Как построить дом в ясной поляне

Земельный вопрос давно уже лихорадит весь Тульский регион. Некоторые судебные споры так и остались на уровне района. А вот дело с застройкой коттеджами музея-заповедника «Ясная Поляна» обрело широкую огласку.

Еще в августе этого года министр культуры Александр Авдеев направил письма Генпрокурору РФ Юрию Чайке и губернатору Тульской области с требованием не допустить строительство жилых домов на территории бывшей толстовской усадьбы. У Министерства вызвали опасения утвержденные администрацией Щекинского района проекты границ земельных участков для жилищного строительства, затрагивающие территорию охраняемой законом зоны. Напомним, что Авдеев обратился с просьбой пресечь нарушения законодательства РФ об объектах культурного наследия. После этого прокуратура Щекино, по указанию областного прокурора, провела проверку перечисленных фактов.

Оказалось, что в октябре-ноябре 2008 года главой администрации Щекинского района были приняты постановления об утверждении проектов границ трех земельных участков в целях жилищного строительства, в том числе:

1. «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, Головеньковское, д. Грумант примерно 200 м южнее д.17, для комплексного освоения в целях жилищного строительства»;

2. «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, Головеньковское, д. Телятинки, примерно 200 м северо-восточнее д.62, для комплексного строительства»;

3. «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, Головеньковское, д. Телятинки, примерно 250 м севернее д.62, для комплексного освоения жилищного строительства».

— Постановления приняты в нарушение генплана Государственного мемориального и природного заповедника «Музей-Усадьба Л.Н.Толстого «Ясная Поляна», утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР, а также «Положения о государственном мемориальном и природном заповеднике « Музей-Усадьба Л.Н.Толстого «Ясная Поляна», утвержденного приказом Министерства Культуры РСФСР, — рассказали в прокуратуре Тульской области.

При этом администрация Щекинского района ссылалась на поступившие в администрацию информационные письма института «Спецпроектреставрация», Управления по охране культурного наследия Министерства культуры РФ, Департамента культуры Тульской области. Согласно им, земельный участок в районе деревни Телятинки выведен из охранной зоны музея-усадьбы, а проект вывода находится на согласовании принятия Распоряжения Правительством. Однако, начиная с 1995 года и по настоящее время, никаких распоряжений Правительством РФ об изменении статуса охранной зоны «Музей — усадьба» не принималось. Следовательно, юридической силы все информационные письма, а, попросту говоря, «филькины грамоты», не имели.

В адрес главы администрации Щекинского района прокурор Щекино внес представление, в котором потребовал отменить, как незаконные, 3 постановления об утверждении проектов границ трех земельных участков. Суд с этим согласился.

СПРАВКА «КП»

Превращение Ясной Поляны в музей было процессом сложным и длительным. В 1911 году Софья Толстая дважды обращалась к Николаю II с просьбой принять Ясную Поляну под охрану государства, но получила отказ. Было решено назначить вдове писателя пенсию, которая отчасти шла на содержание усадьбы. Толстая всеми силами и средствами старалась хранить Ясную Поляну, оберегая неприкосновенность кабинета и спальни мужа, обстановки всего дома. Ею были сделаны многочисленные записи на предметах быта и фотографиях, при ее участии началось описание личной библиотеки Толстого. Она привела в систему хранившиеся в усадьбе письма и оказывала помощь исследователям, работавшим над биографией писателя. Активное участие в жизни усадьбы принимали дети Толстого: Сергей (автор первого путеводителя по Ясной Поляне, 1914) и Александра.

27 мая 1919 года Народный комиссариат просвещения выдал Александре Толстой Охранную грамоту на Ясную Поляну, в которой удостоверялось, что усадьба и все находящиеся в доме Толстого вещи, имеющие «исключительную культурно-историческую ценность и являющиеся национальным достоянием, находятся под охраной государства»… Постепенно Ясная Поляна превратилась в крупнейший мемориальный и природный музей-заповедник мирового значения.

«Ростовская инвестиционная компания» построила первую авеню коттеджного поселка с уникальным предложением для покупателей недвижимости.

На ростовском рынке малоэтажной недвижимости — новинка. Застройщик коттеджного поселка «Ясная поляна» — «Ростовская инвестиционная компания» (РИК) предлагает горожанам приобрести индивидуальные дома на первой построенной улице. Это будет настоящий широкий бульвар, названный в честь Льва Толстого.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

«Ясная поляна»: купить дом — легко!

