Как построить дом во вьетнаме

Такая замечательная идея рождается у многих иностранных бизнесменов, которые побывали во Вьетнаме, особенно на курорте Нячанг: купить землю и построить отель. Такие же мысли у тех, кто посетил курорт Муйне, стали мечтать там остаться жить после выхода на пенсию, и построить мини-отель, думая, что в деревне Муйне земля не может быть дорогой ????

Однако, мало кто знает, что земля во Вьетнаме стоит очень дорого. 

В этой статье мы рассмотрим цены на землю и рентабельность вложений.

• Иметь свой дом – это очень престижно! Это мечта любого вьетнамца – они фанатеют по земле.
• Землю или дом при покупке оформляют на юр.лицо – компанию иностранца. Мы занимаемся вопросами оформления компаний и сможем вас проконсультировать в каждом конкретном случае.

Стоимость строительства во Вьетнаме сравнительно не дорогая.

• без отделки обычно: 200 $ за 1м2,
• с отделкой  300 – 350 $ за 1м2 и дороже если эксклюзивный дизайн и импортные отделочные материалы.

Дешевле построить дом самому, но понимаем, что самая недорогая земля находиться в пригороде:

• от 300 $ / 1м2  под строительство таунхауса.
• купили 100 м2 за 30.000 $ + стройка 60.000 $  (100 м2 х 300 $ х 2 этажа) + мебель 20.000 $ = Итого: 110.000 $.
• А если экономно и построить только 1 этаж, то выйдет:  70.000 $ все вместе.

Внимание: продается новый таунхаус по себестоимости за 104.000 $

Если план просто купить готовый дом в Нячанге, то лучшие цены на  таунхаусы  можно найти в районе супермаркета Биг С. До моря 4-5 км, ехать по загруженной трассе от 15 до 40 минут в зависимости от трафика.

Это новый район города, дома новые и сам район благополучный.

• земли под домом 150 м2, высота 2-3 этажа, цена от 150.000 $ (иногда даже с мебелью). Это стартовая цена – так сказать самая недорогая.

В других районах города, особенно ближе к морю, цены на готовые дома в разы выше.

Часто мы получаем такой запрос от русских бизнесменов именно под отель, рассмотрим его как наглядный пример:

“Нужен как минимум 1000 м2 земли у самого моря первая (на крайняк вторая линия), и чтобы в городе или рядом с ним.”

Вот варианты по Нячангу:

• Подходящий участок земли по цене 8.000 $ за 1 м2 в самом центре Нячанга в районе старого аэропорта – эта цена оказывается неприлично высокой для клиента.
• Участок земли по 1.000 $ за 1 м2 в поселке Ан Вьен и это тоже слишком дорого для клиента, тем более что есть ограничение по высоте этажей.
• Остается только один вариант по 500 $ за 1 м2 цена действительно оказалась дешевой по меркам Вьетнама, но расположение неподходящее для отеля – возле городского кладбища.

Когда начинаем выяснять подробности, то оказывается, что бизнесмен рассчитывал, что на все вместе со строительством ему хватит 150.000 – 300.000 $, исходя из его личного убеждения, что все вьетнамцы бедняки и, конечно, тут все должно стоить копейки.

• Был еще случай: бизнесмен хотел построить бамбуковые шалаши на одном из диких пляжей и сделать там отель с идеей эко-поселения и искренне был удивлен когда ему озвучили цену за аренду земли 5.000 $ в месяц  за участок в 500 м2 с оплатой вперед за 5 лет (300.000 $), в то время как продавалась эта земля по цене 2.000.000 $

• Небольшой остров недалеко от Нячанга продавался по цене 25.000.000 $ без учета расходов на документацию и разрешения на строительство. Джунгли стоят всегда дешевле, но строить нельзя на такой земле. Документация выйдет еще в такую же сумму – итого общая цена 50.000.000 $. Причем интересно было поведение продавцов этого предложения как будто они одолжение делают покупателю, что продают такое сокровище и так дешево. У меня сознание сильно расширилось благодаря этой ситуации.
• За такую же сумму 50.000.000 $ в Дананге продавался кусок земли 500 x 400 = 20 000 м2  у моря под строительство отеля уже с документами.

Конечно, при таких размерах инвестиций нужно все проверить: а именно нормативы строительства конкретно для этого района. Если там рядом объекты военного или административного значения, налагающие определенные ограничения.

В основном всех волнует: разрешат ли построить высотку в 40 этажей, или здесь только малоэтажные дома возможны.

