Как построить два дома с общей стеной
Законный ДУПЛЕКС
В одном известном американском комедийном фильме с одноимённом названием Бен Стиллер (Алекс) вместе с Дрю Бэрримор (Нэнси), очень ярко и смешно показали быт в двухтажной американской квартире. Их жизнь превратилась в стремление избавиться от пожилой соседки, но бодрость старушки не оставляла молодоженам ни шанса… Жизнь Алекса и Нэнси постепенно превратилась в кошмар.
Именно в Америке очень популярен такой формат недвижимости.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков. сли жилых блоков в блокированном жилом доме больше чем два, то это уже таунхаус. Также существуют так называемые квадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.вадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.
Дуплекс, таунхаус, квадрокс — это условные (разговорные) названия. В законодательстве такие объекты недвижимости упоминаются как дома блокированной застройки с определенном количеством жилых блоков.
Конструктивно дуплексы представляют собой два индивидуальных жилых дома построенных на одном фундаменте и под одной крышей.
Разделяет их между собой общая смежная стена. По внутренней границе общей стены на две части разделяется и земельный участок.
На рынке недвижимости можно встретить три различных варианта дуплексов.
1. Дуплекс изначально построенный на двух самостоятельных, но обязательно смежных земельных участках. Каждый участок имеет свой кадастровый номер.
В зависимости от утвержденных в поселении правил землепользования и застройки участки могут быть площадью от 4 соток на каждый жилой блок, но также встречаются участки меньшего размера.
При проектировании внутреннего пространства дома применяется полная зеркальность планировки.
В таких дуплексах каждый хозяин имеет в собственности и земельный участок и жилой блок с отдельными кадастровыми номерами. Стена разделяющая дом пополам имеет линию раздела совпадающую линейно по всем этажам.
При присвоении адреса одному из жилых блоков дома присваивается литера (дом 3 лит.А) или корпус (д.3/2).
Этот вариант по документам наиболее предпочтителен.
Здесь не нужно получать отказ от преимущественного права покупки, а случае продажи не потребуется согласие соседа на регистрацию по месту жительства всех членов семьи.
В каждую половину дома отдельно подводятся коммуникации и у каждого собственника имеется свой абонентский номер для оплаты коммунальных платежей.
2. Второй вариант дуплекса — это изначально один индивидуальный дом, на одном земельном участке, с возможностью по планировке разделить на его на две самостоятельные части (как правило также зеркально). Первично в таких дуплексах в смежной стене присутствует проём (проход), необходимый для постановки его на кадастровый учëт как одного дома с последующей регистрации права собственности на него.
После окончания регистрационных действий, проём закладывают и по 1/2 доли дома и 1/2 доли участка каждому жителю.
При продаже и прописке тут возникают все прелести коммунальной квартиры (без соседа никуда).
В некоторых случаях возможен выдел доли каждому собственнику «в натуре». Для этого сторонам необходимо подписать в простой письменной форме или нотариальной договор реального раздела, согласно которого прекратится общая долевая собственность.
В договоре раздела будет указано кому будет принадлежать какая часть дома и часть участка и их площади. Также не будет лишним обратиться к кадастровым инженерам для закрепления границ в координатах.
Подобный вариант для застройщика обходится легче и дешевле.
3. Под третьим вариантом имеются в виду давно построенные дома, а вернее дом, волей случая в котором живут две семьи.
Как правило проекция стен первого и второго этажей у них не совпадают друг с другом.
Ввод коммуникаций в такой дом один, затем сети внутри разводится в обе половины дома.
Площади каждой половины дома различны и не равны между собой по конфигурации. Внутренняя граница смежной стены первого этажа может проходить под комнатой второго этажа.
Право пользования земельным участком в этом случае также установить не просто.
Порядок пользования в таких дуплексах часто разрешается в судебном порядке. За каждым собственником закрепляется право владения пользования и распоряжения конкретными помещениями.
Застройщикам дуплексы строить выгодно. По затратам на строительство, они дешевле чем строительство двух отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.
Покупателю приобретение дуплекса как же интересно и выгодно.
Наличие одной общей стены, общая кровля, возможность иметь небольшой земельный участок позволят приобрести недвижимость равнозначную по площади отдельно стоящему индивидуальному жилому дому, но значительно дешевле. Да и последующее обслуживание дуплексов менее затратно.
Помимо расположения, планировки, стоимости дуплекса очень важно заранее познакомиться с соседями. Комфортнее всего, если хозяевами второй половины будут близкие вам люди. Ваши родные, друзья или проверенные годами партнеры.
При отсутствии взаимопонимания со временем может получиться вот так:
Счастливой загородной жизни!
Подписывайтесь, читайте другие статьи канала!
Источник
Возможно ли строительство дома на две семьи на смежных участках? — Правовед.RU
Здравствуйте. Имею в собственности два смежных участка ИЖС. Хочу построить сблокированный дом с общей стеной на меже для себя и родителей, чтобы обе половины были абсолютно автономны. Какие документы и где нужно оформить прежде чем начать строительство? Какие сложности могут возникнуть при получении разрешения на строительство?
