Как построить многоквартирный дом на садовом участке

Содержание статьи

Можно ли строить многоквартирный дом на дачном участке?

Можно ли строить многоквартирный дом на частном участке? Можно ли
строить многоквартирный дом на участке для ИЖС? Можно ли строить
многоквартирный дом на земле под ИЖС?

Не мало людей, имеющих в собственности земельный участок, пытаются
превратить его в доходный объект, тем более, если для этого имеются
благоприятные условия. В курортных зонах могли заметить, что люди строят на
своем частном земельном участке гостиницы или магазины. В центрах городов на
частных землях некоторые строят кафе быстрого питания, гостиницу или офисный
центр. На близлежащих к городу частных земельных участках частники строят
многоквартирные дома. Идея хорошая. Почему бы не заработать? «Мой земельный
участок, что хочу, то и делаю. Я – хозяин на этом земельном участке», — так
думает хозяин земельного участка. В России частная собственность защищается
законом и каждый вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ей (ст.35
Конституции РФ). Но не стоит забывать, что Российская Федерация – правовое
государство (ст.1 Конституции РФ) и действия хозяина земельного участка не
должны переходить законодательные границы и нарушать установленные законами
правила и нормы, а думать гражданин-частник может о чём угодно.

Разрешение на
строительство

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ
строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются
на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство – это
документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям,
установленным градостроительным регламентом,
проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также
допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке
в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Разрешение на строительство дает право осуществлять строительство,
реконструкцию объекта капитального строительства.

Самовольная
постройка

Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой
является здание, сооружение или другое строение:

возведенные, созданные на
земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
возведенное на
земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства
на нем данного объекта;
возведенные, созданные без получения на это
необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё
право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить,
сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная
постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет, кроме
случаев, предусмотренных п.3 и п.4 ст.222 ГК РФ.

В силу ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков
и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при
использовании земельных участков требования градостроительных регламентов,
строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.

Таким образом, если лицо на земельном участке, отведенном для
индивидуального жилищного строительства или дачного строительства, построил
многоквартирный дом, либо производственное здание, либо общественное здание,
либо нежилое помещение, то эти здания автоматически относятся к категории самовольная
постройка и потому к ним применимы последствия, указанные в ст.222 ГК РФ (не
получите право собственности на нежилое помещение, не получите право
собственности на общественное здание, на производственное помещение), вплоть до
того, что потребуется самим застройщикам снести его за свой же счёт.

Вывод: на земельном участке, отведенном для целей строительство
индивидуального жилища, следует строить индивидуальный жилой дом. Проектную
документацию могут не оформлять только те, кто строит, реконструирует или
капитально ремонтирует объект индивидуального жилищного строительства, то есть
дом для одной семьи высотой не выше трёх этажей.

Соинвесторы в
бизнес: обратите внимание

Если поступило предложение выступить соинвестором строительства
здания или строящегося здания, поинтересуйтесь разрешительной документацией на
строительство, в том числе с документами на земельный участок, на котором
строится или будет строиться здание. Если вид использования земельного участка
и назначение строящегося дома не совпадают, то можете стать заложником
вышеуказанной ситуации.

Многоэтажка: на
участке для ИЖС

Если предлагают участвовать в договоре долевого строительства
небольшого многоквартирного здания, также не забудьте проверить разрешительные
документы и назначение земельного участка, на котором собираетесь воздвигать
многоквартирный дом. Вы не можете стать собственником квартиры, расположенной в
многоквартирном доме, построенном на земле для индивидуального жилищного
строительства или на дачном участке. Такой дом может постигнуть учесть самовольной
постройки. Вы не сможете стать даже сособственником дома, построенного на
частном индивидуальном земельном участке. Выделить долю в таком здании вам тоже
не смогут, так как собственик, на земельном участке которого оно построено, не
имеет права выделять, продавать, дарить доли в имуществе и совершать любые
сделки с долями и со всем зданием, так как оно является самовольной постройкой.
Верховный суд РФ в своих решениях наложил запрет на собственность на квартиры в
многоэтажках на шести сотках.

Подготовил: адвокат Васильев А.Л.

Источник

Многоквартирный дом в СНТ (ДНТ)

Власти Подмосковья признали снос коттеджей в Ленинском районе, уже названный новым «Речником», законным. Владельцы сносимого дома готовят кассационную жалобу на решение Видновского суда Московской области, который постановил снести их жилье на землях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Риэлторы отмечают, что строительство подобных объектов в области продолжается, и заявляют о необходимости введения запрета на их возведение.
Жильцы дома в СНТ «Гавриково-1», расположенном на присоединяемых к Москве территориях, подают кассационную жалобу. Они не согласны с решением суда подмосковного города Видное от 5 декабря 2011 года (имеется в распоряжении «МН»). Согласно документу ответчики должны «осуществить своими силами или за свой счет снос жилого дома в СНТ «Гавриково-1» сельского поселения Сосенское, участок 187» (такое же решение в конце ноября было вынесено в отношении еще одного дома в СНТ «Дары природы» Ленинского района). Как ранее сообщали «МН», многоквартирный дом был построен на земле сельхозназначения и зарегистрирован, а затем продан в долевую собственность. И только после этого администрация Ленинского района подала иск в суд против долевых собственников.
В кассационной жалобе ответчики утверждают, что вывод суда о нецелевом использовании земельного участка, находящегося в собственности ответчика, не основан на законе. Кроме того, истцом не доказано, а судом не установлено, что нарушения являются существенными и неустранимыми.
«Мы получили решение Видновского суда и обязаны снести квартиры, за которые заплатили немалые деньги, — рассказала жительница Наталья Новикова. — Судей не смущает даже то, что без жилья остаются семьи с малолетними детьми. Когда мы покупали квартиру в этом доме, мы проверяли документы, нас заверили, что все они в порядке».
Семья Натальи Новиковой — одна из 15 долевых собственников, которые приобрели квартиры в спорном доме. Жильцы недоумевают, почему только сейчас, когда закончился ремонт, власти заметили нарушения, допущенные при строительстве здания. В частности, одной из главных причин сноса стало нецелевое использование земель. Многоквартирный дом построен на земле сельхозназначения.
Министр строительства правительства Московской области Павел Перепелица уверен в незаконности возведения жилья. «В последние два года, пользуясь тем, что государство упростило процедуру строительства и регистрации индивидуального жилья, некоторые недобросовестные дельцы использовали данную ситуацию в своих корыстных целях, — сообщил он «МН». — Их тезисы о создании доступного и комфортного жилья далеки от истины, так как для создания в этих домах условий, приемлемых для проживания, необходимо вложить как минимум столько же, сколько оплачено. Получить технические сведения и выполнить работы по инженерному обеспечению таких домов невозможно, так как строительство объектов инженерной инфраструктуры на данных территориях не предусматривалось. Одним из таких объектов и стали дома в СНТ «Гавриково-1».
«Конечно, многоквартирные дома строить на землях сельхозназначения нельзя, это разрешается на категории земель «для малоэтажного жилищного строительства», — сообщил юрист пострадавших Михаил Захаров. — Но все дело в том, что статус многоквартирности не прописан ни в одном законе. Количество дольщиков — а дом находится в общей долевой собственности — не может быть признаком и не может свидетельствовать о его многоквартирности». Чтобы дом признать таким, пояснил Захаров, суду или экспертам надо признать как один объект права квартиры в данном доме. «Данное строение я назвал бы индивидуальным многокомнатным либо индивидуальным, состоящим из многих помещений домом. А индивидуальный дом можно строить. Генеральный план зонирования территории не утвержден», — отметил юрист.
«Так как юридически дом не многоквартирный, следовательно, нет нецелевого использования земельного участка в соответствии с его назначением, — добавил Захаров. — В то время когда дом строился, федеральным законом 93 допускался упрощенный порядок регистрации прав. Значит, дом не самовольная постройка. Кроме того, факта угрозы жизни и здоровью любому неограниченному числу лиц не установлено, и судом данный вопрос не рассматривался. В деле имеется экспертное заключение, что дом пригоден для проживания».
Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор и партнер Cushman amp; Wakefield, FRICS, считает, что подобных многоквартирных строений в Подмосковье, возведенных на землях СНТ, — сотни. Ответственность за их возведение лежит на недобросовестных участниках рынка. Рябокобылко считает, что дома, построенные с нарушениями, в итоге придется сносить. «Некоторые проблемы иногда приходится решать хирургическим путем», — отметил эксперт.
По словам министра строительства Перепелицы, «в целях оперативного реагирования на факты самовольного строительства на территории Московской области создана рабочая группа по контролю за ситуацией со строительством многоквартирных домов на участках под индивидуальное жилое строительство и в садоводческих и дачных товариществах под руководством зампредседателя правительства области Владимира Жидкина». В составе группы — представители подмосковных министерств и ведомств: министерства строительного комплекса, Главного управления (ГУ) региональной безопасности, ГУ Госстройнадзора, ГУ архитектуры и градостроительства, ГУ государственного административно-технического надзора, а также областной прокуратуры и администраций муниципальных образований. «Снесен один дом в Одинцовском районе, по пяти объектам имеется разрешение о сносе или приостановке строительства», — подчеркнул министр.
Источник в мэрии Москвы сообщил «МН», что возведение зданий с нарушениями на подмосковных землях было возможно лишь при попустительстве местных властей и надзирающих структур. «Если люди приобрели в собственность жилье с необходимой документацией, то нельзя оставлять без наказания тех чиновников, которые позволили не только возвести, зарегистрировать, но и продать здания. Они должны понести соответствующее наказание за допущенные нарушения. Сейчас же получается, что ответчиками выступают одни лишь покупатели спорного жилья», — отметил собеседник.
«Два года два назад возведение подобных построек было очень распространенным бизнесом. До сих пор такие проекты еще появляются в районах Румянцево и Дудкино на Киевском шоссе», — говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. По его мнению, выходом из сложившейся ситуации должен быть запрет на строительство подобных сооружений: «Нужно, чтобы их изначально не позволяли строить, а не принимали решение сносить».
Более 80% собственников жилья в квартирах, оказавшихся под угрозой сноса, — москвичи. Многие продали квартиры в мегаполисе, чтобы перебраться поближе к природе, но не потерять в качестве жизни, — садовое товарищество расположено неподалеку от границы с Москвой. Часть экспертов уже назвала ситуацию в «Гавриково-1» новым «Речником», где также сносилось жилье и чьи жители считали решение властей о демонтаже строений незаконным.

Источник

Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов. То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически. Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

Две или более квартир.
Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
Инженерные коммуникации.
Выход на придомовую территорию.

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения. Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию. Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена. Дом потребуют освободить.

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится. Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

Дом соответствует строительным нормам.
Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

Не выше трех этажей.
Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.
Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonit-mnogokvartirnyj-dom.html

Источник