Компания «РИК» предлагает готовое жилье в комплексной малоэтажной застройке бизнес-класса.

Предложение можно назвать беспрецедентным хотя бы потому, что, строго говоря, полноценных благоустроенных бульваров в нашем городе практически не существует. В качестве исключения многие рассматривают улицу Пушкинскую. Но и здесь много лет продается разве что дорогое первичное жилье в «высотках». Купить индивидуальный современный дом на Пушкинской невозможно.

А улочки ростовских окраин, наиболее активно застраиваемых малоэтажным жильем, как правило, отличаются своей узостью и слабым благоустройством. Иными словами, перед покупателями жилья стоит дилемма: или жить в качественном «муравейнике» загазованного центра, или своем доме, но в тихой неблагоустроенной глуши.

«Ясная поляна» стала первым коттеджным поселком Ростова, где есть собственный бульвар.

Малоэтажная альтернатива Пушкинской

Приезжающих впечатляет двадцатиметроваяширина первой авеню «Ясной поляны», состоящей из двухэтажных домов. Бульвар Льва Толстого призван стать административным центром коттеджного поселка, его готовность оценивается на 95%. Заселение первых семей запланировано нынешней осенью. Впрочем, для постоянного проживания он практически готов и сегодня.

За прошедшие годы РИК полностью оснастила землю современными коммунальными сетями, прошедшими тестирование. Сейчас здесь завершаются отделочные работы, плюс  активно ведется благоустройство бульвара. В планах компании — установка декоративных фонарей, фонтанов, скульптур, других малых архитектурных форм, клумб, комплексное озеленение.

— Бульвар Льва Толстого станет своего рода малоэтажной мини-Пушкинской
из 18 индивидуальных коттеджей, — рассказывает руководитель службы маркетинга и рекламы Алина Юрченко. — С нынешней осени покупатели смогут здесь проживать постоянно, не чувствуя никакого дискомфорта от строительства, ведущегося по соседству.

А осенью здесь планируется выполнить ландшафтный дизайн, посадив не крохотные саженцы, а молодые деревья. Чтобы клиенты, купившие здесь жилье, не ждали несколько лет, когда же они вырастут.

Известно: в высотных новостройках самой дорогой  в Ростове улицы Пушкинской обычно просят от 100 тыс. рублей за кв. метр. Стоимость продаваемых на бульваре Толстого домов  — около 40 тыс. рублей, что применительно к ростовской конъюнктуре сопоставимо с ценой метра в периферийном жилье эконом-класса. Конечно, коттеджные поселки не строятся
в центре города, но и дома в «Ясной поляне» явно просторней городских квартир.

«Бизнес» или «элит»?

РИК скромно оценивает «Ясную поляну» как «приличный бизнес-класс». Однако присутствующие здесь характеристики элитного жилья дают веский повод отнести его
к категории «премиум». 

НАША СПРАВКА

«Ясная поляна» располагает всеми необходимыми опциями коттеджного поселка бизнес-класса:

Удачная география. «Ясная поляна» расположена неподалеку от гипермаркета «Ашан» с уже сформировавшейся социальной инфраструктурой — на землях поселка Темерницкий, прилегающего к  Северному микрорайону. Из центра Ростова сюда ходит маршрутное такси, добраться в город можно за 10 минут при отсутствии пробок.

▪  Парковки. Строящееся жилье оснащается собственными гаражами
на 1–2 автомобиля, здесь не будет проблем с парковками.

▪  Огороженная территория. По своему инженерному замыслу «Ясная поляна» является закрытым для посторонних круглосуточно охраняемым автономным мини-городом, лежащим на 52 гектарах земли.  

▪ Социальная инфраструктура. Строящийся коттеджный поселок — достаточно крупный и долгосрочный проект. Его реализация разбита на четыре очереди, которые будут вводиться в эксплуатацию до 2020 года. Грандиозность проекта подтверждается объемом запланированной социальной инфраструктуры, характерной для бизнес-класса, с которую включены магазин, кафе, оздоровительный центр, детский клуб, бассейн.

