Как построить дом со школами
Социальные обязательства застройщика: с 2021 г. строить школы и сады придется в обязательном порядке
Строить школы, детские сады, дороги и отдельные здания под магазины выгодно для застройщика только тогда, когда расходы на строительство он включает в цену жилья. Сервис «Всем Подряд» разобрался, кто заставляет застройщиков возводить ДОУ и СОШ, как это влияет на цену новостроек и почему с 2021 года все будет по-другому.
Только парковки и ничего кроме
До этого года строить детские сады, школы, больницы застройщики были не обязаны. Единственный элемент благоустройства, который в принципе был обязательным — парковки. Причем, не по одной-две на семью, как многие думают, а по очень скромному коэффициенту. Сколько будет парковок у дома, зависит от региона. Если повезет, это будет примерно 0,5-0,7 машиноместа на одну квартиру. Или 0,25 машиноместа на человека. Чаще — куда меньше: даже в СП 42.13330.2011 застройщику разрешено оставить во дворе или 330 на тысячу человек: то есть совсем мало. Но какое-то количество парковочных мест, может даже в подземном паркинге, у дома точно будет.
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации. На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства. То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание. Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности. И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей. А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья. Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс. В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон. Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов. Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше. Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах. В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области». Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
Источник
С ЧЕГО НАЧАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА: 6 ПЕРВЫХ ШАГОВ
После приобретения надела земли у хозяев, планирующих постройку дома, появляется множество вопросов. Каковы дальнейшие действия, и что является первоочередным? На эти вопросы вы найдете ответ в этой статье.
При строительстве частного дома соблюдайте следующий порядок действий:
- Получение разрешительной документации на застройку и гос. план земельного участка;
- Проведение геологической и геодезической подготовки;
- Приобретение проекта дома;
- Оформление уведомления о начале строительства, получение технических условий на подключение к коммуникациям.
- Поиск строительной компании;
- Подготовка участка к строительным работам.
Все этапы вместо займут минимум 87 дней. Поэтому очень важно
правильно спланировать время для каждого из них. Если Вы
хотите, что строители начали работы на участке 1 апреля,
начинайте готовиться к этому сразу после Нового года.
Каждый из этих обязательных пунктов, и последовательность их выполнения и будет рассмотрена ниже.
1. Получение ГПЗУ
Обращаться за получением ГПЗУ – градостроительного плана земельного участка — необходимо в территориальные органы власти. Выдача происходит в срок до одного месяца.
В градостроительном плане будут указаны границы пятна застройки, что станет решающим в определении допустимых размеров будущего дома. Данная информация будет необходима при выборе проекта и при строительстве дома. В случае, если проектируемые габариты дома окажутся больше размеров пятна застройки, указанных в ГПЗУ, не удастся получить разрешение на строительство, и под вопросом окажется оформление документов на уже построенный дом.
К примеру, в случае, когда по ГПЗУ пятно застройки 9м*11м – проект дома Z13, размеры которого 9,78м*10,38м невозможно расположить, не смотря на то, что надел это позволяет в ряде случаев.
Сколько времени это займет:
Общий срок предоставления государственной услуги ГПЗУ не должен превышать 20 рабочих дней (т. е. 30 календарных).
Но ошибки в исходных документах, несогласованная работа ведомств могут замедлить этот процесс.
2. Проведение геологических и геодезических исследований на участке
Следующий пункт, который необходимо исполнить прежде, чем переходить к выбору проекта дома – это определение геологических параметров грунта купленного участка. Удачное осуществление проекта и строительства коттеджей начинается с геологической разведки участка.
Геологические показатели определяют, какого типа грунт здесь располагается, рассчитывают степень его промерзания, оценивают, на какой глубине залегают грунтовые воды, просчитывают просадочность почвы под давлением дома, и другие.
Учитывая данные параметры, конструктор адаптирует фундамент под конкретный тип грунта.
Адаптированный фундамент является одним из самых важных составляющих. Его задача — предотвращение возможного появления трещин стен дома и появление сырости внутри помещения.
