Как построить социальный дом проекты

Содержание статьи

Дом престарелых как бизнес-проект: как заработать на уходе за пожилыми с помощью государства

Население Земли стареет. В 2018-м впервые в истории число людей на планете в возрасте 65 лет и старше превысило число детей в возрасте до пяти лет. Согласно отчету ООН «Мировые демографические перспективы: пересмотренное издание 2019 года», к 2050 году каждый шестой человек в мире будет старше 65 (16% населения), в то время как в 2019-м в этом возрасте — лишь каждый 11-й (9%). Даже более стремительно стареть будет Европа — там к 2050-му на категорию «от 65 и старше» придется четверть населения. Более узкая демографическая группа «от 80 и старше» в ближайшие три десятилетия расширится втрое по всему миру — со 143 млн в 2019-м до 426 млн в 2050-м.

Количество россиян старше трудоспособного возраста (женщины старше 55, мужчины старше 60 лет) уже сегодня вплотную приблизилось к 25% и, согласно среднему демографическому прогнозу Росстата, достигнет 27% к 2025-му — речь идет более чем о 40 млн человек.

Помимо сухой статистики важно, как рост числа пожилых влияет на жизни людей. Многие даже не представляют, как часто среднестатистическая семья в России сталкивается с выбором — кто будет ухаживать за пожилым родственником и кого нанять, чтобы присматривать за родным человеком, который не может сам себя обслуживать и нуждается в постоянной медицинской поддержке без стационарного размещения. Постепенно растет востребованность социальных учреждений и частных помощников, которые готовы ухаживать за пожилыми.

Однако заработать на рынке помощи старшему поколению непросто — не все потенциальные потребители услуги могут себе это позволить. Людям обычно проще и иногда дешевле найти сиделку.

Мне на практике повезло участвовать в структурировании трех разных проектов по строительству и эксплуатации пансионов для пожилых людей. В 2012-м в составе компании Senior Group мы рассматривали концессию с Московской областью на пансион для пожилых с объемом инвестиций 365 млн рублей (в 2017-м проект в Малаховке был запущен через механизм инвестиционного договора). В 2015-м в составе ГК «Глубина» разрабатывалось типовое решение по пансионам для пожилых и велись переговоры с регионами. Наконец, в 2017-м было подготовлено концессионное соглашение сети гериатрических центров «Опека» о строительстве центра в Репино (Санкт-Петербург) на 275 мест площадью 7000 кв. м — сумма инвестиций в проект составит 900 млн рублей.

В каждом проекте команда сталкивалась с одной и той же проблемой — маркетинговые исследования по потребностям рынка России неточны или их просто нет. Причина — в особенностях менталитета: потребность в помощи есть, но признаться в этом многим стыдно.

Госрегулирование

Сегодня в России действует основной пакет законов, которые регулируют сферу заботы о пожилых людях. В него входят:

Федеральный закон от 28.12.13 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ»;
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 23 ноября 2009 г. № 71 Об утверждении СанПиН 2.1.2.2564-09 «Гигиенические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию объектов организаций здравоохранения и социального обслуживания, предназначенных для постоянного проживания престарелых и инвалидов, санитарно-гигиеническому и противоэпидемическому режиму их работы»;
Стратегия действий в интересах граждан старшего поколения в РФ до 2025 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 05.02.16 № 164-р). Согласно принятой Стратегии, ставка будет сделана на развитие частных домов престарелых;
Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 24.11.14 № 940н «Об утверждении Правил организации деятельности организаций социального обслуживания, их структурных подразделений».

По правилам действующего законодательства граждане могут получить как государственную социальную помощь, так и частную. К государственным домам престарелых относятся:

центры социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов;
психоневрологические интернаты;
геронтологические центры;
дома милосердия и дома-интернаты для инвалидов;
социальные дома для престарелых;
хосписы.

К частным компаниям можно отнести:

частные пансионы для пожилых;
патронажный уход.

Как устроен рынок частных пансионов для пожилых

К рынку частных пансионов для пожилых относятся частные и общественные (созданные общественными объединениями, например, при монастырях) организации, которые предоставляют не только услугу ухода, но и услуги проживания, питания, а в отдельных случаях и медицинские услуги.

