Как построить свой дом на шри ланке
Бизнес в эмиграции: как заработать на строительстве недвижимости на Шри-Ланке
На острове Шри-Ланка, куда многие туристы приезжают в поисках азиатской экзотики и отличного сёрфинга, сложно снять частную виллу с бассейном. Поняв, что существует такая проблема, три приятеля-предпринимателя из Москвы решили её устранить. Так родилась девелоперская компания Good Stroy Asia, занимающаяся строительством вилл и апарт-отелей. О том, как вести строительный бизнес на Шри-Ланке и к каким сложностям надо быть готовым, порталу Biz360.ru рассказал управляющий партнёр Good Stroy Asia Илья Харлин.
Досье
Илья Харлин, 33 года, управляющий партнёр компании
Good Stroy Asia (Шри-Ланка). Окончил московский институт права по специальности «менеджмент организаций». Затем получил дополнительное образование в школе интерактивных коммуникаций IKRA. Работал менеджером проектов в лизинговой компании и банке «ЮниКредит». В 2017 году вместе с партнёрами Артёмом Аршаница и Евгением Велинецем основали девелоперскую компанию Good Stroy Asia на Шри-Ланке.
Как всё начиналось
Девелоперская компания Good Stroy Asia возникла на Шри-Ланке не на пустом месте. Её сооснователи — Артём Аршаница и Евгений Велинец — впервые приехали на этот остров в качестве туристов в 2012 году. Это место и сёрфинг здесь им так понравились, что в 2013 году они вернулись и открыли компанию Good Story Surf & Hotels Co, взяв в управление первый отель для тех, кто любит активный отдых на Шри-Ланке.
Компания предлагала размещение в собственном отеле и обучение в сёрф-школе, а также подбор других отелей и вилл. Чуть позже в списке предложений появились сёрф- и йога-кемпы (тематические лагеря, рассчитанные на определённое количество дней).
«Мы выбрали для себя специализацию — сёрф-отель. Помимо этого брали в управление отели. Не совсем девелоперский, но всё-таки опыт по работе с недвижимостью», — рассказывает Артем Аршаница, один из основателей компании Good Story.
В процессе управления отелями партнёрам приходилось реконструировать здания, достраивать к ним этажи, менять инженерные системы. Эти изменения были необходимы, так как турпоток на остров рос, а отелей, соответствующих стандартам качества, которое для себя выбрала компания, было мало.
Илья Харлин, управляющий партнёр Good Stroy Asia, объясняет, почему так произошло: «На севере Шри-Ланки 25 лет продолжалась гражданская война, она закончилась только в 2009 году. До этого на остров практически не заходили большие международные отельные бренды, туристическая инфраструктура развивалась очень медленно, а туристический поток был невелик. К примеру, первый отель сети Marriott появился лишь в 2017 году».
Вместе с тем основатели Good Story увидели, что в отличие от других курортов Азии на Шри-Ланке не представлены виллы с бассейном для краткосрочной аренды. Если они и были, то либо дорого стоили, либо предлагались в аренду на длительное время.
«Мы увидели в этом возможность рынка. За время управления отелями поняли, что компаниям из 4-5 человек комфортнее разместиться в частном доме, чем снимать два номера в гостинице. Виллы выгоднее туристам с детьми, большим семьям или тем, кому хочется большей приватности. Мы поняли, что строительство частных вилл может стать хорошим решением для рынка туристической недвижимости на острове», — вспоминает Евгений Велинец. В свой новый проект он и Артём Аршаница позвали в качестве управляющего партнёра своего друга Илью Харлина.
Как открыть компанию на Шри-Ланке
Для ведения девелоперской деятельности основатели Good Story зарегистрировали в 2017 году новую фирму – Good Stroy Asia. Так как это компания с иностранными учредителями, то для оформления всех юридических процедур требовалось наличие местной компании-секретаря, которая выступит заявителем регистрации нового юрлица и станет ответственной за своевременную сдачу отчётности этой фирмы. Кроме того требовалось найти учредителя из числа местных жителей, который владел бы в новой компании долей в 51%.
