Как построить многоквартирный дом жск

В нашей стране существует несколько способов покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме. Одним из них является знакомый многим россиянам жилищно-строительный кооператив. Несмотря на то, что эта схема достаточно небезопасна, она позволяет экономить до 50 процентов от рыночной стоимости жилья, поэтому всё равно находятся желающие принять в ней участие.

Юристы агентства Истрариел решили выяснить, возможно ли строительство дома своими силами путём объединения желающих приобрести собственную квартиру в ЖСК, и сколько можно сэкономить. Систему ЖСК нередко используют крупные организации и предприятия, которые заинтересованы в обеспечение своих работников жильём. Однако, согласно действующему законодательству построить собственный многоквартирный дом сегодня могут абсолютно любые граждане, объединённые и вдохновлённые этой идеей.

Регистрация ЖСК

Суть ЖСК описывается в пятом разделе Жилищного кодекса России. Согласно его положениям кооперативы имеют полное право возводить, проводить реконструкцию и содержать многоквартирный дом. Для создания ЖСК достаточно пяти граждан, которые могут зарегистрировать свой кооператив, получить земельный участок (купить или взять в долгосрочную аренду у муниципальных властей), нанять подрядчика и возвести многоквартирный дом. При этом количество членов кооператива должно равняться количеству квартир в возводимом доме.

Для того, чтобы создать кооператив, его участники должны провести собрание, на котором принять устав. После этого кооператив регистрируется в контрольных органах РФ как юридическое лицо. Затем созданный ЖСК должен оформить все необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для строительства дома. Также необходимо подготовить всю необходимую строительную и проектную документацию и остальные документы, необходимые для начала строительства многоквартирного дома. В среднем все эти процедуры займут порядка 8-12 месяцев, поэтому необходимо запастись терпением и следовать в этом вопросе букве закона для того, чтобы не иметь проблем в будущем.

Строительство многоквартирного дома

Только после того, как все документы собраны и получены, можно приступать к самому строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять все возложенные на заказчика функции — проводить тендеры, контролировать качество выполнения работ, нанимать подрядчика на строительство.

Выполнять эти задачи, не имея необходимого профильного образования практически невозможно, поэтому проще обратиться к fee-девелоперу. Организация создаст под заказ ЖСК девелоперский проект, который полностью будет учитывать интересы членов кооператива. По окончании строительства члены кооператива получат разрешение на ввод дома в эксплуатацию и прочие правоустанавливающие документы на свою собственность.

Такая схема ведения строительства как жилищный кооператив позволяет собственникам экономить собственные денежные средства. Так частные компании — застройщики, изначально закладывают в стоимость выставленной на продажу недвижимости свою прибыль, содержание персонала, развитие фирмы и расходы на рекламу, и как результат, покупателю приходится платить на 25-30 процентов больше за каждый квадратный метр, чем он стоит на самом деле.

Юристы АН Истрариел помогают оформить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию для многоквартирных домов. Наши кадастровые инженеры сформируют ГПЗУ и СПОЗУ, геодезисты проведут инженерные изыскания перед началом строительства, а проектанты сформируют все разделы проекта и проконтролируют его проверку в инстанциях.

1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — единая информационная система жилищного строительства), устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из единой информационной системы жилищного строительства.

Открыть полный текст документа

ЖСК, которые ведут строительство многоквартирных домов за счёт средств своих членов, с 25 сентября 2019 года обязаны заполнять Единую информационную систему жилищного строительства – ЕИСЖС. Читайте, что такое ЕИСЖС, почему ЖСК обязаны размещать там информацию и какую именно.

ЖСК, строя многоквартирный дом, выступает как застройщик

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может быть в управлении специализированной организации, ТСЖ/ТСН или кооператива, в том числе жилищно-строительного.

Но ЖСК не только управляет домом. Сначала кооператив организует его строительство – за счёт средств членов такого кооператива (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ). В таком случае жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика.

Управляя многоквартирным домом, ЖСК должен размещать информацию об этой своей деятельности в ГИС ЖКХ в составе, предусмотренном № 74/114/пр. Однако мало кто из жилищно-строительных кооперативов, которые возводят многоквартирный дом на средства своих членов, знает, что с 25 сентября 2019 года до ввода дома в эксплуатацию, на этапе строительства, они обязаны заполнять ещё и Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Наличие информации в ЕИСЖС контролирует и проверяет орган Госжилнадзора, и некоторые российские ЖСК уже получили от него предостережения:

Пример предостережения от органа ГЖН в адрес ЖСК

Разберём подробнее, что это за система и какую информацию ЖСК при строительстве многоквартирного дома должен в ней размещать.

ПП РФ № 331: правила раскрытия информации для ТСЖ, ЖК, ЖСК

Застройщики и ЖСК должны заполнять Единую информационную систему жилищного строительства

Согласно ч. 1 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, единая информационная система жилищного строительства обеспечивает сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве. Система размещена в общем доступе в интернете: наш.дом.рф.

Главная страница ЕИСЖС

В ЕИСЖС информацию размещают застройщики, контролирующие и надзорные органы, органы регистрации прав, жилищно-строительные кооперативы (ч. 3.1 ст. 23.3 № 214-ФЗ). Как и ГИС ЖКХ, Единая информационная система жилищного строительства имеет открытую для всех и закрытую часть.

Согласно ч. 4.1 ст. 23.3 № 214-ФЗ, жилищно-строительные кооперативы, которые возводят многоквартирный дом за счёт средств своих членов, обязаны размещать в системе жилищного строительства информацию, предусмотренную Жилищным кодексом РФ.

АИЖК запустило единую систему жилищного строительства

ЖСК размещает в ЕИСЖС документы и информацию о строящемся доме и членах кооператива

Перечень информации, которую ЖСК обязан выгрузить в ЕИСЖС, приводится в ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ. Кооператив размещает в системе:

1. Устав кооператива.
2. Информацию о числе членов жилищно-строительного кооператива.
3. Разрешение на строительство МКД.
4. Документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок, сведения о собственнике участка и данные об участке: кадастровый номер и площадь, данные об элементах благоустройства.
5. Информацию о местоположении строящегося дома и его описание согласно проектной документации.
6. Сведения о количестве жилых помещений в будущем МКД, описание их технических характеристик согласно проекту.
7. Планируемый срок ввода дома в эксплуатацию.

Также, согласно ч. 3 ст. 123.1 ЖК РФ, жилищно-строительный кооператив должен вести и актуализировать реестр своих членов, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства. В реестр включаются ФИО члена ЖСК или его наименование, если это юридическое лицо, а также номер помещения, которое после выплаты взносов он получит в собственность. Также в реестре указывается размер вступительных и паевых взносов каждого члена ЖСК.

Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет ЖСК

Иметь в виду

Обязанность вносить сведения в единую информационную систему жилищного строительства у ЖСК возникла 25 сентября 2019 года, по истечении десяти месяцев со дня вступления в силу Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ. При этом следует учитывать, что вносить сведения должны только те кооперативы, которые ведут строительство многоквартирного дома.

Наряду с этим ЖСК по-прежнему обязаны вносить информацию в ГИС ЖКХ согласно разделу 12 приказа № 74/114/пр. Мы с 2014 года помогаем управляющим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам следовать требованиям законодательства к объёмам и срокам размещения в ГИС ЖКХ информации согласно № 74/114/пр. Интересно?