Как построить жилой дом вне населенного пункта

Где нельзя строить дом (почему нельзя заняться строительством за границей населенного пункта)

На данный момент все больше и больше людей мечтают о том, чтобы жить в тишине, на природе, выстраивать дома в живописных местах, растить сад, разбивать клумбу и радоваться жизни.

А самое важное, они безумно хотят выстраивать дома подальше от других людей, чтобы рядом не проживали никакие соседи. Причины для такого желания есть самые разные.

Кто-то устал от суеты мегаполисов, от жизни в тесной городской квартире, от постоянно лая бродячих собак в любое время дня и ночи, а еще от людей, которые ни с кем не считаются и ведут себя так, словно они одни во всей Вселенной. Есть и те люди, которые просто обожают тишину и одиночество. Но где строить дом?

Можно ли строить дома вне города (населенного пункта)

Вопрос является закономерным. В фильмах часто можно увидеть большие, одиноко стоящие и очень красивые дома, которые размещены очень далеко от городов, выстроенные в живописных местах на огромных земельных участках, причем у многих людей появляется мысль «я тоже хочу так жить, как можно дальше от всех». Но где нельзя строить дом в России?

Естественно, что красивых, тихих и отдаленных мест, которые пригодны для строительства, в Российской Федерации очень мало. Их можно даже приобрести и оформить право собственности, правда разрешение на строительство дома в этом месте вам никто не даст. А если повторить данный дом без разрешения, его не выйдет официально вводить в эксплуатацию и оформлять на него право собственности, а еще такой дом может быть признан постройкой, сделанной самовольно, и он будет подлежать сносу.

В чем же проблема

Причина довольно простая, и она будет заключаться в том, что законодательство Российской Федерации предусматривает возведение жилых частных домов лишь в пределах населенных пунктов, которые относятся к категории «почва населенного пункта». Земли, которые находятся за городской чертой, дальше сел/деревень/поселков имеют совсем другое значение, и как правило, сельскохозяйственное. Чтобы выстраивать дома в таких местах, какими бы живописными, красивыми и удобными они не казались, следует для начала поменять установленное земельное назначение.

И без изменений назначения грунта выстраивать там нельзя ничего, даже сарай, если участок куплен с правом собственности. При решении таких вопросов государство соглашается пойти на встречу очень редко.

Все дело заключается в том, что возведение одиночных домов за границей населенных пунктов будет создавать довольно много проблем местной власти. И даже если владельцы участка готовы терпеть отсутствие определенных удобств и коммуникаций, то местные власти, давая разрешение на возведение в таком случае, будут просто обязаны обеспечивать нормальные условия для жительства в таком месте.

Получается, что для дома, который стоит отдельно от остальных, да еще и за пределами населенного пункта, потребуется организовать минимум половину инженерных коммуникаций, которые обязательно должны быть по законодательным нормативам.

В частности, к дому следует обеспечивать нормальный и быстрый проезд для машины скорой помощи, пожарников, участкового или наряда полиции. Кроме того, должна быть устроена доставка детей в школу и детский сад, очищение дорог от сугробов снега в зимний сезон, снабжение электрической энергией, инженерное и транспортное обеспечение.

Если в доме живут инвалиды или просто пожилые люди, должна быть возможность нормально добираться к ним (речь идет о врачах, социальных работниках и родственниках).

Кстати, есть и официальные запреты, гласящие, где нельзя строить дом по закону. В них идет речь о том, что частные дома нельзя строить на земле, которая расположена за пределами городов, причем они прописаны в градостроительном и земельном законодательстве. Но главной причиной запрета обычно является то, что строительство дома в отдаленном месте будет чревато большим числом проблем.

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

natavilman/Fotolia

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?