Наша компания оказывает в качестве дополнительной услуги адаптацию фундамента.
Уделив геологии должное внимание, Вы сэкономите значительные финансы, которые потребовались бы для капитального ремонта дома. Ошибкой является мнение, что целесообразнее отказаться от геологических исследований в пользу заливки более надежного фундамента. Фундаментные работы одни из наиболее дорогостоящих услуг. Геологический анализ и адаптация фундамента будут стоить значительно меньше, нежели расходы по усилению фундамента на авось.
Важно понимать, что ни одна уважающая себя компания-застройщик без проведённой гео разведки не приступит к строительству объекта. Только имея на руках такие данные, строители грамотно произведут расчеты, определят толщину подошвы дома, глубину фундамента. А затем рассчитают необходимый объем материалов для возведения фундамента.
Проведение геодезической съемки
Другая важна информация об участке, которая будет нужна при подготовке проектной документации вашего дома — перепады высот. Ее получают в результате геодезической (или топографической) съемки.
Благодаря этим данным:
- определяют наиболее выгодную посадку дома на участке (выбирается место там, где срезать и досыпать грунт нужно будет в наименьших объемах в пределах возможного пятна застройки);
- рассчитывают объем земляных работ. Их наименьший объем из возможных — это экономия вашего бюджета;
- определяют отметку чистого пола в проекте. Таким образом строители будут знать в каком месте участка на какую глубину закладывать фундамент.
То есть на основании данных геодезии создают привязку дома к участку. Подробнее об этом мы рассказали здесь.
Итак, параллельно с геологической съемкой делаем геодезию (или топографию).
Пройдя первый и второй этапы – получив ГПЗУ, проведя геологию и геодезию – переходим к выбору проекта дома. Благодаря полученным документам выбирая проект:
1) вы точно определите верные габариты дома,
2) оформите проектные документы с адаптированным фундаментом, с привязкой к участку.
Сколько времени займет приобретение проекта:
В среднем, пройдет 7 дней от выезда специалистов на участок до получения результатов.
Геологи и геодезисты могут работать параллельно.
3. Выбор проекта дома
Польза приобретения проекта очевидна.
- Проект с учётом всех требований и пожеланий – это гарантия того, что дом получится таким, каким он был задуман.
- проект будет инструментом контроля действий строительной компании;
- станет основой для составления сметы расходов;
- проектная документация будет гарантией понимания следующими подрядчиками того, что и как строилось предыдущими.
- это экономия времени при строительстве дома;
Таким образом, проектная документация становится точной инструкцией к действиям сотрудников строительной компании.
Выбор дома – объёмная задача, которую стоит разделить на этапы.
1. Прежде всего, следует определить количество этажей Вашего будущего дома;
2. Затем сделать список комнат и с их назначением;
3. Исходя из этого, переходим к расчету габаритов будущего дома, учитывая допустимые размеры, указанные в ГПЗУ.
Данные этапы позволят выбрать идеальный дом с учётом ваших финансовых возможностей.
Более подробная информация о выборе проекта дома рассказано здесь. О выборе проекта бюджетного дома – в этой статье.
Прежде, чем приобретать типовой проект, не забудьте сделать заказ адаптации фундамента в проектном бюро, так как подготовка типового проекта происходит, основана на распространенных характеристиках грунта и топографии (или геодезии). Адаптация фундамента будет учитывать не средние параметры, а характеристики грунта на конкретном участке.
Резюмируя изложенную выше информацию, становится очевидным, что предварительно четко определившись с площадью, количеством этажей, и функциями помещений в доме Вы значительно облегчите себе выбор проекта из множества типовых вариантов.
Сколько времени это займет:
В среднем наши клиенты проводят на сайте от 14 дней для выбора проекта дома. Если типовая проектная документация готова ( не требует адаптации к СНИПам РФ), следующее время потребуется на:
- адаптацию фундамента — 14 дней.
