнить этот пробел: на вопросы, которые часто возникают у людей, выбравших жизнь за городом, отвечает юрист Василий Гуцев (Ярославль).

— Как прописаться в СНТ и какие документы нужны? Как прописаться, если у участка нет адреса, и какие еще трудности возможны? Что делать в случае отказа ФМС на регистрацию – куда обращаться дальше? Может ли отсутствие домовой книги быть препятствием при регистрации?

Это связано с тем, что постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П и от 30 июня 2011 г. № 13-П признан несоответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3) абзац второй статьи 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». А именно – та часть, где исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, для регистрации нужны:

1. заявление;
2. паспорт (документ, удостоверяющий личность);
3. документы, подтверждающие право на жилой дом (может потребоваться подтверждение пригодности жилого строения для постоянного проживания).

В реальности ситуация сложнее, органы ФМС на местах могут выдвигать дополнительные требования, которые, впрочем, не являются законными. Например, может потребоваться присвоение дому (а не участку) адреса – это делает администрация поселения. Если изначально дому по декларации был присвоен адрес участка, придется после получения постановления о присвоении адреса вносить изменения в ГКН и ЕГРП.

Аналогичная ситуация и с домовой книгой. Её отсутствие не является законным основанием для отказа, но… бывает проще купить домовую книгу за 30-50 рублей.

В случае отказа ФМС есть, как всегда, два пути: в суд или в вышестоящие органы и прокуратуру.

Никто не мешает использовать оба варианта одновременно, но зачастую оспаривание отказа ФМС в суде оказывается более быстрым и эффективным способом.

Вопрос регистрации в СНТ подробно рассмотрен в теме «Регистрация (прописка) в СНТ/ДНТ». Своим опытом регистрации в СНТ на FORUM HOUSE поделились Shine (история регистрации в СНТ от Shine), Amina08 (история регистрации в СНТ от Amina08) Тёмавеч (история регистрации в СНТ от Тёмавеч) и много кто еще.

— Как оформить дом, построенный без разрешения на строительство (купили участок со старым домом, снесли и построили новый).

Если старый дом стоит на кадастровом учете, и на него было зарегистрировано право собственности, то для начала стоит зарегистрировать факт сноса этого дома. Это несложно, достаточно вызвать кадастрового инженера, который составит соответствующий акт, и на основании этого акта уже можно будет снять дом с кадастрового учета.

Иногда по ряду причин бывает выгодно преподнести новое строительство как реконструкцию старого дома. В этом случае, однако, теряется возможность оформления дома по дачной амнистии (если дело происходит на землях ИЖС или ЛПХ).

О некоторых нюансах, которые возникают при сносе старого дома со строительством на его месте нового можно прочитать в теме «Слом старого дома, постройка нового».

Если дом построен на землях с ВРИ «садоводство» или «для дачного хозяйства», то достаточно декларации, которая подается в Росреестр. Если же дом построен на землях населенных пунктов с ВРИ ИЖС или ЛПХ, то потребуется сперва поставить объект на кадастровый учет, для чего нужно заказать у любого кадастрового инженера технический план.

Узнать об особенностях и возможных «подводных камнях» этой процедуры можно в теме «Регистрация дома на землях ЛПХ, ИЖС». При этом не стоит забывать, что по нашему законодательству дом, построенный на землях ИЖС (ЛПХ) без получения разрешения на строительство, является самовольной постройкой, даже несмотря на регистрацию права собственности, а значит, может быть снесен при наличии для того веских оснований. Учитывая стоимость дома, предусмотрительные застройщики получают градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство. Хотя по закону эти процедуры совсем не сложны, на практике, как это у нас обычно и бывает, свою правоту нередко приходится доказывать «с боем». Об этом пользователи форума рассказывают в темах «И в сотый раз про градостроительный план – 4» и «Разрешение на строительство – 3».

Дом, построенный на землях ИЖС (ЛПХ) без получения разрешения на строительство, является самовольной постройкой, даже несмотря на регистрацию права собственности.

Если дом построен на землях с ВРИ «садоводство» или «для дачного хозяйства», то достаточно декларации, которая подается в Росреестр. Если же дом построен на землях населенных пунктов с ВРИ ИЖС или ЛПХ, то потребуется сперва поставить объект на кадастровый учет, для чего нужно заказать у любого кадастрового инженера технический план.

— Можно ли использовать материнский капитал для переделки дачного дома под ПМЖ (дом – дача в СНТ)?

