Как построить дом с окончанием

«Мы строили, строили и, наконец, построили!» А что дальше? Как юридически грамотно оформить завершение строительства, чтобы стать полноправным хозяином дома? С 2018 года правила ввода в эксплуатацию частных загородных домов изменились. Разберем «на пальцах» новые порядки с экспертами компании «Земельный юрист» и попробуем обозначить все проблемные места.

Порядок согласования индивидуального строительства

Сразу оговоримся, речь пойдет о строительстве исключительно дачных домов. Это все те строения, что используются для круглогодичного или сезонного проживания людей и располагаются на землях с назначением: под садоводство, подсобное хозяйство или индивидуальное строительство (СНТ, ДНП, ЛПХ, ИЖС). В нормативных актах такие постройки поименованы как жилые или садовые дома. Причем закон предъявляет и к тем и к другим совершенно одинаковые требования. Все остальные разновидности терминов (садовый домик, жилое строение и т. д.) более официально не используются.

Строительство дома начинается с получения разрешения. Такой документ как РНС для возведения загородного коттеджа теперь получать не требуется. Частный застройщик направляет в местную администрацию Уведомление о планируемом строительстве (документ установленной формы). Чиновники проверяют, насколько будущие строительные работы соответствуют требованиям закона и по итогам рассмотрения согласуют (не согласуют) стройку.

Что интересно

Если застройщик направит Уведомление в уполномоченный орган, но не получит ответ в течение 7 дней — строительство считается согласованным. Молчание — знак согласия. Правило интересное, но провокационное: если к моменту окончания строительства выяснится, что такая деятельность противоречит нормам закона, то построенный дом придется снести. Чтобы хоть как-то возместить убытки, причиненные такой халатностью чиновников, потребуется обратиться в суд, доказать вину должностного лица и потребовать возмещения за счет местной казны.

Окончание стройки — процесс не менее формализованный, чем начало. По завершении строительных работ застройщику дается месяц, чтобы направить в местную администрацию еще один стандартный документ — Уведомление об окончании стройки. К нему в обязательном порядке прилагается Технический план на здание. Чиновники проверяют допустимость размещения построенного объекта на данном земельном участке, а также его соответствие всем градостроительным, техническим и санитарно-гигиеническим требованиям и выдают Уведомление о соответствии (несоответствии).

Следующий этап — постановка дома, как объекта недвижимости, на учет в кадастре и регистрация прав собственника в Росреестре (внесение сведений в базу ЕГРН).

Конец истории, если не вдаваться в детали. Но мы копнем глубже.

Проблемы с окончанием строительства

Итак, правила согласования индивидуального строительства изменились, теперь:

• вместо РНС — Уведомление о начале стройки;
• вместо Акта ввода — Технический план дома;
• вместо разрешения на ввод дома в эксплуатацию — Уведомление о соответствии строительства.

Но жить легче не стало. Самый большой камень преткновения на пути регистрации построенного дома — это Технический план на строение. Чтобы дом был поставлен на учет как жилой объект, он должен соответствовать определенным параметрам:

• по площади (не более 1,5 тыс. кв. м);
• по высоте (до 20 м и не более 3 этажей);
• по пригодности для проживания (установлены требования к толщине стен, высоте потолков, количеству окон и т. д.).

Такой документ (Технический план) может быть составлен только кадастровым инженером. Это специалист с соответствующим уровнем квалификации, который является действующим участником саморегулируемой организации, имеет аттестат, печать и подтвержденную цифровую подпись (чтобы подавать документы в Росреестр с использованием электронных порталов). Причем инженер может действовать как частный специалист, так и работать в кадастровой палате. Так вот к чему это «разделение» приводит.

Застройщик привлекает рандомно выбранного (как правило, того, что дешевле) кадастрового инженера к работе над объектом, тот составляет Техплан, а чиновники документ «бракуют». Как результат, оформить дом невозможно. Обнаруживаются самые разнообразные проблемы:

• координаты характерных точек дома после проведения наружного обмера оказываются за пределами указанного земельного участка (дом «выползает» на соседние участки и т. д.);
• после перестройки дома (проведения реконструкции) обнаруживается серьезная разница в обмерах (было – стало);
• неграмотно определяется количество этажей в доме, соотносятся жилые и нежилые площади, др.

