Как построит жэк дома

В развитых странах уже давно управляют недвижимостью частные фирмы.

С 2006 года собственники жилья имеют право самостоятельно выбрать форму управления своей недвижимостью. Хоть на этом рынке и нет конкуренции, но работать на нем нелегко.

Обычный подъезд представляет собой не очень веселую картину.

Не покрашенные подъезды, отсутствие лампочек, надписи неприличного содержания и т.д. К сожалению это привычная картина для россиян. Обслуживание такого же уровня. Прорвало трубу – сантехника дождаться невозможно, отключили электрику – сидите без света. Поэтому россияне не удивляются ни выбитым стеклам, ни ржавчинам на трубах, абсолютно ничему… Скорее всего, проблема не в обслуживающем персонале, в самой структуре и логике существующих ЖКХ. С каждым годом пытаются усовершенствовать эту систему, но результаты нулевые. На рынке управления жильем конкуренции нет вообще. Эта отрасль полностью оккупирована иными структурами, которые получают деньги не в зависимости от выполненных работ.

Зачем тогда, что-либо делать, когда деньги все равно поступают, а у людей нет другой альтернативы. Все надеяться, что на коммунальный рынок придут частные структуры, с какими можно будет составлять и расторгать договора. Но все только ждут этого. Емкость рынка ЖКУ составляет в Москве около 33 миллиардов рублей, а для обслуживания на конкурсной основе привлечено около 2000 малых предприятий и 2500 средних предприятий. Но 25% с них являются убыточными, 25% находятся без прибыли. Но это не говорит о нерентабельности бизнеса, скорее всего проблема в их нежелании работать. Необходимо двигаться вперед и улучшать качество услуг и снижать затраты на поддержание технического состояния управляемых объектов. Этот сегмент рынка привлекает частные предприятия. Особенно после того, как в действие вступил новый Жилищный кодекс. Он позволяет определиться владельцам квартир с формой управления их дома. Но отталкивает, тех, кто хочет открыть частный ЖЭК, одно обстоятельство, что право выбора, то представлено, но захотят ли им воспользоваться жильцы? По социологическому опросу, мизерное число согласно перейти на частный ЖЭК. Но о таком праве знает меньшее количество граждан, поэтому, тот, кто не выберет форму управления, за того выберет власть. Полное отсутствие рекламы очень даже объяснимо, ведь переход на частные структуры, приведет к полному исчезновению таких структур как ЖЭки, ДЕЗы, которые есть противниками таких нововведений. Это объясняется тем, что директора таких «заведений» не хотят расставаться с таким прибыльным местом.

Расходы и доходы

1. Покупка бизнес – плана – 5 тысяч долларов.

2.Регистрация нового предприятия – 300 долларов.

3. Полиграфия и разработка сайта – 5 тысяч долларов.

4. Аренда офиса, не менее 50 квадратных метров – 400 долларов за квадратный метр площади.

5. Мебель и необходимое оборудование – 4 тысячи долларов.

6. Заработная палата персоналу в год – 10 тысяч долларов.

7. Реклама и обычная регламентация бизнеса в верхние уровни – 10 тысяч долларов

Итого: 54300 долларов.

Затраты на вход на объект

Один дом обойдется в 4 тысячи долларов. Затраты для легкого ремонт а на один дом (покраска подъездов, кодовый замок) – 1 тысяча долларов. Хорошо будет, если у вашей власти будет находиться как минимум 5 домов.

Подсчет

Дом дает 2 тысячи долларов в месяц. То приносить прибыль он начнет с третьего месяца. Всего: стартовая 54300 долларов, издержки в год – 150 тысяч рублей, вход на пять домов – около 20 тысяч долларов, деньги на непредвиденные расходы – 20 тысяч. В следующем году лучше будет, если вы получите еще не менее пяти домов, всего будет 10. Если останется 5 домов, то структура убыточная.

Где взять объект

Необходимо провести пиар – поддержку для продвижения своего услуги потому, что о ней мало кто еще знает. Когда же отношение жителей домов перейдет хотя бы на нейтральное, то тогда и можно продвигать собственный брэнд. Очень низкая доходность при управлении массовым жильем. Элитные новостройки уже под «властью» крупных участников рынка, доступа к ним уже почти нет. Даже если и получиться получить доступ к бизнес – классу, то навряд ли вы сможете справиться с эксплуатацией систем инженерных, которыми оборудованы элитные дома. В таком случае лучший вариант домов 90-х годов. Там нет таких «навороченных» систем и справиться с ними намного легче, но это не выгодно частникам. Что бы приносили прибыль такие дома, то нужно, что было большое количество объектов. Лучшим вариантом будет договориться с застройщиками, которые могут передать функции управления сторонней компании. Может возникнуть и другая проблема – изношенные инженерные системы в старых домах и неплательщики коммунальных услуг. Необходимо создать кондоминиум. Необходимо создать группу, которая обошла бы всех жильцов. Но не всегда люди ответственные. И в итоге получается так, что дом, из-за безответственности жильцов, переходит акционерным обществам.

Из чего выбрать?

Перед жильцами, согласно новому кодексу Жилищному, стоит перед выбором три варианта: сами жильцы управляют, управление ТСЖ, частные компании. Первые способа два рискованны, ведь управлять будут непрофессионалы. Но это можно решить с помощью привлечения персонала из ЖЕКа, подняв немного ставку. Также возможно объединится с соседними домами, что бы уменьшить затраты. Но может возникнуть вопрос, кого же привлечь из жильцов заниматься домом? Ведь люди могут потратить деньги на свои цели. Поэтому лучше всего привлечь уже профессиональные компании, которые предлагают выгодные цели и профессиональные услуги. Однако отбрасывать первые два варианта сразу не стоит. Многие участники рынка рассказывают, что бывают такие случаи, когда жильцы, выбрав одну из форм управления дома, в будущем создают уже свою собственную компанию и берут под свое управление другие дома.

Сегодня частные ЖЭКи  вынуждены играть по правилам, которые им диктуют местные власти, но в ближайшие месяцы ситуация может измениться. Законодательные новшества позволят частным компаниям зарабатывать на услугах ЖКХ, что сделает этот рынок по-настоящему привлекательным. Так, закон об инвестиционной деятельности в коммунальной сфере позволит частным компаниям добавлять в тарифы инвестиционную составляющую. А изменения в базовый закон о ЖКХ (законопроект N8391) отменяют такое понятие как «балансодержатель», что создаст равные условия для государственных и частных ЖЭКов.

Молодая ниша 

По данным Федерации работодателей ЖКХ, сейчас в стране насчитывается около 6 тыс. жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК), из них лишь 5% — это частные предприятия. Хотя спрос на такие услуги есть, работать на этом рынке пока что трудно. «Рынок частных эксплуатационных организаций находится в зачаточном состоянии, он очень неоднозначен. Нет четкого законодательно механизма, регулирующего эту деятельность, что и сдерживает приход частного бизнеса», — говорит председатель Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов.

Рынок частных эксплуатационных организаций находится в зачаточном состоянии, он очень неоднозначен 

На рынке уже есть системные сервисные компании, которые предоставляют весь комплекс услуг — уборку подъезда и территории, отопление и водоснабжение, текущий ремонт, обслуживание лифтов, вывоз мусора, услуги аварийно-диспетчерской службы. Одна из них — ООО «Жилищно-коммунальный союз Украины» (ЖКСУ). «На рынке мы с 2006 года, сейчас работаем в 12-ти городах. У компании есть лицензии на все виды работ в ЖКХ, и у нас на обслуживании находится более 7 млн. кв. м», — рассказывает заместитель генерального директора предприятия Елена Шамал.