Good Stroy Asia удалось довольно быстро решить все эти юридические нюансы. Среди местных знакомых у основателей проекта был владелец компании из Коломбо, которая занимается управлением отелями. Его фирма стала компанией-секретарём, а сам он вошёл в число учредителей. При этом в деятельности вновь образовавшейся фирмы он почти не участвует.
На открытие счетов компании Good Stroy и её регистрацию потребовалось $1500, минимальный уставной капитал составил примерно $200. При открытии фирмы на Шри-Ланке у неё может не быть офиса присутствия, требуется лишь юридический адрес. Под офис компании Good Stroy сначала была оборудована свободная комнате в доме, а позже офис переехал – в здание отеля, которое через год построила компания.
Набить шишки в самом начале
Начать свой девелоперский проект учредители Good Stroy решили не со строительства вилл, а с возведения СПА-комплекса. Он состоит из нескольких зданий, расположенных на берегу реки.
«Набили на этом объекте все шишки, какие могли. Самостоятельно оформляли право собственности на землю, меняли статус использования земельного участка под нужды объекта, руководили строительством. Реализация проекта заняла семь месяцев, что довольно оперативно», — подытоживает Илья Харлин.
Инвестиции в проект составили около $200 000, часть из которых были накоплениями основателей, а часть – деньги от стороннего инвестора. Из этой суммы около $50 000 ушло на приобретение земли и оформление её в собственность.
Сложности в работе создавала низкая деловая культура на Шри-Ланке, отмечает Илья. «Доходило до смешного. Можно приехать на встречу с сотрудником профильного департамента, подойти к зданию и встретить этого человека внизу. На предложение подняться в кабинет и заняться решением твоего вопроса, он отвечает: «Я уже спустился вниз, не хочу подниматься. Приезжай лучше завтра».
Подрядчики и местное население в целом относятся к иностранным предпринимателям так, чтобы по максимум «выжать» из них деньги. До сих пор жив стереотип, что у белых людей и иностранцев вообще много денег и для них должны быть другие цены. Это проявляется, например, в работе с подрядчиками. Чтобы противостоять завышенным ценам на их работу, основателям Good Stroy приходилось выяснять, за счёт чего формируется цена. Иногда они сами объявляли, сколько денег готовы потратить на получение нужной услуги, и ждали тех, кто откликался на это предложение.
«Из-за низкой деловой культуры здесь часто подводят подрядчики. Когда заказываешь стройматериалы, то очень сложно с первого раза получить именно то, что ты хотел. Накладные документы почти всегда оформлены неправильно. Сорванные сроки поставки, недокомплекты – это нормальная ситуация на Шри-Ланке», — замечает Илья Харлин.
Местные компании, занимающиеся строительными работами и привлекаемые в качестве подрядчиков, тоже подводят. Их сотрудники могут не приехать на объект или сильно опоздать. И последующие оправдания звучат очень нелепо или неправдоподобно.
«Понимая всё это, надо управлять процессом строительства. Нам повезло, у нас в команде есть прораб из Москвы с богатым опытом работы на местном рынке, который ставит задачи исполнителям и следит за качеством работ», — рассказывает Илья Харлин.
Вторая попытка
Следующим девелоперским проектом компании Good Stroy стала реконструкция старого здания, расположенного на берегу моря. У этого здания был местный владелец, который выступил заказчиком и инвестором проекта. Благодаря его участию все юридические вопросы удалось решить гораздо быстрее, чем в первом проекте компании.
«Мы говорили заказчику, какие бумаги и у кого нужно получать, а дальше он уже сам общался со всеми госорганами. Из-за того, что он местный лендлорд (так называют владельцев земли), правильную бумагу ему выдавали с первого раза, а не с третьего. Оформление пакета документов прошло быстрее и стоило дешевле, чем в нашем первом объекте», — говорит Илья.