Вот как быть, если «ваш» кадастровый инженер считает цоколь — подвалом, мансарду — чердаком, а сотрудники кадастровой палаты наоборот? От такой головной боли никто не застрахован. Совет можно дать только один — привлекайте к делу только опытных, проверенных кадастровых инженеров, которые покажут гарантированный результат, а не будут набивать на вас руку. С таким специалистом в суде будет гораздо легче отстоять свою правду.

Еще один пласт проблем — это согласование строительства со всеми, с кем только можно. Помимо местной администрации к этому процессу может привлекаться любое ведомство, уполномоченное регулировать хозяйственную деятельность в пределах определенной территории. Пожалуй, объясним на конкретных примерах.

· 30 км вокруг аэропорта — это приаэродромная территория, поделенная на несколько зон с различным правовым статусом (где-то вообще строить нельзя, где-то можно, но с ограничениями). Ответственными органами назначены: Росавиация (для гражданских аэропортов) и Минобороны (для аэродромов совместного базирования). Именно эти ведомства согласуют строительство частных домов на приаэродромной территории (районы Домодедово, Шереметьево и др.).

· Чтобы добиться такого согласования, потребуется для начала провести исследования на предмет уровня излучения и шума, загрязнения грунта и воздуха, после чего получить положительные заключение СанПина и Роспотребнадзора.

· Если все этапы согласования будут пройдены успешно, то можно направлять Уведомление об окончании строительства. Дополнительно нужно будет подготовить градостроительный план и схему отступов от границ участка, которые в других случаях не требуется прилагать к уведомлению.

Помимо приаэродромных территорий закон устанавливает также особо охраняемые зоны для исторических и культурных памятников, водных объектов, линий электропередач и т. д. Таким образом, один земельный участок может оказаться сразу в 2 или 3 охранных зонах, что превратит согласование строительства в сложнейший квест. Причем уровень будет тем сложнее, чем позднее требуется представить результаты такого согласования. Сравните сами: одно дело «бегать» по инстанциям до начала строительства и совсем другое — на этапе оформления построенного дома.

Подводим итоги

В теории процесс оформления построенного дома весьма прост: зовем кадастрового инженера, получаем Технический план, готовим Уведомление об окончании строительных работ, если нужно — прикладываем согласования и иные документы. Вуаля, дом поставлен на учет, права собственника зарегистрированы. Жизнь добавляет в этот процесс свои краски, не всегда радостные.

Чтобы не споткнуться на финишной прямой, рекомендуем тщательно проверять документы до направления чиновникам. Если будут выявлены какие-либо несоответствия — оперативно принимать меры (изготовить новый техплан, добыть нужные справки и заключения специалистов). Действовать нужно решительно и со знанием дела. Если случай запущен — придется параллельно готовиться к судебному противостоянию.

Запомните, дом без документов — это не дом, а недостроенный объект, который может быть признан самостроем. Не теряйте времени, заручитесь поддержкой профессионала.

После приобретения надела земли у хозяев, планирующих постройку дома, появляется множество вопросов. Каковы дальнейшие действия, и что является первоочередным? На эти вопросы вы найдете ответ в этой статье.

При строительстве частного дома соблюдайте следующий порядок действий:

• Получение разрешительной документации на застройку и гос. план земельного участка;
• Проведение геологической и геодезической подготовки;
• Приобретение проекта дома;
• Оформление уведомления о начале строительства, получение технических условий на подключение к коммуникациям.
• Поиск строительной компании; 
• Подготовка участка к строительным работам.

Все этапы вместо займут минимум 87 дней. Поэтому очень важно
правильно спланировать время для каждого из них. Если Вы
хотите, что строители начали работы на участке 1 апреля,
начинайте готовиться к этому сразу после Нового года.

Каждый из этих обязательных пунктов, и последовательность их выполнения и будет рассмотрена ниже. 

1. Получение ГПЗУ 

Обращаться за получением ГПЗУ – градостроительного плана земельного участка — необходимо в территориальные органы власти. Выдача происходит в срок до одного месяца. 

В градостроительном плане будут указаны границы пятна застройки, что станет решающим в определении допустимых размеров будущего дома. Данная информация будет необходима при выборе проекта и при строительстве дома. В случае, если проектируемые габариты дома окажутся больше размеров пятна застройки, указанных в ГПЗУ, не удастся получить разрешение на строительство, и под вопросом окажется оформление документов на уже построенный дом. 

К примеру, в случае, когда по ГПЗУ пятно застройки 9м*11м – проект дома Z13, размеры которого 9,78м*10,38м невозможно расположить, не смотря на то, что надел это позволяет в ряде случаев.

Сколько времени это займет:

Общий срок предоставления государственной услуги ГПЗУ не должен превышать 20 рабочих дней (т. е. 30 календарных).

Но ошибки в исходных документах, несогласованная работа ведомств могут замедлить этот процесс.

2. Проведение геологических и геодезических исследований на участке

Следующий пункт, который необходимо исполнить прежде, чем переходить к выбору проекта дома – это определение геологических параметров грунта купленного участка. Удачное осуществление проекта и строительства коттеджей начинается с геологической разведки участка. 

Геологические показатели определяют, какого типа грунт здесь располагается, рассчитывают степень его промерзания, оценивают, на какой глубине залегают грунтовые воды, просчитывают просадочность почвы под давлением дома, и другие.

Учитывая данные параметры, конструктор адаптирует фундамент под конкретный тип грунта. 

Адаптированный фундамент является одним из самых важных составляющих. Его задача — предотвращение возможного появления трещин стен дома и появление сырости внутри помещения.

Наша компания оказывает в качестве дополнительной услуги адаптацию фундамента.

Уделив геологии должное внимание, Вы сэкономите значительные финансы, которые потребовались бы для капитального ремонта дома. Ошибкой является мнение, что целесообразнее отказаться от геологических исследований в пользу заливки более надежного фундамента. Фундаментные работы одни из наиболее дорогостоящих услуг. Геологический анализ и адаптация фундамента будут стоить значительно меньше, нежели расходы по усилению фундамента на авось. 

Важно понимать, что ни одна уважающая себя компания-застройщик без проведённой гео разведки не приступит к строительству объекта. Только имея на руках такие данные, строители грамотно произведут расчеты, определят толщину подошвы дома, глубину фундамента. А затем рассчитают необходимый объем материалов для возведения фундамента. 

Проведение геодезической съемки

Другая важна информация об участке, которая будет нужна при подготовке проектной документации вашего дома — перепады высот. Ее получают в результате геодезической  (или топографической) съемки.

Благодаря этим данным: 

• определяют наиболее выгодную посадку дома на участке (выбирается место там, где срезать и досыпать грунт нужно будет в наименьших объемах в пределах возможного пятна застройки);
• рассчитывают объем земляных работ. Их наименьший объем из возможных — это экономия вашего бюджета;
• определяют отметку чистого пола в проекте. Таким образом строители будут знать в каком месте участка на какую глубину закладывать фундамент.

То есть на основании данных геодезии создают привязку дома к участку. Подробнее об этом мы рассказали здесь.

Итак, параллельно с геологической съемкой делаем геодезию (или топографию).

Пройдя первый и второй  этапы – получив ГПЗУ, проведя геологию и геодезию – переходим к выбору проекта дома. Благодаря полученным документам выбирая проект: 

1) вы точно определите верные габариты дома, 

2) оформите проектные документы с адаптированным фундаментом, с привязкой к участку.

Сколько времени займет приобретение проекта:

В среднем, пройдет 7 дней от выезда специалистов на участок до получения результатов.

Геологи и геодезисты могут работать параллельно.

3. Выбор проекта дома 

Польза приобретения проекта очевидна.

• Проект с учётом всех требований и пожеланий – это гарантия того, что дом получится таким, каким он был задуман.
• проект будет инструментом контроля действий строительной компании;
• станет основой для составления сметы расходов;
• проектная документация будет гарантией понимания следующими подрядчиками того, что и как строилось предыдущими.
• это экономия времени при строительстве дома;

Таким образом, проектная документация становится точной инструкцией к действиям сотрудников строительной компании. 

Выбор дома – объёмная задача, которую стоит разделить на этапы. 

1. Прежде всего, следует определить количество этажей Вашего будущего дома;

2. Затем сделать список комнат и с их назначением;

3. Исходя из этого, переходим к расчету габаритов будущего дома, учитывая допустимые размеры, указанные в ГПЗУ.

Данные этапы позволят выбрать идеальный дом с учётом ваших финансовых возможностей.

Более подробная информация о выборе проекта дома рассказано здесь. О выборе проекта бюджетного дома – в этой статье.

Прежде, чем приобретать типовой проект, не забудьте сделать заказ адаптации фундамента в проектном бюро, так как подготовка типового проекта происходит, основана на распространенных характеристиках грунта и топографии (или геодезии). Адаптация фундамента будет учитывать не средние параметры, а характеристики грунта на конкретном участке. 

Резюмируя изложенную выше информацию, становится очевидным, что предварительно четко определившись с площадью, количеством этажей, и функциями помещений в доме Вы значительно облегчите себе выбор проекта из множества типовых вариантов. 

Сколько времени это займет:

В среднем наши клиенты проводят на сайте от 14 дней для выбора проекта дома. Если типовая проектная документация готова ( не требует адаптации к СНИПам РФ), следующее время потребуется на:

• адаптацию фундамента — 14 дней.
• СПОЗУ (документ, который обязательно потребуют для оформления строительства в гос. администрации) — 7 дней.
• Доставка проектной документации — 5 дней. 

Итого: минимум 40 дней займет выбор и приобретение проекта дома.

Если проект потребует подготовки прибавьте еще минимум 45 дней (календарных).
Внесение изменений в типовое решение занимает как правило от 14 до 45 дней.

Имея на руках ГПЗУ, результаты геологии и проектную документацию можно переходить к подбору подрядчиков и уведомить гос. администрацию о начале строительства.

4. Оформление уведомления о начале строительства, получение технических условий на подключение к коммуникациям

Только теперь можно заявлять государству, что Вы будете строить дом: у вас уже есть на руках все необходимое для этого. Это бюрократическая процедура, избавит Вас от лишних хлопот, а возможно, и штрафов в будущем, поэтому рекомендуем не откладывать этот вопрос. К тому же, с 2018 года ее упростили: не нужно получать разрешение, нужно просто уведомить гос. администрацию о начале строительства, и если вы не получили письменный отказ в течении 7 дней — можно начинать строить. 

Для этого вместе с заявлением нужно отправить в соответствующий орган власти только 2 документа (иногда три)

1. Выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок.

2.  Схема земельного участка (СПОЗУ). Можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами архитектурного бюро.

3.  В некоторых регионах вас попросят предоставить и Градостроительный план.

Подробнее мы написали об этом здесь.

Еще одна бюрократическая процедура — получить технические условия на подключение к сетям: электрике, газоснабжению, водоснабжению, канализации. В каждом регионе свои особенности, поэтому рассказать: куда бежать и с какими документами не представляется возможным, к сожалению. Но в складчину с соседями это будет выгоднее. В коттеджных городка этим занимается как правило администрация поселка. 

Если не сделать этого сразу, в дальнейшем может оказаться, что, например, выделенной мощности электросети, не хватить на ваши грандиозные планы. А если еще и проведение газа окажется очень дорогим, и придется обогреваться за счет электрики? А дом уже построен…  — очень важно знать об этом заранее. 

Сколько времени это займет:

Выписка из ЕГРН: от 3 до 11 дней (с учетом передачи данных из одного ведомства в другое и обратно).
СПОЗУ: 7 дней.
Подача уведомления: 9 дней.

Итого: до 9 дней нужно чтобы уведомить гос. администрацию о начале строительства, если требуемые для оформления документы у вас уже подготовлены заранее.

5. Выбор строительного подрядчика

Когда проект выбран, на его основе проще объяснить требования и пожелания подрядчику, что будет способствовать взаимопониманию и взаимодействию между вами.

Для Вас нашей компанией было разработано тендерное предложение — это своего рода смета, в которой отсутствует графа с ценами. Это основа для проведения нашими клиентами тендера между возможными исполнителями. Подрядчики самостоятельно оценивают работу и материалы, а заказчик, исходя из результатов, выбирает оптимальный вариант. 

Чтобы не ошибиться при выборе исполнителя, учтите несколько важных моментов:

1. Проанализируйте информацию на сайте фирмы. У каждой серьёзной организации есть сайт-визитка с галереей фото домов и коттеджей, построенных компанией. Снимки должны дать возможность увидеть весь процесс подготовки и строительства, а не только финальный результат. Важная составляющая анализа — отзывы с различных независимых ресурсов. Вызывать доверие должны развернутые мнения клиентов, с подробным пояснением своей оценки. 