- СПОЗУ (документ, который обязательно потребуют для оформления строительства в гос. администрации) — 7 дней.
- Доставка проектной документации — 5 дней.
Итого: минимум 40 дней займет выбор и приобретение проекта дома.
Если проект потребует подготовки прибавьте еще минимум 45 дней (календарных).
Внесение изменений в типовое решение занимает как правило от 14 до 45 дней.
Имея на руках ГПЗУ, результаты геологии и проектную документацию можно переходить к подбору подрядчиков и уведомить гос. администрацию о начале строительства.
4. Оформление уведомления о начале строительства, получение технических условий на подключение к коммуникациям
Только теперь можно заявлять государству, что Вы будете строить дом: у вас уже есть на руках все необходимое для этого. Это бюрократическая процедура, избавит Вас от лишних хлопот, а возможно, и штрафов в будущем, поэтому рекомендуем не откладывать этот вопрос. К тому же, с 2018 года ее упростили: не нужно получать разрешение, нужно просто уведомить гос. администрацию о начале строительства, и если вы не получили письменный отказ в течении 7 дней — можно начинать строить.
Для этого вместе с заявлением нужно отправить в соответствующий орган власти только 2 документа (иногда три)
- Выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок.
2. Схема земельного участка (СПОЗУ). Можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами архитектурного бюро.
3. В некоторых регионах вас попросят предоставить и Градостроительный план.
Подробнее мы написали об этом здесь.
Еще одна бюрократическая процедура — получить технические условия на подключение к сетям: электрике, газоснабжению, водоснабжению, канализации. В каждом регионе свои особенности, поэтому рассказать: куда бежать и с какими документами не представляется возможным, к сожалению. Но в складчину с соседями это будет выгоднее. В коттеджных городка этим занимается как правило администрация поселка.
Если не сделать этого сразу, в дальнейшем может оказаться, что, например, выделенной мощности электросети, не хватить на ваши грандиозные планы. А если еще и проведение газа окажется очень дорогим, и придется обогреваться за счет электрики? А дом уже построен… — очень важно знать об этом заранее.
Сколько времени это займет:
Выписка из ЕГРН: от 3 до 11 дней (с учетом передачи данных из одного ведомства в другое и обратно).
СПОЗУ: 7 дней.
Подача уведомления: 9 дней.
Итого: до 9 дней нужно чтобы уведомить гос. администрацию о начале строительства, если требуемые для оформления документы у вас уже подготовлены заранее.
5. Выбор строительного подрядчика
Когда проект выбран, на его основе проще объяснить требования и пожелания подрядчику, что будет способствовать взаимопониманию и взаимодействию между вами.
Для Вас нашей компанией было разработано тендерное предложение — это своего рода смета, в которой отсутствует графа с ценами. Это основа для проведения нашими клиентами тендера между возможными исполнителями. Подрядчики самостоятельно оценивают работу и материалы, а заказчик, исходя из результатов, выбирает оптимальный вариант.
Чтобы не ошибиться при выборе исполнителя, учтите несколько важных моментов:
1. Проанализируйте информацию на сайте фирмы. У каждой серьёзной организации есть сайт-визитка с галереей фото домов и коттеджей, построенных компанией. Снимки должны дать возможность увидеть весь процесс подготовки и строительства, а не только финальный результат. Важная составляющая анализа — отзывы с различных независимых ресурсов. Вызывать доверие должны развернутые мнения клиентов, с подробным пояснением своей оценки.
2. Не останавливайтесь на онлайн знакомстве. Отправляйтесь в офис фирмы, чтобы увидеть всё своими глазами. Общаясь с сотрудниками, обращайте внимание на гибкость в подходе, и готовность к выполнению всех нестандартных пожеланий по постройке. (Ряд компаний выполняют только шаблонные заказы, и не готовы делать заказчику какие-то уступки).
3. Будучи в офисе, уточните наличие в штате фирмы закупщика и прораба. Отсутствие таких специалистов должно вас насторожить. Ведь серьёзные компании не полагаются лишь на услуги субподрядных организаций. Выясните, как осуществляется контроль над выполнением работы прораба.
4. Отправьтесь на строящийся объект. Не стесняйтесь задавать все, интересующие вопросы. По ответам и всему, что вы увидите, сложится объективная картина качества работ данного застройщика.
5. Не пренебрегайте составлению грамотного договора и подробной сметы.
Данная документация защитит вас и ваши финансы при возникновении спорных моментов. Имея на руках готовых проект дома, Вы быстро просчитаете все необходимые расходы, что в результате сэкономит время и нервы.
Непременно поинтересуйтесь гарантийными обязательствами, которые берёт на себя строительная фирма. Отговорки должны насторожить. Знайте, что компании со значительным опытом работы, дорожат своей репутацией, и без вопросов дают гарантию на качество выполняемых работ на срок от 10 лет.
Основываясь на приведённой выше информации, проще будет сделать объективный выбор исполнителя реализации проекта.
Сколько времени это займет:
Не рекомендуем торопиться в этом вопросе, выделите от 14 дней на выбор строителей 🙂
6. Подготовка участка к строительным работам
На данном этапе, когда собрана и оформлена вся необходимая документация, и выбрана строительная фирма, остаётся финальный, но крайне важный этап – подготовка строительной площадки.
Подготовкой стоит заняться заблаговременно, чтобы после выбора исполнителя стройки не терять на это драгоценное время.
Что необходимо подготовить:
1. Позаботьтесь, чтобы передвижение строительной техники ничего не затрудняло;
2. Предоставьте работникам техническое помещение для личных нужд, если мобильный вагончик не предоставлен компанией самостоятельно;
3. Подведите к строительной площадке электроэнергию;
4. Пробурите скважину или обеспечьте временный доступ к воде от соседей.
Сколько времени это займет:
Больше всего времени занимает вопрос подведения электричества к участку: 90 дней. Но столь длительное ожидание редко останавливает хозяев в желании побыстрее начать строительство, в большинстве случаев договариваются с соседями, пока службы организуют на участке столб с розетками.
От 3 дней может занять организация скважины, подъездов, бытовки, если подрядчики для этих работ у вас уже есть.
Завершив подготовку можно приступать к строительству вашего дома!
В данный момент не составит труда найти строительную фирму, но помните, что качество работ — крайне важный фактор, ведь допущенные ошибки не всегда можно устранить и исправить. Выбирая исполнителя, учтите все приведённые в этой статье моменты и после примите взвешенное решение.
ИТОГО
Давайте подытожим, вспомнив все необходимые этапы.
1. Получите ГПЗУ. Эта документация позволяет определиться с габаритами дома.
2. Проведите геологические и геодезические исследования, чтобы получить исходные данные для выбора типа фундамента, посадки дома на участок.
3. Выберите проекта дома. Учитывая данные, указанные в ГПЗУ геологии, геодезии закажите проект, соответствующий всем требованиям постройки.
4. Оформите СПОЗУ и подайте уведомление о начале строительства. Получите технические условия на подключение к сетям коммуникаций.
5. Выберите строительную фирму.
6. Подготовьте строительную площадку до начала строительных работ.
Не нарушайте данную последовательность действий, каждый шаг которой — логическое продолжение предыдущего. Без получения ГПЗУ не будут известны точные размеры дома. Без геологических исследований не будет возможности приступить к строительным работам.
Некоторые из этапов можно проводить синхронно.
Итого: минимальные затраты по времени на всю подготовку составят
87 дней (календарных). Это возможно если все документы вы
получите и оформите без задержек, быстро определитесь с проектом,
который не потребует изменений, так же оперативно подберете
строительный подряд.
Вся изложенная выше информация поможет вам при постройке дома.
Будем благодарны, если вы поделитесь своим успешным опытом постройки дома, от приобретения земельного надела и подготовительных работ к непосредственной постройке. Для нас это важно и интересно!
Источник