Как построить свой дом в черногории
Как построить дом в Черногории: инструкция по применению
Еще А.П. Чехов говорил, что помимо всего прочего, человек в своей жизни должен построить дом. Кто-то решает эту задачу, покупая готовое жилье, делая ремонт и обживаясь. А есть те, кто предпочитают строить своими руками. И, если с тем, как строить в России все более-менее ясно, то, как это сделать на чужбине, непонятно совсем.
Чаще в качестве места для строительства дома, наши соотечественники выбирают теплые страны с благоприятным климатом: жарким летом, теплой зимой, и, конечно, морем. Исключением в этом смысле является разве что Финляндия. Кроме того, выбор обусловлен (вернее, ограничен) тем, что не все зарубежные страны предоставляют нерезидентам право не только на покупку домов, но и земли.
Сейчас мы расскажем о строительстве на примере Черногории. Страна входит в десятку самых популярных среди наших соотечественников государств, а строить здесь вынуждают порой особенности рынка недвижимости. Здесь очень мало качественных коттеджей и вилл – тем более, по сравнению с Грецией, Италией или Испанией. При этом стоят они очень дорого.
«В то же время есть масса домов, требующих ремонта или полной реконструкции за разумные деньги. Так, например, приобретая не самый сказочный дом с отличным расположением за €400 тыс, вложив в него €200 тыс, сделав из него «конфетку», можно или оставить его для себя и наслаждаться уникальной виллой, или продать дороже €1 млн»,– замечает директор компании Rentsale Юлия Титова.
Вопрос первый: выбор
Выбор участка для строительства – процесс сложный и кропотливый в любой стране. Главное здесь вовсе не природная красота, удобное расположение или приемлемая стоимость, а возможность получения разрешения на строительство дома, наличие коммуникаций и в первую очередь – подключение к электрическим сетям.
В Черногории 50-70% предлагаемых земельных участков не входят в так называемые детальные урабанизационные планы (ДУП). Именно ДУПы определяют нормы строительства для данного участка (высотность, коэффициент застройки, допустимую максимальную площадь, стиль, материаюы и др. А генеральный урабанизационный план (ГУП) отображает общее для данной местности назначение: индивидуальные дома, отели или многоэтажное строительство.
Перед совершением покупки необходимо «проверить» земельный участок: какие объекты на нем можно построить, какова их допустимая этажность и площадь, а также, можно ли вообще возводить на них здания. Эксперты утверждают: самостоятельно провести такую сложную проверку (с подачей документов, заявлений и оплатой такс) покупатель не сможет. Именно поэтому ему необходимо обратиться за помощью к адвокату или агентству недвижимости.
Усомниться в неискренности продавца можно тогда, когда вам предлагают купить земельный участок входящий в ГУП, но без ДУПа. В этом случае вам не удастся легально не только построить дом, но и подключиться к коммуникациям. По словам заместителя генерального директора компании ADRIATIK STROINVEST l.t.d. real estate&bulding company Галины Смирновой, 70-80% домов, действительно строят нелегально. «Происходит это потому, что власти не готовы признать земли урбанизированными, так как со стороны государства не выполнены условия, по которым эти земли могли быть приравнены к таковым: прокладка коммуникаций, дорог, снятие планов и прочее», – объясняет эксперт.
Отсутствие ДУПа вовсе не означает, что все построенные на участке сооружения сносятся. Как рассказывает Галина Смирнова, после строительства специалисты вписывают дома в кадастр недвижимости; также оплачиваются налоговые таксы в размере 3% от рыночной стоимости.
Более того, если земельный участок покупается без строения и не имеет ДУПа, оформить покупку на иностранца как физическое лицо – невозможно (возможно на созданное юридическое лицо).
Если же вы приобретаете участок со строением (например, домом), жилое помещение должно числиться в кадастре недвижимости как капитальное жилое строение – «стамбена сграда», но не подсобным помещением или объектом незаконченного строительства.
Вопрос второй: налоги и сборы
Если вы стали владельцем участка, входящим в ДУП, вас ждут следующие затраты:
— процедура проектирования (€15-20 за «квадрат»)
— госпошлина государству за пользование инфраструктурой: так называемый «налог коммуналия». Ставка данного налога зависит от местности, расположения участка, удаленности от моря, наличия развитой инфраструктуры и прочих факторов. Так, в небольшом курортном местечке Барской Ривьеры налог составит €120-150 за кв.м будущего дома, а в Будве – €180-200 за «квадрат».
Вопрос третий: риски
Некоторые, наиболее экономные граждане (кстати, не только иностранцы), предпочитают строить дома нелегально – не обращая внимание на отсутствие ДУП. Они покупают участки с одноэтажными домами или домами под снос, стоимость которых не высока: €35 тыс — €60 тыс. Это наименее затратный вариант: строительство обойдется на 30-40% дешевле. Меньшие затраты на строительство обусловлены тем, что при покупке имеющегося строения уже существуют подключенные коммуникации: электричество, водопровод, канализация и прочее, а также нет необходимости оплачивать обязательную пошлину перед получением разрешения на строительство. Однако прямопропорционально снижению затрат увеличиваются риски, – утверждают эксперты.
По словам Галины Смирновой, «если заранее не заручиться «поддержкой» местного инспектора, осуществляющего надзор, возможно получение предписания на снос строения во время самого строительства». Кроме того, сердобольные соседи, недовольные строительством дома, могут «сделать звонок» в коммунальные службы. Это может повлечь за собой выезд инспекторов, различные предписания и ,возможно, даже снос.
Вопрос четвертый: когда строить
Строить дома в Черногории запрещено в курортный сезон ( обычно с 15 мая по 15 сентября). Сделать это будет невозможно, даже имея разрешение на строительство. И не рекомендуется покупать участок без строения (если он не входит в ДУП), тем более – без ранее фактически подключенного электричества и зарегистрированного в электрокомпании счетчика.
Приобретение участка (до 5 тыс кв.м) без строения, входящего в ДУП, возможно на физическое лицо, при этом государство определяет точки подключения.
Вопрос пятый: расходы
Затраты на строительство жилья складываются из стоимости купленного участка, оплаты обязательного государственного налога (3%), комиссии фирме, с помощью которой приобретался участок (3-4%), а также стоимости строительно-монтажных работ «под ключ» (в среднем €550-600 за «квадрат»).
Представленные цифры относятся к самостоятельному строительству. Это означает, что вы постоянно находтесь в стране, сами нанимаете бригады, организуете своевременную закупку и подвоз материалов, производите контроль качества (читаете чертежи), осуществляете взаимоотношения со строителями, соседями, комиссиями, инспекторами и прочими контролирующими органами.
Вопрос шестой: помощь специалистов
Которые советуют, не заниматься строительством дома самостоятельно, а обратиться к строительным фирмам. И хотя затраты окажутся на 10-20% выше, решающим можем стать тот факт, что все риски несут строительные компании, которые по окончанию передают объект и вносят его в кадастр недвижимости.
Наиболее эмоциональных и впечатлительных заказчиков, которые переживают за свое имущество, как правило, «успокаивают» видеонадзором или еженедельным фотоотчетом о ходе строительства. Все материалы высылаются заказчику не реже двух раз в неделю. Получив видео или фотоотчет, заказчик принимает решение – финансировать проект далее или приостановить.
При этом собственнику будущего дома, который постоянно не проживает в Черногории, необходимо появиться «на месте» всего три раза: при покупке участка и согласовании идейного проекта, при выборе строительных материалов, а также при приеме уже готового дома с отделкой.
Вопрос седьмой: кто строит, где строим
По словам Галины Смирновой, много иностранцев приобретают участки для строительства жилья по своим проектам. Наиболее привередливы и амбициозны – россияне, которые составляют 50-65% от общего количества таких покупателей-нерезидентов. Причины такой тенденции легко объяснимы: имеющееся в продаже вторичное (построенное 10-20 лет назад ) или новое жилье (построенное 2-4 года назад) уже не отвечает их требованиям «Такое жилье выглядит безвкусно: огромные по площади здания и маленькие комнаты», – поясняет Галина Смирнова.
Наиболее активно нерезиденты застраивают Барскую Ривьеру, Боко-Которский залив и Будванскую ривьеру.
Итого
Строить в Черногории – выгодно. Затраты на покупку участка и себестоимость строительства окажутся могут оказаться ниже суммы, которую вы отдали бы за уже готовый дом или виллу. При этом, с одной стороны, у вас есть возможность создать жилище, полностью подходящее под категорию дом-мечты, в котором даже через несколько лет проживания, не нужно будет что-то переделывать. С другой стороны, самостоятельно построенный дом – это выгодные инвестиции, поскольку после окончания строительных работ его можно будет продать гораздо дороже.
С другой стороны, строительство – это всегда процесс, отнимающий время, силы и деньги. Поэтому, универсального совета здесь быть не может. Просто строительство в Черногории – это действительно интересный вариант, который может заинтересовать определенные слои покупателей и инвесторов.
Наталья Круткова
За помощь в подготовке материала редакция благодарит компанию ADRIATIK STROINVEST l.t.d. real estate&bulding company
Условия цитирования материалов Prian.ru
Источник
Личный опыт: строительство дома в Черногории
Казалось бы, приобретение недвижимости за границей – дело серьезное. И перед тем, как совершить такую важную сделку, надо досконально изучить ситуацию на различных рынках, проанализировать динамику цен, посоветоваться с экспертами… Однако порой в жизни все происходит быстрее и проще. Наш герой Олег после единственной поездки в Черногорию решился самостоятельно построить дом в этой стране.
 | ДОСЬЕ PRIAN.RU |
* Которский залив представляет собою фьорд, и нам показалось, что из-за этого вода там грязновата.
* ДУП, т.е. детальный урабанизационный план, гарантирует легальное разрешение на строительство.
* Согласно договору, нам должны были присылать фотографии строительного процесса не реже одного раза в неделю. По факту, мы их получали каждый день.
— Олег, когда вы задумались о покупке недвижимости за границей? И почему выбрали Черногорию?
— Два года назад. У родственников есть дом в Черногории. Мы приехали к ним в гости, увидели и сразу полюбили страну и людей, которые там живут. Предложения в других курортных регионах не рассматривали. Все получилось спонтанно, эмоционально…
— Для чего вы покупали недвижимость? Только для отдыха или как способ сохранения средств?
— В первую очередь, мы рассматривали дом как место для отдыха. Правда, иногда посещают мысли о том, что можно перебраться в Черногорию на постоянное жительство. Возможно, как только ребенок закончит учебу, мы это реализуем. Конечно, учитывая темпы развития экономики Черногории и уникальность местной природы, мы рассчитываем, что рыночная стоимость нашего вложения будет расти.
— Долго ли вы искали на местном рынке подходящий объект? Были ли какие-то опасения, например, что могут обмануть?
— Как я уже говорил, мы купили недвижимость в Черногории спонтанно и эмоционально. Поэтому сомнения не успели появиться. Кроме того, сделку проводили знакомые наших знакомых, что исключило все прочие страхи и опасения.
Землю или дом выбирали в два приезда. В первый, кода только знакомились со страной, сформулировали свои пожелания к расположению объекта. Точно решили, что хотим дом на Барской Ривьере.
— Чем это место лучше других в Черногории?
— От недвижимости в районе Котора мы отказались. Которский залив представляет собою фьорд, и нам показалось, что из-за этого вода там грязновата. Будва для нас шумновата. Но наверное, ключевым фактором стало то, что именно на Барской Ривьере находится дом наших родственников.
