Как построить дом застройщик банкрот

Последнее обновление: 10.05.2019

Вопрос:

Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Ответ:

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Если Застройщик признан банкротом

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Процедура банкротства Застройщика

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).