Есть, однако, обходной путь: можно попробовать получить материнский капитал не на строительство (реконструкцию) дома, а на компенсацию уже понесенных затрат на реконструкцию дома. В этом случае суды могут встать и на сторону граждан. Об одном таком случае рассказывает doxtor02 в теме «Материнский капитал на строительство», да и по мнению Пенсионного фонда, в этом случае потребуется только акт проведения работ по реконструкции объекта ИЖС.

— Что нужно, чтобы построить дом за счет материнского капитала, есть ли какие-то требования к строительной организации (в частности, должно ли у них быть СРО)? Как должна быть оформлена земля – СНТ, ИЖС, ЛПХ?

Начнем с того, что категория земель и вид разрешенного использования напрямую не влияют на получение материнского капитала. Однако есть косвенное влияние: для использования материнского капитала нужно разрешение на строительство дома. Поскольку в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для строительства (реконструкции) на землях с видом разрешенного использования «для садоводства» или «для дачного хозяйства» разрешение на строительство не требуется, то органы власти обычно отказывают в выдаче разрешений в таких случаях.

Поэтому желающие получить материнский капитал для строительства на землях «для садоводства», скорее всего, столкнутся с трудностями, которые придется преодолевать в суде. Впрочем, это в большей степени актуально для желающих получить деньги под будущее строительство. Тем, кто уже после регистрации права собственности на жилой дом хочет получить компенсацию расходов на строительство дома, разрешение на строительство не требуется. Главное – чтобы право было зарегистрировано именно на жилой дом.

1.  документ, подтверждающий право на земельный участок и оформленный на владельца сертификата или его супруга;
2. разрешение на строительство, выданное владельцу сертификата или его супругу;
3.  нотариально оформленное обязательство об оформлении в общую собственность жилого помещения;
4.  справка о реквизитах банковского счета;
5.  договор строительного подряда (если строительство ведется с привлечением строительной организации) или документ, подтверждающий проведение основных работ по строительству дома (такой документ выдает орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство).

Закон предполагает два варианта строительства дома: с привлечением строительной организации или без привлечения. Если строить своими силами, без привлечения строительной организации, то материнский капитал получают в два этапа: до 50% можно получить перед началом строительства, остаток материнского капитала можно получить не ранее чем через 6 месяцев, предоставив доказательства выполнения основных работ по строительству дома (монтаж фундамента, возведение стен и кровли). Если же строить с привлечением строительной организации, то материнский капитал можно получить сразу в полной сумме.

Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862) не установлены какие-то требования к строительным организациям, которые привлекаются для строительства дома, в том числе не предусмотрена возможность отказа в случае, если подрядчик не состоит в СРО.

Нарушение подрядчиком законодательства (в данном случае – градостроительного), является основанием для привлечения к ответственности подрядчика, но никак не заказчика.

Основной нормативный документ, который следует изучить: «Правила технологического присоединения… утвержденные Постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12.2004 г. в редакции Постановления Правительства РФ № 219 от 13.03.2015 г.». Что делать, чтобы получить технологическое подключение с марта 2015 года, обсуждают в теме «Жизнь налаживается? Постановление от 13 марта 2015 г. № 219».

Если сетевая организация отказывает «индивидуалу» в подключении, придется бороться – или в суде, или в антимонопольной службе. Как это делать, подробно рассказано в темах «Порядок действий индивидуала для получения ТП к СО и заключения прямого договора энергоснабжения» и «FAQ ПП334. Взаимодействие с ФАС».

— Можно ли держать на даче скотину (свинью, корову, коз), птицу и пчел?— Этот вопрос отдан на усмотрение органам местного самоуправления, так что нужно смотреть, что принято местной властью в каждом конкретном случае. Также на региональном уровне могут быть приняты региональные нормативы, устанавливающие требования к размещению хозяйственных построек. При этом не стоит забывать, что, помимо этих правил, существуют санитарные и ветеринарно-санитарные нормы и правила, которые также следует соблюдать. Установить факт нарушения санитарных норм и правил могут сотрудники Роспотребнадзора.

На FORUM HOUSE собраны публикации и топики на тему загородной инфраструктуры (на что можно рассчитывать, за что стоит бороться, как это сделать). Посмотрите видео о том, как построить загородный дом за малые средства и сжатые сроки. Если вы давно мечтаете о переезде, но пока не можете воплотить свою мечту в жизнь, посмотрите видео о том, как переделать городскую квартиру в избу из лафета.