▪ Комфортность проживания. «Ясная поляна» будет управляться некоммерческим партнерством (аналог ТСЖ в многоквартирном доме). Кроме того, с нынешней осени здесь заработает собственная сервисная организация, которая, помимо решения хозяйственных вопросов, начнет предоставлять жильцам первые дополнительные услуги — доставку различных товаров и продуктов из Ростова.

Но и элитные опции
у коттеджного поселка — налицо:

▪  Качественная окружающая среда, которую удастся сформировать за счет масштабности проекта. В отличие от бизнес-класса, элитное жилье не может соседствовать с различными «гетто».

▪ Формирование особой аудитории жильцов. «Ясная поляна» задумана как клубный поселок для семейного проживания, здесь не будет других собственников, способных принести дискомфорт постоянным жильцам. Например, здесь никогда не появятся дачники, которые покупают загородные дома, чтобы устраивать пикники, охотиться, ловить рыбу, скакать на лошадях.

▪ Свойственная элитному жилью просторность. Площадь строящихся в «Ясной поляне» домов начинается от 150 кв. м. Прилегающие земельные участки также обширны — от 7 соток.

▪ Единый архитектурный стиль, который достигается за счет отказа от торговли земельными участками без подряда и путем комплексного дворового благоустройства — наряду с уличным. В противном случае в загородном комплексе воцарилась бы стилистическая анархия.

▪ Бульвар, декоративные фонтаны, обилие других малых форм — элементы уже не бытового комфорта, а эстетической роскоши, также присущие элитному жилью.

▪  Говорящая деталь — названия улиц, носящих исключительно имена великих русских писателей. Жить в элитном доме на переулке Арбузном или Гаечном (названия, свойственные городским окраинам) как-то не солидно.     

Стиль жизни: под сенью Толстого

Считается, что элитное жилье должно быть ориентированным на некую определенную аудиторию близких по духу и психологически совместимых людей. Застройщик взялся реализовать идею клубного малоэтажного комплекса.

— В своих произведениях Лев Толстой воспевает любовь и семью. «Ясная поляна» призвана нести атмосферу любимого дома и предназначена для семейного проживания, — говорит Алина Юрченко. — Сами ассоциации с родовым имением писателя должны быть приятны нашим жильцам. Основное ядро наших покупателей, которое уже сформировалось, — это представители интеллигенции, малого и среднего бизнеса, активные общественные деятели.

Мы подразумеваем открытость и дружелюбие соседей по отношению друг к другу, ведь концепция Ясной поляны предполагает не только единую стилистику архитектуры, но и определенные жизненные ориентиры и нормы поведения у будущих хозяев. Покупатель, для которого принципиально построить массивный замок и обнести его высоким каменным забором, скорее всего, не остановит свой выбор на нашем поселке.

Другой любопытный нюанс — накануне приобретения дома клиент подписывает документ, что согласен с правилами проживания в «Ясной поляне». Причем будущие жильцы их только приветствуют.  Правила должны обеспечить порядок и спокойное проживание в поселке. Например, каждый житель должен следить за чистотой собственного земельного участка, избегать необоснованного шума – не включать музыку после 22:00, не выгуливать собак
на территории детской площадки и т.д.

Островок Ростова 

Еще один принципиальный аспект — в «Ясной поляне» строится жилье именно для постоянного проживания. Поселок практически вплотную прилегает к южной столице и является небольшим его «спальным» островком. Ближайшее соседство с мегаполисом позволит жильцам ежедневно выезжать в город, не теряя с ним социальных и деловых связей.

— Некоторые проекты удаленных от крупных городов России малоэтажных комплексов рассматриваются покупателями как площадки для строительства престижных загородных домов, шикарных дач, — уточняет Алина Юрченко. — Застройщики хотят развивать здесь прежде всего досуговую инфраструктуру: строят пристани для яхт, пляжи, конюшни, бани, охотничьи клубы.  В таких местах хорошо жить в летние месяцы, проводить отпуск, развлекаться в выходные. Мы же ориентированы на тех, кто хочет иметь качественный дом в Ростове и жить в нем изо дня в день.

В прежние времена единственным вариантом для сторонников качественного индивидуального жилья являлось приобретение земельного участка в Ростове с последующим строительством дома. Однако из-за дефицита городских площадей цены способны обескуражить горожан со средними возможностями. Даже на периферии за сотку полноценной земли с сетями обычно просят от миллиона рублей, в обжитых микрорайонах (Вертолетное поле, Новое поселение) — от двух миллионов.