Частные пансионы для пожилых работают за свой счет, который обычно состоит из акционерного и кредитного капитала. На открытие таких пансионов лицензия не требуется (если речь не идет о медицинских услугах), но рекомендуется входить в реестр социальных услуг. Это не обязательно, но желательно, если вы хотите иметь больше стабильных контрактов, в том числе и государственных. Заведения, которые входят в реестр, как правило, предлагают клиентам более высокий уровень обслуживания, более комфортное проживание, сбалансированное питание, досуг. Необходимо, чтобы пансион находился не более чем в 10 минутах езды от медицинского учреждения.

Стоимость пакета услуг составляет около 80 000-150 000 рублей в месяц. Поэтому при выборе пансиона для родственника не стоит удивляться, что заведение, размещенное в бывшей даче, с пакетом услуг от 500 рублей в день и не входящее в реестр, неожиданно попадет в криминальную хронику.

Некоторые люди попадают в частные дома престарелых по субсидии. Такие постояльцы отдают за услуги 75% пенсии, а остальное за них доплачивает государство. В Москве доплата составляет 2500 рублей в день, в регионах все намного скромнее. Из практики можно сказать, что действительно качественный уход меньше чем за 6000 рублей в день организовать сложно, а скорее невозможно.

Таким образом, работая по субсидии, бизнес не только не зарабатывает, но и даже не «отбивает» операционные затраты, не говоря уже об инвестициях в инфраструктуру. Кроме того, поскольку пожилые люди относятся к социально незащищенному слою населения, надзорные службы будут проявлять повышенный интерес в виде, например, контроля Роспотребнадзора и пожарной инспекции.

Какую форму сотрудничества выбрать

Самый простой способ начать собственный частный бизнес-проект по уходу за пожилыми людьми — пойти по коммерческой схеме: предприниматель арендует, иногда покупает помещение и использует его для оказания услуг на коммерческой основе в рамках Гражданского кодекса РФ.

Однако бизнесмены могут начать свое дело и с помощью государственно-частного партнерства (ГЧП) или квази-контрактов. Для этого используют следующее.

Концессию: государство выдает предпринимателю землю или объект недвижимости (арендный договор в виде приложения к концессионному соглашению). Частный инвестор проводит реконструкцию этого имущества и эксплуатирует его за свой счет, но право собственности остается у государства. Инвестиции возвращаются за счет продажи услуг и различных дополнительных преференций от государства (налоги, субсидии, возмещение затрат на стройку, снижение арендной ставки на землю).
Соглашение о государственно-частном партнерстве: почти такие же правила, как у концессии, только право собственности может быть у частного инвестора.
Аренду с инвестиционными обязательствами в рамках Гражданского кодекса.
Стратегический инвестиционный контракт в рамках регионального законодательства. Условия похожи на инвестиционный договор, но прибавляется конкретный пакет преференций от региона (налоги).

Если сумма вложений в проект не превысит 600-800 млн рублей, то чаще используют коммерческую схему. ГЧП отталкивается от 1 млрд рублей и срока контракта от 15 лет, иначе это не выгодно. Однако многое зависит от объема услуг, планируемого количества постояльцев, прав собственности на объект и земельный участок.

Перспективы отрасли

По данным объединения «Мир старшего поколения», на начало 2018 года порядка 630 000 пожилых людей нуждались в стационарном уходе в специализированных учреждениях. Ожидается, что уже к 2025 году государственная система ухода не сможет справиться с демографическими изменениями ни финансово, ни организационно.

С учетом статистики по старению можно говорить, что государство явно не справляется. Потребность растет, а если добавить экономическую составляющую по стране в целом, то пока можно уверенно сказать, что только частный бизнес способен решить эту проблему.

При существующем уровне доходов населения и размере средней пенсии нельзя утверждать, что бизнес непременно будет выгоден. Однако неудовлетворенный спрос на эти услуги определенно существует. Выбор подхода может быть разным, но в целом окупаемости можно ждать не раньше, чем через пять лет, а средняя рентабельность варьируется от 5% до 18%. Главное — понимать возможности и учитывать уже существующие наработки. Вот несколько уроков, которые мы извлекли из нашего опыта:

при разработке бизнес-модели необходимо определиться, кого вы собираетесь обслуживать: постояльцев, способных самостоятельно ухаживать за собой, инвалидов, лежачих или пожилых с психическими отклонениями, например, с самым распространенным заболеванием — деменцией;
выручка зависит от наполняемости, а та, в свою очередь, от сезона, среднее процентное соотношение при благоприятном устройстве — около 75-85 %;
местоположение объекта влияет на стоимость услуг и прибыль, а от непосредственно региона уже зависит просчитываемая цена проживания и субсидии;
сеть дает больше преимуществ, также не стоит недооценивать вложения в рекламу и репутацию;
всегда будут сложности в поиске квалифицированных и опытных сотрудников, легче их «выращивать» самостоятельно;
вы можете совместить в одном заведении расположение как социальных, так и коммерческих мест (через выстраивание отношений с государственным заказчиком), тем самым увеличив свою стабильную наполняемость, так как коммерческие постояльцы, как правило, размещаются родственниками временно, а социальные — постоянно.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Источник

20 правил идеальной планировки. Плюс 10 примеров.

Планировка дома — вещь индивидуальная.

Но есть «золотые правила», следуя которым, вы практически гарантированно получите комфортный и удобный дом.

Я собрал основные правила хороших планировок и приведу более 10 примеров в этой статье.

Правила идеальной планировки :

1.Тамбур — вещь необходимая. Летом через дверь в дом влетают насекомые, зимой попадает холод.

2.Прихожую лучше делать просторной, чтобы 3-4 человека могли находиться в ней одновременно.

Прихожая около 10 кв.м. Этот план -наша предыдущая попытка сделать идеальную планировку. Мы ещё работаем над ней.

3.Вход в техническое помещение (Т.П.) лучше делать с улицы.

Дверь в Т.П.при наличии газового оборудования, всегда должна открываться наружу.

4.Идеальная форма комнаты — это квадрат или прямоугольник с соотношением сторон 3:4.

Комнаты на этом плане следуют правилу номер 4.

5.«Иди на свет».

Естественного света должно хватать для перемещения по дому в дневное время .

Карта освещённости помещений дневным светом или daylight factor

6.Детские комнаты должны быть одинаковыми по размеру и меблировке.

Спальня номер 2 и номер 3 практически идентичны. Источник: https://экоплан.рф

Свет на рабочий стол правшей должен падать слева, левшей -справа.

7.Межкомнатные двери — слабое место звукоизоляции. Не располагайте их напротив друг-друга.

С точки зрения звукоизоляции это не самая удачная планировка

8.Кухня и холодильник должны находиться ближе ко входу.

Для загородного дома лучше запроектировать место под большой холодильник и просторную кладовую.

9.В родительской спальной должен быть санузел и гардеробная.

Источник: https://экоплан.рф

Гардеробную можно заменить шкафом-купе, но ванную комнату иметь крайне желательно.

Это не блажь — это одно из условий счастливой семейной жизни.

10.Количество коридоров должно быть сведено к минимуму без потери приватности.

Нет коридоров — нет потери пространства, но нет и приватности.

11.Места для хранения вещей — гардеробные, шкафы и кладовые лучше предусмотреть в виде отдельных комнат или ниш.

Эта планировка имеет гардеробные в каждой спальной комнате.

12.120 кв.м на семью из 4-х человек — оптимальная цифра.

13.Одноэтажный дом гораздо практичней и удобней для жизни, чем двухэтажный. Второй этаж -, скорее, вынужденная мера для небольших участков.

14.Планировка должна быть универсальной, понятной и функциональной.

Пример продуманной планировки с тремя спальными.

Если будете продавать дом, а исключать такой ситуации нельзя, то универсальная и ясная планировка упростит вам задачу.

15.Желательно, чтобы у спальных не было смежных стен.

В случае, если стена общая, то желательно добавить буферную зону в виде шкафов.

На этом плане мы видим оба варианта

16.Двери санузла не должны выходить в гостиную или столовую.

Желательно располагать туалет на удалении от других общих помещений.

17.Узлы водоснабжения-водоотведения желательно располагать компактно.

Все точки водоразбора находятся в одной локации. Источник: https://экоплан.рф

Этим правилом можно пренебречь ради удобства и комфорта.

18.Разделение потоков.

Если дома оборудован кабинет, где принимают посетителей, то им совершенно незачем проходить через жилую зону — лучше оборудовать для них отдельный вход.

19.Планировка «от мебели».

Проектируете сами — исходите из размеров удобной вам мебели.

На этом плане обозначена практически вся необходимая в доме мебель.

