Как построить дом верх дном

Владимир Мельничук из Ростова-на-Дону хотел открыть бизнес, связанный с каркасным строительством. Но неожиданный заказ на строительство дома-перевёртыша трансформировал эти планы. Сейчас его компания «Культ-Строй» занимается проектированием и возведением домов, которые крепятся к земле крышей, а в небо «смотрят» фундаментом. Фишка этого аттракциона в том, что и внутри дома всё перевёрнуто вверх ногами. О том, как и кому продавать «дома-перевёртыши», порталу Biz360.ru рассказал Владимир Мельничук.

Как всё начиналось

В 2014 году ростовчанин Владимир Мельничук изучал каркасное строительство и производство металлоконструкций, чтобы стать дилером одной из компаний в Ростове-на-Дону. В 2015 году фирма, с которой он начал сотрудничество, получила заявку на строительство «дома-перевёртыша». Заказчики к тому моменту уже построили такой дом в Волгограде и решили повторить этот опыт в Ростове-на-Дону.

Перевёрнутый дом – аттракцион, основанный на иллюзии «ходьбы по потолку». Внутри дома все предметы надёжно крепятся к потолку, который изображает пол. Интерьер здания на 90% состоит из настоящих предметов – от мебели до сантехники. Это помогает убедить посетителя в том, что вокруг всё реальное, а не бутафорское.

«В перевёрнутом доме с наклонными поверхностями вестибулярный аппарат начинает чуть-чуть «сходить с ума», и человек испытывает лёгкое головокружение. В научной литературе писали, что человек при этом переживает 1/10 от ощущений космонавта в космосе. Пространство вокруг непривычное, и мозг не понимает, как на это реагировать», — говорит Владимир Мельничук.

В процессе выполнения заказа он подружился с клиентами, и они предложили ему управлять объектом. После открытия аттракциона Владимир провёл большую рекламную кампанию, подключив к освещению события несколько городских СМИ — первые два месяца не было отбоя от посетителей. 

Из чужого бизнеса – в собственный

Успех дома-перевёртыша в Ростове-на-Дону натолкнул Владимира Мельничука на мысль о собственном проекте, связанном с этим аттракционом. Он основал компанию «Культ-Строй», планируя зарабатывать на услугах по проектированию, производству и строительству домов для сторонних заказчиков. Но долгое время интерес потенциальных клиентов не конвертировался в заказы. Выяснилось, что предложение не устраивает их, прежде всего, по цене. Стоимость дома, площадью около 100 квадратных метров, была в пределах 5-5,5 миллионов рублей.

Стало понятно — чтобы появились клиенты, нужно снизить себестоимость продукта. Владимир занялся поиском новых материалов и решений, способных удешевить строительство.

«Мы ищем и используем недорогие элементы, которые при этом будут отличать нас от остальных. Постепенно у нас набрались комплекты решений, которые можно использовать на фасаде или внутри дома. Чтобы было максимально дешёво, но при этом креативно и необычно. Я уменьшил статьи расходов, чтобы партнёры в небольших городах тоже могли позволить себе этот проект», — говорит Владимир.

В 2016 году компания «Культ-Строй» создала для своих партнёров — владельцев дома в Ростове-на-Дону — ещё один перевёрнутый дом, на этот раз в Краснодаре. Начиная с 2017 года, такие же объекты построили для заказчиков в Ярославле, Пензе, Перми, Ульяновске, Геленджике, Благовещенске, Евпатории, Нальчике, Самаре, Кемерове. Ещё четыре объекта компания возвела для себя и управляет ими самостоятельно: в Воронеже, Ставрополе, Сочи и Волгограде.

После первого года работы трансформировался и сам бизнес. Теперь компания «Культ-Строй» предлагает не только производство «домов-перевёртышей», но и франшизу на этот аттракцион. Франчайзи оплачивает стоимость дома, а вместе с ним получает и финансовую модель проекта, рекомендации по подбору площадки и персонала, по мотивации сотрудников, юридические документы, маркетинговые материалы. Вся поддержка со стороны управляющей компании бесплатная, она включена в стоимость дома. Но именно она помогает увеличить продажи домов «под ключ». 

Работа с франчайзи

Металлоконструкции для домов «Культ-Строй» производит по договору на крупном предприятии в Ростове-на-Дону. Сотрудники компании монтируют их на месте строительства. «Культ-Строй» предоставляет полный набор документов как на конструкцию, так и на весь объект «Перевёрнутый дом», компания гарантирует, что здание не развалится и не упадёт. 

