Как построить гаражи и продать
Как я строил гараж на продажу и сколько заработал
Здравствуйте. В этой статье я поделюсь своим опытом строительства гаража на продажу. Сразу отмечу что это было в 2006 году, и строил я его с товарищем два года.
Кирпич в б.у.
Предыстория.
Изначально, эта идея родилась у меня когда я просматривал объявления в газете, о продаже гаражей. Цены в 2007 году за гараж 3*6 метра варьировались в пределах 200 тысяч рублей, меня интересовали только в черте города, ближе к новой части. Просматривая объявления я увидел что один человек продает места под строительства гаражей, всего 5000 рублей за место будущего гаража 4*8 метра. Я решил узнать подробнее про это общество.
В течении недели я съездил на это место. Увидел, что стройка началась несколько месяцев назад, вокруг только котлованы и несколько десятков фундаментов. Административное здание, находилось в соседнем обществе «Космос», а строящиеся общество называлось «Космос 2». Переговорив с председателем я узнал, что дороги начнут строить не раньше чем через три года, это будет завершающим этапом строительства. Ещё я узнал что свободных мест уже нет.
В этой статье я не буду описывать все особенности приобретения места под строительство. Скажу только одно, в моем случае, самый короткий путь, был через объявление в газете. Места там продавали люди, которые накупили их себе с целью перепродать дороже.
Дальше я прикинул стоимость материалов на строительство гаража, она составляла около 100 тысяч рублей плюс различные взносы во время строительства общества около 20 тысяч рублей. Итоговая сумма составляла 120 тысяч рублей, если строить самому, а стоимость готового гаража с размерами 4*8 в объявлениях составляла около 350 тысяч рублей.
Строить гараж одному это тяжело и затратно, кстати зарплата тогда у меня была около 10 тысяч рублей. Я поделился этой идеей со своим другом Максом и он охотно согласился строить гараж на двоих. И мы назначили встречу продавцу из объявления.
Выбор места и начало строительства.
С человеком из объявления, мы встретились прямо на месте строящегося гаражного общества, он нам показал какие места он продаёт и почему. По его словам, он купил себе несколько мест для строительства гаражей на продажу, и не тянет их все построить. Он продавал 3 места под строительство по 5000 рублей. Сумма была вполне приемлемая, особенно на двоих.
Среди этих мест был один гараж с размерами 5*8 метров, он был угловой и не далеко от въезда в общество. На тот момент мы решили что это лучший вариант, особенно для продажи. Долго не думая мы его переоформили на меня, на стадии строительства это очень просто.
Строить гараж мы начали летом 2006 года. По нашему плану, мы хотели построить его к концу следующего лета и выставить на продажу за 350 тысяч рублей. На тот момент он должен был полностью готов, но в нем ещё не будет света, и дороги к нему ещё не построят. На такой ценник мы рассчитывали из-за его больших размеров, и расположения.
Строили мы сами, в основном по выходным и после работы. За неделю мы выкопали траншею под фундамент и залили его бетоном. Тогда же мы узнали почему угловому гаражу общество выделило лишний метр в ширину.
Особенности строительства углового гаража.
Хозяин первого гаража, на улице, строит угловую стену, а смежную стену ему строит уже сосед. У этого соседа такая же ситуация, он построил одну смежную стену с хозяином первого гаража, а вторую стену ему строит его следующий сосед и так далее.
А вот последнему гаражу придется строить смежную стену с соседом и уличную стену. Получается что на одну стену больше. А ещё уличную стену необходимо облицевать кирпичом, и тоже за свой счет.
Исходя из этого, строить последний угловой гараж затратнее. Поэтому общество, в котором мы строились, выделяло последнему гаражу лишний метр по ширине. И наш гараж был не 4*8 как на всей улице, а 5*8, на тот момент нам это казалось неоспоримым преимуществом при продаже, несмотря на затраты.
Через две недели после устройства фундамента, мы за один день построили все стены подвального этажа. Нас тогда было 5 человек, я позвал двух каменщиков с работы и ещё одного друга в помощь. За тот день мы выложили более 500 блоков. Это был единственный продуктивный день, на протяжении всего строительства, дальше строили вдвоем.
Мы сделали гидроизоляцию и обратную засыпку, на этом деньги у нас кончились и мы решили продолжить стройку в следующем году.
Продажа не достроенного гаража.
К 2007 году мы подкопили немного денег и весной продолжили строительство. На тот момент общество уже строилось во всю, гаражи росли как грибы, и как выяснилось практически все они строились на продажу.
И строились они из «мусора», кирпич в б.у., плиты перекрытия заливали из керамзитобетона или тоже использовали б.у., ворота изготавливались из вторичного материала. Видел гаражи где на перекрытиях использовали стеновые панели, или закладывали балки чтобы положить переломанные плиты перекрытия.
Мы строили только из нового материала. Междуэтажные плиты перекрытия мы выкупили с другого недостроенного объекта, они были заводские и не использовались в эксплуатации, на крыше у нас были плиты прямо с завода. Блоки, кирпич, металл тоже с магазина.
Из-за того что мы строили из нового материала и гараж наш был угловой, мы начали не укладываться в наш бюджет. Напомню что мы рассчитывали на 120 тысяч, а вложились уже за 180 тысяч. К весне 2008 года, у нас был полностью построен и облицован кирпичом гараж, стояли ворота и уплачены взносы на подведение электричества. Впереди ещё предстояло сделать полы из керамзита и стяжки, сделать кровлю, парапеты, внутреннюю проводку, и заплатить взносы за дороги.
Мы только начали кладку парапетов, когда к нам подошёл мужчина и поинтересовался не продаём ли мы гараж. Я ответил, что да, строим на продажу, но продавать меньше чем за 320 тысяч на сегодняшнем этапе мы не будем, он же сказал что ищет гараж до 250 тысяч.На тот момент мы отказались от торга вообще, обратив его внимание на новые материалы и ширину гаража, он сказал что подумает и ушёл.
Через два дня он вернулся к нам с предложением в 300 тысяч. Мы уже тогда задумывались, что впереди будет огромная конкуренция и решили продавать его за 300 тысяч рублей.
А сколько стоило его построить из материала в б.у.?
Конечно наш бизнес план был так себе. Рассчитывали вложить 120 тысяч и через год продать за 350 тысяч, а по факту вложений на 180 тысяч продали за 300 тысяч, да ещё и через два года.
А вот у тех кто строил на продажу из б.у. материала и с наемными строителями куда лучше дела обстояли. Нанять двух строителей, чтобы полностью построить гараж, тогда стоило 60 тысяч рублей. Материал в б.у. на гараж (не угловой) обходился в районе 100 тысяч рублей. Строился такой гараж два месяца, и цена на него была 250 тысяч . Итого прибыль: 90 тысяч за два месяца, а у нас 120 тысяч за два года на двоих. Конечно такой гараж нужно ещё было продать, ведь таких объявлений были десятки.
Это был мой первый и последний опыт построить что-то на продажу. Статья получилась очень длинная, а я хотел подробнее написать сложности строительства углового гаража, там не только затратная часть, поэтому опишу подробности в отдельной статье, кому она интересна подписывайтесь.
Лайкните пожалуйста.
Источник
Бизнес на строительстве гаражей
Избыток автомобилей, сложность парковки внутри жилых микрорайонов, проблемы сохранности ежегодно повышают интерес автомобилистов к приобретению собственного гаража. Гараж для владельца автомобиля — это не только место хранения, но и, нередко, второй дом, мастерская, овощехранилище.Как показывают опросы, большинство автомобилистов хотели бы иметь собственный гараж, расположенный недалеко от дома. Спрос на такие гаражи превышает предложение, так что бизнес-идея строительства гаражей на продажу сохраняет не только актуальность, но и перспективность на ближайшие годы.
Главной проблемой в этом виде бизнеса является трудность получения земельных участков под строительство.
Большинство автомобилистов хотели бы иметь гараж на расстоянии, не превышающем 1-2 километра. Если до гаража идти пешком более 20 минут, то особого смысла в приобретении такого гаража нет. Однако пространство внутри жилых микрорайонов, как правило, выделяется под благоустройство или планируется для дальнейшего уплотнения жилых построек. Городские власти крайне неохотно выделяет землю под строительство капитальных гаражей. В этом смысле гораздо проще получить землю для оборудования платной автостоянки, поскольку ее можно в любое время демонтировать и отдать этот участок под другие цели.
В принципе, на условиях временного использования, можно получить землю и для строительства гаражей, но тогда повышенные риски несут уже владельцы гаражей, поскольку не гарантирована сохранность гаражей в будущем. Получить участок под застройку проще на окраинах микрорайонов, у железных дорог, в неудобных местах поблизости от оврагов и так далее. Однако эти трудности не снижают интерес к этому виду бизнеса.
Рентабельность проектов по строительству гаражей на продажу, как правило, превышает 50%.
Готовые гаражи охотно раскупаются по цене, вдвое превышающей стоимость строительства. Такая высокая рентабельность заставляет строительные фирмы прилагать усилия, чтобы получить разрешение на строительство возвести очередной ряд гаражных блоков. Стоимость капитального гаража в черте города лежит в диапазоне от 150 до 500 тысяч рублей. Гораздо дороже стоит машиноместо в подземных или капитальных многоуровневых гаражах. Однако строительство таких сооружений — это крупные бизнес-проекты, которые не под силу мелким строительным фирмам.
Наиболее популярными гаражными боксами являются стандартные коробки, кирпичные или бетонные, площадью от 20 до 36 квадратных метров.
Строительство гаражей, с технической стороны, не очень сложное дело, и под силу даже небольшим строительная фирмам. При выборе участка земли, кроме близости к жилым зданиям, необходимо руководствоваться возможностью построение удобных подъездных путей, также глубиной залегания грунтовых вод. Большинство автовладельцев, заинтересованы в гараже, оборудованном смотровой ямой, поэтому грунтовые воды должны залегать глубже 1,8-2 метров. Поскольку при строительстве гаражей обычно используется кирпич или бетон, для них обычно использует ленточный фундамент, а крышу покрывают бетонными блоками. При планировании строительства необходимо заранее подготовить участок, предусмотрев большой уклон для стока воды. При строительстве гаражей обычно используется бетономешалки и краны для подъема бетонных блоков и строительных материалов. Остальные работы, в принципе, могут осуществляться с помощью ручных инструментов и в достаточно короткие сроки. Более крупные проекты в сфере строительства многоэтажных гаражей внутри спальных районов, возможны только при условии договоренности с городской администрацией, заинтересованной в разгрузке улиц от расставленных повсюду автомобилей. Возможно получить даже софинансирование, либо финансовые гарантии со стороны городского бюджета и упростить процедуру получения разрешения.
В любом случае, окупаемость строительства гаражей, как правило, достигается в течение одного года с начала работ по реализации бизнес-проекта.
Однако достижение высокой рентабельности, быстрая окупаемость проекта возможны только при условии использования бизнес-плана и проведении экономических расчетов на каждом этапе реализации.
Бизнес-план для конкретных условий строительства гаражей, включая необходимые расчеты, можно получить, оставив заявку на этом сайте.
Удачи вам в бизнесе!
С этой статьей так же читают:
Источник
Гаражный бизнес: покупаем, строим, сдаем в аренду гаражи.
У меня нет инженерного образования и я никогда не работал строителем… Но под рукой всегда есть интернет, знающий ответы на все вопросы, есть знакомые рабочие-гастарбайтеры (сдружились на каком-то повороте судьбы), есть и некоторые финансовые возможности… Короче, решил построить гараж – гараж не в смысле стандартные 4х6 м для одной машины, а в смысле – гаражный бокс на 3-4 автомобиля – с прицелом на будущее коммерческое использование…
И вот мой рассказ:
Несмотря на расхожее мнение, что места под гаражи в крупных городах уже не осталось, говорю, что очень даже осталось – и в существующих ГСК, и во вновь образуемых, – достаточно полистать газеты объявлений или позвонить в риэлтерские компании. Я, например, нашел походящий участок, не вставая из-за компьютера… Цены на землю, понятно, очень различаются в разных городах, но обычно действует примерно такая закономерность – стоимость участка плюс затраты на строительство примерно на 20-40% ниже, чем стоимость готового гаража в этом месте.
Строительство гаража начинаем с рытья котлована под подвальный этаж. Для этой задачи арендуем экскаватор и самосвал (в моем случае – два «Камаза») для вывоза грунта. Мои двести кубометров земли выкопали / вывезли как раз за восьмичасовую смену. Слава богу, поблизости был пустырь, куда сваливали землю – если вывозить за город, стоимость работ увеличилась бы вдвое…
Далее на дне котлована (по периметру) капается траншея глубиной примерно полметра, ее дно просыпается и утрамбовывается песком – сюда будем монтировать фундаментные блоки. Про эту технологию прочитал на форумах из серии «строим дачу своими руками».
Собственно, ничего сложного в монтаже фундамента нет – нужны лишь два человека и подъемный кран. Блоки ФБС, кстати, вполне, пойдут и бэушные / лежалые – сэкономить можно вполне ощутимо…
Да и весь цокольный этаж быстрее и проще построить целиком из блоков, все так и делают. Минус только один – аренда крана кусается…
Что делаем дальше, догадались? Правильно, кладем плиты перекрытия! Иногда говорят – «выводим ноль»… Естественно, не забываем оставить места под смотровые ямы.
Дальше еще проще – каменщик кладет кирпич, сварщик варит ворота и каркас для досок, закрывающих ямы. На этом этапе очень рекомендуется точно рассчитать и привезти правильное количество кирпича, цемента, песка и т.п., чтобы не пришлось потом подвозить мешок-другой цемента в салоне собственной машине…
Да, еще, разумеется, потребуется вода (готовить раствор). В моем ГСК воды нет, возить в канистрах надоело уже на второй день, поэтому договорился с водителем поливальной машины, чтобы он периодически заезжал наполнить бочки. Тариф за услугу – «как договоришься».
Теперь ответственный момент – кладем верхние плиты перекрытия. Все то же самое, что и с плитами на пол, главное лишь не упасть с трехметровой высоты… И это не пустая метафора: у пролетария строительной сфера есть профессиональная традиция выходить на работу выпимши…
Затем штукатурим, красим… По совету знающих людей цвет выбираем персиковый (хорошо будет гармонировать с серыми воротами), он же, по мнению соседей, бледно-розовый…
«Колизей!» – емко и кратко обозначил получившийся шедевр председатель гаражного кооператива. Мне, кстати, тоже вполне нравится, что получилось… ))
Ну и теперь остается совсем немного: прикручиваем светильники и розетки, делаем стяжку на пол, вешаем ворота… А, еще тянем кабель от ближайшего столба.
Ну, и, пожалуй, все… Можно заниматься каким-нибудь около-автомобильным бизнесом… Утеплить ворота и повесить полочки можно будет позже… )) Чуть не забыл – кровлю желательно сделать до дождей!
Ответы на вопросы:
1. И во сколько, если не секрет, Вам обошлось данное строительство?
Ответ: Я лучше расскажу, сколько в принципе может стоить гаражное строительство. Один стандартный двухуровневый гараж 4х6 м «под ключ» обойдется примерно в 250-300 т. руб – это если просто звонить по первым попавшимся объявлениям по рабочим и стройматериалам. Если грамотно покупать цемент / кирпич, а рабочих найти за свою цену, то уложиться можно в 220-240 т руб. Если еще и найти бэушные плиты / блоки, то хватит, пожалуй, и 200 т руб… А если вдобавок и самому быть прорабом (т.е. лично контролировать процесс, а заодно и делать какую-то работу), то можно вписаться даже в 170-180 т руб. Всякие дополнительные выкрутасы типа подъемных ворот или системы отопления с печкой на отработанном масле – разумеется, за отдельную плату. Это все, естественно, без стоимости земли! Ценник за участок может разниться, наверное, на три порядка – в зависимости от региона и конкретного места в городе…
2. Да и чем занят сейчас Ваш бокс-гараж?
Ответ: Кузовщина-малярка в исполнении кудесников из Еревана. Обычно в народе это называется ара-сервис. Клиентов много… ))
3. Если Вы сдаете в аренду то за какой период планируете окупить вложенные средства???
Ответ: Это некорректная постановка вопроса, хотя, обычно именно так и спрашивают. )) Применительно к недвижимости (а гараж это тоже какая ни есть, а недвижимость!), наверное, неправильно «в лоб» рассчитывать за сколько «отобьются» вложения…
К примеру, квартиру стоимостью $150000 сдают в аренду за $500 в месяц. Даже условно-расчетный срок возврата вложений получается 25 лет (а реально там все 50 выйдет) – но это же не означает, что рентный бизнес бессмысленный! Очень даже осмысленный, просто его нельзя мерить мерками «коротких» денег: купил – накрутил – продал…
4. Не могу понять как у вас получилось с землёй,и где можно найти такие предложения…. земля в аренде на 49 лет? какие доки на землю???
Ответ: Изначально был учрежден гаражно-строительный кооператив с арендой земли сперва на 5 лет, затем с пролонгацией на 49… Как именно это делается, точно не знаю – я покупал землю уже у существующей организации. У меня, соответственно, членство в ГСК (собрания, членские взносы, все как положено) и «зеленка» на само строение (гараж).
5. Может по доброте душевной подскажете ключики, по которым искать такие гск в сети?
Ответ: Газеты бесплатных объявлений (или онлайн версии ГБО) »> раздел «продажа гаражей» »> бывают объявления не только по собственно гаражам, но и по участкам под гаражи
либо:
Газеты бесплатных объявлений (или онлайн версии ГБО) »> раздел «продажа участков под строительство»
либо:
городские интернет-форумы »> те же разделы (гаражи / участки) плюс может быть раздел «авто-мото и сопутствующее»
Резюме
Да, тема строительства гаражей с последующей продажей (сдачей в аренду), безусловно, рабочая. Особенно, если следовать некоторым простым правилам:
1) Изначально проектируйте гараж под коммерческое использование (насколько это возможно по ситуации) – высокие потолки, ворота «под Газель», полноценный цокольный этаж, хорошая проводка (в идеале – три фазы), отопление, потолочная балка-швеллер для лебедки и т.п… Одно и то же помещение в зависимости от названия – «просто гараж» или «мастеркая-бокс» – стоит по разному! Перечисленные детали стоят копейки на фоне общего строительства, но рыночная стоимость помещения сразу увеличивается раза в полтора. ))
2) Строить можно и нужно самостоятельно! Не в смысле – буквально класть кирпич (это не всем дано), а в смысле – не пользоваться услугами строительных фирм или бригад «строим под ключ». Руководите процессом самостоятельно (ничего сложного) – и экономьте приличные деньги.
3) Правильная покупка стройматериалов – это творческий процесс, и сэкономить можно очень ощутимо! Даже простой обзвон-объезд строительных баз и магазинов, показывает, что цены «на все» разнятся ощутимо. Плюс, как писалось выше, вполне оправдана покупка некоторых стройматериалов б/у или т.н. «лежалых», например, фундаментных блоков. Есть еще такая хитрая методика – давать в газеты объявление типа «куплю 200-500 шт кирпича». Спросите, зачем это нужно? – Очень просто: звонить будут те, у кого от строительства дома или ремонта квартиры осталась как раз небольшая куча кирпича (и выкинуть жалко, и продать особенно некуда) – и отдать готовы даже за пиво или самовывоз. ))
4) Постарайтесь со стройкой уложиться в теплый и сухой период (с мая по октябрь) – в дождь или холод почти все работы становятся либо дорогими, либо сложными, либо невыполнимыми… )
Источник: https://homeidea.ru/index.php?topic=21441.0
Источник