Как построить многоквартирный дом и продать квартиры

В данной статье не будем рассказывать о приобретении строящейся недвижимости у застройщика, который использует механизм ЖСК. О преимуществах и недостатках такой мы схемы уже писали. Сегодня речь пойдет о том, как можно построить многоквартирный дом, объединившись в кооператив. А главное, сколько можно при этом сэкономить. Систему ЖСК сегодня используют руководители предприятий, заинтересованные в возведении жилья для своих работников. Хотя формально построить многоквартирный дом могут любые граждане, которых вдохновит и объединит эта идея.

Советский опыт
Система кооперативов не нова: ее использовали еще в 1920-х годах, однако в 1937-м сей механизм ликвидировали как проявление частной собственности. В 1958 году советское правительство вновь разрешило создавать жилищно-строительные кооперативы. Членам ЖСК государство предоставляло ссуду до 70% на 20 лет. В середине 80-х кооперативное строительство приняло массовый характер: тогда по этой схеме возводили до 8% всех объемов нового жилья в СССР.

Сейчас кооперативный механизм вновь набирает обороты. Главным образом, его используют застройщики, которые не имеют возможности (или не хотят) работать по 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Впрочем, схема ЖСК полностью соответствует законодательству, и в частности – тому же 214-ФЗ.

Система строительства дома с помощью ЖСК активно применяется и в тех случаях, если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. Тогда граждане объединяются в кооператив, которому передаются все права на завершение недостроя.

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом. Другими словами, нынешнее законодательство дает полное право гражданам объединиться в кооператив, зарегистрировать его, получить в аренду (либо купить) земельный участок, нанять подрядчика и построить многоквартирный дом.

По закону ЖСК могут создать как минимум пять граждан. При этом количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся кооперативом доме. Жилищный кодекс РФ описывает практически все нюансы работы кооперативов: требования к их организации, регистрации, управлению, приему новых членов и ликвидации.

Строим сами
Как поясняет юрист «Северо-Западного Юридического Центра» Валентина Пацкевич, для создания кооператива его потенциальные участники должны организовать собрание, на котором утвердить устав. «Этот документ должен содержать сведения, указанные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив», – добавляет она. После этого кооператив регистрируется в качестве юридического лица.

Следующий шаг – оформление правоустанавливающих документов на землю под строительство дома. Необходимо получить градостроительный план участка, подготовить проектную документацию и другие документы, перечисленные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. После чего их необходимо представить в органы, выдающие разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана участка и позволяет на законных основаниях начать строительство многоквартирного дома.

«Самостоятельно сделать проект планировки территории и сформировать градплан участка вряд ли получится – для этого лучше нанять специализированную компанию. На согласование документов обычно уходит от шести месяцев до двух лет. Следующий этап – проектирование самого дома, получение согласований и прохождение экспертизы. Эти процедуры также лучше поручить сторонней организации. Сроки их проведения варьируются от четырех до 12 месяцев», – говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Когда все разрешения получены, можно приступать к строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять функцию заказчика, контролировать качество работ, проводить тендеры, нанимать подрядчиков для проведения работ.

Для людей, которые не имеют профильного образования, это сложно. Как считает Владимир Спарак, проще привлечь к работам fee-девелопера (организацию, которая создает девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений).

Самим подрядчикам по большому счету все равно с кем иметь дело: с застройщиком или образованным гражданами ЖСК. По словам директора по маркетингу и продажам компании KVS Натальи Агрэ, главное чтобы все документы на объект соответствовали закону, а у заказчика были деньги.

По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст. 55 Гражданского кодекса РФ) и вновь обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство – теперь уже за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Этот документ является основанием для постановки на государственный учет построенного здания. Как только ЖСК получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, у членов кооператива, полностью уплативших паевые взносы, возникает возможность оформить право собственности на квартиры.

Стоит ли?
Попробуем разобраться, какие преимущества и недостатки есть у этой схемы. На первый взгляд, все относительно просто: желающие улучшить свои жилищные условия могут объединиться в кооператив, приобрести или арендовать участок, нанять генподрядчика, который построит дом, оформить право собственности и вселиться.

Формально «самостоятельное» строительство дома через механизм ЖСК позволяет сэкономить. Застройщик закладывает в цену продаваемой недвижимости свою прибыль, расходы на рекламу, содержание персонала и развитие. За все это в конечном итоге платит покупатель. При этом граждане практически не в состоянии контролировать расходование застройщиком их средств. И, разумеется, сам процесс строительства.

По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, себестоимость строительства жилья эконом-класса на сегодняшний день составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м. «Квадратный метр жилья бизнес-класса обходится примерно в 40 тыс. руб. – с учетом стоимости земли, подключения к инженерным сетям и строительно-монтажных работ», – рассказал он.

По данным отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена «квадрата» на первичном рынке составляет 80,2 тыс. руб. Значит, организация ЖСК может сэкономить до 50% средств на покупку жилья.

К тому же схема ЖСК обеспечивает прозрачность механизма привлечения денежных средств. А финансировать строительство можно поэтапно. Более того, ЖСК имеет законодательную возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.

Тем не менее один из главных недостатков этой схемы состоит в том, что ЖСК выступает заказчиком по подрядным работам. «Если в уже построенном объекте найдутся недостатки, устранять их будет не застройщик, а пайщики – за счет их же средств», – отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, случаи, когда люди самостоятельно создают ЖСК для возведения многоквартирного дома, практически не встречаются – по крайней мере, сами члены кооператива обычно не афишируют эту работу.

Дома по системе ЖСК часто строят предприятия, заинтересованные в жилье для своих работников. Таким образом возводили жилье для работников порта «Усть-Луга», собираются строить жилой комплекс для сотрудников ЛАЭС-2.

В Петербурге через механизм ЖСК жилье строит Большой Драматический театр имени Товстоногова – так называемый «Дом БДТ» появится на улице Лёни Голикова, 6. Впрочем, это скорее коммерческий проект – работникам театра передадут лишь 10% квартир.

Таким образом, создавать ЖСК есть смысл лишь работникам предприятий – при соответствующей поддержке их руководства. В этом случае можно действительно построить жилье и при этом значительно сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью, которую обычно забирает застройщик.

Объединение в кооператив единомышленников, которые просто хотят возвести многоквартирный дом «с нуля» – вариант на сегодня скорее фантастический, нежели реальный. Тем не менее действующее законодательство не препятствует его воплощению в жизнь.

Текст: Сергей Бардин   

Что такое ИЖС

Для начала определимся, что такое индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и чем оно отличается от многоквартирного.

ИЖС – это вид разрешенного использования земельного участка. Категория участка определена как «земли населенных пунктов». Но что разрешено строить на таких землях, зависит от генплана данного населенного пункта. Это может быть жилая, общественно-деловая, производственная, военная и иная застройка – всего девять категорий, детально все прописано в статье 83 Земельного кодекса РФ. Если речь идет о жилье, то статья 85 того же Земельного кодекса допускает такие варианты: возведение индивидуальной жилой постройки и возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что индивидуальный жилой дом (ИЖД) – это строение площадью не более 1,5 тыс. кв. м, не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Уже из самой этой характеристики очевидны отличия ИЖД от многоквартирного жилого дома (МКД). Нам в данном случае не важна высотность МКД. Ключевое слово – «многоквартирный». Делать несколько квартир в индивидуальном доме запрещено.

Но как же получается, что такие строения все же появляются и граждане покупают в них жилье?

Рассмотрим три наиболее распространенные схемы привлечения покупателей.

Схема первая – обещательная

Застройщик не скрывает от клиентов, что в его праве собственности на земельный участок указан разрешенный вид использования ИЖС. И уверяет покупателей, что вот-вот получит документы о смене этой категории.

Такое действительно возможно. Но никаких гарантий дать нельзя. Даже если по формальным признакам участок может быть переведен из одной категории в другую, это не означает, что такой перевод случится автоматически. Решение принимают органы местной администрации.

Поверив обещаниям застройщика, покупатели подписывают с ним предварительные договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве или еще какие-либо документы, в которых он обещает перезаключить договор с предварительного на основной, как только получит разрешение на строительство. Граждане выплачивают застройщику деньги. Но смена категории земельного участка так и не происходит, а значит, разрешение на строительство МКД застройщик не получает.

Можно попробовать вернуть уплаченные деньги через суд. Шансы мизерны. Законами о долевом строительстве (214-ФЗ) и о жилищных кооперативах (215-ФЗ) такие проекты не регулируются. Придется апеллировать к нормам Гражданского кодекса, касающимся возмездных договоров между лицами (статья 423). Обязать застройщика вернуть деньги почти невозможно. К тому же он может обанкротиться и его имущества не хватит на то, чтобы погасить долги перед всеми кредиторами.

Схема вторая – амнистия

Похожа на первую, только застройщик обещает не сменить вид использования участка, а узаконить многоквартирную постройку задним числом. Часто при этом компания ссылается на так называемую дачную амнистию.

Речь идет о вступившем в силу в 2006 году законе № 93-ФЗ об упрощенной процедуре регистрации прав собственников на некоторые виды построек. Под действие дачной амнистии подпадают участки, выделенные для садоводческих и дачных товариществ, огородничества, строительства гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, а также ИЖС. Суть в том, что до марта 2018 года (срок действия 93-ФЗ) разрешается регистрировать уже построенный дом, а не сначала утверждать проектную документацию по нему и получать разрешение на строительство.

Но главное условие упрощенки – соответствие постройки разрешенному виду использования участка. Так что если на земле разрешено возводить только ИЖД, то многоквартирную высотку никто не амнистирует. Заплатив деньги за квартиру в таком доме, вы не увидите ни денег, ни квартиры. Вдобавок и дом, скорее всего, будет решено снести по суду.

Схема третья – долевка

В этом случае застройщик обычно играет с открытыми картами. Он не утаивает ни назначения участка, ни того, что не собирается оформлять перевод его в другую категорию. Но покупателям объясняет, что ничего незаконного в постройке нет: она не выше трех этажей, общая площадь дома не больше 1,5 тыс. кв. м. Требование о том, чтобы в доме была только одна квартира, тоже соблюдается: гражданам предлагают покупать не квартиры, а доли в общей недвижимости. Какая разница, говорит застройщик, ведь это все равно будет ваше имущество. И прописаться в таком доме вы сможете. Зато соседей мало: в строении такой площади будет не больше 40-45 квартир. По сути, получается огромная коммуналка.

Но несколько пиковых карт в рукаве застройщик все же припрятал.

Во-первых, у чиновников могут возникнуть подозрения, что дом многоквартирный, они организуют проверку и через суд докажут этот факт. Тогда суд, скорее всего, примет решение о сносе постройки.

Во-вторых, даже если этого и не произойдет, инженерные мощности данной территории могут не выдержать нагрузки. Ведь они рассчитаны на то, что водой, канализацией, электричеством, теплом будет пользоваться одна семья, а не 40.

И в-третьих, самое главное – продать такое жилье потом будет практически невозможно. Дело в том, что для продажи вашу долю в объекте недвижимости сначала придется выделить через суд. А потом вы должны будете предложить выкупить ее всем остальным собственникам. И только получив письменный отказ от каждого, можно продавать. Предположим, у вас идеальные отношения со всеми 40 семьями ваших соседей и они не станут вставлять вам палки в колеса, а быстро напишут отказы. Но найти покупателя, готового поселиться в такой огромной коммунальной квартире, непросто.

Чем грозит

Сносом. Строительство МКД на земле ИЖС незаконно, и суды бесстрастно принимают решения о сносе таких объектов. Прецеденты исчисляются уже десятками в разных регионах. Надеяться на авось опасно: решение суда может быть вынесено и через несколько лет после заселения и получения свидетельства о собственности на жилье.

Так что покупать квартиру стоит, только если дом строится на участке, принадлежащем застройщику (или находящемся у него в долгосрочной аренде) и предназначенном для возведения многоквартирного жилья. В разрешении на строительство должно быть указано, что за дом, какой этажностью и какой площади можно построить на участке. К обещаниям скорректировать документы по участку для ИЖС относимся по принципу «утром деньги – вечером стулья». Правда, жилье, построенное с соблюдением всех требований закона, дороже квазиквартир в доме на землях ИЖС на 30-50%. Но, учитывая огромный риск потери вложений в незаконную постройку, эта экономия совершенно неоправданна.

Текст: Надежда Рогожкина   
Фото: pressfoto.ru