Работа над отелем Timeless Villa заняла у компании Good Stroy около 8 месяцев. Общая стоимость проекта — $800 000.
Переход к виллам
Сейчас компания реализует проект Good Story Village – комплекс частных вилл в концепции апарт-отеля . В нём будут представлены виллы двух типов – 125 кв. метров (две спальни и две ванных комнаты) и 145 кв. метров (три спальни и три ванных). Все виллы будут сдаваться покупателям с внутренней отделкой, мебелью, бытовой техникой, бассейном и внутренним садиком.
Инфраструктура комплекса включает общий двор с садом, беседками и игровыми площадками, парковку. Обслуживание комплекса осуществит отдельная управляющая компания. Стоимость вилл — $180 000 и $195 000 соответственно. Реализация проекта оценивается в $1,5 млн., окупить вложения планируется в течение двух лет.
«Стоимость строительства такого объекта – порядка $600–650 за квадратный метр. Стоимость бассейна — $15 000–20 000. Плюс вся инфраструктура посёлка: установка трансформатора, возведение забора, парковки, помещений для охраны, прокладка дорог», — подсчитывает Илья Харлин.
Основатели Good Stroy предполагают, что их виллы могут быть интересны потенциальным покупателям как инвестиции в недвижимость. Собственник может жить в своём доме всё время или лишь часть года, в остальное время сдавая его туристам. Управлением виллы и сдачей её в аренду готова заняться компания Good Story.
«Мы в наших расчётных прогнозах стараемся быть осторожными. Отталкиваемся от 5-летнего опыта управления отелями и виллами на Шри-Ланке, плюс используем аналитику, которую предоставляют Effective Tours и Airbnb. Мы получаем целевую доходность при сдаче в аренду вилл – на уровне 7-11% годовых в долларах, при загрузке 49%», — замечает Илья.
Потенциальные покупатели
В комплексе вилл Good Story Village, к строительству которого компания приступила в августе 2018 года, уже есть две продажи. Покупателями вилл основатели проекта видят граждан СНГ, Австралии, Израиля. От русскоязычной публики им удалось получить наибольший объём обратной связи на этапе тестирования идеи.
«Мы сейчас проверяем спрос эмпирическим путём. Несколько рекламных компаний нацелены на разные сегменты аудитории – людей, рассматривающих перевод своих активов в недвижимость, клиентов Good Story (за 5 лет существования проекта это более 20 тысяч человек), людей, думающих об эмиграции, тех, кто любит Юго-Восточную Азию, и т.д.», — объясняет Илья Харлин.
К продажам вилл в комплексе Good Story Village привлечены несколько консультантов. Один из них занимается реализацией девелоперских проектов в Москве. По его мнению, стоимость проекта Good Story Village не интересна крупным инвесторам из России. Им нужны проекты, где они условно могут заработать от $3 миллионов. Верность этого предположения подтвердит или опровергнет время.
Накануне новогодних праздников на Шри-Ланку прилетели несколько агентов по недвижимости из России по приглашению компании Good Stroy. Они на месте посмотрят другие объекты и помогут выстроить работу по офлайн-продажам. Сейчас запущены тестовые рекламные кампании в «Яндекс.Директ» и Google AdWords.
Что дальше
В разработке компании Good Stroy находится ещё один девелоперский проект на Шри-Ланке – океанские виллы класса люкс, на самой высокой точке региона. Кроме этого изучаются девелоперские возможности на другом острове – Бали. Компания хотела бы в ближайшие 2-3 года реализовать, как минимум один проект там и два проекта на Шри-Ланке.
Сейчас в штате компании три управляющих партнёра, архитектор, директор по строительству, местный юрист, помогающий в оформлении разрешительной документации, и консультант из инвестиционного фонда. В ближайшее время штат планируют расширять – привлечь международного юриста, инженера-проектировщика и маркетолога. Это позволит перейти на новую систему управления проектами и сконцентрироваться на позиционировании компании на международных рынках.