Но таких крупных компаний пока не много. Большинство так называемых частных ЖЭКов обслуживают несколько зданий по аутсорсинговой схеме. Они оставляют за собой только функцию управляющей компании, которая нанимает подрядчиков для выполнения работ. Так функционирует, например, киевская компания с зарубежным капиталом Rustler Property Services, которая вышла на рынок в 2008 году и сейчас обслуживает один жилой дом площадью 22,5 тыс. кв. м. «Аутсорсинг позволяет снизить стоимость работ для жильцов за счет содержания предприятием меньшего штата сотрудников», — говорит гендиректор предприятия Тарас Шелемех.

Болезни роста 

Основная проблема в деятельности частных эксплуатационных организаций — это отсутствие специального законодательства. Фактически, сегодня частные ЖЭКи лишены возможности зарабатывать, говорит председатель Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов. Все тарифы на обслуживание утверждаются местными властями, которые могут вообще не закладывать в них уровень рентабельности для предприятия. Максимальный же показатель рентабельности не может превышать 12%.

По словам Елены Шамал, уровень рентабельности закладывается в тарифы только в 10% украинских городов. В остальных частные ЖЭКи фактически не имеют возможности вести бизнес и возвращать вложенные сверх тарифа средства — в техническое оснащение предприятий, модернизацию основных фондов. Теоретически, местные власти могли бы увеличить тарифы, но  делать это отказываются. Предложения частников о повышении стоимости услуг не принимаются либо возвращаются по формальному поводу, при этом дается устное указание держать тарифы низкими.

Никто не думает о ЖКХ как о бизнесе, особенно в год выборов. Все стараются заигрывать с населением, декларируя красивые лозунги о снижении тарифов 

«Заложить прибыль 10-12% — это плюс к тарифу от 10 до 40 коп. Местные власти не хотят этого делать, они хотят, чтобы тарифы для населения были как можно ниже, — поясняет Елена Шамал. — Никто не думает о ЖКХ как о бизнесе. Особенно если это год выборов, как нынешний — все стараются заигрывать с населением, декларируя красивые лозунги о снижении тарифов». Бизнес безубыточен там, где вовремя пересматривают тарифы. «А если они заложены в 2007 году, а зарплату мы должны платить на уровне 2012 года, то какая может быть прибыль?» — отмечает она.

По ее словам, в регионах приходится сталкиваться с нечестной конкуренцией: чиновники на местах лоббируют интересы отдельных компаний в сфере услуг ЖКХ, которые часто не имеют ни опыта работы, ни необходимого штата. Как результат — в конкурсах по выбору эксплуатационных организаций часто побеждает не лучший игрок на рынке, а никому не известная компания.

Пробелы в законодательстве становятся причиной еще одной болезни рынка — несвоевременной оплаты услуг жильцами дома. Особенно это характерно для владельцев квартир в новостройках, говорит Тарас Шелемех из Rustler Property. «Пока здание новое, мы недополучаем 40-50% оплаты за услуги. Когда дом заселяется полностью, платежная дисциплина становится выше», — отмечает он. Задолженность по оплате услуг частных ЖЭКов  — это одна из самых распространенных причин судебных разбирательств, говорит адвокат АО «АК «Скляренко и партнеры» Юлия Стусова.

Возникают судебные споры и с жильцами дома, не желающими подписывать договор о предоставлении услуг с конкретной частной компанией. Иногда часть жильцов бойкотирует услуги частного ЖЭКа и пытается разорвать договор, рассказывает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус. Если при этом в доме не создано объединение жильцов (ОСМД), компания оказывается меж двух огней — жильцами-отказниками, которые хотят разорвать договор, и теми, кто признает заключенные договора и требуют предоставлять услуги. Есть и претензии и качеству услуг отдельных частных ЖЭКов — жильцы часто судятся из-за нарушений условий договора. 

