Как построить дом в общем дворе

Скажите, пожалуйста, возможно ли дать разрешение на постройку частного дома в общем дворе без согласия жильцов дома? Дело в том, что у нас закрытая территория двора, соседи попросили разрешение на возведение хозпостроек, построили дом с отдельным адресом, принимают отдыхающих, заставляя двор машинами. Сейчас мы создали ОСМД, а они всячески нам мешают в приватизации двора.

И еще вопрос: хочу оформить земельный участок под гаражом в аренду. Какой порядок оформления участка?

Татьяна Прилежная, г. Саки.

Владислав Якутин, юрист, по первому вопросу:

«ОСМД должно не только дублировать функции ЖЭКов, но и создавать и обеспечивать для его членов все необходимые условия защиты и реализации прав владельцев помещений.

Согласно части 2 статьи 10 Закона Украины „О приватизации государственного жилищного фонда“, владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир. Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и тому подобное) решается в соответствии с законами Украины, которые определяют правовой режим собственности.

Что касается того, можно ли дать разрешение на постройку частного дома в общем дворе без согласия жильцов, то этого делать нельзя».

Наталья Федорова, юрист, по второму вопросу:

«Прежде чем перейти к процедуре оформления земельного участка, необходимо получить разрешение соответствующего органа о предоставлении земельного участка в аренду. Согласно ст. 16 ЗУ „Об аренде земли“ заключение договора аренды земельного участка по землям государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, который является арендодателем. Для того чтобы получить решение о предоставлении участка, необходимо обратиться в орган, в ведении которого находится желаемый земельный участок, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. При подаче заявления важно указать целевое назначение земельного участка. Если целевое назначение такого участка изменяется, необходимо перед предоставлением его в аренду разработать проект отвода участка. После того как проект отвода согласуется с землепользователем и соответствующими органами, на основании решения местного совета землеустроительными органами готовятся проект договора аренды и приложения к нему, а именно план земельного участка, акт определения границ, кадастровый план, акт приемки-передачи объекта аренды. В договоре аренды должны быть отображены все существенные условия, как предусмотрено ст. 15 Закона Украины „Об аренде земли“.

Помните, после заключения договора аренды он подлежит государственной регистрации».

Связистка КЭТ, «Крымский ТелеграфЪ»,

Материал опубликован в газете «Крымский ТелеграфЪ» № 155 от 4 ноября 2011 года

Здравствуйте. Уважаемая редакция газеты, обращаюсь с наболевшим. У меня с соседкой, гражданкой России, общий двор и вход. Земля в совместной аренде. Соседка начала реконструкцию территории под отдыхающих, и часть моего двора оказалась полностью проходной. Я устала все лето видеть во дворе толпы людей в плавках и купальниках, а в следующем году их будет еще больше. Скажите, имеет ли соседка право возводить в общем дворе деревянные постройки без моего согласия.

г. Судак.

Антон Миркин, адвокат:

«Возьмем вариант первый: если это деревянные сооружения, не связанные фундаментом с землей. В соответствии с временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции № 7/5 от 7 февраля 2002 года, временные сооружения не подлежат регистрации в БТИ. То есть они не являются недвижимостью, потому что не связаны фундаментом. Однако если земельный участок находится в совместном пользовании, и одна из сторон осуществляет на нем строительство, которое препятствует в пользовании земельным участком другому собственнику, то можно обратиться с иском в суд об устранении препятствий. Гражданка России в таком случае будет ответчиком. Предметом этого иска будет: устранение препятствия в пользовании общим земельным участком, находящимся в аренде. Вот предварительная часть иска и решения: «Обязать ответчика устранить препятствие в пользовании земельным участком, расположенным по адресу… путем демонтажа или перенесения временных сооружений (беседки и т. п.) за счет… на расстояние… (к примеру, на два метра влево)». Обращаться нужно в Судакский городской суд АРК.

На основании ст. 27 ЗУ «Об аренде земли» «арендатору обеспечивается защита его прав на арендованный земельный участок наравне с защитой прав собственности на земельный участок согласно закону». Хотя прямо в законодательстве не урегулированы отношения землепользователей одного земельного участка, тем не менее ст. 27 дает возможность однозначно предъявить иск одного землепользователя другому.

Помимо этого, очень важно посмотреть договор аренды земли: как отрегулирован вопрос о строительстве, в том числе о строительстве временных сооружений. Может быть, в договоре арендаторы имеют право на строительство временных сооружений без согласия друг друга.