«Нам интересно было бы поработать с крупными клиентами, реализовать планы по созданию объектов с насыщенной инфраструктурой и сложными архитектурными формами», — говорит Илья Харлин.
Бизнес в эмиграции: как заработать на аренде вилл в Таиланде.
Природа, счастье, тишина: как устроена туристическая эко-ферма в Словении.
Made in China: как экс-сибиряк зарабатывает в Китае на сувенирах и консалтинге.
Источник
Личный опыт: Дом и быт на Шри-Ланке
Шри-Ланка — маленький островок в Южной Азии со всех сторон омываемый Индийским океаном. Страна настолько крохотная, что ее можно проехать вдоль за 15 часов на автобусе. Для ценителей пляжного отдыха это рай. А каково это — родиться и жить в тропическом климате постоянно?
Внешний вид домов
Экономика страны только начала восстанавливаться после продолжительной гражданской войны, закончившейся восемь лет назад. Уровень бедности здесь довольно высокий — в крупных городах страны, таких как Коломбо и Канди, большая часть населения живет в бараках — в условиях, малопригодных для нормальной жизни.
Большинство домов представляют собой каменные (бетонные) строения не выше четырех-пяти этажей. На плоских крышах таких домов, как правило, устроены террасы — это касается не только жилых домов, но и ресторанов, кафе.
Балкон для чая и обезьян
У дома на Шри-Ланке непременно есть балкон. Поскольку здания, как правило, бетонные, то и балконы, соответственно, тоже. Балконы здесь обязательно открытые, широкие, пол для красоты выложен плиткой. Сюда из дома выносят круглый стол и деревянные стулья — для утренней чашечки чая с молоком. Интересно, что подкрепиться на балконе любят не только местные жители, но и вездесущие обезьяны — стоит отвлечься, животные тут же пробираются в дом.
В отдаленных от центра областях Шри-Ланки, в глуши ланкийских ландшафтов, экономика страны имеет ярко-выраженный аграрный характер. Поэтому местных жителей часто можно увидеть сидящими на пальме и сбивающими, например, кокосы.
Дома здесь имеют несколько иной облик и располагаются на значительном расстоянии друг от друга. Здания редко бывают выше двух этажей, но при этом довольно просторные. Крыши в таких домах, как правило, наклонные, покрытые темно-коричневой черепицей.
На фото: местный житель только что сорвал кокос и занимается его обработкой
Нет заборов
Интересно, что на Шри-Ланке не принято огораживать дома и участки. Если «дорогие владения» и окружают заборами, то чаще всего условными — невысокими, хотя и каменными. Большинство соседских домов стоят без забора вовсе — население острова уважительно относится к чужой собственности, нужды в огораживании не видит.
Интерьеры
Интерьеры на Шри-Ланке трудно назвать замысловатыми: белые или зеленые стены (краска и только краска!), пол из керамической плитки темных оттенков.
Хочется сказать «никаких ковров» (ведь климат и без того жаркий), но нет — маленькие ковры встречаются в домах и квартирах достаточно часто. Как правило, в коридоре, чтобы удобно было стряхнуть грязь с обуви в сезон дождей.
На фото: хостел в Коломбо, арендованный для нашей группы волонтеров
Солнце и жара как основа дизайна
Занавески на окнах ланкийского дома вешают не ради декора — они защищают от активного солнца. Вообще защита от яркого света и жары — это главный приоритет в декорировании жилья на Шри-Ланке. Кондиционеры (а если денег на кондиционер нет — потолочные вентиляторы) присутствуют в каждом доме.
Отопления нет
Кажется, к чему бы оно, если в тропиках — всегда жара. Это так и не так. Жителям центральных и южных районов острова центральное отопление просто не нужно, а вот обитателям севера Шри-Ланки или жителям гор (например, в Нувара-Элии) могло бы пригодиться: температура в этих регионах удивительно низкая — днем в среднем около 20 градусов тепла, ночью бывает достаточно холодно.