Размеры кухни кратны 600 мм (1800, 2400 мм). Глубины шкафов от 400 до 600 мм. Ширина шкафов 1200/1500/2000 мм и т.д.

Учитывайте толщину отделки стен. Плитка с учётом клея «съест» около 20 мм. Толщина листа гипсокартона (ГКЛ) 12,5мм плюс отделка (2-3мм).

20.Буферные зоны.

Там, где суровые зимы, желательно иметь с северной стороны помещения, которые будут служить дополнительным барьером от холода.

На данный момент я выделил эти 1819 20 правил. Возможно, у вас есть чем их дополнить.

Напоследок ещё одна неплохая планировка с двумя спальными и кабинетом.

Благодаря советам и рекомендациям подписчиков — правила были сформулированы и собраны.

Благодарю всех вас за небезразличие к теме загородного строительства !

Ставь лайк, пиши комментарии, и подписывайся на наш канал!

Читателям также понравилась статьи:

Вечный бойлер? Или хватит тратить деньги на хлам.

Всем достатка и благополучия.

Источник

Идеальный Дом 100 м2 для пенсионеров. Цены, визуализация, фото-галерея и параметры указаны

Доброго времени суток подписчики и гости моего канала. Снова навалилось масса предложений в комментариях на тему проектов домов.

На сей раз я выбрал интересную тему — это составление идеального дома до 100 м2 для пенсионеров, или людей, которые планируют строительство собственного дома для проведения старости. Это не простая задача, так как проектирование дома такой категории очень своеобразно.

В этой статье вы уведите параметры идеального дома для пенсионеров, фото-галерею проекта, его визуализацию, развернутый план, общие сведения о проекте и другие мои работы.

Цена на этот дом из 6 разных материалов в самом конце статьи.

источник фото: zen.yandex.ru/rostern

Если подписались , я продолжу, точнее начну.

Титульное фото идеального дома для пенсионеров:

источник фото: https://rostern.ru/catalog/proekt-odnoetazhnoj-bani-i-gostevogo-doma-120-m2-b-8500/

Параметры дома:

Общая площадь дома — 100.12 м2
Жилая площадь — 79 м2
Размеры дома — 7.9 х 12.5 м
Фундамент столбчатый обвязка ростверком (что за фундамент узнаете тут)
Материал стен — оцилиндрованное бревно. Но можно также построить этот дом из рубленого бревна, профилированного бруса камерной сушки или естественной влажности, обычного строганого бруса и по каркасно-щитовой технологии (цены в конце).
Крыша — комплект металочерепицы
Высота дома -280 см.
Окна двухкамерные, тонированные.
Двери- входные металлические, внутренние деревянные.

Фото-галерея дома для пенсионеров:

(14 фото, листайте слева-направо)

источник фото: https://rostern.ru/catalog/proekt-odnoetazhnoj-bani-i-gostevogo-doma-120-m2-b-8500/

Визуализация проекта дома:

Планировка проекта дома:

терраса 19,7м2
тамбур 4.3 м3
общий гардероб — 2.4 м2
кухня-гостиная — 22.4 м2
душевое помещение (с ванной) — 6.5 м2

парная — 6.8 м2
взрослая спальня с отдельным туалетом — 12.5 м2
детская (гостевая) спальня с отдельным с-у и гардеробом — 12.1 м2
техническое помещение (котельная) — 4.5 м2

источник фото: https://rostern.ru/catalog/proekt-odnoetazhnoj-bani-i-gostevogo-doma-120-m2-b-8500/

О проекте идеального дома для пенсионеров:

В этом доме я хотел собрать все самое лучшее, чтобы провести старость с комфортом и удобством. Сделал две раздельные спальни , так как к бабушкам и дедушкам приезжают их любимые внуки, ну или дети. Плюс — в раздельных спальнях — раздельные санитарные узлы.

Оригинал этого проекта «Б-8500» тут. Там же вы можете задать любой вопрос менеджерам по этому проекту

При квадратуре одноэтажного дома до 100 м2, включить в него парную и душевую — это особенная архитектурная победа. Все любят попариться или полежать в ванне.

Гостиная объединена с открытой кухней, где пенсионеры могут проводить вечера перед телевизором или хобби. Красоту гостиной определенно добавляют французские окна (от пола до потолка), что увеличивает количество естественного света в дом.

Техническая зона — это место для главы семейства. Из него можно сделать либо котельную, либо подсобку, либо холодильное помещение.