По документам перевёрнутый дом оформляется как некапитальное нестационарное строение, потому что в его конструкции используются вкручиваемые винтовые сваи, для установки которых не требуется вести земляных работ. Это снимает ряд вопросов при взаимодействии с государственными органами: к строительству стационарных домов они предъявляют больше требований. Строительство занимает 1,5-2 месяца не зависимо от времени года.

По условиям партнёрского договора, в первые два месяца «Культ-Строй» берёт на себя управление объектом и его рекламную поддержку. Для этого компания работает со СМИ, блогерами, соцсетями. При этом большинство публикаций в СМИ бесплатные: появление перевёрнутого дома является для многих городов значимым событием. В дальнейшем основную работу по продвижению выполняют посетители дома. По подсчётам Владимира Мельничука, девять из десяти гостей выкладывают фото из дома в соцсетях.

«У нас очень хорошо расписаны внутренние регламенты по работе со СМИ и блогерами. К этому вопросу подходим очень серьёзно. 2-3 месяца напряжённой работы обеспечивают дому трафик на 2-3 года», — констатирует Владимир.

Затем дом полностью переходит под управление его владельца. «Культ-Строй» передаёт ему все регламенты работы управляющего и администраторов. 

Цена вопроса

Строительство перевёрнутого дома обычно обходится заказчику в 2,2-3 млн. рублей, в зависимости от его размера и используемых материалов в отделке. Клиент может взять на себя часть работ и тем самым уменьшить сумму вложений на 300-500 тысяч рублей. В этом случае компания «Культ-Строй» собирает металлоконструкции и устанавливает их на площадке, а заказчик самостоятельно обшивает и обставляет дом согласно проекту. При этом он получает разработанную технологию крепления предметов к потолку. Специалисты «Культ-Строя» контролируют процесс монтажа по телефону и интернету.

Заявленный срок окупаемости объекта при соблюдении всех условий сотрудничества – до конца первого года работы. Впрочем, случаев окупаемости за 11-12 месяцев у «Культ-Строя» было всего два. Средний срок выхода на точку безубыточности – 6-7 месяцев. Некоторым проектам для окупаемости хватило 3-4 месяцев.

«В договоре с партнёром прописано, что мы берём на себя обязательства по количеству посетителей и срокам возврата инвестиций. Это дополнительная гарантия надёжности вложений», — рассказывает Владимир.

За первый год работы окупились все проекты, реализованные компанией, кроме одного – собственного «Дома великана» в Олимпийском парке Сочи. Это не перевёрнутый объект, а дом с мебелью и предметами интерьерами больших размеров. Увидев много отдыхающих в Олимпийском парке, Владимир согласился на высокую аренду, рассчитывая окупить её потоком клиентов. Но аудитория оказалась «нецелевой». Сейчас проект в операционном плюсе, но его доходность намного ниже, чем ожидалось.

«В Олимпийском парке номерной фонд гостиниц в основном эконом-класса. Люди приезжают отдохнуть на море, а не тратиться на развлечения. Туристов много, а объёмы торговли самого парка ничтожны. Случай уникальный: видишь много людей, а никто не подходит. Это был для меня обжигающий опыт. Сейчас мы очень осторожны, и всегда призываем к осторожности партнёров», — анализирует Владимир.

По словам основателя «Культ-Строя», перевёрнутые дома посещают преимущественно семьи с детьми. Если проект интересный, взрослые иногда могут прийти во второй раз, а дети до трёх-четырёх раз.

Цена входного билета – 200-400 рублей в зависимости от города и проекта. Если население больше, чем 500-600 тысяч человек, то рекомендованная цена – от 300 рублей. Билет в маленький дом стандартной комплектации стоит 200-250 рублей. Посещение необычной «Избушки на курьих ножках» в Тольятти обходится в 350 рублей.

Каждый перевёрнутый дом посещают в среднем от 15 до 30 тысяч человек в год, то есть 50-100 человек в день. Наилучшие результаты демонстрируют дома в крупных городах, а также необычные проекты.

«Бывают дни (например, сразу после открытия или праздники), когда приходят и 400, и 1000 человек в день. Но для этого должна быть проделана титаническая работа. Если будет несколько объявлений об открытии дома, и на этом всё – посетители не придут», — делится своими наблюдениями Владимир.

Сложности с локацией

Одно из основных условий для окупаемости аттракциона с перевёрнутым домом – невысокая стоимость аренды земли для него. В большинстве случаев она должна составлять не более 200 000 рублей в год. По признанию Владимира Мельничука, найти подходящие участки на таких условиях тяжело, но возможно. «Культ-Строй» помогает в этом своим партнёрам или целиком берёт решение вопроса на себя.

Чтобы найти подходящее место и договориться о приемлемой стоимости аренды, требуется в среднем 2-3 месяца. В некоторых случаях процесс растягивается на год и больше. Если добиться подходящих условий аренды не получается, и прибыльность проекта под вопросом, Владимир не рекомендует начинать строительство.

«Если бы мы не отказывали потенциальным партнёрам, то построили бы в 3-4 раза больше домов. Но несмотря на какие-то возможные потери с моей стороны, я всегда исхожу из перспектив проекта. Например, торговый центр готов сдать землю за 1-1,5 млн. рублей в год. Потенциальный партнёр хочет её взять, но мы знаем, что проект не потянет такую аренду. И отговариваем человека, чтобы он не оказался в минусе», — приводит пример Владимир.

Проблемы с арендой площадей основатель «Культ-Строй» считает основной сложностью проекта, мешающей ему развиваться. По этой причине компания пока не выходит в Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань и некоторые другие крупные города. В них обычно предлагают высокую стоимость аренды (от 1,5 млн. рублей), или договор на 11 месяцев, или раздел дохода. По мнению Владимира, при таких условиях бизнес не может быть рентабельным.

Существуют и другие нюансы размещения перевёрнутых домов. К примеру, не слишком перспективным выглядит создание проекта на парковке у торгового центра. Это не даёт большого притока посетителей (обычно для таких домов предлагают места в дальней части парковки), а сам проект выбивается из «сказочного» контекста. «Культ-Строй» создал только один дом на парковке ТЦ – в Самаре. Но там он находится в 30 метрах от большого парка развлечений, что перекрывает минусы такого расположения.

Экономика проекта

Сейчас в портфолио «Культ-Строя» – 16 действующих домов. В работе – около 10 объектов, которые находятся на разных стадиях реализации: от переговоров до проектирования и строительства.

Перевёрнутые дома от «Культ-Строя» установлены в городах с населением от 200 000 до 1,5 млн. человек. «В небольших городах люди не настолько избалованы развлечениями. Не у каждого из них есть возможность попасть в большой парк аттракционов и пережить подобные ощущения. Для жителей таких городов, как Благовещенск или Нальчик, проект является маленьким чудом», — считает Владимир.

Чтобы проект состоялся, «Культ-Строй» при необходимости предлагает рассрочку платежа, бесплатную доставку, а в некоторых случаях – снижение стоимости своих работ. Эти меры позволяют привлечь партнёров, которые без такой поддержки не могли бы «поднять» проект.

«Наша прибыль не гигантская, но позволяет жить и развиваться. Она зависит от проекта и его себестоимости. В одном из недавних заказов мы вышли «в ноль» и ничего не заработали на его выполнении. Проект получился очень дорогой и необычный, но мы максимально пошли навстречу партнёру, чтобы поэкспериментировать. Этот проект дал нам бесценный опыт и возможность вырасти перед конкурентами», — уверен Владимир.

Маржинальность каждого проекта «под ключ» — в среднем 8-13% от стоимости договора. По отдельным видам работ (проектирование, производство металлоконструкции, услуги по строительству и т.д.) маржинальность составляет в среднем 15-25 % .

Сейчас компания предлагает франшизу на два типа домов – «Перевёрнутый дом» и «Дом великана». Разработано несколько пакетов для партнёров, каждый из которых не предполагает первоначального взноса и роялти. Они отличаются размером единовременного платежа. Пакет «Лайт» не обязывает франчайзи совершать этот платёж, а в других предложениях его размер варьируется от 10 до 800 тысяч рублей. При максимальной выплате партнёр получает от управляющей компании работу с местными СМИ и блогерами, круглосуточную поддержку личного менеджера, маркетинговую стратегию на 6 месяцев, подготовку праздника-открытия. 

