Как построить мансарду на многоквартирном доме

Тема строительства мансард в многоквартирных домах является одной из самых острых и скандальных ещё с конца девяностых годов прошлого века. В Санкт-Петербурге и Москве баталии вокруг «незаконных» мансард не утихают до сих пор. Самое удивительное, что возведение мансард — это не частные случаи нарушения законодательства, и не просто спорные моменты в Жилищном Кодексе, а насущная потребность огромного количества собственников, чиновников, инвесторов в осуществлении реконструкции многоквартирных домов. Эта потребность продиктована и стремлением избавиться от бесконечных протечек, разрушающих дома, и желанием возвести новые площади над своей квартирой, и, наконец, пониманием того, что дом является объектом не только проживания, но и хозяйственной и экономической деятельности. Тем не менее, уже более десяти лет наше законотворчество обходит эту проблему стороной. Реконструкция многоквартирных домов с надстройкой отсутствует в нормативных документах. Нигде не регламентированы ни принципы голосования государства как собственника по этим вопросам, ни оформление проектной документации, ни вопросы регистрации собственности на вновь возведённые мансарды. В то же время всё больше и больше собственников осознают, что выпрашивать деньги у государства на ремонт — это не единственный способ позаботиться о своём доме. Всё больше и больше инициативных руководителей ТСЖ и управляющих компаний обращают свой взор на мансарды (и пристройки), как на потенциальный источник того самого финансирования, которое поможет домовладельцам не только выбраться из безысходности, но и превратить своё жилище в комфортабельный «доходный» дом.
Несколько слов о существующей законодательной базе. Для реализации проекта реконструкции многоквартирного дома «в том числе с его расширением или надстройкой» (ст.44 ЖК РФ) достаточно двух третей голосов собственников от общего числа голосов всех собственников помещений в доме (ст.46 ЖК РФ). Это реальный режим принятия решения, не зависящий от отдельных невменяемых или пропавших собственников. Но вот тут-то и споткнулся наш законотворческий гений. «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции», — добавил закон (п.3, ст.36, ЖК РФ). Этот шедевр непонимания смысла термина «общее имущество» и является основой бесконечных судов, нерешительности администрации, паралича ответственных и законопослушных собственников. Как же быть с чердаком?! Ведь мы же его уменьшаем!! Нельзя ведь! Закон не разрешает! И КУГИ СПб устраивает сложнейшие манипуляции с выведением труб верхнего розлива в отдельные помещения, доказывая, что чердак не является служебным помещением и ему можно присвоить кадастровый номер как нежилому помещению («энку»), а собственники настаивают, что весь чердак является служебным помещением. Кто-то доказывает, что раньше его чердак был мансардой, а оппонент представляет доказательства, что чердак всегда был всего лишь чердаком… Сухово-Кобылин, в общем. А весь «сыр-бор» то из-за «дырки от бублика». Чердак — это «пространство между кровлей и перекрытиями верхнего этажа». Не помещение, не имущество, а «пространство». То есть «дырка от бублика». Но эту дырку, оказывается, можно продать, поделить, реконструировать, отнять и отдать обратно. Чердаки оставляют в новых частных домах только в том случае, если в будущем их планируют реконструировать в мансарды. Помещения можно «оборудовать» в чердачном пространстве (установить стены, вход, пол и потолок). Вот тогда и только тогда в «чердачном» пространстве будет «создано» помещение без изменения кровли.
Вернёмся к Жилищному Кодексу. Что такое «уменьшение размера общего имущества»? Несколько вопросов для профессионалов:
1. если ТСЖ или ЖКС (управляющая компания) без спроса собственников поменяли старые плохие («длинные»!) трубы водопровода на новые хорошие («короткие»!), уменьшился ли «размер общего имущества»?
2. если площадка первого этажа стала меньше(!), потому что на ней поместили будку консьержки, надо ли собирать подписи всех собственников или достаточно опросить проживающих на этой лестнице?
3. Если техник поменял большую старую ручку на входных дверях на новую маленькую, можно ли опротестовать в суде его действия?
Не любую ситуацию можно довести до абсурда. Но некоторые необходимо, чтобы стал ясен смысл закона, а не только его буква. Что такое общее имущество? «…помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания (курсив — мой) более одного помещения в данном доме…а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие…» и весь перечень труб, оборудования, земли и т.п. (п.1, ст.36 ЖК РФ). Вот в чём смысл общего имущества — обслуживание. Причём же здесь размер? Не в размере состоит качество обслуживающего имущества, а в качестве обслуживания, которое оно обеспечивает. Откуда вообще возникло это общее имущество? Из отсутствия собственника многоквартирного дома. Ещё одна коллизия нашего законодательства и, может быть, главная. Есть собственники помещений многоквартирного дома, но нет собственника самого дома. Зато есть общее имущество, принадлежащее всем вместе и никому в отдельности. Этот «психически правовой» феномен очень привычен для нас. Всё и ничьё, следовательно, государственное. Отсюда и «растут ноги» удивительного явления под названием «чердак». Дело в том, что в Санкт-Петербурге КУГИ пыталось забрать чердаки себе, как забирает до сих пор колясочные, подвалы, дворницкие у собственников. Присваивает этим общим помещениям кадастровые номера, вносит в реестр и продаёт «добросовестным» покупателям. Так и чердак стал «площадью», помещением. Если его можно продать, то значит, он чего-то стоит. Здесь и кроется причина всех недоразумений и судебных разбирательств. И всё-таки закон есть закон. Давайте попробуем разобраться, как этот закон может защищать права собственников, а не ущемлять их.
В каких единицах измеряется «размер общего имущества»? В квадратных или погонных метрах? В килограммах или в штуках? А всё вместе, весь «размер»? Ведь ст.36 говорит об «уменьшении размеров общего имущества», а не какой-либо его части. Откуда следует, что уменьшение чердака или длины трубы ведёт к «уменьшению размеров общего имущества»? Это вопрос спорный. Давайте спорить. А если одну часть увеличить, а другую уменьшить? Это уже высшая математика. Трубу отрезал, карниз прибавил, чердак ликвидировал, все трубы поменял. Как определить изменение размеров общего имущества? А если измерить чердак в штуках? А если оценить общее имущество в рублях? И кто, вообще сказал, что есть чердак в доме, если его нет в техническом паспорте?
Часть вторая: возможные ответы.

Я занимаюсь мансардами с 1998 года. Мансарды и пристройки нужны собственникам-домовладельцам, чтобы привести свои дома в ликвидное состояние. Существует сертифицированный проект реконструкции «хрущёвок» без расселения, позволяющий за счёт возведения мансард восстановить этот жилой фонд. Проект реальный, рабочий. Нами (группа компаний — строителей мансард в СПб) просчитаны десятки домов в центре города с точки зрения их полного ремонта и реконструкции за счёт возведения мансард (Петроградка, центральный и адмиралтейский районы, Васильевский Остров), а также новые (от 70-ых годов постройки) дома в Купчино, Невском и Кировском районах. Дома не только будут «восстановлены из руин», но их собственники-домовладельцы смогут полностью или частично сократить все коммунальные выплаты за счёт «пассивного дохода» от новых площадей.
Предлагаю следующие решения вопроса легитимности проектов строительства мансард в многоквартирных домах:
1. Для определения изменения размеров общего имущества проводить рыночную оценку проектов. Оценить стоимость здания до и после его реконструкции в рублях. В наших проектах, благодаря отчислениям на ремонт дома в десятки миллионов рублей, стоимость квартир в доме возрастает в полтора-два раза. Например, на каждый квадратный метр возводимой мансарды дом получает 15 000 рублей. Всего на 1000 кв. м мансарды -15 миллионов рублей. На эти средства увеличивается общее имущество (замена всех сетей, ремонт фасада, подъездов и т.п.). Стоимость квартир возрастает с 60 тысяч руб. за метр кв. до 90 000 рублей. А стоимость всего дома становится равной 450 миллионам рублей. Делаем вывод об увеличении стоимости общего имущества. Аргумент?
2. Проводим собрание собственников, на котором инвентаризируем всё общее имущество. Чердак записываем в виде одной штуки, без площади. Был «одна штука» и останется «одна штука» (небольшое техническое помещения для техников).
3. Делаем «ремонт» кровли в виде сплошного заполнения чердачного пространства стропильной системой. Интересный факт: чердак исчезает, а ущерба никому не причиняется. Загадка Жилищного Кодекса. Хитрость, но законная.
Часть третья: земля и помещения.

Ещё одной крайне интересной и перспективной темой является оформление земельных участков многоквартирными домами и «возвращение» себе коммерческих и иных помещений в многоквартирных домах. Это ещё один ресурс реальной, а не формальной жилищной реформы. Отдайте собственником их имущество и не надо будет тратить бюджетные деньги. Многие многоквартирные дома могут оформить такие земельные участки, на которых можно построить не только детские площадки, а возвести целые жилые комплексы. И многие собственники этого хотят. К сожалению, процедура оформления земельных участков многоквартирными домами также прописана в Земельном Кодексе весьма скромно. Вроде бы и можно оформить земельный участок в соответствии с его фактическим использованием, но почему-то на практике землю оформляют только по границам дома. А ведь такие проекты могли бы существенно поднять не только уровень домов, но и уровень всех собственников в них. Если бы удалось оформить в собственность земельный участок и на нём построить 10 000 кв. м жилья? Домовладельцы заработали бы не меньше 20% площадей! Вот Вам и решение программы доступного жилья в центре города. Что касается первых этажей и подвалов, которые КУГИ СПб продолжает отбирать у собственников, то это серьёзный финансовый ресурс для домовладельцев. Но закон опять не позаботился о правах собственников. Какие помещения являются государственными? Свидетельств о собственности у государства нет, а в реестр вносится любое «ничьё» помещение в любой момент. Раз ничьё, значит, государственное. Я знаю домовладельцев, которые просто не пускают «добросовестных» покупателей в «купленные» ими через торги дворницкие, колясочные, подвалы. Страдают все, но, прежде всего, собственники. Бюджет наполняется из карманов собственников, чтобы, проделав длительный путь и изрядно «похудев», возвратиться к ним в виде «субсидий» на ремонт их домов. Арендных платежей хватило бы не только на текущий ремонт домов постройки 1914 года, но и на накопления, на социальные выплаты. Интересно, что часто арендаторы являются субарендаторами и средства уходят даже не в бюджет. Упорядочение имущества домовладельцев — это второй ресурс жилищной реформы.
Я уверен, что существует множество чиновников, которые всё это понимают и готовы предпринять конструктивные шаги по развитию нашего жилищного фонда. Дело юристов грамотно объяснить им их возможности.
В заключение предлагаю направить свои усилия профессионалов в эту благородную и прибыльную область. В результате наших общих действий мы не только отремонтируем наши дома, но и создадим в домах новую атмосферу взаимного сотрудничества и понимания. Я убедился в этом уже много раз. И ещё одно предложение: в разных регионах требуется выпуск местных законодательных актов, регулирующих не только вопрос о принятии решения собственниками по вопросу строительства мансарды, но и вносящих ясность в регламент оформления проектной документации на эти проекты и получение разрешения на строительство. Требуется только инициатива профессионалов и поддержка собственников. Я готов предоставить все материалы по данным вопросам. Готов предоставить консультации по всем вопросам строительства и проектирования, оформления прав и проведения собрания собственников.