• В Нячанге есть общее правило по высоте зданий – это максимум 40 этажей и только если придомная территория достаточно большая и рядом выход к широкой дороге, куда могут подъехать все службы в том числе пожарная и прочее.
• В закутках улиц нет широких дорог, там можно построить здание высотой максимум в 18-21 этаж, так как участки земли под строительство совсем небольшие и придомной территории нет вообще.
• А также действует ограничение по этажам в особых районах города, там где имеются военные и административные объекты.
• В новых коттеджных поселках застройщик также разделяет земельные участки по назначению – если частный дом то максимум 3 этажа, а если для коммерческих целей можно 11 этажей и это самые дорогие участки у главной дороги.
• Недорого земля стоит за пределами города, но часто там по документам написано «джунгли» и это означает, что  капитальное строительство запрещено, можно построить только временное жилище типа сарая.

Даже если удасться найти живописный участок земли у воды: река или соленое озеро для строительства отеля с прекрасным видом на водные просторы, то это не означает, что у вас есть право использовать само водное пространство напротив вашего участка земли.

Нельзя построить на сваях что-то типа ресторана над водой.  Чтобы пользоваться морским или речным пространством в своих целях – придется брать у государства в аренду нужный кусок воды.

Вывод: ничего бесплатного или дешевого во Вьетнаме нет, особенно таких ресурсов как земля, которых им самим не хватает. Если в других странах измеряют участки земли гектарами или сотками, то во Вьетнаме это м2. Потому что каждый метр это очень большие деньги.

Часто можно встретить новости во вьетнамских сми о том, что зарубежные инвесторы просят разрешить им делать насыпные / искусственные острова вблизи курортных городов и строить на них суперсовременные 5 звездочные отели, которые всегда будут пополнять местный бюджет за счет налогов и обеспечивать рабочими местами население.

Но вьетнамские власти не спешат идти на встречу таким предложениям хотя там суммы инвестиций измеряются миллиардами долларов.  Проблема в отсутствии опыта и законов по поводу насыпных искусственных островов, и соответственно нет понимания как контролировать и распределять зоны ответственности. Наверняка, в отдаленном будущем Вьетнам все-таки решиться на такое новшество, прогресс не остановить.

Можно пойти другим путем и выкупить уже готовое здание в городе под отель или уже действующий мини-отель. Там цены сильно разнятся от расположения, высоты, количества комнат и оснащения. Основной параметр это площадь земельного участка под домом. Вот варианты:

• 70 м2 – здание 3 этажа на 5 номеров = 350 000 $ в закутке на 5 линии.
• 140 м2 – здание 11 этажей на 30 номеров = 1.000.000 $ на 3 линии.
• 200 м2 – здание 5 этажей на 12 номеров = 650.000 $ на 4 линии.

Сразу скажу, что в этих вариантах вида на море нет и в принципе обычно из окон вид на соседний дом, что идет впритык и это норма во Вьетнаме.

Если мы хотим самую лучшую локацию с красивым ландшафтным дизайном, частным пляжем и охраной – тогда это только поселок Ан Вьен в 15 минутах езды от центра города.

Там ограничение по высоте: вилла может быть не выше 13 метров. Если строить отель – то необходимо вначале получить разрешение на проект. Обычно небольшой отель там можно построить высотой 6-7 этажей.

Ориентировочная стоимость уже готовой виллы в элитном коттеджном поселке Ан Вьен на курорте Нячанг во Вьетнаме:

• Вариант А: 500.000 $ вилла эконом класса на 3-4 линии от моря, с мебелью и техникой на участке 260 м2, большую часть участка занимает 3-х этажный дом с 3-4 спальнями. Соседние виллы строят очень близко друг к другу – расстояния между виллами 4 – 6 метров и это норма для Вьетнама!
• Вариант Б: 1.000.000 $ вилла чуть красивее чем первая, земли 400 м2 и ближе к морю.
• Вариант С: от 2.000.000 $ – 5.000.000 $ вилла премиум класса, участок 350 – 500 м2 на холме с очень красивым видом на море и с бассейном. Тут отдельная дорога на холм только для жильцов вилл, шлагбаум и будка с охраной.

Доход от сдачи в аренду такой виллы: примерно 3 – 4% годовых до вычета расходов и при условии 100 % заполняемости, что конечно большая редкость. Причем чем дороже вилла, тем меньше доход она дает в процентном соотношении:

• Вариант А:  20.000 $ в год / 1.660 $ в месяц
• Вариант Б: 36.000 $ в год / 3.000 $ в месяц
• Вариант С: 60.000 $ в год / 5.000 $ в месяц

Предвижу ваш вопрос: почему такой маленький доход?

Ответ: потому что стоимость земли не учитывается при сдаче в аренду, а земля всегда во Вьетнаме стоит дороже чем сам дом.