2. Не останавливайтесь на онлайн знакомстве. Отправляйтесь в офис фирмы, чтобы увидеть всё своими глазами. Общаясь с сотрудниками, обращайте внимание на гибкость в подходе, и готовность к выполнению всех нестандартных пожеланий по постройке. (Ряд компаний выполняют только шаблонные заказы, и не готовы делать заказчику какие-то уступки).

3. Будучи в офисе, уточните наличие в штате фирмы закупщика и прораба. Отсутствие таких специалистов должно вас насторожить. Ведь серьёзные компании не полагаются лишь на услуги субподрядных организаций. Выясните, как осуществляется контроль над выполнением работы прораба.

4. Отправьтесь на строящийся объект. Не стесняйтесь задавать все, интересующие вопросы. По ответам и всему, что вы увидите, сложится объективная картина качества работ данного застройщика.

5. Не пренебрегайте составлению грамотного договора и подробной сметы.

Данная документация защитит вас и ваши финансы при возникновении спорных моментов. Имея на руках готовых проект дома, Вы быстро просчитаете все необходимые расходы, что в результате сэкономит время и нервы.

Непременно поинтересуйтесь гарантийными обязательствами, которые берёт на себя строительная фирма. Отговорки должны насторожить. Знайте, что компании со значительным опытом работы, дорожат своей репутацией, и без вопросов дают гарантию на качество выполняемых работ на срок от 10 лет.

Основываясь на приведённой выше информации, проще будет сделать объективный выбор исполнителя реализации проекта.

Сколько времени это займет:

Не рекомендуем торопиться в этом вопросе, выделите от 14 дней на выбор строителей 🙂

6. Подготовка участка к строительным работам

На данном этапе, когда собрана и оформлена вся необходимая документация, и выбрана строительная фирма, остаётся финальный, но крайне важный этап – подготовка строительной площадки. 

Подготовкой стоит заняться заблаговременно, чтобы после выбора исполнителя стройки не терять на это драгоценное время.

Что необходимо подготовить:

1. Позаботьтесь, чтобы передвижение строительной техники ничего не затрудняло;

2. Предоставьте работникам техническое помещение для личных нужд, если мобильный вагончик не предоставлен компанией самостоятельно;

3. Подведите к строительной площадке электроэнергию;

4. Пробурите скважину или обеспечьте временный доступ к воде от соседей.

Сколько времени это займет:

Больше всего времени занимает вопрос подведения электричества к участку: 90 дней. Но столь длительное ожидание редко останавливает хозяев в желании побыстрее начать строительство, в большинстве случаев договариваются с соседями, пока службы организуют на участке столб с розетками. 

От 3 дней может занять организация скважины, подъездов, бытовки, если подрядчики для этих работ у вас уже есть.

Завершив подготовку можно приступать к строительству вашего дома!

В данный момент не составит труда найти строительную фирму, но помните, что качество работ — крайне важный фактор, ведь допущенные ошибки не всегда можно устранить и исправить. Выбирая исполнителя, учтите все приведённые в этой статье моменты и после примите взвешенное решение. 

ИТОГО

Давайте подытожим,  вспомнив все необходимые этапы.

1. Получите ГПЗУ. Эта документация позволяет определиться с габаритами дома.

2. Проведите геологические и геодезические исследования, чтобы получить исходные данные для выбора типа фундамента, посадки дома на участок.

3. Выберите проекта дома. Учитывая данные, указанные в ГПЗУ геологии, геодезии закажите проект, соответствующий всем требованиям постройки. 

4. Оформите СПОЗУ и подайте уведомление о начале строительства. Получите технические условия на подключение к сетям коммуникаций.

5. Выберите строительную фирму.

6. Подготовьте строительную площадку до начала строительных работ.

Не нарушайте данную последовательность действий, каждый шаг которой — логическое продолжение предыдущего. Без получения ГПЗУ не будут известны точные размеры дома. Без геологических исследований не будет возможности приступить к строительным работам. 

Некоторые из этапов можно проводить синхронно.

Итого: минимальные затраты по времени на всю подготовку составят
87 дней (календарных). Это возможно если все документы вы
получите и оформите без задержек, быстро определитесь с проектом,
который не потребует изменений, так же оперативно подберете
строительный подряд.

Вся изложенная выше информация поможет вам при постройке дома. 
Будем благодарны, если вы поделитесь своим успешным опытом постройки дома, от приобретения земельного надела и подготовительных работ к непосредственной постройке. Для нас это важно и интересно!