Пустота, дерево, камень
Внутреннее убранство ланкийских домов — это микс дерева и камня. Деревянные столешницы, стулья, лестничные пролеты и дверные проемы, шкафчики и кресла, а временами даже некие декоративные столбы внутри домов в симбиозе с деревянными накладками на потолок. И все это на фоне каменных стен и кафельной плитки. По европейским меркам это «пустая» комната, по ланкийским — вполне себе жилая, обставленная.
Мебель в центре
Мебель в гостиной чаще всего установлена рядом с телевизором, но в обязательном порядке — в центре комнаты. Население Шри-Ланки верит: чтобы жизнь в доме была благополучной, центр комнат не должен пустовать. Из тех же соображений кровать в спальне не ставят по направлению с запада на восток.
Много цветов и гекконов
Интерьер можно было бы назвать аскетичным, если бы не цветы — дома и квартиры ланкийцы активно украшают живыми растениями. Цветы в горшках, чаще крупные, расставляют как во дворе, так и внутри дома. Возможно, именно поэтому вездесущие ящерицы гекконы не делают различий между садом и домом. Эти милейшие проныры совершенно не боятся человека: частенько забегают в местные дома и квартиры. Жильцы их ни в коем случае не гонят, напротив, считают, что появление геккона в доме, особенно на новоселье — это к удаче.
На фото: веранда жилого дома в деревне Сигирийя
Местные — не арендуют
Среди местных жителей аренда квартиры или дома, и даже покупка жилья — явление малораспространенное. Дело в том, что семья в ланкийской самобытности играет ключевую роль, и дети, даже будучи уже взрослыми, живут со своими родителями — если не всю свою жизнь, то до тех пор, пока это еще физически осуществимо. На Шри-Ланке не принято уезжать из дома, переезжать, съезжаться с парнем или девушкой — это табу, моветон.
Когда молодая пара заводит собственную семью, она вряд ли будет покупать квартиру. Если условия родительского дома позволяют разместить всех — семья так и живет в одном доме тремя поколениями. Если нет — молодожены живут под родительским крылом до тех пор, пока не построят собственное жилье.
По словам местных, куда практичнее построить свой собственный дом и одному быть за него в ответе. Нередко бывает и так, что родительский достраивают: на плоской крыше строят дополнительный этаж или два — сколько требуется. Удобно, правда?
Вентилятор Palk
Туристам — сдают дом без холодильника
Живущие на острове иностранцы и приезжающие туристы жилье в основном арендуют. Причем редко снимают квартиры — чаще небольшие домики. Туризм — одна из основных статей дохода для местного населения, каждый третий в стране владеет имуществом, сдающимся в аренду. Разумеется, качество жилья и его стоимость варьируются.
Цена аренды на Шри-Ланке не включает коммунальных счетов, а в съемных домах очень часто отсутствует холодильник. Снимая жилье на короткий срок, имейте в виду, что имеющиеся в нем телевизор и кондиционер, скорее всего, не включены в оплату (это как напитки из европейских мини-баров). Заранее обсудите вопрос использования техники с арендатором, иначе получите дополнительный счет.
Цена за квартиру с кондиционером и двумя комнатами составляет порядка 20 000 LKR в месяц (примерно 7500 рублей) без учета коммунальных услуг. Цена привлекательная, но при этом необходимо внести депозит на три месяца вперед. Квартиры поскромнее обойдутся в 10-15 000 LKR (3700 — 5500 рублей соответственно). Счета за электричество, воду и телефон варьируются в пределах 4000 LKR (1500 рублей). Интернет на Шри-Ланке тоже достаточно дешевый: пакет услуг на 50 Гб стоит 2000 LKR в месяц (порядка 700 рублей).
Источник