Как построить на два дома для продажи

Два дома на одном участке: как сделать по закону

Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье. 

Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся: 

  • высота здания — не более 20 метров;
  • этажность — максимально допустимое количество 3 этажа.

Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. 

Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.

Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке. 

В декларации указываются: 

  • данные владельца;
  • тех описание объекта;
  • кадастровый номер земельного надела;
  • кадастровый номер квартала; 
  • тип здания;
  • локация объекта.

В качестве приложения к декларации прилагаются:

  • выписка на земельный надел из Единого Государственного реестра недвижимости;
  • план каждого этажа здания; 
  • чертёж;
  • согласие на обработку данных.

Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.

Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам: 

  • превышения максимального процента застройки земельного участка;
  • невозможность соблюдения отступов от границ соседнего землевладения, в связи с чем будут нарушены минимально допустимые значения;
  • устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ);
  • земельный надел находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне;
  • на участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия. 

Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований. 

Читайте также:  Решил построить дом ожидание реальность

При реализации этого варианта следует знать:

  • новообразованные земельные наделы полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка;
  • дом на новом земельном наделе можно будет построить только в случае, если он будет выполнен в соответствии с градостроительными правилами и нормами;
  • новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади;
  • на новом земельном наделе не должно быть запретов и ограничений на строительство. 

Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить. 

Ещё одним хитрым решением проблемы может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.

Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы. 

Источник

Строительство дома на продажу (подробный разбор всего процесса)

Страница 2 из 8

< Назад

1

←

2

3

4

5

6

→

8

Вперёд >

  1. Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:

    1.680

    Благодарности:
    1.031

    demetrodon

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    1.680
    Благодарности:
    1.031
    Адрес:

    Новосибирск

    как то не вяжется с

    А иногда и из 3-х и более…

    Ширина подошвы в 40 см. из каких соображений? (Какой вес дома, как несущую способность грунта определяли?)

  2. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    12мм арматуры входит в «как следует»

    толщина фундамента 40 см, достаточна для одноэтажного дома из пеноблока и облицовки

  3. Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:

    1.680

    Благодарности:
    1.031

    demetrodon

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    1.680
    Благодарности:
    1.031
    Адрес:

    Новосибирск

    А площадь опирания достаточна?Взятая «от фонаря», меньшим диаметром чем показал калькулятор- КАК Следует?

    Строили бы вы для себя- вопросов бы небыло- «хозяин- барин», но у вас:

    1. «Строительство дома на продажу»
    да ещё вы обещали в заглавии темы
    2. «ПОДРОБНЫЙ разбор процесса»
    Получили по расчёту 18, принимаем 12- эт подробный разбор? А на вопрос о грунтах вы рассказываете о прочности ЖБ монолита…

  4. Регистрация:
    28.02.16
    Сообщения:

    70

    Благодарности:
    32

    filimonov1976

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.02.16
    Сообщения:
    70
    Благодарности:
    32

    По какому принципу считает калькулятор непонятно. Чем выше ребро тем больше диаметр арматуры. Чушь. Не стоит опираться на результат подсчета.

  5. Регистрация:
    02.01.15
    Сообщения:

    216

    Благодарности:
    1.277

    КостяG

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.01.15
    Сообщения:
    216
    Благодарности:
    1.277
    Адрес:

    Стокгольм

    Александр, здравствуйте. Очень полезное описание бюрократических заморочек- многие будут Вам благодарны.
    Теперь позвольте пару слов без протокола… (С).
    1, У Вас имеется архитектурный проект дома, как я понимаю. То есть просто красивая картинка без расчётов и технологической карты изготовления узлов и деталей? Если так, то у Вас должен быть ОООЧЕНЬ богатый опыт в малоэтажном строительстве.
    2. Почему именно такой выбор материала для стен? Kакова толщина и теплопроводность блоков? Планируете ли дополнительное утепление? Если да- то чем и как?
    3. Я так понимаю, геологическую экспертизу грунта Вы не заказывали и не производили. А еsли в месте строительства скрытый родник, водяная линза, или древняя яма набитая перегноем?
    4. Почему такой странный выбор типа фундамента? В несущей способности самого фундамента я не сомневаюсь, она избыточна раза в три как минимум. 40 сантиметров бетона под одноэтажный дом, даже под «типа каменный»- уму непостижимо! Но вот в несущей способности грунта я вовсе не уверен. А ну как здание начнёт проваливаться одним углом со временем?
    5. Рассматривали ли Вы фундамент типа УШП? Если да, то почему отказались от него? Если нет, то почему не рассматривали?
    6. Какую методику гидроизоляции фундамента планируете использовать?
    7. Какова расчётная сумма бюджета проекта, расчётные сроки и какими силами планируете строить?
    8. Какой инструмент и оборудование имеете и какой планируете покупать для работы?
    Заранее благодарю за ответы, буду с интересом следить за темой, желаю удачи!
    Костя G. строитель.

  6. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    Спасибо за вопросы.
    Жути нагнал, как будто ты пректировщик и для своей выгоды пытаешься отговорить народ самостоятельно проектировать. На само деле в этом деле нет ничего сложного. Эта тема для того и создана что бы народ успокоить. Если узбеки дома строят, то, я думаю, наши люди тоже смогут
    Ответы:
    1. Архетектурный проект можно скачать бесплатно каждому, например на сайте aerobel. ru
    2 Эта стандартная толщина для нашего региона, сам в таком доме живу зимой в месяц на отопление уходит 2000 руб в мес. дом 100кв. Облицовку кирпичом выбрал потому что она более привлекательна для покупателей. Народ ее считает надежнее штукатурки и красивее сайдинга и штукатурки.
    3. Геологическую экспертизу грунта, среди малоэтажников в Курске о таком не слышали) Однако дома стоят как будто ее дедали
    4. 6см облицовка + 4 вент зазор + 30 см пеноблок = 40 см. Я сторонник заглубленного фундамента на глубину промерзания.
    5. УШП Дороже
    6 Ни какую
    7 максимум 1.5млн, сроки зависят от того как быстро я их заработаю Планирую за 2 года.
    8. Инструменты: мастерок уровень, болгарка, миксер, ванная, циркулярка, кирка, отвертки и гаечные ключи всех размеров

  7. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    4 Арматура
    Весна ранняя. Может получиться залить фундамент уже в марте. На этот месяц поставил себе задачу собрать полностью арматурный каркас дома для продажи, домом для тестя будем заниматься когда он приедет, сам хочет поучаствовать. Но потом понял что каркас лучше собирать непосредственно возле траншеи, что бы его не таскать на себе в собранном виде. Поэтому буду ждать когда оттает земля, а пока нагну арматурные рамки.
    Эту задачу разбил на этапы:
    — Окончательно определиться с проектом дома (для того что бы знать какой каркас собирать), такой план можно бесплатно скачать на сайте z500.
    — Что бы подсчитать точное количество арматурных рамок начертил в sketchup фундамент со всеми размерами. Получилось 115 шт. для основных стен и 15 шт. для капиталки (она тоньше). Размер рамки 30х90см. и 20х90см. (фундамент, мне сказали одни умные люди, в Курске можно делать 1м глубиной.)
    За вечер особо не напрягаясь согнул 50 шт.

  8. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    4. Немного изменил проект, подсчитал точное количество арматурных рамок.
    Теперь жду не дождусь когда оттает земля, начну рыть траншею.

    Вложения:

  9. Регистрация:
    19.02.12
    Сообщения:

    1.953

    Благодарности:
    1.396

    Ystal2

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.02.12
    Сообщения:
    1.953
    Благодарности:
    1.396
    Адрес:

    Нижний Новгород

    ТС, извините за прямоту, но глаз режет. Строительные чертежи в России в миллиметрах даются. Единственные метровые измерения-это высотные отметки (и то с тысячными долями).А вы как портной в сантиметрах считаете.

  10. Регистрация:
    30.01.14
    Сообщения:

    22

    Благодарности:
    6

    AlexeyAxm

    Участник

    Регистрация:
    30.01.14
    Сообщения:
    22
    Благодарности:
    6
    Адрес:

    Сургут

    Извините, разве любовь к халяве и построить на продажу, что б было не стыдно, совместимые понятия?

  11. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    4. Начал рыть траншею (глубина 1м, ширина 40см, общ длина 55м). Земля наконец то оттаяла. Песок копается очень легко, главное чего боюсь это обвал стенки траншеи. Поэтому нужно все делать быстро. Углы пока не буду особо копать.(они обваливаются в первую очередь). Выкопаю их уже перед погружением в траншею арматуры. На след день закажу бетон. (вышло 20 кубов 66т.р) Разметку делал впервые по этому видео .
    Участок не ровный поэтому пришлось устанавливать в некоторых местах опалубку высотой 10-20см.

    Также, подготовил продольную арматуру, нарезал отрезки соответствующие длине стен + 0.5м на нахлест.

  12. Регистрация:
    28.10.10
    Сообщения:

    30.341

    Благодарности:
    29.180

    al185

    Модератор

    Регистрация:
    28.10.10
    Сообщения:
    30.341
    Благодарности:
    29.180
    Адрес:

    Екатеринбург

    Оглядываясь на первые в жизни 2 дома, построенных себе, целиком согласен с ТС — учиться лучше всего на продажу… если достаточно непробиваемости и отмороженности…

  13. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    с отмороженностью были большие проблемы. Очень переживаю за все и боюсь ответственности. Но заметил что хорошие деньги на стройке зарабатывают в основном безбашенные люди, которые особо не заморачиваются и если они не халтурят то все у них нормально получается. Поэтому для себя решил действовать по такому же принципу

  14. Регистрация:
    28.10.10
    Сообщения:

    30.341

    Благодарности:
    29.180

    al185

    Модератор

    Регистрация:
    28.10.10
    Сообщения:
    30.341
    Благодарности:
    29.180
    Адрес:

    Екатеринбург

    • Это сообщение было отмечено как «Лучшее»

    Угадали…
    Не угадали… все они искренне «не халтурят», просто считают нормативы абстрактными ненужными бумажками, абсолютно не относящимися к их деятельности, и результат получается «нормальным» исключительно для них… отнюдь не для заказчика…
    Рассказ технадзора. Без флуда. (По многочисленным просьбам)
    Чисто русская рулетка
    «Терем про — отзывы и проекты»
    И все это с попустительства массового заказчика, также пренебрегающего нормативами, а главное надзором, считая затраты на него совершенно бессмысленными…

  15. Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:

    312

    Благодарности:
    629

    Александр Пр

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    312
    Благодарности:
    629
    Адрес:

    Курск

    3. Документы. Забрал ГПЗУ. Теперь для получения разрешения на строительство в МФЦ нужно вместе с ГПЗУ отнести СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) и свидетельство о собственности.
    Тетя чиновник в администрации мне начала рассказывать, что СПОЗУ самому сделать нереально и нужно заказать у них и все такое.

    ! На самом деле СПОЗУ делается очень просто. Нужно скопировать план участка из ГПЗУ и РУЧКОЙ нарисовать где будет дом. ВСЕ. Платить ни кому не надо!

    Обращаюсь к чиновникам, которые читают мою глупую писанину. Если вы сидите на местах и хоть иногда но занимаетесь тем что придумываете различные припоны и барьеры для людей, пытаетесь любыми способами заработать на них левые деньги, то советую Вам не мучить ни себя ни других а сразу пойти покончить жизнь самоубийством, ибо Ваша жизнь говно.

    Вложения:

Страница 2 из 8

Читайте также:  Сколько стоит построить одноэтажный дом из пеноблока 100

< Назад

1

←

2

3

4

5

6

→

8

Вперёд >

Источник