Когда мы приехали в Черногорию во второй раз, стали выбирать уже конкретное место. Сначала мы планировали купить дом, но потом все-таки решили приобрести участок и построить коттедж самостоятельно. Почему? Наверное, потому, что когда возводишь дом сам, исключаешь все нюансы с качеством строительства…
Участок, который мы приобрели, имел несколько неоспоримых плюсов. Первый – это великолепный вид на море, который с него открывался. Второй – это ДУП, т.е. детальный урабанизационный план, наличие которого гарантирует легальное разрешение на строительство.
Справка Prian.ru
В Черногории 50-70% предлагаемых земельных участков не входят в так называемые детальные урабанизационные планы (ДУП). Именно ДУПы определяют нормы строительства для данного участка (высотность, коэффициент застройки, допустимую максимальную площадь, стиль, материалы и др. А генеральный урабанизационный план (ГУП) отображает общее для данной местности назначение: индивидуальные дома, отели или многоэтажное строительство. Подробнее читайте в статье «Как построить дом в Черногории: инструкция по применению».
.jpg)
— Вы как-то контролировали процесс строительства? Как вообще общаться с подрядчиком, находясь в другой стране?
— Согласно договору, нам должны были присылать фотографии строительного процесса не реже одного раза в неделю. По факту, мы их получали каждый день. Это позволило находиться в контакте с подрядчиком и своевременно согласовывать наши пожелания.
Как выбирать, например, отделочные материалы? Вопрос, конечно, важный. На мой взгляд, главное, находиться в комфортной для тебя атмосфере. Мы, например, за время стройки несколько раз приехали в Черногорию на два-три дня. За это время все выбрали. Подрядчику оставалось только доставить материалы к нам на участок и установить их в доме. В итоге коттедж получился именно таким, как мы хотели.
— Олег, вы, видимо, хорошо разбираетесь в рынке зарубежной недвижимости, раз отважились пойти таким непростым путем как самостоятельное строительство дома…
— Моя компетентность в вопросах приобретения недвижимости за границей была и остается нулевой. Конечно, мы понимали, что в этом процессе есть много нюансов и подводных камней. Поэтому полностью положились на риэлтора, который затем стал и подрядчиком. Думаю, что сами мы этот путь не осилили бы.
— А сейчас вы довольны покупкой? Выходит ли содержание недвижимости «в копеечку»?
— Покупкой довольны, насладиться еще не успели – первое лето. Про расходы тоже говорить преждевременно. Ожидаем, что со всеми сервисами затраты на содержание дома не превысят €500 месяц. Сюда войдет обслуживание бассейна, его подогрев, электроэнергия, интернет… Сумма сопоставима с московской.
— Мебель уже покупали? Были ли сложности с поиском подходящих гарнитуров? Большой ли выбор мебели в Черногории? Цены выше или ниже московских?
— Все куплено и установлено. Из сложностей могу вспомнить только одну: заказали кровать, а нам доставили некомплект. Но потом все быстро довезли. Цены ниже московских, но и предложение, конечно, меньше.
— Олег, и последний вопрос: как проходит ваш день в Черногории? Чем на ваш взгляд, жизнь там отличается от жизни в России?
— Ключевое отличие нашей жизни в Черногории – это отсутствие проблем, которые мы на эти дни оставляем в России. Утро начинается либо с моря, либо с рынка, колорит которого давно потерян в Москве. Конечно, московский сервис и магазины существенно отличаются от черногорских. Спрос, а следовательно, и предложение, там меньше. Однако это не раздражает и все необходимое, как правило, находится.
Люди – добры и отзывчивы. Немного непривычно их желание все чуть-чуть затянуть, перенести на завтра или лучше послезавтра. Но и к этому можно привыкнуть. Языковой барьер, на мой взгляд, отсутствует. Если у вас есть желание понять, а у партнера донести суть, то это обязательно получится.