06 Апреля 2016, 13:44, вопрос №1210162
Наталья, г. Краснодар
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (6)
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Дармаев Александр
Юрист, г. Москва
Здравствуйте. Так как у вас два участка, придется получать два разрешения на строительство. Но вам проще объединить два участка в один и получить разрешение на постройку одного дома. но если хотите сохранить два участка и два жилых помещения на будущее — тогда можете и так построить. Но разрешения придется поучать два. Могут возникнуть сложности по проекту дома, так как он вас фактически один, но это сложности формального характера, а не строительного.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Михаил Малетин
Юрист, г. Санкт-Петербург
Какие сложности могут возникнуть при получении разрешения на строительство?
Наталья
Здравствуйте.
Единственная сложность в том, что потребуется получить не одно разрешение на строительство, а два, так как у Вас два земельных участка.
В остальном, ничего проблемного быть не должно.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Вам нужны следующие документы:
-градостроительный план (выдается отделом архитектуры вашего района)
выдается в течении 30 дней. Бесплатно
— также планировка учатска. Утверждается архитектором вашего района
(должна содержатся топографическая съемка, схема расположения коммуникаций и будущей постройки)
На ваш вопрос практически целиком отвечают следующие статьи:
Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство.
Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование. (Для застройщика частного жильяинтересен только пункт 3)
3.Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства(отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. (Часть в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ.)
То есть застройщик индивидуального жилого дома на одну семью, при высоте дома не более трех этажей, может строиться вообще без проекта дома. Ну а, если он захочет, то или сам нарисует его, или закажет у архитекторов или купит в интернет — магазине типовой проект дома — это его личное дело. В принципе на этом можно было бы и остановится, но зная сколько контор кормится на выдаче разрешений на строительство, законодатели еще раз прописали нормативные документы для выдачи этого разрешения частным заказчикам в статье 51. пункты 9 и 10. Читайте далее:
Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.
1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
(Часть в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. № 210-ФЗ.)
Часть 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
3′. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации.
Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
(Обратите внимание на пункт 10.)
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
(Наши пояснения: пункт 7 — для объектов капитального строительства не относящихся к объектам индивидуального жилищного строительства)
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
(Пункт в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ.)
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправлениябез взимания платы.
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1)строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
(Пункт в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ.)
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
(Пункт в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ.)
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
(Часть в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ.)
19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.parthenon-house.ru/content/articles/index.php?article=5844
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Наталья!
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ Вам необходимо будет получить разрешение на строительство на каждый дом, для этого Вам необходимо обратиться в местную администрацию.
Статья 51. Разрешение на строительство
[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 51]
9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Наталья.
Ну, во первых, вам нужно получить два разрешения на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. ст. 51 ГсК Рф,
9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Болтунова Марина
Юрист, г. Москва
Здравствуйте. Вам могут отказать в выдаче разрешения на строительство, т.к. Вы намерены строить один дом на двух участках. «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820) предусмотрены обязательные отступы от границ земельного участка.
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ГОРОД КРАСНОДАР
(в ред. Решений городской Думы Краснодара
от 22.10.2013 N 54 п.8,
от 19.06.2014 N 64 п.24,
от 20.11.2014 N 70 п.2,
от 26.03.2015 N 76 п.19,
от 17.06.2015 N 81 п.17
с изм. внесенными Решением
городской Думы Краснодара
от 28.05.2015 N 79 п.18)
1.1.4. Предельные параметры земельных участков и
разрешенного строительства:
1) минимальная площадь земельных участков — 300 кв. м;
2) минимальная ширина земельных участков вдоль фронта
улицы (проезда) — 8 метров;
3) максимальное количество надземных этажей зданий (за
исключением индивидуальных жилых домов, административных и офисных зданий) — 4;
(пп.
3 в ред. Решения
городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
4) максимальная высота зданий основного назначения от
уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (за исключением
индивидуальных жилых домов, административных и офисных зданий) — 16 метров, зданий
вспомогательного назначения — 7
метров;
(пп.
4 в ред. Решения
городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
5) максимальный процент застройки участка — 50%;
6) минимальный отступ строений от границы, отделяющей
земельный участок от территории общего пользования — 3 метра (с учетом запрета
строительства в границах красных линий);
(в
ред. Решений городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2,
от 17.06.2015 N 81 п.17)
7) минимальный отступ строений до границ смежных
земельных участков — 3 метра.
(пп.
7 в ред. Решения
городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
1.1.5. Застройку земельных участков следует
осуществлять в соответствии с предельными параметрами разрешенного
строительства, установленными пунктом 1.1.4 настоящей
статьи, и с учетом положений статьи 27 настоящих
Правил.
Расстояние от объектов капитального строительства до
объектов, расположенных на смежных земельных участках, следует принимать на
основании действующих строительных, экологических,
санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, местных нормативов
градостроительного проектирования и настоящих Правил.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник