Как построить кооперативный многоквартирный дом

Понятие кооператива знакомо всем, особенно тем, кто застал советское время.

В СССР все было общим, частной собственности не было, но граждане точно также нуждались в жилье. Чтобы решить эту проблему, было принято решение о строительстве кооперативных домов.

Что это значит – кооперативный дом – знают немногие. Это дом, который строился жилищно-строительным кооперативом за счёт средств паёв членов участников кооператива. По окончании строительства каждый член объединения получал свои заветные квадратные метры.

Такие дома остались и сегодня, купить квартиру в них стоит дешевле. В кооперативных домах устанавливается особая система управления домом и особая процедура оформления квартиры в собственность.

Документально зафиксировать свои права на квартиру член кооператива может при полной выплате пая, установленного договором между ним и кооперативом.

Понятие кооперативного дома

Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.

Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.

Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.

Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:

• граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
• осуществляется строительство дома третьими лицами;
• члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.

Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.

Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.

Отличие от обычного дома

Если отвечать на вопрос, чем отличается кооперативный дом от обычного, нужно выделить ключевые особенности такого жилья.

Управление кооперативным домом осуществляет жилищно-строительный кооператив. Кроме ЖСК управление в доме может осуществлять ТСЖ или УК.

Отличие здесь проявляется в том, что ЖСК формируется ещё до появления самого дома. ТСЖ же организуется только тогда, когда дом уже существует. Управляющая же компания вообще является обособленным подразделением, никак не связанным с домом, кроме как договором управления недвижимостью.

Обычные дома строят застройщики или государство, иногда за счёт средств дольщиков, иногда за счёт собственных или заемных средств. Кооперативные дома строят участники кооператива, но не самостоятельно, а с помощью привлечения сторонних лиц.

В остальном порядок покупки такой квартиры или ее продажи, управление домом и решение важнейших вопросов ничем не отличается от тех же событий в обычном доме. К примеру, оплата коммунальных услуг осуществляется по той же схеме.

Нужно ли платить за капремонт, если дом кооперативный? Нужно, уплачивать взносы необходимо вне зависимости от вида дома и способа управления им. Минимальные тарифы устанавливают на уровне регионов. Накопленные денежные средства формируются на специальных банковских счетах, открытых ЖСК или региональным оператором.

Отказаться от уплаты вносов за капитальный ремонт можно только в случае признания дома аварийным.

Права жильцов кооперативного дома прописываются в уставе созданного кооператива и в договорах, заключённых между участниками и самим объединением.

Как прописаться в таком жильё? Точно также, как в обычным доме.

Достоинства и недостатки

Кооперативный дом и проживание в нем имеет свои плюсы и минусы. Преимущества в основным связаны с экономическими выгодами приобретения такого жилья.

Преимущества покупки квартиры в кооперативном доме заключаются в следующем:

1. Стать членом ЖСК могут граждане от 16 лет или юридические лица.
2. Для создания ЖСК достаточно совсем небольшого количества участников.
3. Переплата за жильё является минимальной, поскольку в неё входят только расходы на содержание ЖСК в период строительства дома.
4. Размер палевого взноса рассчитывается на основании строительной сметы.

Минимальное количество участников для создания жилищно-строительного кооператива ограничено 5 лицами.

Здесь не нужно собирать огромное число справок и документов, как в случае в обращением за ипотекой в банки. Тут нет такой огромной переплаты за квартиру, как в случае строительства дома застройщиком, желающим извлечь из данного проекта максимум прибыли для себя.

К недостаткам строительства кооперативного дома можно отнести:

1. Договор не регистрируется, отсюда высокие риски двойных продаж квартир.
2. В жилищно-накопительном кооперативе могут требоваться дополнительные взносы от членов, размер которых значительно может превышать первоначальные паи участников.
3. Все дополнительные и целевые взносы при выходе гражданина из кооператива ему не возвращаются в ЖНК.

Собственникам будущих квартир придётся самостоятельно организовывать строительный процесс, закупать материалы и осуществлять контроль за работой строителей. В ЖНК въехать в дом можно будет только после погашения половины полной суммы, оформить право собственности – только после полного погашения пая. У участников ЖСК в совокупности получаются более низкие затраты, чем у участников ЖНК.

Лучше выбрать ДДУ для покупки ещё не построенной недвижимости. Во-первых, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для защиты от риска двойных продаж. Во-вторых, в 2021 году в стране действуют эскроу счета, защищающие средства дольщиков от недобросовестных застройщиков до окончания строительства дома.

Полномочия председателя и жильцов

В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.

Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.

Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:

• имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
• проводит подбор персонала и управление им;
• при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
• имеет право досрочно освободить должность председателя;
• распоряжается денежными средствами кооператива;
• подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
• оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.

Обязанности председателя кооперативного дома – это:

• добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
• решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
• обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
• хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
• проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
• осуществлять контроль за благоустройством зданий.

Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.

Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.

Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме

Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.

Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.

Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.

Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.

Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.

Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.

Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.