«Ясная поляна» предлагает за меньшие деньги купить просторный современный дом со сформированной вокруг качественной архитектурной средой. При этом к нему выделяются  просторные земельные участки от 7 до 9 соток. Стоимость домов, включая землю, начинается от 6 миллионов рублей, что вполне сопоставимо с ценами на просторные квартиры в ростовских «высотках» бизнес и комфорт-класса.

— Мы взялись построить высококачественный поселок, но цены у нас отнюдь не элитные, — отмечает Алина Юрченко. — Они ориентированы на покупателя индивидуального жилья со средними возможностями, на тех, кто просто может себе позволить жить в хорошем доме. Приобрести полноценную землю в Ростове и построить на ней современное жилье обойдется дороже.

Технологии и архитектура

По своему замыслу «Ясная поляна» представляет собой единый архитектурный ансамбль, выполненный в светлых тонах и идеально вписывающийся в окружающий пейзаж. По стройплощадке гармонично расставлены разные типы коттеджей, со своими площадями
и дизайнерскими решениями. Таким образом, архитектурная панорама имеет единый стиль,
но при этом не напоминает казарменную застройку. На следующих очередях «Ясной поляны» предложение будет более обширным — уже сейчас будущие покупатели высказывают пожелания относительно площадей новых домов. В поселке появятся дома и по 150 кв. м, и по 300. Площади земельных участков, прилегающих к большим домам, также будут увеличены.

Застройщик предлагает две технологии возведения домов: кирпичные дома и дома по канадской технологии — на основе цельного деревянного каркаса.  В данном случае строительный процесс в коттеджном поселке контролируется канадскими фирмами, что исключает возможность нарушения технологии.

В настоящий момент главная улица поселка — Льва Толстого — застроена домами по канадской технологии. Изнутри дома облицовываются гипсокартоном, а снаружи — декоративным клинкерным кирпичом и облицовочной штукатуркой. Вариантов фасадных отделок существует множество, чтобы самый требовательный хозяин нашел дом по вкусу.

На улице Тургеневской идет строительство коттеджей из кирпича. Дома будут облицовываться теми же самыми материалами, что и дома по канадской технологии.

— В «Ясной поляне» у покупателя существует выбор – купить «канадский» дом, самый популярный в странах Европы, готовый под финишную отделку, — комментирует Алина Юрченко. — Его преимущество в том, что стены эффективно «держат» тепло зимой и прохладу летом, быстро прогреваются. Кроме того, если через несколько лет у хозяина возникнет желание обновить фасад или выполнить реконструкцию, он сможет сделать это с наименьшими временными и материальными затратами.

Если дома по канадской технологии выбирает более мобильная и молодая аудитория, видевшая успешное применение технологии в Европе, то дома из кирпича адресованы покупателям более зрелого возраста, верным традициям. Ведь «Ясная поляна» — коттеджный поселок семейного типа, среди ее будущих жильцов есть династии: дети и родители.

Купить и сразу поселиться

Жилье продается в состоянии «под чистовую отделку», будучи полностью оснащенным внутри сантехническими коммуникациями, автономной котельной и бойлером. В каждом доме — гараж на 1–2 автомобиля. Во дворах выполняется комплексное благоустройство: устанавливается декоративный забор, автоматические ворота, наружное освещение, подъезд к дому выкладывается тротуарной плиткой.

Бронирование домов можно осуществлять за полгода до ввода в эксплуатацию. У «Ясной поляны» четкий график строительства объектов, сроки могут быть сдвинуты максимум на один месяц из-за погодных условий. Некоторые застройщики подводят клиентов, поскольку в силу каких-либо сезонных причин у них временно падают продажи. Схема застройки «Ясной поляны» к продажам в принципе не привязана, под нее предусмотрен отдельный бюджет.

— За три месяца до официального завершения коттедж под чистовую отделку уже готов, — говорит Алина Юрченко. — Мы начинаем благоустраивать прилегающую территорию. А этот отрезок времени является оптимальным для производства ремонта внутри дома, покупки мебели. Суть идеи в том, чтобы покупатель мог строго к намеченной дате въехать в свой дом и поселиться.

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора