Как построить собственный дом по закону
Строить и оформлять частные дома придется по новым правилам
4 августа был опубликован и тут же вступил в силу важный закон, который обсуждался еще с прошлого года, – об изменении правил возведения и регистрации жилых домов на участках, предназначенных для ведения садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Что нового нас теперь ждет:
1) Все известные разновидности частных жилых домов (в т.ч. и садовые дома) объединены теперь под одним общим названием – «объект ИЖС».
А дополнительно определены параметры, которым теперь должны соответствовать жилые строения, возводимые на личных участках граждан:
— отдельное здание, которое должно представлять собой единый объект и не предполагать возможности его разделения на отдельные объекты недвижимости (т.е. строения по типу «таун-хаус» исключаются),
— предельно допустимая высота жилого дома – до 20 метров и не более, чем на три этажа (над землей),
— здание предназначено исключительно для проживания граждан и включает жилые комнаты и вспомогательные помещения.
Таким образом, построить на своем участке «дворец» выше трех этажей теперь не удастся.
2) Новые параметры применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность.
Закону не придали обратную силу, а потому уже имеющиеся строения, которые «не укладываются в обозначенные рамки», реконструировать не требуется.
Закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу, то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС, – главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
3) Окончательно отменяется необходимость получения разрешения на строительство частного дома (объекта ИЖС) и ввода его в эксплуатацию.
Процедура оформления постройки теперь будет проходить так:
— гражданин, который планирует начать строительство на своем участке, направляет в местную администрацию специальное уведомление с приложением подтверждающих документов.
Форма его будет утверждена Минстроем в ближайшее время, в числе основных сведений указываются: Ф.И.О., адрес, паспортные данные застройщика, все данные земельного участка и описание объекта, который будет строиться (текст и графика),
— у администрации есть 7 дней (рабочих) на то, чтобы все проверить и принять соответствующее решение: согласовать представленный проект или отклонить (только по причинам, которые явно не допускают строительство при имеющихся условиях),
— если по истечении указанного срока гражданин не получил от администрации встречного уведомления о несоответствии его будущего строения действующим нормативам, считается, что строительство одобрено (по умолчанию).
Разрешение действует в течение 10 лет со дня, когда уведомление о планируемом строительстве было направлено в администрацию,
— по окончании строительства гражданин направляет в администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности, технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером на основании заполненной застройщиком декларации).
Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней,
— если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику).
Когда по истечении 7-ми дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки – Росреестр в таком случае сам обязан запросить у администрации все необходимые бумаги.
Таким образом:
— получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется,
— оформлять проектную документацию на будущую постройку не обязательно (по желанию застройщика),
— регистрация собственности на дом происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту уведомления об окончании строительства (уклониться от регистрации и сэкономить на налогах теперь не получится).
© Сивакова И. В., 2018 г.
Источник
Дом на личном участке: строим по закону
У каждого собственника земли рано или поздно могут возникнуть вопросы, связанные со строительством на участке. Какой объект можно на нем возвести, не нарушив при этом закон и права соседей? Как и где оформить постройку? Постараемся разъяснить основные моменты.
Плясать от земли
Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Для строительства частной недвижимости пригодны только земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Первая из названных категорий предназначена именно для застройки и развития поселений, поэтому здесь практически не будет ограничений: можно возвести коттедж, дачу, жилой дом и т.д. С землями сельхозназначения, которые находятся за границами населенного пункта, все гораздо сложнее.
Дом? Пожалуйста!
Также при решении вопроса о возможности строительства важную роль играет вид разрешенного использования земли. Эта подкатегория имеет решающее значение для собственника, так как от нее и зависит в целом ответ на вопрос: быть или не быть коттеджу на участке?
Так, если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то вы вправе возвести на ней отдельно стоящий жилой дом (не более трех этажей), предназначенный для проживания одной семьи.
Если вид разрешенного использования — под дачное строительство, то на участке также возможно создание жилого дома (с правом регистрации проживания в нем) или строения (без права регистрации), а также хозяйственных сооружений. Однако напоминаем нашим читателям, что Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей основному закону норму, которая ограничивает право граждан на прописку в дачном доме. Прецеденты уже есть, при этом собственники, получившие регистрацию на даче, сумели доказать, что помещение пригодно для постоянного круглогодичного проживания — к дому подведены отопление, вода, электричество и т.д.
На участке для садоводства разрешено строительство лишь жилых строений, где нельзя зарегистрироваться. Но и здесь прописка возможна — опять же, по суду.
Итак, несмотря на то, что участки под дачное строительство и садоводчество предназначены для отдыха, на них разрешено строительство и даже возможна регистрация по месту жительства, что фактически приравнивает их к землям с назначением ИЖС.
Только постройка
Если земельный участок имеет разрешенное использование — под огородничество, то на нем нельзя построить жилье — дом, коттедж и т.п. Можно лишь поставить небольшое хозяйственное строение.
Распространенный вид разрешенного использования — это личное подсобное хозяйство. Здесь возможны два варианта: участок расположен в границах населенного пункта (приусадебный участок) или за его пределами (полевой участок). В первом случае на земле можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания и сооружения. А вот полевой участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем каких-либо построек.
Нужно ли разрешение на строительство?
Ответ на этот вопрос зависит как от вида разрешенного использования земельного участка, так и от того, какой именно объект недвижимости вы собираетесь возводить.
В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для ведения садоводства, дачного хозяйства или для других целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
— строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
— изменения объектов капитального строительства и их частей (если работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают параметры, установленные градостроительным регламентом).
Таким образом, получать разрешение на строительство гаража, дачи, летней кухни, сарая не требуется. То же самое касается жилого дома, если вы захотите возвести его на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства.
Как оформлять?
У многих могут возникнуть резонные опасения: если разрешение на строительство не было получено, как же тогда оформлять право собственности на готовый объект? По действующим правилам для строения на дачном или садоводческом участке потребуются:
— документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание, то есть декларация;
— правоустанавливающий документ на земельный участок.
А вот если дом строится на земельном участке под ИЖС или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, порядок оформления другой. В этом случае по общим правилам необходимо получить разрешение на строительство, а после окончания стройки — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако законодатель ввел новшество: до 1 марта 2015 г. правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства. То есть разрешения получать не нужно, при условии, что вы закончите строительство и подадите документы на регистрацию до указанной даты.
Заборы и некоторые другие нюансы
При строительстве дома на участке нужно соблюдать строительные требования, нормы и правила. Так, например, существуют СНиП «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан», а также СП «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку садоводческих (дачных) объединений граждан». Не более 1,5 м — допустимая высота забора на дачном и садовом участке. При этом ограда должна быть не глухой, а сетчатой или решетчатой.
Указанными нормами предусмотрены следующие моменты:
— высота жилого помещения — не менее 2,2 м, хозяйственных помещений — не менее 2 м, погреба — не менее 1,6 м. Предельных размеров постройки нет, как нет и требований к этажности. Единственное ограничение предъявляется к участкам площадью 0,006–0,12 га, в которых «под строения и дорожки следует отводить не более 25–30% площади»;
— между крайними строениями и группами строений расстояние должно быть не менее 6 м (между деревянными каркасными постройками — 15 м);
— минимальное расстояние от забора (границы соседнего участка) до жилого строения — 3 м; до других строений, в зависимости от их вида, — от 1 до 4 м. Расстояние от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной и расстояние от колодца до уборной и компостного устройства должно быть не менее 8 м.
Данные нормативы содержат также требования к водоотведению, расстоянию до проезжей части, затемнению участка и др.
Чаще всего камнем преткновения между соседями являются заборы. Некоторые «неприступные крепости» закрывают доступ солнца на грядки, деревья, кустарники. В соответствии с действующими СНиП возведение глухих заборов между участками запрещается, ограда должна быть сетчатой или решетчатой, а ее высота — не более 1,5 м. Такие жесткие правила продиктованы тем, что дачные и садовые участки предназначены в первую очередь для выращивания сельскохозяйственных культур, а не для строительства жилых домов.
Автор: Саглар Адьянова
По материалам издания «Недвижимость и Цены»
Оставить комментарий
Статьи по теме
Источник
Правила строительства дома на участке ИЖС: в 2020, с соседом, размещение постройки, расстояние до забора, документы, уведомление, СНиП
Декабрь 25, 2019
Нет комментариев
Обычно, участок земли под ИЖС предоставляется гражданам в пределах населенного пункта (город, поселок, сельское поселение и т.д.).
На выделенном земельном участке допускается возвести индивидуальный жилой дом.
На законодательном уровне ограничена возможность постройки дома свыше трёх этажей и 20 метров в высоту.
Кроме того, на участке можно разместить такие вспомогательные строения, как гараж, баня, веранда, сарай для животных и птицы и т.д.
Законодательные правила
Участок под жилищное строительство должен отвечать нуждам и потребностям его правообладателя, который планирует соорудить на нем частный дом, предназначенный для круглогодичного проживания.
Оптимальным вариантом будет размещение земельного участка рядом с объектами транспортной и другой инфраструктуры города.
Участок должен быть подключен (или должна иметься возможность подключения) к инженерно-коммуникационным сетям водоснабжения, канализации, электричества, газа.
В какой срок нужно построить дом на земле под ИЖС в 2021 году
Какой-либо правовой срок для строительства жилого дома на участке под ИЖС не установлено. В случае финансовых или других трудностей выполнения строительства, этот процесс можно отсрочить.
Если возведение дома происходит, но процесс не укладывается в срок, то это в редких случаях может быть истолковано как нецелевое использование земли.
Если собственник получил разрешение на строительство, то нужно принимать во внимание его десятилетний срок действия, а затем его можно без проблем продлить.
Согласно ст. 284 Гражданского кодекса РФ, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка», однако фактически эта норма не применяется к земельным участкам под ИЖС.
В редких случаях предварительно местной администрацией владельцу земли будет направлено уведомление, содержащее требование приступить к строительству, а при его игнорировании будет наложат штраф, а только после чего возможна процедура изъятия участка.
Но такой исход касается лишь случаев, если собственник вообще ничего не ведет работы на земельном наделе более 3х лет. Если владелец хотя бы приступил к строительству (к примеру, залит фундамент), то продолжать работы можно сколько угодно по времени.
Строительные нормы и правила (СНиПы)
К домам на участках ИЖС предъявляются требования соответствия нормам, установленным в законе к подобным объектам недвижимого имущества.
На жилой дом должен быть подготовлен рабочий проект, выполненной лицензированной проектной организацией, имеющей членство в СРО.
Проектная документация должен пройти согласование в соответствующих учреждениях.
Основными нормативными актами, регулирующими возведение индивидуальных домов, является Строительные Нормы и Правила (СНиП). В настоящее время они именуются Своды Правил (СП).
Частные дома должны возводиться в соответствии с нормами:
| Свод правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 | Утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2010 г. N 789. Содержит порядок выполнения проектирования и строительства малоэтажных жилых домов |
| Свод правил СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* | Утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2010 г. N 849. В нем истолкованы нормативные и технические особенности постройки домов низкой этажности |
| СП 11-111-99 Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства | Принят Госстроем России (постановление от 30.12.99 N 94). В акте указаны правила оформления тех. документации, их согласования в государственных инстанциях |
| Земельного кодекса РФ | устанавливает деление земель по категориям целевого назначения и разрешенного использования на территории РФ |
| Градостроительного кодекса РФ | Устанавливает обязанность подготовки проекта, который соответствует архитектурным и строительным требованиям |
СНиПы необходимы для того, чтобы строительство частного дома на участке земли под ИЖС отвечало действующим нормам и правилам.
Дом должен размещаться на удалении 5-ти метров от красной линии, проходящей по дороге, а также более 3-х метров от проездов.
Эти же правила касаются и хозяйственных строений, в том числе сараев и бань.
Расстояние между индивидуальным домом и другим земельным участком должно быть более 3х метров.
Крайне важно соблюдать при строительных работах норм, установленных в действующих правовых актах.
Расстояние между жилыми строениями обуславливается в зависимости от строительного материала дома:
| Для кирпичных или каменных домов | выполненных из негорючих стройматериалов, необходимо соблюсти расстояние более 6 метров |
| Если в здании перекрытия сделаны из дерева | дистанция должна быть более 8 метров |
| При возведении деревянных жилых домов | их нужно располагать на удалённости не менее 15-ти метров |
Согласно вышеназванным нормативным актам для индивидуального строительства должны использоваться строительные материалы, обладающие огнестойкостью, не приводящие к возгоранию, а также устойчивые к образованию грибка и плесени.
Собственнику земли необходимо точно установить его границы, в надлежащем порядке оформить на него и на будущий объект недвижимости необходимую документацию.
Назначение земельных участков
Многие соотечественники задаются вопросом, каким образом получить землю под жилищное строительство.
Участок предоставляется под ИЖС органом местного самоуправления населенного пункта на основании письменного заявления.
Земельный надел, имеющий назначение категории земель населённых пунктов, поэтому отгорожен от иных участков земли чертой населенного пункта.
Разрешенное использование участка заключается в постройке жилья, поэтому на нем не допускается возводить объекты, которые имеют иное назначение.
С чего начать постройку дома на земельном участке ИЖС
После покупки земли, многих граждан интересует вопрос оформления строительства жилого дома на земельном наделе ИЖС.
Первым делом необходимо подготовить план застройки земельного участка для предоставления в местную администрацию.