Бизнес на низком старте

Несмотря на все трудности, потенциал рынка частных коммунальных услуг огромен. В одном только Киеве насчитывается почти 12 тыс. многоквартирных домов. При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить, считает глава Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов. 

Первый шаг по регулированию рынка частных коммунальных услуг уже предпринят — через два месяца вступит в силу Закон N8640 об инвестиционной деятельности в сфере ЖКХ. Главное новшество, которое вводится документом — добавление в тариф инвестиционной составляющей. После вступления Закона в силу вкладывать в частные управляющие компании станет выгодно, уверен Адамов: уже сегодня бизнес находится на низком старте.

При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить 

Второй шаг по регулированию рынка — это законопроект N8391, которым вносятся изменения в Закон о жилищно-коммунальных услугах. Проект уже прошел первое чтение в парламенте и, по прогнозам, может быть рассмотрен во втором чтении уже в апреле. Документ предусматривает, что собственники квартир смогут без участия местных властей принимать решения о схеме управления домом. Ликвидируется понятие «балансодержатель», которым на сегодняшний день выступают органы местного самоуправления. После принятия законопроекта местные власти перестанут быть главным игроком рынка, уступив место специализированным компаниям. 

Через год-два после принятия закона рынок станет конкурентным, считают эксперты. И частные, и государственные компании получат равные условия и будут бороться за клиента. Лакомым куском для частников станут многоэтажные жилые комплексы в  крупных городах. Но работать с проблемным жильем, расположенным, например, в небольших населенных пунктах, домами барачного типа или просто старым жилым фондом частникам неинтересно. В этом секторе продолжат работать коммунальные предприятия, прогнозирует председатель Федерации работодателей ЖКХ.

Как создать частный ЖЭК

Если идти по аутсорсинговой схеме, то создать частную эксплуатационную компанию не сложнее, чем обычное ООО — специальных лицензий и разрешений для этого не потребуется.

Минимальные параметры.

 Эксплуатационные организации могут стать успешным бизнесом в крупных городах, где в тариф на услуги закладывается уровень рентабельности для предприятия. Средний экономически обоснованный тариф, покрывающий расходы (но без учета прибыли) составляет около 2,5 грн. за кв.м. Небольшие площади обслуживать невыгодно, если это не новостройки. Прибыльно работать с жилым фондом от 250 тыс. кв. м.

Объем инвестиций.

 Чтобы создать частный ЖЭК, который сможет оказывать весь спектр жилищно-коммунальных услуг, нужно вложить около 4-5 грн. в обслуживание 1 кв. м жилого фонда. При площади жилого фонда в 250 тыс. кв. м инвестиции должны оставлять минимум 1-1,25 млн.грн.

Регистрация.

 Эксплуатационная компания регистрируется так же, как любое другое общество с ограниченной ответственностью. Госрегистратору подается стандартный пакет документов, в который входят: заполненная регистрационная карточка; подтверждение оплаты регистрационного сбора; решение основателей о создании юрлица; учредительные документы и документы, подтверждающие структуру собственности юрлиц-основателей ООО. При этом в уставе предприятия должна быть указана деятельность по оказанию соответствующих услуг. Деятельность по оказанию услуг ЖКХ, кроме водо-, газо-, электроснабжения и отвода, не лицензируется.

Персонал.

 Штат частного ЖЭКа должен включать в себя управляющего менеджера, бухгалтеров, юристов, экономистов, инженеров и диспетчеров. Специализация сотрудников и их количество зависит от спектра услуг предприятия и площади обслуживаемого жилого фонда. Хороший персонал, который не нужно дополнительно обучать, найти сложно, поэтому компании охотятся и перекупают специалистов у конкурентов. При этом хорошими руководителями оказываются не те, кто 20 лет проработали в сфере ЖКХ и работают по старинке, а молодые менеджеры, которые экономически и юридически подкованы и готовы внедрять новые подходы.