Второй момент — сооружения, связанные фундаментом с землей. 12 июня 2011 года вступил в силу ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности». Если строительство началось до 12 июня, то по старому закону о планировании застройки территории (ст. 29) нужно было получить «разрешение» на выполнение строительных работ. Если этого сделано не было, это самовольное строительство. После 12 июня необходимо было подать «декларацию» о начале выполнения строительных работ, если нет «разрешения». Если инспекция ГАСК АРК не регистрировала такую «декларацию», это также является самовольным строительством.

Можно обратиться с заявлением в инспекцию ГАСК на основании ст. 41 ЗУ «О градостроительной деятельности», которая дает право инспекции ГАСК выйти на проверку и потребовать документы на землю и разрешения«.

Очень часто возникает ситуация, когда на участке уже есть построенный и зарегистрированный дом, но есть необходимость построить еще один жилой дом. Понятное дело, что если сделать размежевание участка, то проблем никаких не возникнет. А что делать, если нет возможности сделать межевание? Какие могут возникнуть проблемы при строительстве двух жилых домов на одном участке?

Сколько домов можно построить на участке?

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом — молодая семья.

???? Сколько можно строить жилых домов на участке?

Сразу скажем: действующее законодательство никак не регламентирует количество домов на одном участке. Строить можно сколько угодно домов, если позволяет вид разрешенного использования участка и если не нарушаются нормы, установленные в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). А также соблюдены все санитарные и противопожарные правила и учтены права соседей.

Нет никаких ограничений на количество домов на земельном участке

???? Как обстоят дела на практике?

С одной стороны существует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, где четко сказано:

2.1 Разрешенное использование земельного участка для ИЖС: размещение жилого ДОМА (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)… и т.д.

Практически тоже самое и для других видов разрешенного использования земли. Мы видим, что в описании разных видов земельных участков указано на размещение жилого дома в единственном числе. Из-за этого иногда могут возникать сложности с правильным пониманием того, можно ли на одном земельном участке построить два дома. Но как обстоят дела на практике?

А на практике, чаще всего руководствуются нормами по максимальному проценту застройки земельного участка. Именно это имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома на одном участке.

???? Коэффициент плотности застройки земельного участка

О плотности застройки земельного участка сказано в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Плотность застройки — это отношение суммарной площади в габаритах наружных стен жилых домов и всех зарегистрированных на участке капитальных строений к площади земельного участка.

В разных районах и для разных участков показатель плотности застройки может быть разным и варьироваться от 20% до 100%. Для среднестатистического дачника или владельца загородного дома (с участками 6-12 соток) можно ориентироваться на цифру 40%. То есть чаще всего разрешено застраивать до 40% от площади земельного участка.

Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

В таблице указано:
Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ)
Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС)
Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома)
Значения в скобках — для коттеджной застройки.

???? Может ли быть два адреса на одном участке?

Постановление о присвоении адреса жилому дому — обязательная процедура, необходимая каждому собственнику. Для присвоения почтового адреса домам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об установлении (изменении) адреса. Они издадут постановление и внесут сведения в Федеральную информационную адресную систему (ФИАС).

Никаких проблем при этом возникнуть не должно. Так как каждое капитальное строение должно иметь уникальный адрес, то одному дому присвоят простой номер, а второму с литерой «А» или со строением «1».

Можно присвоить разные почтовые адреса домам на одном земельном участке

???? Что в итоге?

Строить два и больше жилых дома на одном участке МОЖНО, если соблюсти при этом все пожарные, санитарные нормы и не превысить разрешенную максимальную плотность застройки.

Стройте сколько угодно домов на одном участке с соблюдением норм и правил

Автор: Profi
https://sazhaemistroim.ru/post/125

Если вам понравилась эта статья, то можно смело ставить лайк и поделиться статьей с друзьями! Это поможет нам узнать, какие темы вам интересны, и о чем нам лучше писать в дальнейшем.

Задавайте свои вопросы в комментариях и делитесь впечатлениями. Ваша реакция очень важна для нас!

Подписывайтесь на наш канал САЖАЕМ И СТРОИМ на Яндекс Дзене, чтобы не пропустить новые публикации.

Подпишитесь на нас в соцсетях:
Telegram
Одноклассники
Вконтакте
Facebook
Youtube

116 юристов
готовы ответить сейчас

Ответ за 15 минут

• Объясняем, что делать,
  без сложных терминов

• Общаемся по Telegram
  и WhatsApp

• Оценим вашу ситуацию бесплатно