Основные статьи расходов «Культ-Строя» – эксперименты по созданию новых домов. Они ведутся на личные средства Владимира Мельничука с участием некоторых партнёров. Так, создание «Дома великана» в Ростове-на-Дону обошлось в 1,5 млн. рублей, дома в Ставрополе и в Сочи – по 2,5 млн. рублей. 

Поиск клиентов

Потенциальных партнёров Владимир Мельничук до недавнего времени искал через сервис «Авито» и другие площадки объявлений в интернете. В 2019 году интерес к проекту подстегнуло участие основателя «Культ-Строя» в региональном этапе конкурса «Бизнес-успех». Презентация проекта вызвала множество вопросов у предпринимателей из Ростовской области: им хотелось понять, как устроен этот бизнес и как в него можно встроиться. 

Активными продажами в компании не занимались, но в этом году организовали отдел по работе с клиентами. Потенциал российского рынка перевёрнутых домов Владимир оценивает в 100-120 объектов.

«Аудитория потенциальных заказчиков была и остаётся очень узкой. Я в шутку говорю своим партнёрам, что они ненормальные. Нормальный человек, скорее всего, не будет заниматься перевёрнутым домом. Мы ищем тех, кто готов быть «проводником чудес» в своём городе», — говорит Владимир.

Всё сложнее и интереснее

По мнению Владимира Мельничука, индустрия аттракционов с перевёрнутыми домами выходит на новую ступень. Общее количество подобных аттракционов в России он оценивает примерно в 40 объектов. В условиях растущей конкуренции просто построить дом уже недостаточно. Для привлечения посетителей требуется интересная концепция.

Сейчас «Культ-Строй» проектирует три типа «наполнения» своих домов: квесты, «Музей марсиан» и «Дом великана». Первые квесты внедрены в новых перевёрнутых домах в Тольятти и Кемерово.

Открывшийся в апреле 2019 года перевёрнутый дом в Тольятти – сказочная «избушка на курьих ножках» с квестом внутри – подтолкнул к запуску нового направления работы. Основной проблемой при возведении этого «перевёртыша» стало изготовление «куриных ножек» из стеклопластика. Подрядчики оценивали работу в 800-900 тысяч рублей – при этом без установки и без гарантии, что конструкция не упадёт.

Выход был найден в создании собственного производства реквизитов из стеклопластика. Владимир открыл его с партнёром в Ставрополе. Производить реквизит самим оказалось намного выгоднее, чем отдавать эти заказы подрядчикам. После изготовления «куриных ножек» для проекта в Тольятти цех произвел ещё несколько изделий – например, статую великана и предметы интерьера для дома в Евпатории.

Один и тот же перевёрнутый дом со временем перестаёт быть интересным посетителям. Выход из этой ситуации – полное переоборудование объекта. В 2019 году Владимир разработал новую концепцию для самого первого дома, построенного в 2014 году в Волгограде. Теперь в нём находится «Музей марсиан».

Для создания этих музеев также использовалось собственное производство реквизита. Подрядчики оценили объём работ по созданию скульптур марсиан в 1-1,5 млн. рублей. Расходы на их изготовление своими силами составили 400 000 рублей. На очереди – переоборудование нескольких домов, построенных в 2016-2017 годах.

«В Волгограде мы создали новый проект на следующие несколько лет, и сейчас он показывает высокую рентабельность. Сейчас мы гарантируем нашим партнёрам 12-летнюю жизнь объекта. У нас уже есть проекты на 3-4 полных переоборудования дома в течение 12 лет», — говорит Владимир.

Что дальше

В ближайших планах компании «Культ-Строй» – реализация текущих проектов и открытие новых городов. Самым крупным из них станет Казань: там рассматриваются варианты со строительством сразу 3-4 перевёрнутых домов в разных районах.

«В каждом большом городе мы планируем размещать минимум по 2-3 перевёрнутых дома. В них будут размещаться квесты, кафе, музеи. Мы будем строить новые дома как многофункциональные арт-объекты для района с населением в 200-300 тысяч человек. Не забываем и про небольшие города. В перспективе мы хотели бы поставить перевёрнутый дом в каждом российском городе с населением от 200 000 человек», — делится планами Владимир Мельничук.

В горы — похудеть и очиститься: как устроен центр лечебного голодания.
Бизнес — огонь! Как заработать на производстве электрических тандыров.
Лаборатория умных вещей: как устроено современное конструкторское бюро.