Процедура оформления необходимых документов, список нужных бумаг для согласования строительных работ предусмотрены положениями СП 11-111-99.
Уведомление о планируемом строительстве
С 04.08.2018 г. было отменено требование о необходимости получении разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального строительства в эксплуатацию. В настоящий момент действует уведомительный порядок начала и завершения строительства частного дома и садовых домов.
После того, как местная администрация получает уведомление о планируемом строительстве от владельца участка ИЖС, о завершении строительства, она выполняет проверку соответствия характеристик объекта проекту и направляет владельцу соответствующее извещение.
Можно ли перевести землю из ЛПХ в ИЖС в 2021 году в статье: как перевести землю из ЛПХ в ИЖС.
Некоторые лица по различным причинам вынуждены продать принадлежащий им участок земли.
В случае, если строительные работы уже были начаты, выполнять процедуру оформления документации не нужно. Новый владелец может продолжить строительство индивидуального жилого дома.
Собственность на индивидуальный жилой дом
Термин «индивидуальный жилой дом» означает отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Понятие закреплено в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса. При этом параметры, устанавливаемые к объектам ИЖС в равной степени, применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам.
Кроме жилого дома на земельном участке возможно строительство хозяйственных построек, ведение хозяйства, выращивание сельскохозяйственных культур.
Действующие требования
Сооружение индивидуального дома на участке под жилищную застройку должно выполняться при строгом соблюдении строительных правил и норм, указаний существующих правовых актов.
Иначе дом может быть признан незаконной постройкой. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями содержится в ст. 55.32 ГрК РФ.
Порядок оформления
С 4 августа 2018 года были приняты изменения в Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие правовые акты, которые упрощают строительство частных жилых домов и гос. регистрацию прав.
Собственник земли обязан предоставить в орган местного самоуправления сведения:
| О высоте | этажности строящегося жилого дома |
| Подключаемых инженерных коммуникациях | Тех. условия согласно которым совершается их подсоединение |
| Проектная документация | на объект |
| План участка | с указанием размещения дома, в том числе хозяйственные строения |
Построенный жилой дом необходимо зарегистрировать в федеральной службе регистрации, кадастра и картографии.
Этот государственный орган занимается внесением в реестр прав сведений об объектах недвижимости, выдачу выписок из Единого государственного реестра недвижимости, которые могут быть предоставлены любому заинтересованному лицу.
Если земельный участок находится в залоге у банка, то эти сведения будут отражены в предоставленной заявителю выписке из ЕГРН.
Обременение на него будет наложено до момента погашения кредитования, предоставленного под обеспечение указанного участка земли.
Оформляя права на объект недвижимости, служба Росреестра выполняет проверку сведений в поданных документах их на соответствие действительности.
Это учреждение имеет право подать запрос в орган местного самоуправления для выполнения обязанности по проверке документации.
Требуемые документы
Собственность на индивидуальный дом регистрируется на основе письменного заявления, содержащего просьбу о проведении процедуры учеты объекта недвижимости в Росреестре.
Заявка подается с копией паспорта правообладателя земельного участка.
При подаче заявления представителем заявителя, необходимо предоставить на него доверенности, оформленной у нотариуса в надлежащей форме.
Кроме вышеназванных бумаг нужно предоставить:
| Кадастровый паспорт участка | и уведомление о начале строительства |
| Арендное соглашение | или договор купли-продажи |
| Генеральный план земельного участка | а также правоустанавливающие документы на землю |
| Постановление муниципалитета | о выделении участка под ИЖС |
| Акт установления границ участка | с указанием красных линий и границ |
| Квитанция | об оплате госпошлины за регистрацию |
Существует обязанность муниципальных органов в срок не позднее 7 рабочих дней с момента поступления от правообладателя уведомления о завершении строительства (в случае соответствия возведенного объекта недвижимости законодательным архитектурным требованиям) направить в службу Росреестра заявления о кадастровом учете и гос. регистрации прав на объект ИЖС или садовый дом.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |
По итогу самовольного строительства на объект дом не может быть оформлено право собственности, следовательно, осуществившее его лицо не может распоряжаться объектом.
Владелец земельного участка не может продать, подарить или завещать его.
В силу норм законодательства собственность на незаконную постройку может быть признана только в судебном порядке.
Перед возведением жилого здания следует установить границы участка земли, для чего необходимо поставить ограждение.
Ограждение ставится согласно указаниям законодательных актов, регулирующих обеспечение законных интересов и прав владельцев смежных земельных наделов.
Видео: Расстояния от соседских построек и забора при строительстве жилого дома. Нормы границ участка в 2019:
Загрузка…
Источник