Как построить дом в португалии
Инвестиции в строительство в Португалии.
В 2010 году всем семейством (папа, мама и сынуля 7 лет) уехали на Мадейру, получили ВНЖ по бизнесу – открыли ресторан (был опыт в РФ). Через полгода ресторан продали – рентабельность мизерная, головной боли много + полное отсутствие свободного времени. В процессе ресторанной деятельности занялся туризмом – катал по острову русскоязычных клиентов. Далее этот бизнес (туризм) стал основным. Открыли компанию, купили лицензию, обязательную туристическую страховку и необходимый автомобиль. Бизнес прекрасно развивался. О туристической деятельности и о возможности получить ВНЖ по бизнесу в этой сфере — есть ролики на моем канале в YouTube. Работа с русскоязычными туристами привела к недвижимости – людей интересовал вопрос цен, возможности приобретения, португальское законодательство в этой области и т.д. Занялись изучением законодательства, налогообложения, всевозможных льгот для инвесторов. Связи среди специалистов в секторе недвижимости позволили получить доступ к информации первого уровня – кто, по какой цене и по какой причине продает старый дом в Фуншале (столице острова). Параллельно набивали «собственные шишки» градостроительным кодексом, земельным законодательством. Обживали архитектурные отделы муниципалитетов, кадастровую палату, регистрационный центр. Определенный опыт был в Калужской области при покупке и «выделении в натуре» земельных паев. Хочу сказать, что российская бюрократия в своей изощренности сильно отстает от португальской.
От реконструкции перешли к новому строительству.
Плюсы реконструкции:
— Возможность обойтись без согласования проекта, если не выходить за границы имеемых стен и крыши дома – уменьшение сроков реализации проекта.
— При наличии доступа к первичной информации об объекте, относительно небольшие вложения при приобретении 120 – 190 тыс.Евро.
— Относительно небольшие вложения в реконструкцию (ремонт) 40 – 100 тыс.Евро.
— Возможность пользоваться ипотечным кредитом при приобретении объекта (есть нюансы получения ипотеки при приобретении дома до 1951 года постройки — обращайтесь за консультацией).
— Кадастровая стоимость объекта (дома), соответственно, налог на недвижимость не меняются, остаются прежними и чем больше лет дому, тем ниже налог.
— Общая рентабельность проекта в среднем выше за счет времени оборачивания средств.
Минусы реконструкции:
— Сложность при сборе документов на объект. Обычно – большое количество наследников, их супругов, доверенных лиц (адвокатов), с которыми приходится договариваться о цене. Подготовка и проверка документов занимает много времени. Многие документы приходится заказывать в архивах, что усложняет процесс. Иногда, после 2-3 недель работы с документами, приходится отказываться от приобретения объекта, т.к. недостающие документы можно ждать год и более.
— Какие бы самые современные материалы не применял инвестор при реконструкции, дом, в глазах покупателя, остается старым. Это влияет на цену.
Рентабельность проектов по реконструкции 20-30 % (до уплаты налога). Срок реализации 10-12 месяцев. При правильной организации дела и оформлении объекта, инвестор становится налоговым резидентом Португалии, что позволяет реинвестировать полученные средства в следующий объект без уплаты налога.
Новое строительство. После реализации 4 проектов по реконструкции старых домов, мы пришли к инвестированию в новое строительство небольших частных домов на одну семью. Опыт и изучение рынка определили параметры среднего, наиболее продаваемого небольшого дома. Дом Т3 (три спальни), 140 – 160 Кв.м., 2 этажа, гараж на 2 машины, бассейн.
Приобретение земельного участка под строительство – наиболее важная задача. Несомненно, место расположения и рельеф участка имеют первостепенное значение, однако, наличие правильно оформленных и подготовленных документов – успех предприятия. Земельные участки в Португалии (как и во многих странах) имеют определенную категорию – сельхозназначения, поселений, городской застройки и т.д. Участки могут иметь смешанную категорию, участок может быть в зоне национальных парков, в «зеленой» зоне и т.д. Очень важно выяснить индексы застройки на участке (какой площади и этажности дом можно построить и т.д.).
Строительство нового дома на Вашем участке начинается с создания и согласования в муниципалитете проекта. Это, обычно, отработанный процесс. Все дело во времени. Как правило, весь процесс занимает 4-6 месяцев, что увеличивает время реализации всего проекта, однако, при правильном подборе участка с определенным статусом, строительство можно начинать не дожидаясь полного согласования всего проекта, примерно, через 2,5-3 месяца. Само строительство дома занимает 8-9 месяцев, процесс продажи начинается с момента утверждения проекта в муниципалитете и, обычно, к середине строительства Вы уже ведете переговоры с потенциальными клиентами. Это реальность сегодняшнего дня в Португалии.
Плюсы нового строительства:
— Относительно не сложная подготовка документов. Меньше рисков, больше прозрачности.
— Новый дом всегда более привлекателен для покупателя. Продавать объект проще.
Минусы нового строительства:
— Длительный срок согласования проекта – увеличивается общее время реализации проекта (есть нюансы, можно сократить этот период до 3 месяцев — обращайтесь за консультацией).
— Проект более капиталоемкий.
— Невозможно получить ипотеку под покупку земельного участка. Сложнее получить ипотечный кредит на строительство и такой кредит дороже.
Рентабельность нового строительства 20-30% (до выплаты налогов). Возможность реинвестировать полученные средства без уплаты налогов. Срок реализации проекта 13-15 месяцев.
Объем необходимых инвестиций:
Стоимость земельного участка площадью 350 кв.м. в одном из перспективных районов Большого Лиссабона 90-100 тыс.Евро. Налог при приобретении 7%. На таком участке можно построить дом Т3, 2 этажа, площадью 150 Кв.м. с гаражом и бассейном.
Стоимость строительства порядка 1150-1300 Еврокв.м. (в зависимости от «начинки» дома и используемых материалов).
Общим большим плюсом инвестиций в строительство недвижимости является высокая надежность капиталовложений. При правильном выборе места и проекта Вы получаете вполне приличную рентабельность и ликвидность.
Как известно, законодательство Португалии позволяет получить ВНЖ по бизнесу (статьи 88 №2 и 89 №2 закона № 23/2007, от 04 июля). Вышеописанную инвестиционную деятельность можно проводить через собственную девелоперскую компанию. Зарегистрировать фирму в Португалии может гражданин любой страны, приехавший по туристической визе. При наличии собственного, либо арендованного на долгосрочной основе жилья (не менее года), своей компании, реального бизнеса, Вы гарантировано получите ВНЖ. Срок год-полтора. За это время Вы успешно реализуете, как минимум, один инвестиционный проект.
Желающим буду рад изложить подробности с конкретными цифрами и сроками, как в строительстве, так и в вопросе получения ВНЖ по указанным статьям.
Некоторые реализованные объекты:
Мадейра:
На континенте. Постров Сетубал:
Проекты в работе:
Район города Мафра:
Инвестиции в строительство в Португалии.
Инвестиции в строительство небольших частных домов в Португалии, как возможность легального заработка при относительно небольших вложениях. Получение ВНЖ в Португалии на основании инвестиционной деятельности.
22 сентября 2019 г.
ВНЖ для тех, кому за 50.
Довольно часто в соцсетях (Facebook, например), читаю публикации людей не молодых, желающих переехать и найти работу в Европе, жить поближе к морю.
18 сентября 2019 г.
Источник
Идеи для инвестиций: редевелопмент в Португалии с доходностью до 20% годовых
Страны Европы редко могут похвастать высокой доходностью от инвестиций в недвижимость. На сдаче жилья в аренду, например, можно заработать не более 5-7% годовых. Однако для тех, кто готов к серьезным вложениям и хочет получить весомый доход, есть альтернатива. Prian.ru рассказывает, что такое редевелопмент в Португалии.
Справка Prian.ru
Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости с целью более эффективного их использования.
Цены и доходность
Если принимать во внимание только ликвидные проекты редевелопмента в стратегически интересных местах, то стартовые инвестиции должны составлять не менее €300 000. Более крупные вложения предусматривают и более высокие доходы. Но здесь необходимо иметь уже не менее €1-2 млн. капитала.
При продаже недвижимости, которая прошла редевелопмент, можно заработать 11-20% годовых, в зависимости от суммы вложений, расположения объекта, востребованности рынка.
Географические особенности
Португалия — одна из тех стран, где еще осталось много мест для реализации подобных проектов, однако инвестору стоит учитывать территориальные особенности, которые влияют на перспективность редевелопмента.
Например, в Лиссабоне и на Лиссабонской Ривьере не хватает нового жилья, поэтому здесь интересно строить жилые комплексы, многоквартирные дома или небольшие закрытые коттеджные поселки.
На Мадейре лучше возводить отели, апарт-отели и все, что связано со сферой туризма и развлечений.
На юге Португалии, в Албуфейре, вблизи от центра города нет ни одного пятизвездочного отеля, и в принципе не хватает интересных гостиниц. Также будут интересны новые жилые комплексы в среднем ценовом сегменте.
В Порту перспективны разные виды проектов: это и жилые комплексы, и отели, и аграрные туристические комплексы, и даже оздоровительные центры.
- Читайте материал о перспективах вложений в недвижимость Лиссабона
Схема инвестиций
1. Поиск объекта
Объектом редевелопмента могут стать развалины, здания в очень плохом состоянии, пригодные под снос, либо старая недвижимость, где должны быть сохранены некоторые исконные элементы, например, фасад.
- Ознакомьтесь с процедурой приобретения недвижимости в Португалии
2. Согласование с муниципалитетом
Перед покупкой подобного инвестиционного проекта необходимо согласовывать возможности реализации с муниципалитетом местности. Согласование включает в себя проверку всевозможных вариантов реконструкции, наличие существующих лицензий и возможных преобразований.
Генеральный директор компании Michael & Jeneva Михаил Чулков: «Как правило, согласование проводит архитектор. У него есть доступ к онлайн-системе мэрии города, и он может проверить, во что можно перестраивать здание и какие его элементы необходимо сохранить».
3. Расчет затрат
Инвестору необходимо обратиться к специалистам, которые просчитают стоимость квадратного метра при покупке объекта под редевелопмент, прибыль после реализации проекта и прочие финансовые показатели.
4. Покупка объекта под реконструкцию
Инвестор может приобрести объект как частное лицо. Но эксперты рекомендуют покупать такие проекты на компанию, поскольку в этом случае вам придется платить меньше налогов. Открытие бизнеса в Португалии занимает всего один день.
5. Разработка проекта
Разработкой проекта занимается архитектор.
6. Привлечение банковского финансирования на строительство
В качестве финансирования банк предоставляет не просто кредит, а кредитную линию. Дело в том, что на этапе реализации проекта (например, продажи квартир в реновированном доме) инвестору уже не понадобится кредитное плечо.
Михаил Чулков: «Любому банку выгодно входить в подобные проекты, поскольку в дальнейшем люди, которые будут, например, покупать квартиры в реновированном доме, смогут пользоваться его услугами и получать займ на покупку жилья по лучшим условиям».
7. Реализация проекта
Сроки реализации проекта зависит от его масштабности и как правило занимают от одного года до пяти лет. Практикуется продажа реновированного объекта: на этапе строительства, отдельных готовых апартаментов или всего здания целиком.
Многие инвесторы сдают объекты, прошедшие редевелопмент, в аренду. Как правило, крупным арендаторам, например, в сфере стрит-ритейла, сдается первый этаж жилого дома на срок 15-20 лет. Готовый объект можно также продать сразу с арендатором.
Редевелопмент и ВНЖ
Одним из оснований для получения ВНЖ в Португалии является покупка недвижимости стоимостью не менее €350 000, если объект старше 30 лет и находится в районах культурно-исторического наследия или восстановления городской среды. Насколько популярна ли такая схема у инвесторов?
Директор департамента продаж компании Michael & Jeneva Евгения Урюпина считает, что такие проекты немногочисленны: «Объектов стоимостью €350 000 для реализации востребованных и прибыльных проектов, которые быстро окупятся и принесут хорошую прибыль, считанные единицы.
Мы рекомендуем инвестировать в наиболее востребованные районы Лиссабона, Кашкаиша, Эшторила, некоторых прибрежных зон Алгарве, Серебряного побережья Португалии. Не стоит пренебрегать и островом Мадейра, который привлекателен для туристов круглый год. В длительной перспективе интересно освоение новых земель в районах Кошта да Капарики и южнее в сторону Сезимбры и Сетубала».
По словам эксперта, инвесторы, которые просто хотят оформить ВНЖ на основании недвижимости, как правило, покупают жилье или коммерческий объект и получают стабильный денежный поток, в среднем 5% годовых. Редевелопмент привлекает более рисковых инвесторов, которые рассчитывают на доход в три-четыре раза больше, чем от традиционной аренды.
- Узнайте все о португальской «золотой визе»
Полное описание иммиграционных программ Португалии:
Подготовила Ольга Петегирич
Фото Flickr: Marco Velch
Условия цитирования материалов Prian.ru
Источник
Личный опыт: покупка дома в Фуншале. Португалия
Москвич Алексей всегда мечтал о собственном бизнесе за рубежом. Мечты привели его на Мадейру, где смелый предприниматель решился на покупку собственного дома. Что представляет собою португальский остров и типичная архитектура Мадейры, отличаются ли цены на продукты по сравнению с Россией и как можно сэкономить на налогах на содержание дома, Алексей поведал читателям Prian.ru.
 | ДОСЬЕ PRIAN.RU Покупатель: Алексей, предприниматель из Москвы Риэлтор: Ольга Григори и компания ERA Регион: Португалия, Мадейра, город Фуншал Объект: одноэтажный дом площадью 210 кв.м Цена: €190 000 Сделка: покупка на вторичном рынке в сентябре 2013 года |
— Условия открытия собственного бизнеса в Португалии проще, чем в других европейских странах.
— Благодаря мягкому климату управление недвижимостью не требует высоких затрат. Кроме того, на налогах за содержание дома можно сэкономить, установив на нем солнечные батареи.
— Цены на местные продукты существенно ниже, чем в России, а качество несопоставимо выше.
Мечты и реальность
— Алексей, Португалия – довольно необычный выбор для российского покупателя, который предпочитает Болгарию или Испанию. Почему вы остановились именно на этой стране? И отчего вы выбрали именно Мадейру, а не материковую часть?
— Начну с того, что изначально я подбирал страну, в которой можно легко открыть свой собственный бизнес. Условия регистрации своего дела в Португалии оказались намного легче, чем в других странах. Выбрав страну для бизнеса, я уже стал подбирать себе место для проживания и сам объект недвижимости. В результате мы с моим другом купили дом в Фуншале.
Мадейра тоже была выбрана не случайно. Дело в том, что для моего бизнеса важно, чтобы был постоянный туристический поток. Объясню: моя компания занимается искусством, предметами дизайна, интерьера и авторской бижутерией. Я рассчитываю на большой спрос со стороны путешественников со всего мира. Кроме того, на Мадейре климат лучше, чем в материковой части страны. Соответственно, он больше подходит для комфортного проживания.
— Что из себя представляет Фуншал? Чем там можно заняться?
— Фуншал – небольшой красивый город XV-XVI века, с изысканной архитектурой и необыкновенной природой. Расположен прямо у океана. Здесь есть все, что нам нужно – приятная природа, мягкий климат, разнообразие растений. Для бизнеса, как я уже сказал, этот город также идеален.
Справка Prian.ru: Фуншал — столица и морской порт Мадейры. Население города 104 тыс. человек. Он был основан в 1424 году во время колонизации острова. Фуншал — родина лучшего футболиста планеты 2008 года Криштиану Роналду.
— Опишите, пожалуйста, ваш дом. Каковы его архитектурные достоинства?
— Это одноэтажный дом классической старинной архитектуры. У него четырехскатная черепичная крыша, окна со ставнями, террасы. Само здание находится на склоне холма, из окон открывается панорамный вид прямо на океан. Рядом с домом разбит большой сад. Постройка не новая, но реконструированная. Дом очень уютный внутри.
Процесс покупки
— Как вы выбирали такое чудо?
— Когда мы приехали на Мадейру, у нас уже был список объектов, которые хотелось посмотреть. Мы знали четко, что сколько стоит. Однако оказалось, что не все дома так хороши, как на фотографиях. Так, например, в некоторых зданиях на Мадейре просто сыро. Этого я никак не мог предположить до поездки в страну.
Мы поняли, что нуждаемся в помощи профессионала, который отлично знает местный рынок. К нашей удаче судьба свела нас с Ольгой Григори, — свободным риэлтором, которая сотрудничает со многими местными компаниями по продаже недвижимости. Сначала она ответила на наши вопросы через интернет, а уже на Мадейре помогла разобраться в особенностях различных районов Фуншала и стоимости жилья в них.
За неделю мы просмотрели все варианты и приняли решение о покупке. При этом до этой поездки я не был на Мадейре ни разу.
— В каком состоянии вы нашли свой дом при покупке? Это все-таки было не новое жилье.
— Дом был в отличном состоянии. Внутри был сделан хороший ремонт, установлена качественная сантехника. Предыдущие жильцы оставили нам всю мебель и даже посуду. Бывшие владельцы — шведы — перед тем, как отдать дом в наше пользование, сделали в нем идеальную уборку. Мы переехали из гостиницы в свое жилище, и нам даже не пришлось прибираться.
-Во сколько вам обходится содержание дома?
— Первые пять лет мы освобождены от налога на недвижимость. А так ежегодный налог на дом будет составлять €750 в год. Дело в том, что в Португалии дома делятся по категориям энергосбережения. Согласно этим параметрам и рассчитывается налог. Если установить на доме солнечные батареи, то категория энергосбережения постройки поменяется, и сбор будет ниже.
Что касается коммунальных платежей, то точных расценок нам никто не смог назвать. Но по словам специалистов, это обходится очень недорого. Единственное, что пока точно знаю: газ там покупается в баллонах и он дорогой — €27 за баллон.
Быт и времяпрепровождение
— Вы уже успели недолгое время пожить в собственном доме. Заметили ли вы какие-то отличия в укладе жизни, традициях по сравнению с Россией?
— Португалия – это как другая планета по сравнению с Россией. Отличается все – и отношение людей, и общественный транспорт, который, хотя и стоит дорого, ходит четко по расписанию. Немного непривычным для нас был раздельный сбор мусора – пришлось подписать все контейнеры соответственно их предназначению. Расписание вывоза мусора я специально повесил у себя дома, чтобы не забыть – какие-то отходы забирают по понедельникам, какие-то – по средам, и так далее. Все это необходимо помнить, чтобы в определенный день выставлять на улицу контейнер с конкретным видом отходов.
Если берешь такси и у тебя в руках тяжелый чемодан, то водитель обязательно поможет тебе положить его в багажник. И при этом еще и скажет «спасибо». Такого я в Москве ни разу не встречал.
— Расскажите, пожалуйста, про местные продукты. Насколько сильно отличаются цены на них по сравнению с Россией?
— Цены на продукты гораздо ниже, чем в России, при этом сами товары несопоставимо выше по качеству, чем в нашей стране. Например, оливковое масло стоит дешевле, и при этом оно совершенно другое. В Португалии самое дешевое масло имеет чудесный аромат и восхитительный вкус.
Отдельно скажу пару слов о рыбе. На местных рынках и в супермаркетах продается в основном свежая рыба, а ее ассортимент невероятно разнообразен. Кстати, по нашим меркам, стоит она копейки. Самая дорогая рыба обходится в 400 рублей за килограмм. Есть и замороженные морепродукты, но они пользуются малым спросом.
— А в своем собственном саду собираетесь что-то выращивать?
— Обязательно. На Мадейре субтропический климат, в котором хорошо все растет. Я бы хотел посадить большой сад. Сейчас там нет, например, взрослых плодовых деревьев.
— Много ли иностранцев в Фуншале? Живут ли там русские?
— В Фуншале много туристов из самых разных стран. Среди тех, кто покупает там недвижимость, много англичан. Так, например, наша соседка в доме поблизости родом из Великобритании.
Русских здесь очень мало, в основном туристы. Но в своем бизнесе мы и не делаем ставку на россиян. А для жизни нам не нужен широкий круг общения. Так что мы вполне можем прожить без разговоров с нашими соотечественниками.
— А в языковом плане насколько малое количество россиян влияет на вашу жизнь в Фуншале? Легко ли вам решать бытовые вопросы, не прибегая к русскому языку?
— Мы говорим по-английски. Этот язык там хорошо понимают. Кроме того, учим португальский. Но если, например, в супермаркете видят, что ты иностранец, сразу обращаются к тебе по-английски.
Сложно было наладить взаимоотношения с государственными организациями: оформить на свое имя водоснабжение, электричество, телефон, интернет, были вопросы по регистрации фирмы. Решить все эти задачи нам помогла наша риэлтор и переводчица Ольга Григори. Результатом и ценой услуг мы остались довольны.
Автор Ольга Давыдова
Фото предоставлены собеседником
Условия цитирования материалов Prian.ru
Источник