Беседовала Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией Adriatik Stroinvest
Условия цитирования материалов Prian.ru
Источник
Строим дом на чистом месте
Строим дом на чистом месте
У Вас есть участок земли, вы собрали необходимую сумму для того, чтобы построить свой дом в Черногории, но не знаете с чего начать? В цикле статей, посвященных строительству дома «с нуля», мы подробно расскажем о каждом этапе. Это убережет вас от ошибок и поможет сэкономить.Особенности расположения участка
То, как расположен участок, играет немаловажную роль при строительстве. Не забывайте, что Черногория маленькая страна, а горный воздух полезен так же, как и морской. Если в доме будут жить пожилые люди, для которых важна близость к морю, то постарайтесь учесть расположение деревьев на участке – они должны создавать тень, особенно приятную в жаркие месяцы. Если же участок находится в некотором отдалении от побережья, определитесь с тем, будете ли вы строить гараж, или же вас устроит городской транспорт. Поначалу приезжим удобней пользоваться автобусом: узкие горные дороги Черногории нужно освоить.
Для того, чтобы сформировать у себя примерный план будущего дома, пригласите на осмотр участка архитектора. В Черногории, как правило, участки расположены на склонах, поэтому строительство на них традиционно обходится дороже.
Архитектор поможет определиться и с «географией» будущего дома. Если въезд будет ориентирован на север, то гостиная, скорее всего, будет находиться с южной стороны, а значит, она получается более тёплой и уютной.
Услуги архитектора оплачиваются из расчета за 1 кв.м. Цена зависит от вида проекта, ранга архитектора и оговоренных услуг, и колеблется от 5 до 20 ? за 1 м2. Уточните перспективы дальнейшего строительства в этом месте, т.е. не планируется ли там что-нибудь разместить в будущем. Это необходимо, чтобы спустя год не оказалось, что вместо эффектного вида из окна взору открывается кирпичная стена дома очередного инвестора.
После этого можно приступать к инженерно-геологическим работам. Желательно до проведения изысканий и топосъемки не заказывать архитектурный проект – сэкономите деньги. Изыскания необходимы для определения характеристик грунтов, состава и уровня грунтовых вод, а также выявления дефектов почвы на участке: в случае плывунов дом придется ставить на свайный фундамент. Дороговизна этого способа делает нецелесообразным строительство в целом. Уровень грунтовых вод необходимо знать, чтобы не был затоплен подземный гараж или цокольный этаж, если вы надумаете их построить. Также определите наиболее удачное место для проведения водопровода. Изыскания проводят обязательно. Даже если отчет уже имеется, не поленитесь и проведите изыскания еще раз.
Сами изыскания проводятся по следующей схеме. Сначала специалисты бурят от двух до шести скважин различной глубины. Из этих скважин берут пробы грунта и воды. Чтобы уточнить глубину скважин, подготовьте данные с примерными размерами дома. На основе взятых проб проводятся лабораторные испытания. Результатом является отчет, который содержит рекомендации по типу фундаментов, а также способы их защиты. Время подготовки отчета зависит от степени сложности проекта. Геологические исследования проводятся в Институте по геологическим исследованиям в Подгорице, по адресу: улица Цетињски пут номер 1, тел.: 081-245-438
Стоимость изысканий зависит от проекта.
После изысканий проводится топосъемка, которая определит географическое положение дома. С эстетической точки зрения это необходимо для того, чтобы сразу определить, будет ли балкон смотреть на в сад или море. Желательно провести топосъемку в цифровом формате: это убавит проблем и при проектировке здания, и при переносе данные на компьютер.