Цены на этот дом («все под ключ») :

1. Стоимость дома из оцилиндрованного бревна 22 диаметра — 2.1 млн рублей. Пример такого дома

2. Стоимость дома из рубленого бревна 20-22 диаметров — 2.8 млн рублей. Пример такого дома

3. Стоимость дома из профилированного бруса 150х150 естественной влажности — 2.5 млн рублей. Пример такого дома.

4. Стоимость дома из профилированного бруса 150х150 камерной сушки — 3.1 млн рублей. Пример такого дома

5. Стоимость дома каркасно-щитовой технологии — 1.6 млн рублей. Пример такого дома

6. Стоимость дома из нестроганного бруса- 1.7 млн рублей. Пример такого дома

Другие работы Ростерн:

1. Каркасная одноэтажная банька

2.Дом по итальянскому стилю проектирования

3.Деревянный дом с уличной террасой

источник фото: zen.yandex.ru/rostern

Источник

Индивидуальное проектирование, или как спроектировать дом в 2019 году

Каждый мужчина должен посадить дерево, вырастить сына и возвести дом. Подходить к выполнению третьего варианта программы следует со всей ответственностью: чтобы, возвращаясь с работы испытывать радость, а родные пенаты были уютными и практичными.

Единственно верным решением данной проблемы станет нестандартное составление плана.

Преимущества индивидуального проектирования

Жизнь в частном секторе имеет ряд достоинств: отсутствие соседей через стенку, просторная территория, удобство и комфорт. Случается, так, что из шаблонных вариантов сложно выбрать тот, который отвечал бы всем требованиям заказчика. Специальное планирование учитывает все рекомендации и пожелания клиента. К тому же это дает возможность стать обладателем неповторимого, непохожего на другие, благоустроенного семейного очага.

Основными плюсами оригинального распределения проекта являются:
1. Учет пожеланий клиента относительно внешнего вида здания. Дает заказчику право выбора стиля сооружения и дизайна фасада. Каждый второй потребитель желает получить на выходе оригинальное жилье в единственном экземпляре. Индивидуально разработанные расчеты принимают во внимание все рекомендации и волеизъявления клиента, в итоге получается эксклюзивный дом.2. Распланировка чертежей под определенный участок. Работая над порученным заказом, квалифицированные инженеры-конструкторы и архитекторы учитывают особенности места, отведенного под стройку. Во время проектирования принимается во внимание рельеф и тип грунта, длина и ширина площадки. Особенно актуально эксклюзивное планирование, если площадь, выделенная под строительство, имеет какие-либо ограничения: небольшой размер, нестандартную форму, тесное расположение соседних сооружений. Преимущества территории используются с наибольшей выгодой.3. Тщательная проработка внутренней планировки, шумо- и теплоизоляции. Проектировщики обеспечат желаемую распланировку жилого помещения, отделку, а также встроят бассейн, сауну, подземный гараж, магазин или косметический салон.4. Создание максимально комфортного уровня освещения и месторасположения комнат. Учитываются все пожелания потребителя по поводу этажности сооружения, его площади, расположения комнат и служебных помещений. Принимаются в расчет все бытовые потребности каждого члена семьи.5. Престиж. Удобный случай возвести по специальному проекту не только жилую постройку, но и произвести гармоничную застройку прилегающей площадки (зона отдыха, беседка, другие постройки), которые идеально впишутся в окружающий пейзаж.

Избрав индивидуальное планирование, потребитель выбирает простор для творческих мыслей. Полет фантазии не будет ограничен всевозможными рамками, стереотипами, стандартами и чужими эстетическими решениями. Только покупатель будет регулировать, каким станет его жилье, вникая во все тонкости и нюансы, согласно его личному виденью и пониманию сущности понятия «собственный дом».

Недостатки персонального плана

Так как особый проект составляется с нуля, на работу уходит много времени (от 1-2 месяцев до полугода), все зависит от волеизъявления, особенностей расположения участка, и еще ряда факторов. Вторым минусом является высокая стоимость расчетов.
Но специальное составление плана дает возможность принять во внимание все особенности, скорректировать их, и изъяны участка под застройку преобразить в достоинства.
Персональное планирование – это отличный шанс стать автором элитного жилья.

Подробнее о индивидуальных проектах домов:
https://catalog-plans.ru/individual

Источник