Есть вариант сдавать виллу не по месячному тарифу , а по – суточно. Тогда прибыль удваивается, но этим нужно заниматься очень активно.  Причем все делать придется самому, так как компания оказывающая услуги по менеджменту владельцу обещает прибыль в размере месячного тарифа, а разницу забирает себе как комиссионные. Подробнее можно почитать в статье про аренду.

Также можно переделать комнаты на вилле в апартаменты и сдавать их по дешевле, но зато получить хорошую заполняемость. Так некоторые хозяева поступают и успешно решают свои нужды.

Тогда зачем люди все-таки покупают виллы, если они не рентабельны?

Ответ: потому что иметь виллу показатель высокого социального статуса, это тоже самое как иметь яхту, что тоже дорого и не рентабельно.

Но иметь виллу все же выгоднее, чем яхту. На виллу расходов по содержанию меньше и цена на землю никогда не упадет, значит продать ее можно или по той же цене или дороже. А яхту продать например через 5 лет дороже чем покупал невозможно.

Однако, все эти доводы не работают, когда дело касается статуса: там  в обязательном порядке нужно иметь и то, и другое, и третье, и десятое. ???? И это нормально, господа. Учимся мыслить как миллионеры: деньги нужно вкладывать или хотя бы успеть потратить, чтобы жить богато, а не умереть богатым.

Купить виллу или частный дом во Вьетнаме выгодно только как  долгосрочное вложение денег и также удобно для проживания большой семьей, особенно если у вас есть крупные собаки с которыми в квартиру не пустят.

Вьетнамцам дома достаются от их предков, которые жизнь положили на то, чтобы их потомки жили в своем доме. У местных жителей вариантов других нет, поэтому они живут целыми кланами по 15-20 человек в одном доме и достраивают его в высоту по мере расширения семейства.

Кроме этого вьетнамская семья обязательно первый этаж дома использует для бизнеса, так как здесь это норма жизни: не хотят местные тратиться на аренду помещения, предпочитают работать дома.

Из-за такого положения дел – складывается особый менталитет: как только появляются свободные деньги сразу вкладывать их в покупку земли.

Обычно это земля на пустыре в новых районах и далеко от центра, именно там цены не дорогие. За 20 лет город разрастется и данная локация будет уже вполне приличной для потомков.

Данная схема работает для вьетнамцев, но не приемлема для иностранцев, которые 20 лет ждать результата не хотят.

Малорентабельно покупать дом / виллу для сдачи в аренду как бизнес.

Выгодно покупать землю, дом или виллу во Вьетнаме как долгосрочную инвестицию.  Если есть свободные деньги и вы не ожидаете большого дохода от своих инвестиций сразу же, а просто хотите их сохранить не в виде денег, а в виде недвижимости. Через несколько лет можно будет продать этот дом и вытащить свои денежки  с  прибылью. Известно, что цены на землю во Вьетнаме или растут или стабильны – но никогда не падают.

Если вы мечтаете именно об арендном бизнесе во Вьетнаме, то необходимо просчитать рентабельность вложений (скорость окупаемости), а также ресурсность такого бизнеса: он будет пассивным или потребует от вас супер активности.

Для сдачи в аренду лучше всего подходят квартиры класса стандарт, они дают пассивно 7-8 % годовых от стоимости. Подробнее об этом я рассказываю в отдельной статье.

В любом случае, какую бы стратегию вы не выбрали, вы можете расчитывать на нашу поддержку в вопросе покупки земли, или дома во Вьетнаме.  Наша компания имеет опыт сделок купли-продажи земельных участков и вилл именно иностранцами.  Всю техническую часть по оформлению документов  мы берем на себя. В результате покупки у вас на руках будут:

• документы на компанию со 100 % иностранным капиталом на ваше имя,
• свидетельство собственности на землю /дом/виллу на имя вашей компании,
• если нужно, то поможем получить вашей семье еще внж сроком от 1 года до 5 лет.

P.S. Если вы граждане России и проживаете на Родине, то открыв компанию заграницей вам нужно будет уведомить налоговую по месту жительства. А также предоставлять ежегодно отчетность по вашей вьетнамской компании, предварительно переведя отчетность на русский язык.

Такие законы в России. А если их нарушить и не уведомить, то могут оштрафовать, если узнают об неуведомлении.

А если вы уехали из России и уже не проживаете там более 6 месяцев и в принципе возвращаться не планируете, то вы уже не являетесь ее налоговым резидентом, поэтому налоговое бремя вас не касается, и можно не уведомлять никого и ни о чем. ????