Специальной фирмы, которая занимается проведением топосъемки, нет. Снимки делают в общине. Цена съемки колеблется от 10 до 50 центов за м2. В процессе проведения топосъёмки определяется рельеф местности, вычисляются перепады высоты. Это необходимо для определения стоимости дальнейших земляных работ. Неправильный или пнеточный замер существенно увеличит расходы по понижению уровня воды, земляным работам и благоустройству.
Самое главное: после того, как дом будет почти готов, может оказаться, что небольшое возвышение полностью закроет окно на первом этаже. В дальнейшем топографический план участка позволит архитектору определить противопожарные разрывы между зданиями и вероятные точки подключения к электросети. При производстве этих вычислений без плана вы неизбежно столкнетесь с местной пожарной инспекцией. Время, которое нужно для изготовления топографического 
снимка, зависит от площади участка земли и рельефа участка.
После того, как вы получили отчет от изыскателей и результаты топосъемки, у вас на руках оказалось два документа с различными характеристиками участка. Теперь можно заказывать у проектировщика проект дома. При разработке проекта не забывайте, что конструкция стен, окон и кровли имеет ряд конструктивных особенностей, которые были разработаны в соответствии с теплотехническими нормативами определенного климатического пояса. И отступить от этих нормативов – значит обречь дом на короткую жизнь.
Все проекты домов, которые вы здесь видели, рассчитаны для строительства в Черногории. Так что если проектировщик не согласится с вами и будет упорно отвергать особняк, который вы сфотографировали по дороге на работу в Москве, – скорее всего, прав именно он. Стоимость проекта и длительность его подготовки зависит от того, какие требования вы предъявите к будущему дому.
После получения проекта на руки проведите «привязку» к местности. К этому времени у вас есть топографический план участка, результаты изысканий и проект, сделанный на основе имеющихся данных. Но, несмотря на кажущуюся готовность, приступать к строительству еще рано. Потому вам нужно пригласить специалиста, который проведет вместе с вами проверку и сведет к минимуму расхождения, возникающие в процессе «привязки» проекта к местности.
Что входит в «привязку»? Это изучение того, на что раньше почти не обращалось внимания, а именно – особенностей участка. Вы имеете на руках все данные и теперь можете определить те природные (или рукотворные) факторы, которые способны как облегчить, так и усложнить жизнь. Проект согласовывается с детальным градостроительном планом общины (ДГП). В план вписывается объект, который должен находиться на точно определенном месте. Эта услуга является бесплатной.
Всегда помните, что строительство нового дома и реконструкция или ремонт старого – разные вещи. В случае с новым домом будьте готовы к тому, что придется отказаться от строительства даже на стадии привязки. Если же обнаруженные на «привязке» погрешности будут проигнорированы, и ценой дополнительных вложений вы всё же построите дом, то оказавшаяся неожиданно в вечном сумраке гостиная вряд ли прибавит радости.
После того, как вы завершили все проверки и убедились в том, что процесс строительства необратим, необходимо получить разрешительные документы на постройку дома. Не стоит рисковать и дожидаться конца строительства – в Черногории с документами все серьезно, и дом, строящийся без разрешения, могут снести. Разрешение на строительство получают в Секретариате по градостроительству общины. Цена разрешения на строительство определяется сначала по общине, в которой производится строительство, затем по зоне, размеру и виду объекта.
Для выдачи разрешения на строительство вам нужен документ на владение и проект. Эти документы передаются в общину, и Вам нужно лишь оплатить коммунальные услуги за м2.
Получить разрешение на строительство дома по данному проекту, можете приступать к поиску строительной организации. Организация должна затребовать от вас геологический план – тот самый отчет, который вы получили в результате изысканий.
На основе этого отчета строительная организация проводит еще одну привязку, которая должна выявить совсем уже незначительные расхождения. Тем не менее, не стоит от нее отказываться – помимо всего прочего, это окончательно скорректирует фундамент. Если все нормально, Вы предоставляете проект, разрешение на строительство, и заключаете договор.
Проголосовало:4
Все новые прочитаны >>
Источник